Моделирование региональной жилищной политики и механизмов расширения доступности улучшения жилищных условий населения

ПОДХОДЫ К ФОРМИРОВАНИЮ ИНФОРМАЦИОННОГО
ОБЕСПЕЧЕНИЯ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ДАННЫХ РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ ¹

2. ОЦЕНКА ДОХОДОВ И СБЕРЕЖЕНИЙ ДОМАШНИХ ХОЗЯЙСТВ ВО ВЗАИМОСВЯЗИ С ЖИЛИЩНОЙ ОБЕСПЕЧЕННОСТЬЮ

3. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ
СБЕРЕЖЕНИЙ НАСЕЛЕНИЯ
ПО ДОХОДНЫМ ГРУППАМ

Литература

Сноски

Хачатрян С.Р. член-корреспондент жилищно-коммунальной академии, к.э.н., ведущий научный сотрудник Центрального экономико-математического института

Оглавление журнала

Часть 1

Часть 2

Часть 3

Обеспечение доступности улучшения жилищных условий для широких слоев населения является основной задачей жилищной политики современного этапа реформирования жилищной сферы [1,2].

Проведенный анализ показал, что:

Индекс доступности является сложной социально-экономической и общественно-политической категорией, требующей применения количественных методов оценивания;

Используемые методы оценивания должны адекватно отражать исследуемую динамично развиваемую систему, ее структуру, текущее состояние и выходные переменные этой системы, обратные связи;

Индекс доступности, являясь статической характеристикой текущего состояния рынка жилья, должен быть динамизирован во времени, т.е. давать прогнозные оценки доступности в зависимости от основных параметров жилищной политики и характеристик домашних хозяйств;

Параметры жилищной политики образуют контур управления и индекс доступности должен позволять оценивать возможности регулирования ситуации на рынке жилья на основе построения алгоритма регулятора с использованием информации в цепи обратной связи.

В практике регулирование жилищного рынка на основе информации, используемой в цепи обратной связи, может быть жестким, если отклонение планируемых результатов (характеристик рынка) от фактических достаточно точно предсказуемо, а поведение населения и внешней среды стабильно или сравнительно мало и предсказуемо изменяется, т.е. динамика является достаточно определенной [3]. Однако при анализе рынка жилья параметры внешней среды и самого объекта (рынка жилья) недостаточно точно предсказуемы и возникают разного рода неопределенности. К таким неточно определенным можно отнести такие показатели, как: распределение обеспеченности населения жильем в доходных группах, поведение потребителей на рынке жилья, причем как постоянного населения, так и внешнего; внутренние резервы населения в улучшении жилищных условий за счет операций на вторичном рынке (дарение, наследование и др.); различия в потреблении жилья населением в течение жизненного цикла, уровни насыщения и смещения приоритетов в сторону второго жилья (дачного домика, загородного благоустроенного дома), являющегося следствием становления новых представлений о благосостоянии, культурно-ценностных ориентирах населения. Поэтому важнейшими задачами для решения исследуемой проблемы становятся:

Проведение мониторинга рынка жилья с целью идентификации состояния домашних хозяйств, их основных характеристик, классификационных признаков;

Моделирование поведения домашних хозяйств в зависимости от параметров проводимой жилищной политики;

Обоснование и выбор параметров регулирования, обеспечивающих желаемый (требуемый, целевой) уровень доступности улучшения жилищных условий населения.

Последняя задача представляет уже задачу управления, формирования параметров регулирования жилищной политики, обеспечивающих заданную динамику траекторий индекса доступности и выход его в заданную область за определенное (фиксированное) время. Графически этот процесс можно изобразить следующим образом:

Рис.1. Траектория индекса доступности в зависимости от управляющих воздействий

Здесь d₀ — начальное значение индекса доступности, d_T — целевое в момент (год) Т, значение, принадлежащее некоторому множеству, причем разные траектории соответствуют различным параметрам регулирования — u₁, u₂, u₃, обеспечивающим выход в заданную область D_T (это может быть точкой или областью допустимых значений).

Практически доступность является не скалярным, а векторным показателем, в котором должны быть выделены две составляющие: доступность населения к социальному жилью (бесплатному или частично платному) и коммерческому, реализуемому на платной основе.

В свою очередь социальное жилье должно быть классифицировано по следующим группам:

бесплатное социальное жилье, предоставляемое очередникам в соответствии с приоритетами, устанавливаемыми муниципальными органами в базовом году численностью ;

субсидируемое приобретение муниципальными очередниками — численностью ;

предоставление жилья по программе расселения коммунальных квартир — численностью ;

предоставление жилья проживающим в сносимом ветхом фонде и пятиэтажках по программе в текущем году численностью

предоставление жилья проживающим в жилом фонде, подлежащем реконструкции, численностью ;

жилье, предоставляемое (приобретаемое по себестоимости) работниками муниципальных организаций, численностью ;

жилье, предоставляемое работникам федеральных организаций (финансируемое федеральным бюджетом), численностью ;

численность очередников, претендующих на получение жилья на условиях коммерческого найма, ;

— численность зарегистрированных договоров дарения и наследования;

— численность зарегистрированных договоров передачи жилья с различными условиями (с пожизненным содержанием и др.);

— численность договоров купли-продажи на первичном рынке;

— численность договоров купли-продажи на вторичном рынке;

— численность сделок, совершенных на первичном рынке иногородними;

— численность сделок, совершенных на вторичном рынке иногородними.

Информационное обеспечение для расчетов доступности улучшения жилищных условий населения за счет собственных средств и с помощью кредитов на рынке жилья включает в себя следующие массивы:

1. Результаты обследования домашних хозяйств, проводимых статистическими органами, включающие в себя:

численность постоянного населения ;

миграцию — приток населения и отток (выезд в пригороды с продажей основного жилья, переезд в загородный дом и др.);

сведения по приобретению жилья мигрантами, причем как российскими, так и внешними (из стран СНГ, ближнего и дальнего зарубежья); такая статистика пока не формируется органами госрегистрации, но она крайне необходима для анализа миграционных потоков;

другая важнейшая статистика состоит в регистрации численности семей, которые приобретают новое жилье (на любом рынке) с продажей старого жилья, причем надо регистрировать статистику отдельно для простого улучшения жилищных условий (плюс какое-то количество кв.м или комнат), так и расширенного улучшения — в смысле увеличения числа квартир, что характеризует мотивацию поведения сложных семей на рынке жилья, отселение молодых семей, совершеннолетних взрослых детей, необходимость расселения в результате распада семей и т.д.

Таким образом многообразие мотивов и факторов, влияющих на процесс улучшения или изменения (вынужденного) жилищных условий, отражает как неизбежное изменение потребностей, связанное с демографическими сдвигами в структуре и составе домашних хозяйств, так и тенденций общего роста потребления жилья и жилищных услуг в результате роста благосостояния, возможностям, которые предоставляет растущий рынок жилья: отсутствие административных (нерыночных) ограничений, ориентация на стандарты, присущие странам с развитой экономикой, и высокий уровень жилищной обеспеченности и жилищно-коммунального обслуживания [4].

Для количественного анализа поведения потребителей на рынке их использования в прогнозах доступности следует [5]:

а) при обследовании домашних хозяйств, их доходов, расходов, жилищной обеспеченности ввести дополнительно вопросы относительно намерений семей по улучшению жилищных условий, какие схемы приобретения жилья для них более предпочтительны, каковы их оценки временной перспективы реализации намеченных планов;

б) при регистрации сделок по приобретению жилья постоянными жителями города фиксировать характер жилищной трансформации:

приобретение нового жилья при условии продажи старого жилья — число сделок ,

приобретение нового жилья при условии сохранения частью семьи (или самой семьей) старого жилья — число сделок .

При этом — число сделок можно классифицировать по размерам увеличения жилплощади (на одну комнату, несколько комнат или в кв.м), аналогично для и для вторичного рынка — и .

Регистрация этих данных позволит сформировать следующие таблицы.

Здесь — число семей, улучшивших жилищные условия на первичном рынке (с продажей жилья) на кв.м, где — шаг прироста обеспеченности, . В качестве шага можно взять кв.м общей площади. Это оценка экспертная и подлежит уточнению в ходе сбора данных и их обработки.

— числа сделок по покупке жилья на первичном рынке (без продажи старого) с площадью квартир, равной .

Аналогично интерпретируются сделки на вторичном рынке.

Таблица 1

КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ СДЕЛОК НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ ДЛЯ РАЗЛИЧНЫХ ПРИРОСТОВ ОБЕСПЕЧЕННОСТИ

Как нетрудно видеть, должны выполняться следующие условия балансировки:

; (1)

(2)

Те же условия выполняются для и .

В последней колонке таблицы 1 показатель отображает исходное число базовых домохозяйств, оперирующих на соответствующих рынках. В сопоставлении с соответствующими результатами сделок отношение

(3)

вместе с другими данными Таблицы 1 характеризует возможности расселения домашних хозяйств и одновременного улучшения жилищных условий с совокупным приростом общей обеспеченности.

Для непостоянного населения территории (мигрантов) вряд ли удастся выявить различия между и , и . Практически эти величины будут совпадать на начальном этапе. Дальнейшее их движение на рынке жилья будет проявляться в будущем, когда мигранты зарегистрируют приобретенное жилье и приобретут статус постоянных жителей.

Практически во всех прикладных статистических исследованиях распределение населения по доходным (децильным) группам

аппроксимируется логнормальным распределением

, (4)

где и G — оцениваемые параметры. Эти параметры определяют среднедушевое и модельное значения доходов населения. Они связаны следующим соотношением:

. (5)

Из балансов доходов и расходов населения находится уточненное значение среднего, что позволяет выправить параметры ( , G). Анализ их динамики по трендам в базовом периоде (после финансового кризиса) по квартальным или полугодовым данным), макроэкономические оценки относительно ожидаемых темпов роста валового продукта города в прогнозном периоде, а также наблюдаемые тенденции к снижению децильного коэффициента (коэффициента фондов) дают возможность построить приемлемые прогнозы движения этих параметров в краткосрочной перспективе. Это и составляет основу теоретического прогноза распределения населения по доходам (рис. 2).

Распределение населения по доходным группам и его прогноз особенно важны для оценки кредитоспособности заемщиков при приобретении жилья. Например, численность семей, имеющих доходы в интервале равна заштрихованной на рис. 2 площади под кривой распределения. Если этих доходов достаточно для ежемесячного погашения ипотечного кредита (вместе с процентами), то практически этой численности семей N_i доступно улучшение жилищных условий. Ясно, что банки оценивают, чтобы эти расходы по обслуживанию кредита составляли не более 30-40% от совокупного дохода семей (с учетом цен на другие потребительские расходы, тип конкретной семьи, структуру их расходов, что составляет основу индивидуальной работы кредиторов с каждым заемщиком).

Рис.2. Распределения численности населения по доходным группам

При этом в структуре затрат необходимо учитывать растущие платежи за жилищно-коммунальные услуги и налоговые платежи за собственность.

Для укрупненных оценок доступности кредитов можно воспользоваться одной из схем кредитования. В частности, например, одной их наиболее распространенных является схема с постоянными платежами. Опуская необходимые преобразования, окончательное выражение для ежегодных платежей заемщика имеет вид:

, (6)

где D — сумма основного долга (кредита);

T — срок кредитования;

r — процентная ставка.

Например, при кредите в размере 10000$ (этот размер займа, нам представляется, будет наиболее распространенным при нынешних ценах 1 кв. м общей площади и их стабильности в ближайшей перспективе), сроке кредитования Т = 5 лет, процентной ставке r = 10%, размер ежемесячного платежа по приведенной выше формуле составит:

Ежемесячный доход заемщика, исходя из 30-ти процентной доли платежей, должен составлять

Искомый ежемесячный минимально необходимый доход заемщика с учетом коэффициента семейности K_сем= 3 (его значение может уточняться, по последним данным для г. Москвы он составляет 2,84) и поправки на налоги и обязательные платежи (сюда можно включить и оплату жилищно-коммунальных услуг, которая возрастает) в размере составит:

Данные по распределению численности населения по доходным группам табл.2 приводятся в рублевом исчислении. Поэтому, если обозначить текущий курс через J руб./$, тогда в рублях минимально необходимый душевой доход составляет:

Если кривая распределения численности населения задана в аналитической форме, то численность семей, которым доступны указанные кредиты фиксированного размера (в $10000) и параметров (на 5 лет и 10% годовых), определяется по формуле:

. (7)

Геометрически она пропорциональна площади под кривой распределения, расположенной правее . В табличной форме, обычно приводимой в статистических сборниках, данные могут быть использованы для статистического расчета доступности приобретения жилья с помощью кредитов.

Если величина дохода попадает в интервал доходов , то общая доступность приобретения жилья за счет кредита исчисляется по следующей формуле:

. (8)

Данная формула является универсальной для оценки доступности процесса кредитования в любой форме. В ней величина зависит от параметров кредитования: D, r, T, других параметров — K_сем., К_п и автоматически определяет номер доходной группы i, куда она попадает.

Таблица 2

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ НАСЕЛЕНИЯ ПО ДОХОДНЫМ ГРУППАМ

Численность населения Интервалы доходов (руб)	d (в% от общей численности)
	d₁
	d₂
	d₃
. . .	. . .
	*d_i*
. . .	. . . *d_n*

Как отмечалось, приведенная схема расчета носит статический характер — для данного года (или другого периода — квартала, полугодия, месяца) при известном распределении доходов для этого периода. Для прогнозных расчетов доступности используются прогнозы распределения численности населения в разрезе доходных групп в аналитической форме по указанным выше двум параметрам ( , G). Одновременно для расчетов необходимо использовать существующие прогнозные оценки (либо в вариантной форме) параметров кредитования. Параметры кредитования являются управляющими параметрами (ставка кредитования, продолжительность кредита), которыми можно в значительной степени регулировать уровень доступности улучшения жилищных условий. Однако пока не был рассмотрен вопрос оценки сбережений населения, определенный уровень которых является необходимым условием доступности улучшения жилищных условий на коммерческих началах, как при единовременной оплате приобретаемого жилья, так и при оплате первоначального взноса при участии в процессе кредитования, приобретении социального жилья с помощью субсидий, жилищных сертификатов (для военнослужащих) и др.

Статистика сбережений, их распределение по доходным группам является наиболее уязвимым местом в информационном обеспечении организации расчетов. Помимо сведений о сбережениях населения в Сбербанке, коммерческих банках, вложениях в облигации и ценные бумаги, содержащихся в статсборниках, существуют оценки по сбережениям, хранящимся на руках населения (в том числе в валюте), а также по капиталу, который вывозится за границу и хранится на депозите в иностранных банках, в других финансовых инструментах. Специальные обследования сбережений населения проводятся по заказу Центрального банка России (такие исследования для ряда регионов РФ были проведены, например, в конце 1996 г. ИСЭПН РАН). Однако, после финансового кризиса в августе 1998г. и потерь сбережений, эти данные не могут служить базой для расчетов, но они и более поздние данные проведенных обследований могут служить основой для выбора вида зависимости сбережений населения от доходов.

Как показывают эмпирические данные, такой выбор может быть осуществлен среди функций двух видов: гиперболической и функции следующего вида, которая достаточно точно воспроизводит характер этих данных:

, (9)

где — сбережения, как функции доходов — неизвестные постоянные, которые необходимо определить по известным данным. В области малых доходов (при ) полагаем, что сбережения населения малы и оцениваются величиной w₀. Тогда

(10)

Далее полагаем, что при больших доходах (при ) кривая сбережений асимптотически приближается к прямой, тангенс угла наклона которой может быть интерпретирован как средний доход на капитал (который вложен в ценные бумаги, инвестирован, хранится в валюте и депозитах). Такая интерпретация связана с тем, что большие сбережения являются (в нормальной экономике, где портфельные инвестиции работают) основным источником больших доходов. В условиях стабилизации развития доход на капитал и процентная ставка pприближаются к нормальным уровням 14-18%. Отсюда получаем:

. (11)

Откуда

(12)

Как видно на рис.3, при доходах, близких к среднему , сбережения населения находятся на уровне ` , после которых постепенно начинается интенсификация сбережений.

. (13)

Откуда получим:

. (14)

Таким образом, получим окончательное выражение для функции сбережений:

. (15)

Используя это выражение, можно рассчитывать уровни сбережений для отдельных доходных групп. Однако, надо иметь в виду, что в динамике параметры этой формулы — должны уточняться. По мере накопления данных может корректироваться и тип самой аппроксимирующей зависимости (например, в форме гиперболической функции).

Приросты сбережений во времени определяются из соотношения:

, (16)

где приросты доходов для отдельных доходных групп определяются по прогнозам доходов, -изменение процентной ставки; , определяются дифференцированием уравнения по соответствующим переменным v и p. Норма накопления S_tопределяется как соотношение:

. (17)

Тогда для любой доходной группы j сбережения будут определяться по формуле:

. (18)

Помимо ликвидных сбережений, для большинства домашних хозяйств основное богатство состоит в располагаемом жилье.

Рис.3 Распределение сбережений в зависимости от доходов.

Таблица 3

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ЖИЛИЩНОЙ ОБЕСПЕЧЕННОСТИ НАСЕЛЕНИЯ В РАЗРЕЗЕ ДОХОДНЫХ ГРУПП

Доходные группы	Жилобеспеченность
Доходные группы	(0, ₁)	( ₁, ₂)	......	( _k-1, _k)	........	более	е
	*n_1,1*	*n_1,2*	*...*	*n_1,k*	*...*		n₁
	*n_2,1*	*n_2,2*	*...*	*n_2,k*	*...*		n₂
...
	*n_i,1*	*n_i,2*	*...*	*n_i,k*	*...*		*n_i*
...
	*n_n,1*	*n_n,2*	*...*	*n_n,k*	*...*		*n_n*
е	m₁	m₂		*m_k*

Если рассматривать его в душевом выражении, то для отдельных доходных групп оно состоит в рыночной оценке стоимости жилья, рассчитываемой в кв.м общей площади, приходящейся на 1 человека. Поэтому необходимы другие данные жилищной обеспеченности населения — в разрезе доходных групп.

1. Хачатрян С.Р Методы измерения и моделирования процессов расширения социальной доступности улучшения жилищных условий населения– Аудит и финансовый пнализ, № 3, 2001.

2 Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р. и др. Дифференцированный подход к реформе Жилищно-коммунального хозяйства, М., ЦЭМИ РАН, 1997.

3. Хачатрян С.Р., Фаерман Е.Ю., Егорова Н.Е. и др. Типология и анализ экономико-математических моделей рынка воспроизводства жилья, М., ЦЭМИ РАН, 1997.

4. Хачатрян С.Р., Егорова Н.Е. Моделирование инвестиционной деятельности в жилищной сфере, препринт #WP/98/059 ЦЭМИ РАН, 1998.

5. Хачатрян С.Р. Анализ и моделирование механизмов регулирования рыночных процессов в жилищной сфере, препринт #WP/98/064 ЦЭМИ РАН, 1998.

Число сделок

1 Работа выполнена при поддержке РФФИ (проект 00-06-80291)