Методы измерения и моделирования процессов расширения социальной доступности улучшения жилищных условий населения

Таблица 2
УЧЕТ НУЖДАЮЩИХСЯ В УЛУЧШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ
тыс. семей

Резкий рост числа постановок наблюдался в конце 1998 г. Всего за этот год на учет поставлено 36.8 тыс. семей.

Противоположный процесс – снятие очередников с учета – проходил в 1998 г. не менее динамично. Всего за 1998 г. снято с учета  36.8 – 5.3 = 31.5 тыс. семей, в том числе 17.6 тыс. семей было снято в процессе интенсивно проведенной перерегистрации очередников. Таким образом, по другим основаниям, в основном по причине улучшения жилищных условий за счет города, было снято с учета примерно

31.5 – 17.6 = 13.9 тыс. семей.

По отдельным категориям очередников картина различна. Так, если с марта 1998 г. наблюдается устойчивый рост количества очередников по категории «общие основания» и «демобилизованные офицеры», то по категории «коренные москвичи» с февраля зафиксировано плавное снижение, замедлившееся в августе и сентябре. В то же время по категориям учета, объединяющим тяжелобольных граждан, устойчивой картины не наблюдалось.

Прогноз на среднесрочную перспективу

К концу 1998 г. стало очевидно, что первоначальные прогнозы об увеличении общего количества очередников на 30% не оправдались. Однако фактическое увеличение их количества за год оказалось в три раза больше, чем за предыдущий год.

Если бы новые правила постановки на учет не были бы введены, то очередь к началу 1999 г. по линейной модели прогноза была бы меньше на 5.3 + 7.1 = 12.4 тыс. семей и составила бы 160.6 тысяч семей.

Таблица 3
ПРОГНОЗ ЧИСЛА ОЧЕРЕДНИКОВ
  на 2001-1005 гг. (на 1 января)
тыс. семей

Задача прогноза количества очередников при условии сохранения старых правил, т.е. старых корреляционных связей в процессе постановки граждан на учет, может быть решена, например, методами экстраполяции этого процесса. Ограничимся при прогнозе рамками модели кривой второго порядка:

,                           (3.1)

где   - прогноз количества семей очередников в году t;

= 167.7 -   число семей очередников на начало 1998 года;

  и - первая и вторая производные процесса постановки на учет.

По оценкам с помощью данных графика на рис. 2 получим:

=-7.1 тыс./год и =+0.1 тыс./год. Прогнозные данные, рассчитанные по формуле (3.1), приведены в табл. 3. и на рис. 3.

Прогноз суммарного прироста количества семей очередников, полученный по данным префектур административных округов, составил 45.3 тыс. семей в отдельных квартирах и 80.5 тыс. семей – в коммунальных. Всего прогноз суммарного «эффекта» принятия новых правил составил 125.8 тыс. семей. Не все потенциальные очередники воспользуются этим правом. Здесь рассматривались следующие две оценки.

Первая оценка предусматривает применение правила «золотого сечения», согласно которому правом постановки на учет воспользуются 62% потенциальных очередников или 78 тыс. семей в течение не более пяти лет (1998-2002 гг.). Из этого числа 12.4 тыс. семей соответствуют 1998 г. Большая часть из оставшихся 65.6 тыс. семей, порядка 40 тыс.семей, воспользуется правом постановки на учет в 1999-2000 г.г., как представлено в табл. 3.

Вторая оценка основана на динамике тренда, прогнозируемого по скользящей средней, с учетом того, что примерно половина потенциальных очередников не рассчитывает получить бесплатное жилье и не будет участвовать в процедуре постановки на учет. При этом воспользуются правом постановки всего 63 тысячи семей в течение 1999-2002 гг., как это показано в табл. 3.

Кроме того, как видно из табл.3, годовой прирост количества очередников при введении новых правил включает для двух вышеуказанных оценок постоянную (дополнительную) составляющую. По ориентировочным оценкам она составляет около 2 тыс. семей ежегодно.

Прогноз количества очередников учитывает фактор снижения уровня финансирования на 13%, начиная с 1999 г., что является причиной недобора примерно 1 тыс. квартир ежегодно. Кроме того, прогноз учитывает наметившуюся положительную тенден­цию, закрепленную в нормативных актах Правительства Москвы, которая заключается в вводе дополнительного числа квартир в объеме 150-200 тыс. кв. метров в жилых домах с малыми квартирами, начиная с 2000 –2001 г.г. ежегодно, а также за счет оптимизации пропорций строительства в соответствии с составом семей. Это около 3 тыс. квартир, вводимых дополнительно каждый год. Согласно оценкам табл. 3, максимальное количество семей очередников (200-215 тыс.) будет наблюдаться в 2001-2003 гг. Последние данные (табл. 4) свидетельствуют о точности модельного прогноза: на начало 2001 года число очередников достигло 188.7 тыс. Далее начнется постепенное уменьшение числа семей очередников.

Рис.3. Ретроспективная динамика и прогноз количества очередников на улучшение жилищных условий

Таблица 4
ДИНАМИКА ПРИРОСТОВ ЧИСЛЕННОСТИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОЧЕРЕДНИКОВ Г. МОСКВЫ, НУЖДАЮЩИХСЯ В УЛУЧШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ в 1982-2001 гг.

В настоящее время (табл.4) очередь на улучшение жилищных условий граждан, имеющих право на бесплатное предоставление жилья, составляет 190.5 тыс. семей (640.6 тыс. чел.), из которых около 76 тыс. семей (213 тыс. чел.) проживают в квартирах коммунального заселения. Из общего количества очередников около 11 тыс. семей (21 тыс. чел.) являются очередниками категории  "коренные москвичи".

В среднем семья очередника состоит из 3.36 человека, в том числе семья "коренного москвича" – из 1.8 человека. Поэтому проекты жилых домов должны обеспечивать преимущественную долю малогабаритных одно- и двухкомнатных квартир.

В течение девяти лет в результате целенаправлен­ной деятельности Московского Правительства по улучшению жилищных условий москвичей проис­ходило сокращение очереди в среднем на 7 тысяч очередников в год (7.6 тыс. в 2000 г.). При достигнутых темпах длительность работ по сокращению очереди до приемлемого уровня в 10-20 тыс. семей составит около 19-20 лет.

Важнейшим обстоятельством, определяющим требования к жилью социального использования, является то, что более 90% этих семей очередников могут быть отнесены к малоимущим по российскому законодательству, так как у них ежемесячный доход составляет менее десяти минимальных окладов на одного человека, и они не способны заплатить хоть какую-нибудь сумму за строительство жилья. Информационные данные по всему массиву очередников, а также результаты инвентаризации коммунального заселения показывают, что количество граждан в семьях льготных категорий колеблется от 1.8 до 2.5 человек, а максимальное число человек в семье (3.0-3.6 чел.) соответствует категории «на общих основаниях». Ситуация в коммунальных квартирах еще более характерная: в среднем 2.2-2.5 человека в семье. Поэтому набор квартир ЖФСИ должен состоять преимущественно из одно-двухкомнатных квартир, в том числе малых. Этот вывод подтверждается следующими данными о требуемом наборе квартир для обеспечения очередников по месту жительства в 2001 г.:

• однокомнатные          –    57%,
• двухкомнатные           –    26%,
• трехкомнатные           –   15%,
• четырехкомнатные     –     2%.

Таблица 5
РЕЗУЛЬТАТЫ И ПРОГНОЗ ПЕРВОГО ЭТАПА РАССЕЛЕНИЯ КВАРТИР КОММУНАЛЬНОГО ЗАСЕЛЕНИЯ В Г. МОСКВЕ на 1999-2003 гг.

Кроме того, по результатам полной инвентаризации фонда коммунального заселения выявлено, что для расселения коренных москвичей доля однокомнатных квартир должна составлять в зависимости от условий проживания от 52 до 64%, а для неочередников – от 60 до 70%. Для очередников других категорий, прежде всего проживающих в трех и более комнатных коммунальных квартирах, двухкомнатных квартир требуется больше, чем однокомнатных. Однако тенденция, при которой общее количество одно-двухкомнатных квартир составляет более 80%, сохраняется.

В табл. 5 приведены результаты выполнения I этапа выполнения программы расселения квартир коммунального заселения г.Москвы.

За последние годы происходит последовательное снижение ликвидированных коммуналок (по сравнению с 1998 г. в 2000 г. в 3 раза). Почти прекратилась ликвидация  коммунальных квартир за счет высвобождения и обмена - этот источник уменьшился в 20 раз. Такой показатель является индикатором резкого падения коммерческой привлекательности оставшегося жилищного фонда коммунального заселения. Снизилось (примерно вдвое) число ликвидированных коммуналок за счет присоединения и выкупа освободившихся  комнат, что свидетельствует об уменьшении ресурса их самоликвидации.

Так как, в отличие от "программы пятиэтажек", программа расселения коммунальных квартир не имеет собственного жилищного фонда, то она в основном реализуется за счет программы для муниципальных очередников (в том числе льготных категорий) отселения  из 5-этажек и др. Поэтому при разработках перспективных планов по очередникам необходимо, во-первых, ускорить процессы предоставления жилья очередникам  льготных категорий (коренные москвичи и др.), проживающим в коммунальных квартирах; во-вторых, в рамках муниципальной программы следует предусматривать объемы жилья, целевым образом направляемые на расселение коммунальных квартир. В противном случае отставание от намеченных показателей I этапа программы ликвидации коммуналок будет расти, что приведет к дальнейшему росту социальной дифференциации по уровню и качеству жилищной обеспеченности, срыву сроков выполнения I этапа и перехода ко II этапу реализации этой программы.

Градостроительная политика в городе предусматривает стабильные темпы роста строительства жилья от 3.5 до  4.5-5 млн. кв.м в год в 2005 г. и изменение структуры по видам конструкций. В перспективе до 2005 года будет снижаться доля крупнопанельных жилых домов. Так, если в 1998 г. объем крупнопанельных жилых домов составил 61.2% от общего объема ввода, то  в 2005 г. он будет составлять 36%, а доля монолитных домов возрастет от 18.7% до 30.3% (табл. 6).

С точки зрения использования социального жилья эта тенденция роста носит прогрессивный характер, поскольку в системе монолитного домостроения может быть предусмотрена возможность гибкой перепланировки внутренних помещений во время капитального ремонта, не прибегая к реконструкции здания. Кроме того: 1) монолитным домам легче придать индивидуальный архитектурный облик и обеспечить требуемый набор и площадь квартир, 2) значительно сокращаются сроки строительства жилых домов, 3) существенно улучшаются теплозащитные характеристики жилья (теплопотери сокращаются в 2.5 раза).

Недостатком монолитного домостроения является в настоящее время его большая стоимость (примерно на 25-30%) в расчете на 1 кв. метр по сравнению с крупнопанельным строительством. По мере увеличения доли монолитного домостроения и его освоения строительной индустрией, повышения культуры строительства можно надеяться, что указанный недостаток будет устранен, так как в развитых странах, наоборот, стоимость монолитного дома ниже, чем панельного. Так, за счет применения отечественных облицовочных и других строительных материалов уже сейчас стоимость строительства начала снижаться на 10%.

Таблица 6

ДИНАМИКА СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЫХ ДОМОВ В Г. МОСКВЕ  ПО ВИДАМ КОНСТРУКЦИЙ
в 1999-2005 гг.

%

В табл.7 приводятся обобщенные данные оценок и прогнозов объемов строительства муниципальных жилищных домов, площадей и наборов квартир по г. Москве на период 2000-2005 гг. в разрезе основных направлений реализуемых социальных программ:

1)  расселения коммунальных квартир;

2) обеспечения очередников префектур и бюджетных организаций;

3) переселения из «пятиэтажек»;

4) переселения из аварийных домов.

Сопоставительный анализ прогнозных оценок (табл. 7) характеризует дифференциацию потребностей по типам и размерам квартир. Например, для переселения из аварийных домов требуется примерно в 1.5 раза больше однокомнатных квартир, чем при переселении из «пятиэтажек».

Соотношение однокомнатных и двухкомнатных квартир зависит от размера выборки данных и составляет, соответственно, 35-40% и 37-43%.

Эти данные подтверждают принципиальный вывод о преимущественном (около 80%) наборе однокомнатных и двухкомнатных квартир.

Требования к площади квартир примерно те же, что и для переселения из «пятиэтажек».

Как отмечалось выше, с помощью муниципального бюджета примерно 20 тыс. семей ежегодно улучшают жилищные условия по жилищной строительной программе г. Москвы. Однако до настоящего времени инвестиционно - строительные фирмы расплачиваются за земельный участок, представленный городом, в бартерной форме (квадратными метрами) долей от объемов построенного жилья. По структуре передаваемое жилье в значительной степени не соответствует структуре социальной потребности, ибо строителям выгоднее производить многокомнатные квартиры большой площади с меньшей капиталоемкостью 1 кв. м по сравнению с одно- и двухкомнатными квартирами (на которые приходится значительная часть спроса). Оценки показывают, что несоответствие между спросом и предложением приводит к перерасходу площади на 20-30%, что соответствует ежегодно недополученным 2-3 тыс. семей  квартирам.

Таблица 7
ОБЪЕМЫ СТРОИТЕЛЬСТВА, ОБЩИЕ  ПЛОЩАДИ И НАБОРЫ КВАРТИР МУНИЦИПАЛЬНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ ПО Г. МОСКВЕ в 2000 - 2005 г.г.

*В скобках указан процент малогабаритных квартир от общего количества квартир

Указанные аспекты дифференциации структуры потребностей в социальном жилье существенны для построения оптимизационной структуры муниципального жилищного строительства социального назначения. Вопросы мониторинга социальных потребностей и оптимизации соответствующей структуры муниципального жилья и образуемый в результате экономический эффект  исследуется в [6].

В заключение рассмотрим особенности расширения социальной доступности жилья, связанные с подписанием президентом РФ закона "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации" и закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (от 15 мая 2001 г. № 54-03). Эти поправки, инициированные московскими законодателями, сводятся к тому, что: 1) только граждане России имеют право на бесплатную передачу в собственность жилых помещений, 2) исключена норма, позволяющая некоторым региональным органам навязывать населению оформление квартиры в совместную собственность (что усложняло права будущих наследников). Но самое главное в этом законе заключается в том, что с его выходом перестала действовать норма, тормозящая программу коммерческого найма. В чем состоят его отличительные и   привлекательные черты на нынешнем этапе реформирования ЖКХ?

Приблизительно половина населения РФ проживает в квартирах муниципального и государственного жилищного фонда, являясь нанимателями  занимаемого жилья без ограничения срока найма. Российский наниматель платит относительно меньше за жилищно-коммунальные услуги, ему полагаются дотации из бюджета (что является основной причиной наметившейся тенденции деприватизации жилья). Помимо этого, наниматели пользуются заметным количеством льгот по оплате, действует система субсидий для малообеспеченных семей.

Для коммерческого нанимателя все эти льготы отменяются. Договор коммерческого найма будет заключаться на определенный срок - не менее 5 лет, затем он продливается. При этом квартиросъемщик обязан уплачивать услуги ЖКХ по полному тарифу - без дотации и льгот и соблюдать условия договора (не использовать квартиру для нежилых целей и др.). Далее, можно снимать квартиру любых размеров (в отличие от условий социального найма). Однако в любом случае цена коммерческого найма будет заметно меньше, чем в частном секторе. В среднем семья из трех человек за стандартную двухкомнатную квартиру будет ориентировочно платить 30-35 долларов ежемесячно.

Приватизировать такую квартиру запрещается, однако ее можно выкупить с рассрочкой платежа. В случае возникновения трудностей с оплатой наниматель не теряет своих прав по найму, что выгодно отличает данную форму улучшения жилищных условий от ипотеки, которая предусматривает выселение в случае неплатежей по кредиту.

В западных странах развитая система ипотечного кредитования позволяет "среднему классу" приобретать жилье в собственность, расплачиваясь за жилье десятилетиями. В то же время, например, в Европе высока доля арендного сектора - в Швеции она составляет 57%, в Германии - 60%, Голландии - 55%. Причем жилье можно арендовать как у частных компаний, так и у муниципалитета.

В российских условиях коммерческий найм - серьезная альтернатива социальному найму с правом бесплатной приватизации, которая рано или поздно завершится (границы и сроки завершения этого процесса предстоит еще определить), ибо она порождает процесс непрерывного "вымывания" муниципального жилищного фонда из обращения.

Институт коммерческого найма может кардинально изменить жилищную политику в РФ, в частности и в Москве, где количество желающих получить квартиру на этих условиях доходит до 13 тыс. семей очередников. Хотя в принципе коммерческим нанимателем может стать любой гражданин, но на первом этапе приоритет должен отдаваться муниципальным очередникам, потерявшим право на социальный найм, так как их доходы превышают установленный, но периодически пересматриваемый уровень (на июнь 2001 г. в Москве это составляет 3000 руб./ чел.).

В настоящее время 7.5 млн. российских семей являются очередниками на улучшение жилищных условий. В условиях ограниченных муниципальных бюджетов в обозримом периоде предоставить бесплатное муниципальное жилье не представляется возможным. Иные современные формы приобретения жилья - стройсберкасса, ипотека, покупка в рассрочку - требуют существенных накоплений, которыми обладает небольшая часть нуждающихся в улучшении жилищных условий (по оценкам – от 4 до 8% семей). У молодых семей собственных сбережений не может быть накоплено, но при нормальном трудоустройстве и достойной оплате труда коммерческий найм является единственным (на данном этапе их жизненного цикла) способом их жилищного обустройства. Создание института коммерческой аренды является важным направлением восстановления демографических и трудовых ресурсов страны; ускорения движения очередей; упорядочения миграционных потоков, особенно трудовой миграции в ходе проведения структурных преобразований в экономике; улучшения параметров и отдачи муниципальных бюджетов, что позволит им сконцентрировать финансовые ресурсы для ремонта и модернизации коммунальной инфраструктуры территорий.

ЛИТЕРАТУРА

1. Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р. и др. Дифференцированный подход к реформе Жилищно-коммунального хозяйства, М., ЦЭМИ РАН, 1997.

2. Хачатрян С.Р., Фаерман Е.Ю., Егорова Н.Е. и др. Типология и анализ экономико-математических моделей рынка воспроизводства жилья, М., ЦЭМИ РАН, 1997.

3. Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р., Федорова Н.Л., Кириллова А.Н. Современные аспекты анализа и модельного обоснования региональной жилищной политики на базе ипотеки (на примере г. Москвы). Ж. "Аудит и финансовый анализ", №4, 2000, стр.112-135.

4. Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р., Кириллова А.Н., Локтионов В.М. Ипотечное кредитование (анализ и моделирование), М., "Аудит и финансовый анализ", №2, 1998.

5. Хачатрян С.Р., Егорова Н.Е. Моделирование инвестиционной деятельности в жилищной сфере, препринт #WP/98/059 ЦЭМИ РАН, 1998.

6. Хачатрян С.Р. Анализ и моделирование механизмов регулирования рыночных процессов в жилищной сфере, препринт #WP/98/064 ЦЭМИ РАН, 1998.

Контактный телефон:
+ 7 (095) 936-1003
Хачатрян Сергей Рубенович