Подскажите методологию оценки бизнес центра

[FinanceNick]

Добрый день коллеги подскажите пожайлуста следующий вопрос:

Проект: Строительство бизнес центра.

Существует площадка в Москве, собственник получил все разрешения на строительство на ней бизнес центра, определены все расходы по строительству. Соответственно разработан бизнес план этого бизнес центра, известны все данные, т.е. сроки окупаемости, инвестиции в этот проект, рентабельность проекта.
Но собственник вдруг отказывается от начала строительства. Необходимо оценить всю стоимость не построенного бизнес центра. Необходимо узнать по какой цене можно продать данный проект вместе с собственностью? (в каком порядке, что определять для оценки продажной стоимости – то есть методологию оценки бизнес центра)

[nchuvakhin]

Необходимо оценить всю стоимость не построенного бизнес центра.

Вариантов два, любой неплох:

1. Найдите данные по продажам аналогичных объектов в недавнем прошлом. Рассчитайте продажные цены в расчете на квадратный метр офисной площади. Сделайте корректировку на относительную престижность Вашего проекта по сравнению с аналогами. Рассчитайте вероятную продажную цену Вашего объекта (метраж * цена за квадратный метр).
2. Найдите данные по продажам аналогичных объектов в недавнем прошлом и финансовую информацию об этих объектах (в частности, операционный доход). Рассчитайте ставки капитализации, по которым продавались аналоги (ставка капитализации = операционный доход / продажная цена). Вариант: возьмите готовую ставку капитализации из брокерской аналитики. Оцените вероятный операционный доход от Вашего объекта (арендные платежи минус операционные расходы). Рассчитайте вероятную продажную цену Вашего объекта (операционный доход / ставка капитализации).

Примерно так...

[Равиль]

Более сложный путь: выбирете вместе с покупателем бизнеса независимую оценочную компанию и закажите её оценку (можно заказать оценку 2-м компаниям) и получите исходную точку для дальнейших переговоров. Оценщики обязаны в отчете привести все соображения, приведенный в ответе Н.Чувахина.

[FinanceNick]

Вариантов два, любой неплох:

1. Найдите данные по продажам аналогичных объектов в недавнем прошлом. Рассчитайте продажные цены в расчете на квадратный метр офисной площади. Сделайте корректировку на относительную престижность Вашего проекта по сравнению с аналогами.

Примерно так...

1) А если например в ближайшем прошлом таких объектов не было?
2) Продажные цены расчитывать на дату продажи или на какой то определенный период эксплуатации этого бизнес центра?
3) Как сделать относительную оценку престижности (это экспертная оценка??)

[FinanceNick]

Более сложный путь: выбирете вместе с покупателем бизнеса независимую оценочную компанию и закажите её оценку (можно заказать оценку 2-м компаниям) и получите исходную точку для дальнейших переговоров. Оценщики обязаны в отчете привести все соображения, приведенный в ответе Н.Чувахина.

Равиль спасибо за комментарий, но именно перед мной стоит задача узнать методологию оценки этого комплекса! без обращения в оценочную компанию! Если можете подсказать какую нибудь статью по этому вопросу буду благодарен.

[Равиль]

Оценку бизнеса нельзя произвести любительски! Это грубейшая ошибка! Прочитав пару статеек вы наделаете кучу глупостей и затем получите по шапке от собственников бизнеса, т.к. они имеют привычку все проверять и перепроверять. Оценка - это очень серьезное и ответственное направление в бизнесе и въехать в него вот так сходу, сразу, с наскока не получится. Для этого надо серьезно учиться и иметь соответствующую практику в оценочной компании. Прикинуть можно, конечно на коленке, но точно зная, что именно простенькая прикидка и нужна собственникам. Один из путей прикидки показал Н.Чувахин. А вы тут же ему задали вопросы, из которых видно, что вы полный новичок в этом деле. Будьте осторожнее, мой вам совет.

[FinanceNick]

Равиль я понял что нельзя это делать с наскоку для этого нужен по крайней мере опыт и знания в данной области я с Вами не спорю, поэтому и спрашиваю литературу которую можно прочитать по данному вопросу. А оценивать мне не нужно по крайней мере сейчас! Мне это нужно для того чтобы пройти собеседование в одну капманию! Поэтому я и спрашиваю как поэтапно действовать в данной ситуации.

[Равиль]

Учиться. Пойти на курсы. Читать такие книги, как Коупленд, Коллер, Муррин "Стоимость компаний", изучить EXCEL файлы на сайте Дамодарана: http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/
Изучить сайт http://www.appraiser.ru/ и т.д.

[FinanceNick]

Спасибо Равиль за совет и за ссылки!!!