Опрос специалистов, работающих на российском рынке недвижимости
Иногда понятие "девелопмент" употребляют как синоним "строительства", иногда - в значении "доверительное управление недвижимостью". Словарь финансовых терминов дает следующее толкование: "деятельность, связанная с развитием территории и преобразованием земель к новому использованию". Так или иначе, это далеко не полное определение девелопмента. Сегодня под этим словом подразумевается особый вид деятельности в недвижимости; девелоперы - специалисты в области недвижимости, которые отличаются как от подрядчиков-строителей, так и от риэлтеров-брокеров.
Из определения девелопмента следует, что девелопер занимается развитием проектов недвижимости, выбирая место застройки и привлекая инвестиции. Смысл девелопмента сводится к выбору оптимального времени для реализации проекта, использованию строительных "ноу-хау", разработке оригинальных финансовых схем, к эффективной организации работы с подрядчиками и собственно строительству. Иначе говоря, девелопмент - это эффективные организация и управление инвестиционно-строительным проектом. Сведя воедино все имеющиеся определения, девелопмент можно описать как умение создать не просто объект недвижимости, но объект, который востребован рынком.
Процесс девелопмента интернационален, но в каждой стране имеет свои отличительные черты. В США, например, девелоперские компании приглашаются для проведения земляных работ, строительства дорог, проведения электричества, газа, воды и т. д. Время от времени девелоперы берут на себя строительство бассейнов, клубных зданий, хотя обычно этим занимаются строительные компании. В Америке девелоперы занимаются лишь продажей земли, строители же ее застраивают, а затем продают либо сохраняют за собой право владения с возможностью последующей аренды. Это не значит, что за рубежом принята "узкая специализация" в девелопменте. Одни организации выбирают для себя исключительно девелопмент и, завершив строительство, уходят, другие продолжают управлять недвижимостью.
За рубежом в основе девелопмента лежит привлечение средств частных инвесторов. Если девелопер в нужное время окажется в нужном месте и предложит убедительный бизнес-план, то шансы на успех у него велики. На Западе считают, что девелоперские проекты лучше начинать тогда, когда активность рынка минимальна, но уже начали появляться первые признаки его оживления. И если проект "созреет" вовремя, он окажется востребованным.
В западных странах существует и устойчиво действует установленный порядок привлечения финансовых ресурсов на рынок недвижимости. Его характерные особенности - доступная ставка по кредиту, возможность сочетания долгосрочного и краткосрочного кредитования, возможность заложить объект в ходе его строительства. Кроме того, девелопер может на первоначальном этапе вложить до 30% собственных средств, что вызывает большее доверие у привлеченных инвесторов. В России до этого пока далеко.
У современного российского девелопмента иные особенности. Прежде всего к ним можно отнести высокую потребность в привлечении средств и запретительную систему предоставления прав на землю. Готовность к риску, по мнению специалистов, является необходимым качеством работы на современном российском рынке недвижимости.
Без знаний в области строительства в девелопменте не обойтись. Но еще более важны знание рынка, развитое финансовое мышление, умение спрогнозировать ход событий, привлекать финансовые ресурсы и разнообразить источники и механизмы их привлечения.
На сегодняшний день в России нужны законодательные акты, которые помогут девелопменту поскорее пройти стадию становления. Прежде всего девелоперская деятельность должна быть законодательно оформлена и отделена от иных видов деятельности на рынке строительства и инвестиций. Это позволит четко определить место девелопера в инвестиционно-строительных процессах, его права и меру ответственности за реализацию проектов развития недвижимости, а также возможности по привлечению финансовых ресурсов.
Перспективы развития российского рынка недвижимости
Игорь Брановицкий председатель совета директоров "КВ-Инжиниринг"
Российский рынок недвижимости обладает большим потенциалом. Повышение инвестиционного рейтинга России, общий рост экономических показателей, доходов населения - все это создает благоприятные условия для развития бизнеса, в том числе и в области недвижимости. Этот сегмент российского рынка пока отстает по показателям от рынков Европы и Америки. У нас гораздо ниже показатели обеспеченности торговыми и офисными площадями, не говоря уже о жилых площадях. На сегодняшний день российский рынок недвижимости в определенной степени развит только в Москве - ко "второй столице" пока еще присматриваются, о развитии других регионов в этом плане говорить не приходится. Те средства, которые инвестируются в России в недвижимость, очень малы по сравнению с объемами инвестиций, которые получает нефтяная, химическая промышленность или металлургия. Иностранные инвестиции практически отсутствуют, а уровень внутренних крайне невелик. Не развита ипотека, практически нет инвестиционных фондов; кроме того, на самом рынке мало профессиональных операторов. Ко всему прочему, большое влияние на динамику рынка оказывает общий политический курс высшего руководства страны. Сейчас, когда прошли президентские выборы, можно с некой долей уверенности сказать, что существовавшая прежде позитивная тенденция сохранится. Стабильность политического курса - залог серьезного интереса со стороны иностранных инвесторов и успешного развития программы ипотеки.
В дальнейшем рынок недвижимости в России станет более цивилизованным. На сегодняшний день, по оценкам аналитиков, доходность от вложений при полном страховании рисков составляет 25-30% годовых и ниже. В перспективе следует ожидать снижения рентабельности. В то же время закономерными явлениями станут укрупнение инвестиционно-строительных компаний и их вертикальная интеграция. Состав участников рынка меняется уже сегодня, существующие тенденции свидетельствуют о том, что в будущем выживут цивилизованные участники, следящие за своей репутацией. Важно отметить также, что состав участников сейчас во многом определяется руководством Москвы. Следует ожидать возрастания роли узкоспециализированных профессионалов-консультантов, проектировщиков, подрядчиков. Все это дает основания надеяться, что в будущем качество и стандарты массового домостроения повысятся. Требования потребителя к качеству жилья растут. Поменять в короткие сроки технологию строительных организаций невозможно, поэтому так или иначе на рынке будет присутствовать товар невысокого качества; другое дело, что спрос будет смещаться в сторону индивидуальных проектов, в сторону комбинированного и монолитного жилья. Доля "индивидуальной застройки" составит при этом около 50%. В перспективе выиграют те застройщики, которые думают об этом уже сегодня, в частности применяя новые технологии, менее чувствительные к качеству монтажа, а также более разумно организуя строительный процесс. Например, крупный застройщик думает о качестве, когда возводит квартал или микрорайон, который впоследствии будет эксплуатировать. Такой застройщик стремится к эффективной организации отделочных работ в квартирах, заботится о благоустройстве территории и эффективной эксплуатации всего комплекса. Скорее всего, в будущем эффективно смогут работать только интегрированные компании-застройщики, которые зарабатывают не только на продаже, но и на эксплуатации готового жилья. Это тот самый случай, когда интересы инвестора-застройщика и конечных потребителей совпадают.
Инвестиционно привлекательные проекты сегодня есть во всех сегментах рынка. В перспективе доходным всегда останется строительство недвижимости класса "люкс" - и жилой, и коммерческой. Оно всегда будет дорогим, но и продажи будут выше, риск потери ликвидности в этом сегменте невелик. Что касается рынка коммерческой недвижимости, конкуренция там пока невысока. Большинство возводимых зданий оказываются востребованными, заполняемость офисов превышает 90%, поэтому и в данной области перспективы можно оценивать положительно.
Наблюдаемый в настоящее время рост цен на жилье связан с общеэкономическим подъемом в стране, и если положительные общеэкономические тенденции сохранятся, он продолжится. В элитном секторе верхний предел может выйти на уровень 12-15 тыс. долл. за 1 кв. м. Вообще, в долгосрочной перспективе относительное изменение цен будет определяться местоположением объектов и их качеством.
Основные возможности и угрозы
Если исходить из того, что существующие благоприятные тенденции в общеполитическом и общеэкономическом плане как минимум сохранятся, причем сегодня рейтинг кредитоспособности российского правительства - ВВ+, а эмитентов - В, не исключено, что в скором времени на российский рынок придут иностранные инвесторы. Однако высокий инвестиционный рейтинг России - лишь одно из необходимых условий притока иностранных инвестиций. Основная проблема заключается в том, что сегодня существует дефицит готовых для инвестирования проектов. Проблема не в отсутствии инвестиций, а в слабом менеджменте при разработке инвестиционно-строительных проектов. Если иностранные инвесторы придут на рынок, отечественные застройщики смогут, вероятно, выдержать конкуренцию. Более чем 10-летний опыт работы российского рынка недвижимости показал, что российские застройщики вполне способны конкурировать с иностранными. Конечно, иностранный застройщик может обладать несравненно большим финансовым потенциалом, нежели российский, но конкуренция идет скорее в области идей, а не денег, и в данном отношении нашим компаниям есть что противопоставить зарубежным коллегам. Другое дело, что с приходом иностранных инвестиций на российский рынок возникает опасность чрезмерной активизации строительной деятельности, что, в свою очередь, чревато затовариванием рынка. Вероятность потери ликвидности существует во всех сегментах рынка, хотя в каждом из них степень риска своя. Планируя амбициозные проекты, такие как, например, Москва-Сити или Крокус-Сити-Молл в сегменте коммерческой недвижимости, участники рынка должны учитывать опасность перенасыщения рынка и грамотно рассчитывать графики предложения площадей.
Одним из перспективных направлений развития рынка можно назвать строительство "доходных домов", но здесь требуются грамотная ценовая политика и контроль инвестирования средств в подобные проекты. Отечественный потребитель пока не проявляет большого интереса к данному типу жилья, однако какое-то количество "доходных домов" вполне может быть востребовано иностранцами, работающими в России.
Девелоперский бизнес в России
Елена Калинникова, генеральный директор Управляющей компании Realtex Management Group, входящей в состав Группы компаний "Реалтэкс"
Девелоперский бизнес в России достаточно перспективен, и сегодняшний рынок это наглядно демонстрирует. Во-первых, к серьезным игрокам рынка на сегодняшний день скорее относятся те компании, которые предоставляют целый комплекс услуг: от маркетингового анализа рынка недвижимости, проектного менеджмента до строительства, ввода в эксплуатацию, реализации объектов недвижимости и финансового анализа инвестиций. Такие игроки, скорее, являются девелоперскими группами компаний. Во-вторых, сегодняшнее превышение спроса над предложением коммерческих площадей, обусловленное инвестиционной привлекательностью рынка, в целом ведет к повышению как арендных ставок, так и цен на офисные и торговые площади (похожая ситуация сложилась и на рынке жилья).
В российскую недвижимость вкладывают средства как отечественные банки, так и иностранные инвесторы. Согласно экономическим прогнозам Минфина Россия будет уверенным лидером по темпам экономического роста еще 2-3 года. Это выгодно девелоперам, а следовательно, такой бизнес перспективен.
Если говорить о рисках девелоперского бизнеса, то, безусловно, они зависят от ситуации на рынке недвижимости, в первую очередь от его стабильности, а также от стабильности инвестиционной привлекательности и прозрачности рынка страны в целом. Здесь стоит отметить, что российское правительство предпринимает серьезные шаги по развитию производства, не связанного с сырьевыми ресурсами страны.
О приоритетах девелоперского бизнеса говорить достаточно сложно - все зависит от стратегических решений конкретных компаний. Девелоперы, работающие в регионах и, например, в Московской области, больше ориентированы на жилье бизнес- и эконом-класса. Московские - как на жилье, так и на коммерческую недвижимость. В последнее время активно развиваются новые направления бизнеса: строительство многофункциональных, торговых, деловых центров, гостиниц, развлекательных комплексов.
[an error occurred while processing this directive]
