ставка дисконтирования для девелопера

[Eugene]

Доброго всем.
Необходимо посчитать ставку дисконта для компании (девелопер, коммерч.недвижимость).
Простой вопрос - кто как считает?
(надо по работе. Хотел по Wacc посчитать - очень запутанная структура капитала. Компания не публичная, куммулятивным способом считать не понятно как).
Давайте делиться опытом )) Заранее спасибо.

[Genn]

Если не ошибаюсь - американские котируемые девелоперы дают доходность 14-15% (это на безрисковом рынке). Можно проверить по Яху.
У нас будет наценка за риск на уровне 10% вот и получается - 25%.

[WLMike]

Если не ошибаюсь - американские котируемые девелоперы дают доходность 14-15% (это на безрисковом рынке). Можно проверить по Яху.

А что такое безрисковый рынок? Насколько я слышал - недвижимость относительно мало рисковый актив (b<1), а следовательно в wacc=14-15% в америке мне не верится.

У нас будет наценка за риск на уровне 10% вот и получается - 25%.

И в это я не верю даже для слабо диверсифицированного собственника.

[Genn]

Насколько я слышал - недвижимость относительно мало рисковый актив

Недвижимость становится малорисковым активом после того, как она построена и заселена. То есть после того, как Девелопер завершит свою деятельность и продаст актив REITу.
Собственно статистика котируемых девелоперских компаний по американскому рынку доступна по ссылке:
http://biz.yahoo.com/p/449conameu.html

А не будете ли Вы столь любезны рассчитать оправданные (по вашему мнению) показатели ROE и wacc для российского рынка?

Пожалуйста.

[alexbigun]

Gariachie parni

Mike, real estate nemnozhko drygaja parafija so svoimi "wtychkami-drjychkami". Konechno, dlia nix nikto ne otmenial zakonov finansov, no est' spezifika. Ja, naprimer, ne ochen' v kyrse, 4to tvoritsia na kyxne y nawej real estate team i kak tam oni chto ozenivajyt. Znajy tol'ko, 4to cash flow rasschitivajyt ochen' skyrpylezno

[Genn]

4to tvoritsia na kyxne y nawej real estate team i kak tam oni chto ozenivajyt. Znajy tol'ko, 4to cash flow rasschitivajyt ochen' skyrpylezno

Как бы я хотел туда заглянуть ... Очень любопытно.

[Eugene]

Genn, спасибо за ссылку.
Тоже не совсем понял, почему Вы считаете, что в таблице данные для безрискового рынка. Если значение ROE стоит для компании-девелопера в целом, то оно дожно учитывать и этап строительства. (может, в таблице что не увидел?)
Также, наверное, компании используют не только акц./собст.капитал. (слышал, в Америке популярна структура с перевесом в сторону заемн.капитала до соотношения 4:1 к собст.)
Никто не в курсе, какая в США ср.стоимость заемных средств? (пусть это будут банковские кредиты)

Кстати, недавно видел бизнес-план, сделанный colliers для Москвы, они считают ст.диск. 13% (правда, не понял, реал.или номин.ставка)

[grust]

а как они считают-то? или там просто цифра, как экспертное мнение стоит?

[Eugene]

2Grust,
))) не поверите, просто цифра.
Вообще прихожу к мнению, что в недвижимости в бизнес-плане основное - это маркетинговая составляющая. К расчетам относятся достаточно обобщенно.
2Alexbigun,
а что у Вас за команда, занимающаяся недвижимостью? Название компании можно узнать? (цель - расширение общего кругозора))

[WLMike]

Недвижимость становится малорисковым активом после того, как она построена и заселена. То есть после того, как Девелопер завершит свою деятельность и продаст актив REITу.

Genn, важно не забывать, что при определении ставки дисконтирования важны не все риски, а только систематическая их часть. И что-то мне подсказывает, что большинство рисков этапа получения необходимой документации, постройки и заселения являются диверсифицируемыми даже на уровне крупной фирмы, не говоря уже о диверсификации на уровне рынка. Вы можете перечислить наиболее существенные риски этапа строительства, которые исчезают на момент передачи активов REITу? После этого можно качественно оценить так это или не так.

Собственно статистика котируемых девелоперских компаний по американскому рынку доступна по ссылке:
http://biz.yahoo.com/p/449conameu.html

Я прошелся по самым крупным в списке и вот результат:
iones y Representaciones SA IRS (NYSE) http://stocks.us.reuters.com/stocks/...srch-mkt-quote – бета 0,1;
St. Joe Co JOE (NYSE) http://stocks.us.reuters.com/stocks/...t=overview.asp – бета 0,7;
Consolidated Tomoka Land Co CTO (AMEX) http://stocks.us.reuters.com/stocks/...t=overview.asp – 0,65.

То есть это скорее подтверждает, что я слышал – бета по недвижимости не высока и wacc 15% для америки мне кажется нереальным.

А не будете ли Вы столь любезны рассчитать оправданные (по вашему мнению) показатели ROE и wacc для российского рынка?
Пожалуйста.

Если вам нужен расчет для реального использования, то лучше закажите специальную работу у серьезной западной конторы, работающей в России.
Если в порядке прикидки и обсуждения, wacc~4.5+0.7*5=8% для Америки для более мене публичной большой фирмы (я полагал, что бета без левереджа 0,7, но судя по данным даже с левереджем он меньше). Для России добавить 2% за страновой риск и до 5% за отсутствие диверсификации у собственников. То есть wacc лежит где-то в пределе от 10-15% для России в долларовом выражении, но это грубая прикидка, а для уточнения надо знать ситуацию. Если реально нужно, то лучше заказать работу у специалистов.

[WLMike]

Gariachie parni

Mike, real estate nemnozhko drygaja parafija so svoimi "wtychkami-drjychkami". Konechno, dlia nix nikto ne otmenial zakonov finansov, no est' spezifika. Ja, naprimer, ne ochen' v kyrse, 4to tvoritsia na kyxne y nawej real estate team i kak tam oni chto ozenivajyt. Znajy tol'ko, 4to cash flow rasschitivajyt ochen' skyrpylezno

Я понимаю, что актив специфичный, и достаточно интересный с многих точек зрения. Вот и хочется разобраться и узнать чего-нибудь новое и интересное из этой области для саморазвития из беседы с людьми, которые в теме.

[Genn]

Если вам нужен расчет для реального использования, то лучше закажите специальную работу у серьезной западной конторы, работающей в России.

Майк, мне расчет нужен для реального использования, но в существование серьезных западных контор в России я не верю. Личный опыт свидетельствует о том, что серьезных контор не существует. Есть серьезные люди, или ими становятся.

В нашем случае я могу углубить свои знания в понимании wacc - а вы в понимании бизнеса недвижимости. Будет время - попробую отписать соображения по сути, если такое принимается.

[books]

Я понимаю, что актив специфичный, и достаточно интересный с многих точек зрения. Вот и хочется разобраться и узнать чего-нибудь новое и интересное из этой области для саморазвития из беседы с людьми, которые в теме.

Добрый день! В руки попал документ с обоснованием инвестиций в недвижимость для внутреннего пользования, ставка дисконтирования была принята на уровне 20%, обоснования ее я не видела, но, думаю, для нашего рынка это реально. Если учитывать разные ставки дисконта в период до/после момента сдачи в эксплуатацию, то целесообразно считать по плавающей ставке

[WLMike]

Майк, мне расчет нужен для реального использования, но в существование серьезных западных контор в России я не верю. Личный опыт свидетельствует о том, что серьезных контор не существует. Есть серьезные люди, или ими становятся.

В нашем случае я могу углубить свои знания в понимании wacc - а вы в понимании бизнеса недвижимости. Будет время - попробую отписать соображения по сути, если такое принимается.

Будем ждать, ибо тема интересная.

[WLMike]

Добрый день! В руки попал документ с обоснованием инвестиций в недвижимость для внутреннего пользования, ставка дисконтирования была принята на уровне 20%, обоснования ее я не видела,

К сожалению, это не увеличивает наше понимание проблемы - когда мы не знаем, как посчитано, в рублях или долларах, для какого момента времени, мы не знаем ничего конструктивного

но, думаю, для нашего рынка это реально.

Почему вы так считаете? Вы можете хоть как-то обосновать эту цифру?

Если учитывать разные ставки дисконта в период до/после момента сдачи в эксплуатацию, то целесообразно считать по плавающей ставке

Мое мнение по этому вопросу я уже где-то излагал, а частично излагал и в этом топике. Безусловно, на первом этапе существует ряд рисков, которые отсутствуют на этапе завершения строительства и заселения, но эти риски в значительной мере диверсифицируемы, а, следовательно, не должны (или должны лишь в незначительной мере учитываться) при определении ставок дисконтирования. На самом деле это мало отличается от любого другого проекта, где риски на первых этапах строительство некого завода, цеха, шахты отличаются существенно по несистематической компоненте от рисков этапа эксплуатации и выпуска продукции. Другое дело, что важно помнить, что дисконтируем мы не просто какие-то цифры, характеризующие потоки, а несмещенное мат. ожидание будущих потоков – и это надо прозрачно учитывать в расчетах, а не пытаться замусоливать в ничем необоснованном увеличении ставки дисконтирования не понятным образом.

[books]

Чтобы не развозить ненужных споров, отвечу, как и написала ранее, что я не могу привести обоснования ставки в 20% конкретного проекта, но, вероятно, какое-то ее объяснение существует, так как компания серьезная.
Уровень ставки мне не кажется завышенным, так как многие проекты дисконтируются по ставке 18-20% (для целей инвестора), для России я считаю,что этот уровень вполне приемлем, девелоперский рынок здесь не исключение. По поводу ставки (плавающая или нет) все зависит от вашего желания, хотя также и от расчетного периода, так как если проект долгосрочный, то иногда просто приходится считать по плавающей, поэтому дисконтируйте как считаете нужным.

[WLMike]

Чтобы не развозить ненужных споров, отвечу, как и написала ранее, что я не могу привести обоснования ставки в 20% конкретного проекта, но, вероятно, какое-то ее объяснение существует, так как компания серьезная.
Уровень ставки мне не кажется завышенным, так как многие проекты дисконтируются по ставке 18-20% (для целей инвестора), для России я считаю,что этот уровень вполне приемлем, девелоперский рынок здесь не исключение. По поводу ставки (плавающая или нет) все зависит от вашего желания, хотя также и от расчетного периода, так как если проект долгосрочный, то иногда просто приходится считать по плавающей, поэтому дисконтируйте как считаете нужным.

Понятно, что я буду использовать, ту методику, которую считаю нужной. Но в рамках этого обсуждения хотелось познакомиться с мнением других участников форума, причем не просто узнать цифру (не важна какая она 10-20-30%), но понять, как ее получают, какая логика за ней стоит. Чтобы понять насколько, она лучше того, что использую я, и иметь возможность воспроизводить вычисление ставки дисконтирования в текущей работе. Жаль, что этого добиться не удается

[Eugene]

WLMike, не огорчайтесь )))
думаю, в понедельник я узнаю у colliers как они эту ставку считают, обязательно поделюсь.

[WLMike]

WLMike, не огорчайтесь )))
думаю, в понедельник я узнаю у colliers как они эту ставку считают, обязательно поделюсь.

Будем ждать, наяться и верить

[alexbigun]

Eugene,
Pravil'nost' syzhdenija ne zavisit ot togo, gde ja naxozhys' (xotia, konechno, korreliazija est' ). V ljybom slychae, eto bulge bracket investment bank

Mike,
Chestno govoria, poka net nikakogo zhelanija perexodit' v real estate team mozhet, kak-to pogovorjy s nimi o discount rate i kak oni eto schitajyt, no, chestno govoria, vremia ne xvataet dazhe dlia togo, chtobi so svoimi delami ypravit'sia.
Po povody nizheypomianytux kompanij: a Vi proveriali, kak i otnositel'nogo kakogo index'a Reuters podschitivaet betas, beret adjusted/raw? Net, ne interesovalis'
Tak vot, esli against S&P, 5 years, monthly:
IRSA: beta: -0.13 (!), R2 ... zanaves ... 0.00!!! Kryto!
JOE: beta: 0.69, R2: 0.14
CTO: beta: 0.65, R2: 0.07

Takie vot pirogi
15% dlia US mnogovato bydet, no nado smotret', 4to za aktivi.
Nado vezhat' rabotat' dal'we

[alexbigun]

Понятно, что я буду использовать, ту методику, которую считаю нужной. Но в рамках этого обсуждения хотелось познакомиться с мнением других участников форума, причем не просто узнать цифру (не важна какая она 10-20-30%), но понять, как ее получают, какая логика за ней стоит. Чтобы понять насколько, она лучше того, что использую я, и иметь возможность воспроизводить вычисление ставки дисконтирования в текущей работе. Жаль, что этого добиться не удается

Mike, ne partes'. Xotite bit' internally consistent, schitajte discount rate kak Vi eto delaete dlia drydix aktivov. Edinstvennoe, nado smotret', pure play ili net, segment rinka, kotorij obslyzhivaet, customer base i na skol'ko ona exposed to business cycles, na skol'ko prodykt discretionary. Xotia, tak i dlia vsego ostalnogo nado delat'...

[WLMike]

Eugene,
Pravil'nost' syzhdenija ne zavisit ot togo, gde ja naxozhys' (xotia, konechno, korreliazija est' ). V ljybom slychae, eto bulge bracket investment bank

Mike,
Chestno govoria, poka net nikakogo zhelanija perexodit' v real estate team mozhet, kak-to pogovorjy s nimi o discount rate i kak oni eto schitajyt, no, chestno govoria, vremia ne xvataet dazhe dlia togo, chtobi so svoimi delami ypravit'sia.
Po povody nizheypomianytux kompanij: a Vi proveriali, kak i otnositel'nogo kakogo index'a Reuters podschitivaet betas, beret adjusted/raw? Net, ne interesovalis'

Считают относительно S&P 500, а как считают не знаю – взял первое, что попалось. К сожалению нормального прозрачного источника данных у меня нет, так как по работе он мне не нужен.

Tak vot, esli against S&P, 5 years, monthly:
IRSA: beta: -0.13 (!), R2 ... zanaves ... 0.00!!! Kryto!

Похоже эта бета статистически не значима

JOE: beta: 0.69, R2: 0.14
CTO: beta: 0.65, R2: 0.07

А тут если применить формулу t=R/(1-R^2)^0.5*(n-2)^0.5 для n около 12*5, то t статистики будут около 3.0 и 2.0 соответственно, то есть значимость нормальная.

Takie vot pirogi
15% dlia US mnogovato bydet, no nado smotret', 4to za aktivi.
Nado vezhat' rabotat' dal'we

И мне так кажется – о чем и писал выше.

[WLMike]

Mike, ne partes'. Xotite bit' internally consistent, schitajte discount rate kak Vi eto delaete dlia drydix aktivov. Edinstvennoe, nado smotret', pure play ili net, segment rinka, kotorij obslyzhivaet, customer base i na skol'ko ona exposed to business cycles, na skol'ko prodykt discretionary. Xotia, tak i dlia vsego ostalnogo nado delat'...

Да, я и не парюсь

[alexbigun]

А тут если применить формулу t=R/(1-R^2)^0.5*(n-2)^0.5 для n около 12*5, то t статистики будут около 3.0 и 2.0 соответственно, то есть значимость нормальная.

A mozhno ewe i posmotret' na skewness and curtosis i podymat' na skol'ko approximazija normal distribution tyt podxodid

Mike, eto emerging market. Izvestnij fact, betas, polychennie regressijami companies in emerging markets na world indices dajyt ochen' nizkie pokazateli, kotorie ne otrazhajyt dejstvitel'nosti. Rascheti Cost of capital takim obrazom mozhno vibrosit' v mysornoe vedro... Problema do six por otkrita, tak chto kto na chto gorazd.
Dazhe beta, polychennaja regressiej na rodnoj index v takom slychae takzhe mozhet malo o chem govorit', nado, kak govorit'sia, "dig"
No --- "Problema do six por otkrita, tak chto kto na chto gorazd."

[WLMike]

A mozhno ewe i posmotret' na skewness and curtosis i podymat' na skol'ko approximazija normal distribution tyt podxodid

Ну не надо так далеко и глубоко

Mike, eto emerging market. Izvestnij fact, betas, polychennie regressijami companies in emerging markets na world indices dajyt ochen' nizkie pokazateli, kotorie ne otrazhajyt dejstvitel'nosti. Rascheti Cost of capital takim obrazom mozhno vibrosit' v mysornoe vedro... Problema do six por otkrita, tak chto kto na chto gorazd.
Dazhe beta, polychennaja regressiej na rodnoj index v takom slychae takzhe mozhet malo o chem govorit', nado, kak govorit'sia, "dig"
No --- "Problema do six por otkrita, tak chto kto na chto gorazd."

Действительно первая контора Аргентинская вроде, но остальные две вроде Штатовские из Флориды. Набрать еще немного таких и начать копать в сторону wacc в Российских условиях.

[alexbigun]

Ну не надо так далеко и глубоко

Действительно первая контора Аргентинская вроде, но остальные две вроде Штатовские из Флориды. Набрать еще немного таких и начать копать в сторону wacc в Российских условиях.

Da, ja argentinzev i imel vvidy

[Eugene]

2Alex - не объясните факт, почему развивающийся... появляющийся... )) (emerging) рынок характеризуется низкими бэта? потому что динамика рынка опережает динамику компаний? думаю, для девелоперов в РФ это совсем не так... а что за индекс R2?
и как Вы заметили, не совсем правильно сравнивать появл... )) emerging vs developed markets. и бэты их тоже...

по поводу обещанной ставки... ведущее консульт.агенство по недвижимости использует реал.ст.диск.13%(долл.) для коммерческой недвижимости в москве (думаю, ничьих тайн не выдал) они берут ст.капитализации (статистика по рынку) + %за риск (эксперт.мнение). неинтересно, в общем

[Genn]

А если подойти с другой стороны.
Инвестиции - это обмен денег на обещание доходов в будущем. Обещания надо выполнять.

Предположим, "мы" "обещали" ХХ% годовых акционерам (в форме описания инвестиционной стратегии). Предположим, что кредитный рычаг есть на уровне проектов. Получается, что в своих расчетах "мы" должны брать за основу "обещанную" в стратегии ставку дисконтирования?

[WLMike]

А если подойти с другой стороны.
Инвестиции - это обмен денег на обещание доходов в будущем. Обещания надо выполнять.

Genn, я так понимаю, что вы задаете один и тот же вопрос в двух местах
Инвестиции, в достаточно узком смысле, - это обмен денег сегодня на некое, возможно неопределенное, поступление денег в будущем. В более широком смысле - это получение прав требования на некий денежный поток, в общем случае неопределенный и распределенный во времени. Стоимость инвестиции можно исчислить, опираясь на методологию, экономической теории. При этом второй ваш тезис – «обещание надо выполнять» - совсем из другой оперы, так как в финансовой теории постулируется неопределенность будущего, поэтому обещание нельзя исполнить, а можно говорить о неких статистических характеристиках реализации будущего – мат. ожидании, стандартном отклонении, частных моментах и т.д. Ваш тезис скорее лежит в области менеджмента или понятийных разборок.

Предположим, "мы" "обещали" ХХ% годовых акционерам (в форме описания инвестиционной стратегии). Предположим, что кредитный рычаг есть на уровне проектов. Получается, что в своих расчетах "мы" должны брать за основу "обещанную" в стратегии ставку дисконтирования?

Ставка дисконтирования, как термин экономической теории, должен отражать рискованность проекта в привязке к конкретному инвестору и схеме финансирования, а не какие-то мифические обещания.

[Genn]

Genn, я так понимаю, что вы задаете один и тот же вопрос в двух местах.

Они немножко отличаются. В случае про корову - есть еще равномерное признание выручки в соответствии с требованиями IAS 11 (Construction contracts). В том вопросе основа - цикл оборота больше года (отчетного периода) в несколько раз.

Инвестиции, в достаточно узком смысле, - это обмен денег сегодня на некое, возможно неопределенное, поступление денег в будущем. В более широком смысле - это получение прав требования на некий денежный поток, в общем случае неопределенный и распределенный во времени. Стоимость инвестиции можно исчислить, опираясь на методологию, экономической теории. При этом второй ваш тезис – «обещание надо выполнять» - совсем из другой оперы, так как в финансовой теории постулируется неопределенность будущего, поэтому обещание нельзя исполнить, а можно говорить о неких статистических характеристиках реализации будущего – мат. ожидании, стандартном отклонении, частных моментах и т.д. Ваш тезис скорее лежит в области менеджмента или понятийных разборок.

Мой тезис лежит в области практической работы с инвестором. Это не чистая оторванная теория. А выполнение обещаний. Примерно так же, как директор по продажам обещает поставить продукт определенного качества и в определенный срок.

Ставка дисконтирования, как термин экономической теории, должен отражать рискованность проекта в привязке к конкретному инвестору и схеме финансирования, а не какие-то мифические обещания.

Теория денег не приносит. И назад не просит.

А конкретный инвестор - не известен. Номинальные услуги сильно развиты в современном финансовом мире.