Правовое регулирование купли-продажи права аренды земельных участков по конкурсу в городе Москве
Сделка купли-продажи оформляется купчей. К купчей прилагается план земельного участка. Купчая без прилагаемого к ней плана земельного участка не подлежит регистрации. При отсутствии плана земельного участка он изготовляется за счет средств покупателя по соглашению с Москомземом;
- гражданам и юридическим лицам, приобретшим по сделке купли-продажи земельный участок в пределах норм предоставления, оформляется в Московском земельном комитете свидетельство о праве собственности на земельный участок установленного образца.
Вместе с тем Москва как субъект Федерации на своей территории сохраняет преимущественное право государственной собственности на землю, несмотря на продажу земельных участков на аукционе юридическому лицу, основным продолжает оставаться вопрос о разграничении государственной собственности, а также определении принципов такого разграничения и полномочий органов государственной власти России и Москвы.
Общие вопросы разграничения государственной собственности на землю в пределах города Москвы на государственную собственность Российской Федерации и государственную собственность Москвы как субъекта Российской Федерации содержатся как в федеральных, так и в городских нормативных актах.
Конституцией России (ч. 3 ст. 36) предусмотрено, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона, вместе с тем вопросы земельного законодательства и вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами согласно ст. 72 Конституции России отнесены к совместному ведению России и субъектов Российской Федерации.
Федеральным законом от 24 июня 1999 г. № 119-ФЗ “О принципах и порядке разграничения предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации” в ст. 12 предусмотрены полномочия Российской Федерации и субъектов Российской Федерации по предметам совместного ведения.
Пунктом 2 ст. 12 Федерального Закона предусмотрено, что до принятия федеральных законов по вопросам, отнесенным к предметам совместного ведения, субъекты Российской Федерации вправе осуществлять по таким вопросам собственное правовое регулирование. После принятия соответствующего федерального закона законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации приводятся в соответствие с принятым федеральным законом. Статья 14 Федерального Закона устанавливает пределы разграничения предметов ведения и полномочий так:
1. Договор может быть заключен:
а) при прямом указании в федеральном законе по предмету совместного ведения на допустимость заключения договора по данному предмету совместного ведения;
б) при отсутствии федерального закона по предмету совместного ведения — с условием приведения указанного договора в соответствие с федеральным законом по данному вопросу совместного ведения после принятия такого федерального закона.
2. Договор может конкретизировать предметы совместного ведения с учетом политических, экономических, социальных, географических, этнических и иных особенностей субъектов Российской Федерации.
3. Соглашение может быть заключено на основании федерального закона по предметам совместного ведения или договора.
Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 5 ст. 214) предусмотрено, что отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
Федеральным законом “О статусе столицы Российской Федерации” в ст. 8 определены, но не конкретизированы земли в городе Москве, относящиеся к государственной собственности Российской Федерации, и предусмотрено, что здания, строения, сооружения, находящиеся на территории города Москвы, и помещения, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти Российской Федерации, Генеральная Прокуратура, Центральный банк Российской Федерации, Пенсионный фонд Российской Федерации, а также земельные участки, на которых расположены указанные здания, строения и сооружения, находятся в федеральной собственности Российской Федерации.
Действуют отраслевые федеральные законы, например, федеральные законы от 31 мая 1996 г. N 61-ФЗ “Об обороне” (с изм. и доп. от 30 декабря 1999 г.), от 5 августа 1995 г. N 126-ФЗ “О Железнодорожных войсках Российской Федерации” (с изм. и доп. от 30 декабря 1999 г.), от 29 декабря 1994 г. N 79-ФЗ “О государственном материальном резерве” (с изм. и доп. от 17 марта 1997 г., 12 февраля 1998 г.), от 27 мая 1996 г. N 57-ФЗ “О государственной охране” (с изм. и доп. от 13 июня 1997 г.), от 6 февраля 1997 г. N 27-ФЗ “О внутренних войсках Министерства внутренних дел Российской Федерации” (с изм. и доп. от 20 июня 2000 г.), от 19 июля 1998 г. N 113-ФЗ “О гидрометеорологической службе”, Федеральный конституционный закон от 21 июля 1994 г. N 1-ФКЗ “О Конституционном Суде Российской Федерации”, от 25 августа 1995 г. N 153-ФЗ “О федеральном железнодорожном транспорте”, относящие земли, на которых расположены эти организации к федеральной собственности или землям федерального значения.
Законодательно следует изменить положение, когда при переходе права собственности на строение сооружение право на земельный участок следует их судьбе. Статьей 37 ЗК РСФСР, ст. ст. 552 и 652 ГК РФ устанавливается, что при переходе права собственности и иного права на строение, сооружение переходит право пользования на земельный участок под зданием и территория, необходимая для его использования. Такая территория определяется на основе ст. 36 ЗК РСФСР, Генерального плана, норм отвода земельных участков, проектов детальной планировки, исходно-разрешительной документации.
Из смысла ст. 8 Федерального закона “О статусе столицы Российской Федерации” следует, что, если здание, строение, сооружение является федеральной собственностью, то и земельный участок под ним также автоматически относится к государственной собственности Российской Федерации. Такого взгляда придерживалось нередко бывшее Госкомимущество, заключая договоры на имущественный комплекс и включая в эти договоры / свидетельства арендную плату. То есть, не решая вопрос о виде собственности на землю, отдельные органы государственной власти Российской Федерации незаконно распространяли свои полномочия и на земельный участок при приватизации зданий, строений, сооружений или при сдаче их в аренду, передаче в оперативное управление либо хозяйственное ведение. Это, в частности, вытекает из постановления Правительства Российской Федерации от 11 октября 1994 г. № 1151 “О мерах по учету интересов субъектов Российской Федерации при управлении объектами федеральной собственности” и Постановления Правительства Российской Федерации от 10 февраля 1994 г. № 96 “О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности” (с изменениями от 3 февраля, 16 марта 2000 г.).
Автор диссертации не разделяет такого взгляда. Вид собственности на земельный участок не должен быть производным от вида собственности на имущество. Земельный участок – самостоятельный объект права собственности. Земельный участок может быть увеличен, уменьшен, может произойти изменение его целевого назначения. Здание на земельном участке может рассматриваться в качестве неотделимого улучшения земельного участка, если это здание капитальное. Возникновение, изменение, прекращение формы и/либо вида права на здание, строение, сооружение не должно влечь за собою автоматического изменения вида собственности на землю. Вид государственной собственности подразумевает соответствующий объем полномочий компетентного органа власти по распоряжению государственной собственностью. Если же законодательством этот вопрос не урегулирован, то наличие федеральной собственности на земельном участке не дает достаточных оснований для утверждения права распоряжения земельным участком как федеральной собственностью, равно как и перевод организации из административного подчинения не влечет изменения вида собственности на имущество. Не изменяет вида собственности и перевод земельного участка либо зданий, строений, сооружений на нем в иной вид собственности. Здесь необходим законодательный акт, который позволил бы не только назвать и земельные участки, и расположенные на них здания, строения, сооружения в качестве объектов государственной собственности России или ее субъектов, но и выработать подходы технического формирования объектов единой недвижимости, ее оформления и последующей регистрации. Лишь только после этого допустимо осуществление распоряжения единым объектом. Можно предположить, что данная схема уместна в населенных пунктах с земельными участками и объектами недвижимости на них.
С учетом этого многообразия возникают и проблемы определения органов государственной власти по управлению землей. С 2000 года происходят новые структурные преобразования, направленные, вероятно, на оптимизацию органов власти. Это не способствует эффективному и оптимальному управлению землей государственными органами.
Памятно еще упразднение Государственного комитета по земельной политике (за восемь лет своего существования этот государственный орган неоднократно реорганизовывался) и частичная передача его функций Министерству по имущественным отношениям и Федеральной кадастровой службе. Применительно к части земель в населенных пунктах такой переход полномочий себя явно оправдывает, так как позволяет реализовать некоторые положения гражданского и налогового законодательства о едином имущественном комплексе, создать органы управления с функциями на подобие ряда других государств. Однако земли населенных пунктов в Российской Федерации составляют малую долю всех земель. Не все земли заняты строениями. Можно предположить, что структурные изменения принесут свои результаты в том случае, если акцент в имущественных отношениях переместится с имущественно-земельных на земельно-имущественные. Земельные участки в первую очередь станут рассматриваться первостепенно, а имущественный комплекс будет формироваться через земельный участок.
И действительно, земельный участок как часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами подлежит описанию и учету согласно Федеральному закону от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ “О государственном земельном кадастре”.
Вывод.
Проводимая в Российской Федерации земельная реформа на первом этапе ее развития реально не приблизилась к возлагаемым при ее провозглашении надеждам населения Российской Федерации. Без основополагающих федеральных актов о земле Москва и другие субъекты Федерации не могли гарантировать в полном объеме права субъектов земельного права на земельные участки.
Можно утверждать, что при большей централизации государства субъекты Федерации в нынешнем их понимании будут меньше стремиться к самостоятельному принятию законодательных актов, в том числе и по земле и земельным вопросам.
Распоряжение земельными участками на территории Москвы в зависимости от вида государственной собственности могут осуществлять различные органы власти, однако целесообразно, полномочия сосредоточить у специализированного земельного учреждения посредством реализации положений ст. 125 и 126 ГК РФ.
Земли населенных пунктов требуют детального изучения и урегулирования с учетом особенностей населенных пунктов, что предполагает развитие местного законодательства Москвы и Санкт-Петербурга, направленного на регулирование земельных отношений с учетом статуса и специфики землепользования этих городов.
2. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
2.1. Общая характеристика положений гражданского законодательства о понятии сделки и договора купли-продажи
Понятие договора купли-продажи содержится в Гражданском кодексе Российской Федерации и определяется как обязательство одной стороны (продавца) передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю) и обязательство покупателя принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ч.1 ст. 454 ГК РФ).
Договор купли-продажи — вид сделки. Поэтому рассмотрим договор как разновидность сделки.
Сделка — акт осознанных, целенаправленных, волевых действий физических и юридических лиц, совершая которые они стремятся к достижению определенных правовых последствий.
Сделка — правомерное действие. Этим она отличается от действий противоправных — деликтов (причинение вреда жизни и здоровью граждан, а также имуществу другого лица).
Указанные признаки в совокупности отражены в определении сделок, которое содержится в статье 153 ГК РФ “действия граждан и юридических лиц, направленные на восстановление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей”.
Сделки характеризуются следующими пятью особенностями:
- сделка представляет собой юридический факт и является наиболее распространенным основанием возникновения, изменения или прекращения гражданских правоотношений;
- сделка — волевой акт, направленный на достижение определенной цели. Этим сделка отличается от события. Событие — явление естественного порядка, происходящее помимо воли людей;
- сделкой может быть признано правомерное действие, не противоречащее закону и хотя бы не подпадающее ни под один из известных закону типов сделок;
- сделка должна быть совершена лишь теми гражданами и организациями, воля которых порождает соответствующие правовые последствия;
- сделки организаций не должны противоречить целям их деятельности, зафиксированным в учредительных документах. Сделки организаций могут осуществляться органами юридических лиц в соответствии с их компетенцией или надлежащими представителями юридических лиц.
При совершении сделок гражданами большое значение имеет их дееспособность.
Сделка осуществляется на основании воли ее участников — волеизъявления, которое определяет содержание сделки (конкретные права и обязанности).
Воля граждан и юридических лиц должна быть ясно выражена:
- в действиях;
- в устной или письменной форме;
- в других действиях, достаточно свидетельствующих о воле лица.
Конклюдентные действия — действия, на основании которых можно достаточно судить о наличии воли и ее содержании.
Основное разграничение сделок закреплено в статье 154 ГК РФ. Наличие у всех сделок общих признаков — совпадение воли и волеизъявления, правомерность действия — не исключает их подразделения на виды.
В зависимости от числа участвующих сторон сделки бывают односторонними, двусторонними и многосторонними.
В зависимости от того, соответствует ли обязанности одной стороны в сделке совершить определенные действия, встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального или иного блага, сделки делятся на возмездные ил безвозмездные.
По моменту, к которому приурочивается возникновение сделки, они делятся на реальные и консенсуальные.
По степени зависимости действительности сделки от ее основания (цели) они бывают каузальными и абстрактными.
В силу зависимости юридических последствий совершения сделки от какого-то обстоятельства, которое может наступить или не наступить, выделяются условные сделки.
Условия действительности сделок.
Действительность сделки означает признание за ней качеств юридического факта, порождающего тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки. Действительность сделки определяется законодательством через следующую систему условий:
а) Сделка должна быть законной. Законность содержания сделок означает ее соответствие требованиям закона.
Очевидно, что в процессе становления правового государства законность сделок должна пониматься уже в первую очередь как соответствие требованиям закона в его истинном понимании как акта высшего органа государственной власти.
б) Физические и юридические лица, совершающие сделку, должны быть дееспособны. Лица, обладающие частичной или ограниченной дееспособностью, вправе самостоятельно совершать только те сделки, которые разрешены законом;
в) Воля и волеизъявление участников сделки должны совпадать;
г) Должна быть соблюдена форма сделки.
Сделка порождает права и обязанности при условии соблюдения ее формы. Формой сделок называется способ, с помощью которого фиксируется волеизъявление, направленное на совершение сделки.
Форме сделок посвящены ст. ст.158 — 164 ГК РФ. С точки зрения формы (ст. 158 ГК РФ) различают сделки устные и письменные, а среди письменных сделок — совершенные в простой или в нотариальной форме.
Последствия несоблюдения требуемой законом формы сделок.
Несоблюдение просто письменно формы сделки, если об этом прямо не указано в законе, не влечет за собой недействительность сделки.
В случаях, прямо указанных в законе, несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность сделки.
Если одна из сторон оспаривает совершение сделки или одно из условий ее совершения, то стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания, они должны приводить иные доказательства, предусмотренные законом.
Иногда стороны пытаются доказать факт совершения сделки, но лишенные возможности использовать свидетельские показания и не имея других средств доказательства, они получают отказ в иске. Факт исполнения сделки может быть доказан только при объяснении сторон или с помощью иных письменных доказательств.
Не соблюдение закона при совершении сделок, требующих нотариально удостоверенной формы, или сделок, нуждающихся в последствии в удостоверении, влечет за собой их недействительность.
Однако в ГК РФ перечислены исключения, из этого правила, когда сделки признаются действительными, даже если они нотариально не удостоверены.
Нотариально не удостоверенная сделка признается действительной, если она не содержит в себе ничего противозаконного, если одна из сторон в настоящее время уклоняется от нотариального удостоверения сделки.
Если такая сделка полностью или хотя бы частично исполнена другой стороной, то в этом случае суд по иску заинтересованной стороны может признать такую сделку действительной и предложить сторонам зарегистрировать ее в соответствующих государственных органах.
Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в форме сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те последствия, наступления которых желали субъекты.
Признание сделок недействительными направлено на охрану правопорядка и влечет за собой аннулирование прав и обязанностей, реализация которых привела бы к нарушению закона.
Статья 166 ГК РФ воспроизводит традиционное деление недействительных сделок на оспоримые и ничтожные.
Особенности данных сделок.
Абсолютно-недействительная (ничтожная) — сделка, которая недействительна в силу ее несоответствия требованиям закона, т.е. для признания такой сделки недействительной достаточно констатации судом (арбитражным судом) одного лишь факта совершения такого действия. При обнаружении факта совершения абсолютно недействительной (ничтожной) сделки юрисдикционный орган по своей инициативе применяет нормы, влекущие определенные негативные последствия.
Относительно-недействительная (оспоримая) — сделка, недействительность которой должна быть констатирована юрисдикционными органами по иску заинтересованных лиц, т.е. действительность такой сделки поставлена в зависимость от обращения в юрисдикционные органы, прокурора, других заинтересованных лиц и организаций.
Если последние не обращаются в юрисдикционные органы и не требуют признать сделку недействительной, то она действует.
Если в суде возникает спор о том, что сделка совершена под влиянием обмана со стороны одного из субъектов, то она может быть признана недействительной не сама по себе, а только при доказанности дефектности воли субъекта, считающего себя обманутым.
Договор как один из основных правовых институтов можно рассматривать в широком и узком смысле. В широком смысле договор означает всякое согласование воли двух или нескольких субъектов, которое имеет целью возникновение, изменение или прекращение определенного правоотношения. В этом широком значении договор как источник прав выступает в разных областях и отраслях права. Правда, наибольшее распространение он имеет в сфере имущественного права и экономического оборота. Иными словами, договор как источник субъективных прав в широком смысле применяется и за пределами обязательственного права. В узком смысле договор как источник обязательств является исключительно понятием обязательственного права, в котором находится материальная основа правового изучения договора. Но все правила и принципы, связанные с договором в обязательственном праве, в основном действуют и при изучении договоров в других отраслях права.
Договор означает согласование воли двух или нескольких субъектов с целью возникновения, изменения или прекращения определенных обязательственных отношений (обязательств). В каждом случае договор предполагает существование определенных субъектов, обладающих способностью изъявить волю, которая способна создать, изменить или прекратить обязательственные отношения.
Однако автор согласен с мнением, изложенном в книге Э.И. Павловой “Государственное регулирование сельского хозяйства во Франции” относительно того, что договорная свобода в большинстве случаев не соблюдается. Провозглашенная в Гражданском кодексе автономия воли уступает требованиям императивной регламентации. Договорная свобода при установлении арендной платы возможна только с разрешения административной власти и в установленных ею пределах. При купле-продаже земельного участка собственник и покупатель вынуждены подчиняться требованиям закона, что является нарушением частно-правовых принципов.
Посредством заключения договора стороны намерены достигнуть определенных имущественных целей. Следовательно, договор как обязательственно-правовой институт состоит из определенных элементов, без которых он не мог бы существовать и производить юридическое действие.
Договор купли-продажи относится к числу сделок. Согласно таким сделкам одно лицо обогащает имущество другого. Договор купли-продажи является возмездным договором. Это проявляется в том, что каждая сторона за совершение действий по договору вправе требовать от другой стороны совершения определенного встречного действия. Действия могут и не быть эквивалентными, важно, чтобы они представляли определенную экономическую ценность. Поэтому купля-продажа остается возмездной даже тогда, когда вещь по ошибке или сознательно продается ниже своей настоящей рыночной стоимости. Особенностью купли-продажи является то, что встречным действием по этой сделке за передачу вещи и права собственности на нее является уплата определенной денежной суммы — цены. Указание о цене в договоре должно быть обязательным, иначе договор является не заключенным.
Договор купли-продажи по общему правилу является консенсуальной сделкой. Совершение купли-продажи совпадает с моментом достижения сторонами соглашения (консенсуса) о существенных условиях договора, при этом передачи имущества не требуется. С момента заключения договора у сторон возникают предусмотренные договором права и обязанности. Момент заключения договора тесно связан с законодательным предписанием соблюдения формы для различных договоров. Она может быть устной, простой письменной и нотариальной. Нотариальная форма отличается от простой письменной тем, что специально уполномоченное должностное лицо — нотариус совершает на письменном документе удостоверительную надпись.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Согласно ч. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ, федеральным законодательством. Согласно ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоудостоверяющие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона № 122-ФЗ.
Продавец в рамках рассматриваемой темы обязан передать свободный от прав третьих лиц, не находящийся в обременении земельный участок или имущественное право на него.
В частности, Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, утвержденный постановлением Совета Министров — Правительства Российской Федерации от 30 мая 1993 г. № 503 содержал также требования к реализуемым участкам, как отсутствие земельных споров по участку и иных установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки. К таким причинам можно отнести арест земельного участка, нахождение под залогом (ипотекой) и др.
Среди качественных и количественных показателей земельного участка как предмета сделки существуют отдельные недостатки, которые подлежат уточнению посредством проведения геодезических работ. Прежде чем приступить к реализации прав аренды земли для дальнейшей передачи земельного участка в аренду, нужно выделить земельный участок из общего объема городской территории Москвы и придать ему индивидуальные признаки. Ранее со ссылкой на Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и Закон Москвы от 16 июля 1997 № 34 “Об основах платного землепользования в городе Москве” (с изменениями и дополнениями от 29 сентября 1999 г.) приведены определения земельного участка. Земельный участок должен располагаться в определенном месте, иметь кадастровый номер, находиться в государственной собственности, иметь площадь и границы, должен обладать качествами своего предназначения (например, возможностью в соответствии с качественными показателями и предназначением участка быть пригодным для строительства). Предоставление земельного участка вне зависимости от вида сделки должно соответствовать процедуре предоставления согласно законодательным актам (например, строительство должно быть не только возможным, но и допустимым в силу санитарных, градостроительных, экологических норм и правил).
Таким образом, индивидуальные признаки земельного участка при купле-продаже права аренды земли являются основными, кроме них в качестве значимых показателей для покупателя и продавца являются условия освоения и использования земельного участка, цена права аренды земли, срок, на который будет заключен договор аренды земли.
При формировании земельного участка, то есть его обособлении от другой территории, существует возможность ошибки в метраже земельного участка, которые сторонами исправляются в последующем при внесении уточнений в договор аренды земли.
Покупатель обязан выплатить продавцу установленную покупную цену и принять купленную вещь. Принятие вещи является обязанностью покупателя, так как уклонение от принятия могут иметь для продавца невыгодные последствия. В случае непринятия вещи продавец может требовать уплату покупной цены и возмещения причиненных непринятием убытков. Однако главной обязанностью покупателя является уплата покупной цены. Уплата должна производиться деньгами в надлежащее, определенное договором время и в надлежащем месте.
Кодекс исходит из того, что Закон не может и не должен регламентировать все возможные случаи правоотношений между продавцом и покупателем. Все специфические условия сделки, по общему правилу, его участники определяют самостоятельно, ибо множество таких сделок совершается с учетом обычных, стандартных правил договора купли-продажи.
2.2. Характеристика специального законодательства о понятии договора купли-продажи права аренды земельного участка
Прежде чем перейти к раскрытию вопроса настоящего параграфа, рассмотрим определение понятия “аренда” по законодательству России и понятие “аренда земельного участка”.
Статьей 1 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 № 810-1 (в редакции Закона СССР от 07 марта 1991 № 2015-1) устанавливалось, что аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.
Статьей 85 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1999 № 2211 (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 3 марта 93 № 4601-1) устанавливалось, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование либо пользование за плату для самостоятельного осуществления предпринимательской деятельности или иных целей.
В ст. 606 действующего ГК РФ в устанавливается, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из определений аренды можно выделить четыре основных признака аренды как вида пользования имуществом (в Гражданском кодексе определяются три основных признака):
- имущество передается во владение и/или пользование;
- имущество передается на время;
- использование является возмездным;
- имущество передается для использования с определенной целью.
Четвертый признак является существенным при аренде земельных участков, особенно находящихся в государственной земельной собственности, так как не соблюдение целевого использования либо назначения земель может привести к ничтожности договора аренды и повлечь за собой административную ответственность для виновных в нарушении целей использования земельного участка.
Законодательно не дано определения аренды земельного участка. Диссертант предлагает следующее ее определение:
Аренда земельного участка – это предоставление арендодателем вынесенной на местности в определенных границах территории, с определенной площадью, имеющей кадастровый номер, на основании надлежаще оформленного волеизъявления собственника либо лица, его представляющего, для возмездного и срочного пользования и/или владения в определяемых на основе волеизъявления собственника земельного участка, градостроительной, санитарной, экологической и иной документацией, и предусматриваемой договором аренды земельного участка. При этом способы заключения договора аренды земли могут определяться на основе торгов в виде конкурса или аукциона, сделки купли-продажи, предоставления земельного участка распорядительным актом органа власти либо землепользователя (при вторичном пользовании) при согласии собственника, а также в порядке перехода прав при переходе имущественных прав на здание, строение, сооружение на участке. Договор аренды земельного участка — двусторония, возмездная, консенсуальная сделка. Он вступает в силу с момента государственной регистрации в учреждении юстиции. Сторонами его являются арендодатель и арендатор (или несколько арендаторов). Предметом договора выступает земельный участок. Из анализа действующих нормативных актов следует, что заключение на торгах возможно путем выставления на торги права аренды и права на заключение договора аренды. Разница этих понятий будет рассмотрена в параграфе 1 третьей главы.
В научной литературе встречается мнение о невозможности применения правила п. 4 ст. 454 ГК РФ к договорам о передаче третьему лицу своих прав и обязанностей по другому договору с учетом п. 2 ст. 615 ГК РФ, поскольку это правило не распространяется на продажу (передачу) обязанностей. Этим пунктом допускаются действия с правами аренды с согласия арендодателя. В этом мнении (оно высказывалось в судебных актах) неправильно делается акцент на продажу (передачу) обязанностей, так как предметом такой передачи являются не условия договора, а имущественное право – право аренды. Таким образом, не следует смешивать совокупность прав и обязанностей с правом аренды. Эти понятия не являются синонимами, они не являются тождественными.
Общее понятие о передаче. Этот способ приобретения предполагает соглашение между двумя лицами, из которых одно переносит, а другое получает собственность на известную вещь.
Возможно законодательство, по которому состоявшееся соглашение считается достаточным для перехода собственности от одного контрагента к другому. Для перехода требуется, кроме волевого момента, еще наличность физического момента, а именно фактического вручения вещи контрагенту.
На этой точке зрения стоит римское право, для которого отчуждательная сделка, такая как купля-продажа или дарение является только основанием к передаче, а собственность считается перенесенной лишь в тот момент, когда владение вещью переходит от продавца к покупщику, от дарителя к одаряемому. Этот принцип проводился у римлян не только по отношению к легко передаваемой движимости, но и к земельным участкам, перенесение владения которыми совершалось в натуре на месте или по крайней мере в ближайшем соседстве.
В случае отдаленности участка было возможно следующее упрощение: отчуждатель, владеющий участком, заявлял приобретателю о том, что он перестает владеть от своего имени и превращается с этого момента во владельца, обладающего участком от чужого имени в интересах покупщика или одаряемого.
Здесь перeмена в волевом моменте заменяла вручение вещи, и, таким oбрaзoм, перенесение владения, c кoтoрым римское право связывало передачу достигнутой собственности, делалось возможным и без фактического ввода в отчуждаемый участок.
Таким образом, реализация прав аренды как имущественного права соответствует законодательным актом Российской Федерации и вытекает из них. Оно может выступать в качестве предмета залога (ипотеки) (ст. 5 и 6 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”; п. 3 ст. 340 ГК РФ. Право аренды при залоге (ипотеке) согласно п. 1 ст. 339 ГК РФ должно иметь оценку. Право аренды подлежит продаже согласно п. 4 ст. 62 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ “Об исполнительном производстве”.
Характеризуя специальное законодательство, следует рассмотреть вопрос о классификации сделок на крупные сделки и сделки, в совершении которых имеется заинтересованность.
Такая классификация делается в Федеральных законах от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ “Об акционерных обществах” и от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью”.
Так, согласно ст. 78 Федерального закона “Об акционерных обществах” к крупным сделкам относятся:
- сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением или отчуждением либо возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25 процентов балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о заключении таких сделок, за исключением сделок, совершаемых в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности;
- сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с размещением обыкновенных акций либо привилегированных акций, конвертируемых в обыкновенные акции, составляющих более 25 процентов ранее размещенных обществом обыкновенных акций. Определение стоимости имущества, являющегося предметом крупной сделки, осуществляется советом директоров (наблюдательным советом) общества.
Согласно ст. 45 Федерального закона “Об обществах с ограниченной ответственностью” сделка, в совершении которой имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, члена коллегиального исполнительного органа общества или заинтересованность участника общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами двадцать и более процентов голосов от общего числа голосов участников общества, не может совершаться без согласия общего собрания участников общества.
Учитывая, что эти законы указывают на сделки крупные и заинтересованные, можно с уверенностью классифицировать и сделки, не относящиеся к крупным, а также сделки, в которых нет заинтересованности члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, члена коллегиального исполнительного органа общества или заинтересованности участника общества.
Все сделки, которые меньше ценового показателя сделок, отнесенных к крупным следует отнести к сделкам, не относящимся к крупным. Уже среди этих сделок возможно при необходимости провести разграничение, равно как и из крупных сделок можно выделить особо крупные сделки. Деление на сделки, не относящиеся к крупным, необходимо для определения границы, за которой возникает необходимость в дополнительном истребовании материалов при подготовке к сделке, участию в торгах и прочее. То же следует сказать и о сделке, в которой есть заинтересованность того или иного участника или органа юридического лица.
Автор считает, что практическое применение такого деления важно при решении вопроса о возможности участия в сделках купли-продажи права аренды земельного участка через торги и/или при заключении прямых сделок по приобретению либо отчуждению права аренды земли. В случаях, когда процедура принятия решения относительно этих сделок не соблюдена либо надлежащим образом не оформлена, то к участию в торгах такие лица не должны быть допущены. Несмотря на то, что эти требования касаются, на первый взгляд, внутренней деятельности предприятия по выработке решения, проверка стороной по сделке этих внешне формальных требований обязательна для исключения неблагоприятных последствий по сделке, в случае ее оспаривания.
Таким образом, специальное законодательство является обязательным не только с точки зрения общего применения и использования относительно предприятий с определенной организационно-правовой формой, но и является определяющей при допуске к участию в торгах, заключении договоров. Правила этого законодательства устанавливают дополнительные и обязательные требования, например, по предъявлению документов на участие в торгах. [an error occurred while processing this directive]
