Методы измерения и моделирования процессов расширения социальной доступности улучшения жилищных условий населения

Хачатрян С.Р. к.э.н, член-корр. Жилищно-коммунальной академии, ведущий научный сотрудник
Центральный экономико-математический институт РАН

Оглавление журнала

Часть 1

Часть 2

Часть 3

1. ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ДОСТУПНОСТИ УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ НАСЕЛЕНИЯ В ПЕРЕХОДНОМ К РЫНОЧНЫМ ОТНОШЕНИЯМ ПЕРИОДЕ

Рыночная трансформация жилищно-коммунального сектора - одна из наиболее острых и социально значимых проблем экономики переходного периода [1-5]. Переход от почти тотальной социализации, замена социальных форм жилищного строительства и реализации жилья на их современные рыночные формы протекают болезненно и неустойчиво, что является отражением результатов общего хода рыночного реформирования российской экономики. И хотя очевидны серьезные сдвиги в направлении создания рынка жилья и услуг, диверсификации источников финансирования и структуры жилищного строительства, улучшения качества типовых домов и квартир, разнообразия их размеров и планировок, тем не менее становление рыночных отношений в жилищном секторе испытывает ряд заметных затруднений. К ним относятся:

низкая доступность и узость спроса на коммерческое жилье при современных условиях и способах его реализации, доходах и сбережениях населения;
неразвитость кредитных механизмов в данной сфере, особенно ипотечных;
наличие дисбалансов между спросом и предложением на рынке жилья, недостаточность существующих методов их согласования.

Решение этих задач в условиях современного рынка жилищного строительства и его финансирования, формирования и распределения муниципального жилья, реализации коммерческого жилья требует максимально точного прогнозирования спроса на жилье, причем как по объемным показателям, так и в структурном разрезе в зависимости от тех или иных параметров объемов привлечения финансовых ресурсов - бюджетных и внебюджетных, кредитных ресурсов, себестоимости жилищного строительства и ценовой политики его реализации.

В посткризисных условиях в Москве, как в городе с наиболее высокой концентрацией финансового капитала, последствия августовского кризиса на рынке жилья отразились в двойственной форме. Несомненно, они сократили общую массу налоговых и неналоговых поступлений в консолидированный бюджет города, вызвали отток иностранного капитала, подорвали доверие инвесторов, в особенности населения. С другой стороны, произошло падение реальных доходов всех слоев населения россиян в среднем на 25%, а потребление (в том числе жилья) сократилось примерно на 10-15%. Такое замедленное сокращение потребления от уровня реальных доходов население компенсировало за счет собственных сбережений, о чем свидетельствуют данные по операциям на валютном рынке: положительное сальдо между продажей валюты населению и покупкой составило в посткризисном периоде примерно $1.5 млрд. Последствия этого процесса сказались на ценовой ситуации на рынке жилья. Сужение платежеспособного спроса вызвало заметное последовательное снижение цен реализации как на первичном, так и на вторичном рынках в течение всего посткризисного года вплоть до 1999 г. Далее произошла стабилизация цен реализации с некоторой тенденцией ее повышения. Ожидаемое и наблюдаемое некоторое повышение цен до конца 2000 г. обусловлено временными границами возможностей легализовать доходы до введения в 2001 г. системы контроля за соответствием расходов такого масштаба, как приобретение жилья, декларированным доходам. Таким образом, определенный рост числа сделок на рынке недвижимости, особенно дорогой, связан с необходимостью эффективного вложения сбережений такого рода, не имеющих соответствующих подтверждений относительно легальности их происхождения.

Вкратце рассмотрим основные характеристики, связанные с жилищной сферой г. Москвы. Среднедушевая обеспеченность жильем составляет 20,3 кв. м общей площади. На учете по улучшению жилищных условий путем предоставления бесплатного жилья (по договору социального найма) в 1998 г. состояло порядка 171 тыс. семей (примерно 582 тыс. человек). Коренных москвичей - долгожителей квартир коммунального заселения насчитывается более 6 тыс. семей (более 200 тыс. человек).

После изменения норм постановки на учет по улучшению жилищных условий наблюдается некоторая тенденция роста числа очередников, а прогноз свидетельствует о том, что при нынешних объемах и темпах роста жилищного строительства социального назначения тенденция роста числа очередников может приобрести устойчивый характер (численность очередников на 2001 г. составляет 188,7 тыс. человек). Одновременно нельзя не отметить, что Москва остается одним из немногих субъектов РФ, в котором при переходе к рыночным отношениям сохранились очереди на бесплатное муниципальное жилье. При этом в Москве в среднем ежегодно вводится порядка 400-450 тыс. кв. м муниципального жилья. Здесь уместно сопоставить вводы жилья в Москве с показателями в целом по РФ. Так, в 2000 г. за счет бюджетов всех уровней в РФ было построено примерно 3.4 млн. кв. м, причем 2.6 млн. кв. м за счет средств федерального бюджета, а 0.8 млн. кв. м – за счет местных бюджетов территорий. Таким образом, ввод жилья за счет бюджетов всех уровней в РФ почти совпадает с вводом жилья в Москве в этом периоде, а около половины вводов за счет местных бюджетов приходится на долю Москвы. Поддерживать устойчивые темпы муниципального строительства удавалось за счет реализации коммерческого жилья при высоком в течение длительного времени платежеспособном спросе населения в Москве. Полученные от коммерческой продажи средства практически являлись основным источником финансирования муниципального жилищного строительства, причем соотношение между коммерческим и муниципальным вводами в посткризисном периоде составляет примерно 2.4-2.5:1. Так, в 2000 г. по договору социального найма было предоставлено около 9 тыс. квартир. Расширение возможностей улучшения жилищных условий очередников достигается предоставлением безвозмездных субсидий для приобретения жилья из средств городского бюджета. Таких субсидий было предоставлено около 2 тысяч. Новым перспективным направлением улучшения жилищных условий очередников является предоставление ипотечных кредитов под залог приобретаемого жилья: правительство города привлекло ряд банков, которые участвуют в обеспечении залога. В этом направлении делаются первые шаги. Они особенно привлекательны для молодых семей. Однако здесь существует ряд проблем с привлечением кредитных ресурсов. Проекты, которые разрабатывались с ориентацией на предоставление западных кредитов, не оправдались. После финансового кризиса, нанесшего существенный ущерб отечественной банковской системе, банки проявляют осторожность в предоставлении долгосрочных кредитов с доступной процентной ставкой для погашения кредитной задолженности и требуют государственных гарантий их возвратности. Нужны схемы мобилизации внутренних резервов для запуска процесса финансирования ипотечных программ. Такие схемы в кризисных условиях отсутствия возможностей создания классической ипотеки (залога) и вторичного рынка ценных бумаг, имеющих рыночную котировку и высокую ликвидность, могут быть нацелены на создание специализированных фондов, не ориентированных целиком на банковскую систему, и помогут разработать альтернативные программы (продажи жилья в рассрочку, создания кредитных союзов, привлечения средств внебюджетных фондов (страховых компаний, негосударственных пенсионных фондов)) и тем самым сформировать элементы конкуренции на рынке финансовых ресурсов. Это, в свою очередь (при успешности таких проектов), заставит банковскую систему пересмотреть свое отношение к кредитованию операций на рынке жилья как к низкодоходному и рискованному бизнесу. Нельзя не отметить, что в рамках консолидированного городского бюджета объемы социального жилищного строительства могут быть наращены за счет перераспределения в структуре расходов бюджетных средств, что предотвратит тенденцию нарастания численности очередников. Таким образом важным элементом городской жилищной строительной программы является реконструкция 5-этажного жилищного фонда, в котором проживает от 8 до 11% очередников и который является постоянным источником роста их численности.

Ежегодно в среднем с помощью муниципальных органов Москвы 20 тыс. семей улучшают свои жилищные условия (очередники плюс переселение из ветхого фонда).

Интенсификация процессов сноса ветхих и аварийных домов требует усиления бюджетного "вмешательства", так как проблема в посткризисных условиях не может быть решена только усилиями частных инвесторов. Это связано с тем, что, во-первых, изменилась ценовая ситуация на рынке, во-вторых, сократился платежеспособный спрос, в-третьих, в среднем на 1 кв. м сносимого жилья необходимо предоставить 1.5 – 1.6 кв. м жилья.

При сохранении нынешних темпов реконструкции пятиэтажных домов при объеме подлежащего сносу жилья не менее 16 млн. кв. м и требующего модернизации - около 14 млн. кв. м этот процесс может растянуться до 40-50 лет. Объемы жилья для переселения должны быть резко увеличены от нынешних около 350 тыс. кв. м до 700- 800 тыс. кв.м при сохранении нынешнего соотношения (пропорции) между жильем на продажу и для переселения 2.37: 1. Оценки показывают, что для безопасного функционирования этого жилищного фонда общие объемы нового строительства в ходе первоочередной ликвидации отслуживших пятиэтажек в объеме более 6.5 млн. кв. м должны возрасти в перспективе до 1 780 – 1 900 тыс. кв. м (750 800 х 2.37).

Особо отметим еще одно обстоятельство, связанное с планированием объемов сноса и реконструкции пятиэтажек. Оно также связано с доступностью улучшения жилищных условий населения, проживающего в ветхом и аварийном фонде (в том числе в пятиэтажных домах). Планируемые объемы сноса и реконструкции в Программе должны быть именно таковыми, чтобы обеспечить требование безопасного проживания. Поэтому в программе реконструкции должны выдерживаться не только количественные параметры объемов сноса и нового строительства, но и их соответствие на первоочередность выбытия жилищного фонда по надежностным характеристикам.

Планы реконструкции пятиэтажных домов не должны подстраиваться к строительству стартовых домов (уже готовым или планируемым) на площадках, где коммерческое жилье имеет высокую ликвидность. Поэтому с точки зрения безопасности целесообразно организовать мониторинг технического состояния пятиэтажек, в особенности тех, которые вызывают "подозрение", выявлять аварийные, находящиеся в предаварийном состоянии и т.д. Ранжирование всех объектов (жилых домов) по основным параметрам и критериям оценки их технического (надежностного) состояния и степени угроз безопасному проживанию позволит сделать программу реконструкции обоснованной, с четким определением отдельных этапов, их длительностей и потребностей в новом жилищном строительстве.

Рассмотренные две составляющие - строительство социального жилья (бесплатного, с помощью субсидий и кредитов) и реконструкция пятиэтажек представляют основу расширения социальной компоненты доступности улучшения жилищных условий населения. При сложившейся системе финансирования жилищного строительства рост этой доступности в преобладающей степени зависит от объемов, структуры, цен реализации коммерческого жилья. Во взаимосвязи объемов социального и коммерческого жилья проявляется характеристика изменения доступности жилья в следующей форме: при фиксированных финансовых ресурсах, привлеченных в эту сферу, рост объемов социального строительства и реконструкции повышает социальную доступность, при этом снижаются объемы коммерческой реализации. В этих условиях для обеспечения средней доходности вложенных средств возрастают цены реализации коммерческого жилья, что приводит к снижению ликвидности этого жилья, так как уменьшается доступность приобретения коммерческого жилья (при данных доходах и сбережениях).

Таким образом, устанавливается сильная взаимосвязь между двумя видами доступности социального и коммерческого жилья - рост одного вида доступности приводит к снижению другого. При этом важным представляется не только значение общего агрегированного индекса доступности (его точное определение мы дадим далее), но и необходимое соотношение между ними, что соответствует проведению социально ориентированной жилищной политики, обеспечивающей надежное, экологически безопасное проживание и устойчивое жилищно-коммунальное обслуживание населения. В условиях снижения активности в различных сегментах рынка жилья, падения реальных доходов и сбережений населения после финансового кризиса в 1998 г. возрастает регулирующая роль муниципальных органов, которая должна проявляться также в усилении бюджетного участия в социально значимых проектах города, прозрачности бюджетных расходов в соответствии с приоритетами, устанавливаемыми органом законодательной власти [4].

Отметим, что небольшая доля социального жилищного строительства для обеспечения граждан, уволенных с военной службы (жилищные сертификаты), ликвидаторов-чернобыльцев и других льготных категорий очередников осуществляется за счет средств федерального бюджета. Здесь наблюдается хроническое недофинансирование запланированных объемов в федеральном бюджете, что свидетельствует о низкой доступности улучшения жилищных условий семей, связанных с выполнением федеральных обязательств.

Следующей, наиболее значимой наряду с двумя вышеуказанными составляющей жилищной строительной программы города является финансируемая за счет средств внебюджетного жилищно-инвестиционного фонда жилая площадь, предназначенная для продажи, причем по свободным ценам, реализуется подавляющая часть – 94.2%, из которых 0.8% с использованием субсидий, 5% - по себестоимости, а порядка 0.8% идет на погашение городского жилищного облигационного займа.

Доступность приобретения жилья по свободным ценам с единовременным (разовым) погашением стоимости зависит от размеров сбережений домашних хозяйств, цен реализации. Для повышения ликвидности построенного (или строящегося) жилья инвесторы используют различные схемы реализации, которые в некоторой степени повышают доступность приобретения относительно разовой оплаты. Например, с фиксированной оплатой части стоимости (например, 50%) с последующим погашением в течение определенного срока (например, одного года). Для строящегося жилья - начальный взнос (10% стоимости), фиксированная стоимость 1 кв. м и последующие взносы в ходе строительства с различными вариантами полного погашения стоимости приобретаемой квартиры.

Эти схемы используются в строительстве жилья предприятий и организаций, которое составляет следующую, четвертую по значимости и объему составляющую жилищной строительной программы, финансируемую за счет средств предприятий и организаций, инвесторов, граждан. Если расположить все введенные составляющие жилищной программы города в рассмотренном порядке, то их доля в этой программе описывается следующим вектором: (12.56%, 31.72%, 44.94%, 10.78%).

Строительство жилых домов для реализации программы ипотечного кредитования предусматривается в рамках четвертой составляющей жилищной программы города Москвы и составляет порядка 408 тыс. кв.м. Выше описывались трудности в масштабном разворачивании процесса ипотечного кредитования. Основными ограничителями этого процесса являются: величина начального взноса от стоимости приобретаемого жилья, длительность срока кредитования, процентная ставка за кредит, механизм погашения основного долга и процентной задолженности.

В условиях взаимного недоверия между гражданами, банковской системой и государством всем сторонам свойственно (на основании прошлого опыта) преувеличение возможных рисков. Население не доверяет свои средства банкам, предпочитая "домашнюю" форму хранения сбережений (в валюте), их порядка 60 млрд. долларов США, из которых по оценкам порядка 35 - 40% находится в Москве. Банки испытывают определенные трудности, связанные с проверкой платежеспособности заемщиков. Западная практика кредитования, основанная на полном декларировании доходов, как источников погашения кредитной задолженности, пока не может служить индикатором платежеспособности российского населения.

Введенные в реальное действие с 1 января 2001 г. нормы по декларированию доходов как базы для крупных приобретений, в частности жилья, пока не произвели, вопреки ожиданиям, заметного снижения активности на рынке коммерческой реализации с разовой оплатой всей стоимости жилья, то есть низка чувствительность соответствующей составляющей доступности. В условиях введения единого налога на доходы части платежеспособного населения по мере усиления контрольных функций предстоит пережить определенный адаптационный период для легализации своих доходов и сбережений, перехода к цивилизованной форме оплаты налогов, хранения сбережений (с принятием крайне необходимого закона о защите частных вкладов в коммерческих банках), прозрачности в оценке стоимости приобретаемого жилья, взаиморасчетах между покупателем и продавцом через банковскую систему. Предстоит длительный период налаживания партнерских отношений между банками, риэлторскими, страховыми, нотариальными организациями и заемщиками.

Помимо бюджетного и финансово-кредитного регулирования, на доступность жилья оказывают влияние и другие экономические инструменты. К их числу относятся: налоговое регулирование, ценовая и тарифная политика в сфере жилищного строительства и жилищно-коммунального обслуживания.

Согласно Федеральному закону о налогообложении недвижимости, находящейся в собственности физических лиц, это право предоставлено субъектам Федерации. От размера налога и метода его исчисления также будет зависеть платежеспособный спрос на определенные квартиры, ибо домашним хозяйствам придется сопоставлять эту новую (дополнительную) составляющую постоянных платежей со своими текущими и потенциальными доходами. Причем оценивать влияние налоговых платежей на доступность улучшения жилищных условий, размер приобретаемой квартиры придется всем: как тем, кто приобретает жилье на основе единовременной оплаты, так и тем, кто станет собственником при поддержке ипотечных кредитов.

Правительство Москвы (постановление № 561 от 23 июня 1999 г.) установило коэффициент пересчета восстановительной стоимости строений, помещений и сооружений, принадлежащих по праву собственности, для их налогообложения в текущем периоде. Он составляет 1480 к уровню цен на 1.01.1991 г. Бюро технической инвентаризации для целей налогообложения обязано определять инвентаризационную стоимость жилых домов, принадлежащих гражданам на правах собственности с учетом их износа, определяемого строго индивидуально по основным (порядка 9) элементам состояния несущих конструкций (при отсутствии данных износ зданий оценивается на базе сроков их службы).

Таким образом, в поведении населения на рынке потребления жилья должны проявляться и учитываться новые элементы оценки доступности - сопоставление своих будущих возможностей (ожидаемых доходов), платежеспособности с ожидаемыми платежами, включая услуги ЖКХ. Такие оценки придется делать и нынешним собственникам: семьи с так называемыми "излишками" жилья будут вынуждены оценивать и пересматривать свои возможности по дальнейшему владению жильем данного размера.

Плата за содержание жилья и коммунальные услуги в условиях роста тарифов (перехода на самофинансирование ЖКХ) являются дополнительной составляющей растущих обязательных платежей (как и налог на собственность), влияющей на оценки потребителей относительно их потенциальных возможностей нести бремя растущих в динамике расходов (особенно это существенно для заемщиков кредитов, вынужденных погашать основной кредитный долг, процентные платежи и растущие платежи за услуги ЖКХ). Заметим, что осуществляемая тарифная и налоговая политика будет оказывать влияние на доступность предоставления кредитов, ибо они становятся заметными при оценке платежеспособности заемщиков кредиторами, стремящимися минимизировать свои риски.

Влияние цен на доступность приобретения жилья сказывается при всех формах приобретения жилья: как при единовременной оплате, так и при разных формах кредитования и субсидирования. Очевидно, что влияние этих форм существенно и дифференцированно отражается на динамике доступности улучшения жилищных условий. Льготные и разнообразные формы кредитования (особенно долгосрочного) и субсидирования оказывают наибольшее влияние на динамику доступности.

Влияние цен реализации жилья в разных формах на доступность приобретения зависит от распределения доходов и сбережений (накоплений) населения. Причем если текущие и прогнозные доходы оказывают влияние на их будущую платежеспособность, т.е. возможность обслуживать кредит и нести бремя растущих обязательных платежей, то сбережения определяют в основном возможности домашних хозяйств по единовременной оплате стоимости приобретаемого жилья, оплате начального взноса или доплате к предоставляемым субсидиям при приобретении социального жилья. Причем при краткосрочном кредитовании (в рассрочку на год и др.) сбережения оказывают доминирующее влияние на доступность, так как роль доходов на коротких интервалах времени оказывается малозначимой (за исключением высокодоходных групп населения). Отметим, что при оценке доступности должны приниматься в расчет и накопления в форме недвижимости, в частности, имеющегося жилья, которое может быть реализовано на вторичном рынке (рост сбережений) или быть предметом залога при кредитовании. Наконец, заметим, что Москва относится к территориям с наиболее высокой дифференциацией доходов – коэффициент фондов (отношение доходов верхней децильной группы к доходам нижнего дециля) достиг в 1998 г. рекордной отметки - 77, затем он пошел на снижение и в настоящее время также держится на высоком уровне – порядка 30, что характеризует высокую степень классового расслоения общества (в развитых странах с социально ориентированной экономикой коэффициент фондов колеблется в пределах 6-10).

Со сложившейся дифференциацией доходов и сбережений тесно связано поведение населения на рынке потребительских товаров и услуг, объемы, структура и качество потребления.

Еще один аспект, связанный с потребительскими предпочтениями, - это потребность населения в улучшении их жилищных условий, степень их удовлетворенности текущей обеспеченностью. Здесь возникают проблемы оценки альтернативного поведения домашних хозяйств на рынке жилья. Примерно 4 млн. жителей Москвы связаны (прямо или косвенно) с дачами и дачными участками, требующими серьезных вложений, связанных с освоением земельных участков, строительством, расширением, модернизацией или ремонтом дачных строений и коммуникаций (для многих владельцев дач подсобное хозяйство является важным подспорьем в обеспечении семьи продовольственными товарами). Эти затраты оттягивают часть, порой немалую сбережений населения, предпочитающих делать вложения во второе жилье, вместо того, чтобы увеличивать уровень обеспеченности и качество городского жилья. Такая диверсификация структуры потребления жилья и жилищных услуг является специфичной, свойственной российским потребителям, и, в целом, снижает доступность улучшения основного жилья, его количественных и качественных характеристик. Например, средний потребитель жилья при ограниченных сбережениях вместо повышения обеспеченности до 30-35 кв. м на человека может предпочесть вариант с фактической обеспеченностью в 20-25 кв. м в основном жилье и 25-30 кв. м на человека во втором (загородном) жилье.

Конечно, определенная часть высокодоходных семей нацелена на приближение к западным стандартам потребления - 50 кв. м на человека и более, а некоторая часть уже их достигла. А в целом основная часть домашних хозяйств, предъявляющая платежеспособный спрос на рынке жилья, ориентирована на дифференцированный рост обеспеченности, зависящий как от базовой обеспеченности, размеров сбережений и доходов, предпочтений в потреблении основного и второго жилья, значимости потребления других социальных услуг (особенно образования, здравоохранения и рекреации), типа семьи (простая или сложная), ее численности, половозрастного состава, социального статуса.

Фактический уровень обеспеченности жильем (тип дома и душевая обеспеченность), демографические параметры домашних хозяйств вместе с ожидаемыми приращениями жилищной обеспеченности в форме наследования (дарения и др.) определяют характеристики потенциальных потребностей в улучшении жилищных условий и уровень их доступности.

Обобщая вышеизложенное, можно констатировать, что доступность является многомерной категорией, в которой в сложной форме переплетаются различные социально-экономические, демографические и поведенческие взаимосвязи. С учетом их специфического влияния на доступность улучшения жилищных условий можно структурировать основные факторы по отдельным группам - блокам. Причем такая классификация в определенной степени носит условный характер: значимость тех или иных факторов на доступность проявляется сквозь призму и на фоне проводимой жилищной политики, что усиливает влияние одних факторов и ослабляет влияние других.

Количественной характеристикой доступности является индекс доступности (в векторной или скалярной форме), который определяется как отношение платежеспособного спроса к предложению на рынке жилья. Если рассматривать структуру спроса (социальное бесплатное жилье, приобретение жилья с помощью субсидий и кредитов, коммерческое жилье в разнообразных формах реализации) и объемы соответствующего предложения, тогда индекс доступности становится векторной величиной, на основе которой можно построить обобщенный индекс доступности. Тогда основная задача жилищной политики в общем виде может быть сформулирована как максимизация обобщенного индекса доступности.

Факторы, определяющие индекс доступности, могут быть классифицированы следующим образом:

I. Характеристики домашних хозяйств и платежеспособного спроса:

1) Демографические показатели домашних хозяйств, тип семьи (численность ее членов), доля сложных семей в данном типе, доля простых семей, порождаемой в среднем сложной семьей при ее расселении; доля одиноких пенсионеров, оформивших наследование (дарение);

2) Уровень среднедушевой жилищной обеспеченности в доходной группе (его распределение);

3) Среднедушевой доход в доходной группе (его распределение);

4) Среднедушевые ликвидные сбережения в доходных группах (распределение);

5) Распределение характеристик проживания населения по структуре жилищного фонда - типам домов, районам размещения;

6) Рыночная стоимость жилья при оценочном распределении населения по жилищному фонду (ликвидность накоплений).

II. Характеристики предложения на рынке жилья:

1) Объемы бесплатного социального жилья (с учетом приоритетов распределения);

2) Объемы и структура строительства социального жилья за счет средств бюджета, его диверсификация;

3) Объемы муниципального жилья, реализуемого для очередников с помощью различных кредитных схем (в том числе ипотеки);

4) Объемы жилья, предоставляемого на условиях коммерческого найма;

5) Планируемые объемы сноса ветхих и аварийных домов, пятиэтажек и жилищного строительства по программе реконструкции этого жилфонда;

6) Структура и объемы жилья, предназначенного для коммерческой реализации на основе единовременной оплаты;

7) Объемы жилья, предназначенного для продажи по различным схемам с краткосрочной рассрочкой, полной оплатой стоимости;

8) Объемы жилья, предназначенные для коммерческой продажи по различным схемам кредитования (в том числе ипотечного);

III. Характеристики бюджетно-налоговой, финансовой, ценовой и тарифной политики на рынке жилья и жилищно-коммунального обслуживания:

1) Объем бюджетных субсидий, предназначенных для приобретения социального жилья очередниками;

2) Объем и условия ипотечного кредитования очередников;

3) Объем консолидированных ресурсов, привлеченных бюджетом и финансовой системой для коммерческого кредитования населения и условия их предоставления;

4) Объем бюджетных и внебюджетных средств, привлеченных для реконструкции пятиэтажек;

5) Объем средств частных инвесторов, привлеченных для строительства и реализации коммерческого жилья;

6) Цены реализации жилья и их дифференциация (по себестоимости, коммерческим ценам);

7) Налоги на собственников жилья и их дифференциация по типам жилых домов;

8) Тарифы на оплату жилищно-коммунальных услуг (с дифференциацией по типам жилья и уровню дохода).

IV. Характеристики потребителей и инвесторов на рынке жилья:

1) Степень удовлетворенности населения жилищными условиями (оценка и уровни дифференциации - низкая, средняя, высокая, большая);

2) Распределение предпочтений населения между видами улучшения жилищных условий - основного и второго жилья (оценка и дифференциация);

3) Накопительное (сберегательное) поведение населения, ориентированное на потребление на рынке жилья и остальных услуг (оценка распределения);

4) Сберегательное поведение, ориентированное на выравнивание уровня благосостояния в течение всего жизненного цикла (оценка распределения);

5) Степень самостоятельного участия претендентов (очередников) на социальное жилье в улучшении их жилищных условий, как альтернатива длительному пассивному ожиданию предоставления бесплатного жилья (оценка распределения);

6) Политическая, законодательная (в том числе налоговая) стабильность, реструктуризация банковской и финансово-кредитной системы и оценка их влияния на активность операций (населения и инвесторов) на рынке жилья.

Таким образом, доступность является сложным многогранным индикатором, который не только отражает ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность, но и связан с общим течением социально-экономических процессов в обществе, их успешностью, учитывает поведение населения на рынке жилья, их ожидания, степень доверия к государственным и коммерческим институтам.

2. МЕТОДИКА РАСЧЕТА ИНДЕКСА СОЦИАЛЬНОЙ ДОСТУПНОСТИ УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ НАСЕЛЕНИЯ

Обеспечение доступности улучшения жилищных условий для широких слоев населения является основной задачей жилищной политики современного этапа реформирования жилищной сферы.

Проведенный в разделе I анализ показал, что:

1) индекс доступности является сложной социально-экономической и общественно-политической категорией, требующей применения качественных и количественных методов оценивания;

2) индекс доступности, являясь статической характеристикой текущего состояния рынка жилья, должен быть динамизирован, т.е. давать прогнозные оценки доступности в зависимости от основных параметров жилищной политики и характеристик домашних хозяйств;

3) параметры жилищной политики образуют контур управления, и индекс доступности должен позволять оценивать возможности регулирования ситуации на рынке жилья на основе построения алгоритма регулятора с использованием информации, вырабатываемой в цепи обратной связи.

На практике регулирование жилищного рынка на основе информации, используемой в цепи обратной связи, может быть жестким, если отклонение планируемых результатов (характеристик рынка) от фактических достаточно точно предсказуемо, а поведение населения и внешней среды стабильно или сравнительно мало и предсказуемо изменяется, т.е. рынок устойчив. В современных условиях параметры внешней среды и самого объекта - рынка жилья недостаточно точно идентифицируемы, пока значительны элементы неопределенности в оценках перспектив экономического роста. К таким неточно определенным можно отнести такие показатели, как распределение обеспеченности жильем в доходных группах; поведение потребителей на рынке жилья, причем как постоянного населения, так и внешнего; внутренние резервы населения в улучшении жилищных условий за счет операций на вторичном рынке (дарение, наследование и др.); различия в потреблении жилья населением в течение жизненного цикла; уровни насыщения и смещения приоритетов в сторону второго жилья (дачного домика, загородного благоустроенного дома), являющегося следствием становления новых представлений о благосостоянии, культурно-ценностных ориентиров населения. Поэтому важнейшими задачами для решения исследуемой проблемы становятся:

проведение мониторинга объекта с целью идентификации объекта - домашних хозяйств, их основных характеристик, классификационных признаков;
моделирование поведения домашних хозяйств в зависимости от параметров жилищной политики;
выбор параметров регулирования, обеспечивающих желаемый (целевой) уровень доступности.

Последняя задача в определенной степени выходит за границы данного исследования и представляет уже задачу управления процессами формирования регулирующих воздействий, обеспечивающих требуемую динамику траекторий индекса доступности и выход его в заданную область за определенный период.

Индекс доступности является векторным показателем, в котором должны быть дифференцированы две составляющие: доступность для населения социального жилья (бесплатного или частично платного) и коммерческого, реализуемого на платной основе.

Доступность улучшения жилищных условий является сложной категорией, в которой тесно переплетаются демографические, социально-экономические характеристики текущего уровня благосостояния населения, параметры бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и жилищно-коммунального обслуживания. Поэтому доступность будет рассчитываться как вектор , состоящий из двух множеств компонент:

, (2.1),

где первое множество состоит из индексов доступности , ,

- множество индикаторов, связанных с бесплатным или частично платным предоставлением жилья независимо от того, за счет каких средств оно построено - городских источников финансирования или федерального бюджета.

Второе множество состоит из индикаторов , где - множество индикаторов доступности, связанных с приобретением жилья на платной основе. Поэтому обобщенно можно назвать множеством индикаторов муниципального жилищного фонда, а - коммерческого жилищного строительства.

В общем случае число компонент и множеств и являются переменными во времени, зависящими от изменений числа основных видов предложения жилья социального назначения, по отдельным городским и федеральным программам, а также способов реализации жилья коммерческого назначения. Таким образом размерности и во времени могут возрастать или убывать в зависимости от характера динамики видов соответствующего предложения муниципального и коммерческого жилья.

Здесь исследуется только муниципальная составляющая вектора доступности , модель расчета которой излагается далее.

Для введенного выше показателя емкости каждого индикатора введем обозначение . Тогда расчет , осуществляется последовательно по одной единообразной схеме, в% или долях единицы.

1) , (2.2)

где - общее число очередников на получение социального жилья, а n₁ (t) - число очередников, которым предоставляется бесплатное социальное жилье в соответствии с приоритетами, устанавливаемыми муниципальными органами в году t. Здесь методически возможны два подхода в зависимости от того, как рассматривать индекс - как макроиндекс, учитывающий всех очередников, либо в узком смысле - с исключением всех пересечений данных с остальными компонентами доступности этого блока. Поскольку в входят проживающие в коммунальных квартирах, в ветхих аварийных домах, пятиэтажках, подлежащих сносу, очередники, улучшающие свои жилищные условия с помощью субсидий, то с помощью соответствующих известных или оценочных данных можно их исключить из . Тогда можно рассматривать как индекс доступности улучшения жилищных условий только тех, которые проживают в отдельных квартирах и в домах, не подлежащих в обозримой перспективе сносу или реконструкции, и не в состоянии (или не намерены) воспользоваться субсидиями для приобретения жилья в силу отсутствия необходимых сбережений.

Уравнение динамики для имеет вид (на начало года ):

, (2.3)

где – число очередников, принятых на учет в течение года .

2) , (2.4)

где – число претендентов на субсидируемое приобретение жилья,

n₂ (t) – число очередников, улучшивших жилищные условия с помощью муниципальных субсидий в году t.

Уравнение динамики имеет вид (на начало года t+1):

, (2.5)

где – число новых претендентов на субсидируемое приобретение жилья, изъявивших (и зарегистрировавших свои намерения в течение года t).

3) , (2.6)

где – число коммунальных квартир на начало года , – число квартир c коммунальным заселением, ликвидированных в течение года .

Использование этого показателя в качестве характеристики позволяет оценить общий эффект мероприятий по ликвидации коммунальных квартир, которые, помимо предоставления нового жилья, включают в себя различные инструменты: субсидирование очередников коммунальных квартир или передачу этих субсидий проживающим в коммунальной квартире членам семьи неочередника, которые с использованием этой поддержки в состоянии улучшить жилищные условия.

Заметим, что подобные схемы могут использоваться при ликвидации общежитий, особенно предприятий-банкротов, которые не в состоянии решать эти проблемы и готовы передавать этот фонд на муниципальный баланс.

Уравнение динамики имеет вид:

, (2.7)

где – число новых коммунальных квартир, возникших в течение года . Согласно принятой Правительством г.Москвы программе ликвидации коммунальных квартир наложен запрет на возникновение новых коммунальных квартир (хотя это решение не всегда выполняется). В идеальном варианте должно выполняться условие .

4) , (2.8)

где – объем муниципального жилфонда, необходимого для переселения семей из фонда, подлежащего ликвидации – ветхого, аварийного фонда и пятиэтажек, оцененного в соответствующей программе (оценка на начало года ) и признанного как непригодный для проживания, - объем предоставленного жилья для проживающих в этом фонде.

Если обозначить через объем фонда, подлежащего ликвидации (оценка на начало года ), то уравнение динамики имеет вид:

, (2.9)

где - объем жилфонда, ликвидируемого в течение года , а – прирост (приращение) непригодного для проживания жилфонда в течение года (в частности, оно может равняться нулю).

Следовательно, если в году выбывает (ликвидируется) жилфонд в объеме , согласно мониторингу жилфонда, численности и структуры его заселения однозначно по социальным нормам определяется структура и объем предоставляемого жилья . Практически .

Соотношение между объемом сносимого и предоставляемого жилфонда, как показывает опыт последних лет, довольно устойчиво и определяется на основе мониторинга. Обозначим этот коэффициент через (на практике его величина порядка 1,5). Тогда при реализации запланированных объемов выбытия в году и приросте непригодного жилфонда в течение этого года определяется из следующего уравнения:

. (2.10)

Далее динамика доступности определяется по выражению (1.4-8) при из (1.10) и , определяемым из соотношения:

. (2.11)

В общем случае является функцией плотности заселения сносимого фонда , и его конкретное значение для года может быть уточнено в ходе мониторинга. Однако при больших объемах выбытия колебания вокруг среднего будут незначительны, и устойчивость значения является весьма правдоподобной гипотезой (проверяемой по мере необходимости).

5) , (2.12)

где – оценка на начало года общего объема жилфонда, подлежащего реконструкции (капитального ремонта с модернизацией), – объем жилищного фонда, реконструированного в году .

Динамика жилфонда, подлежащего реконструкции, описывается следующим уравнением:

, (2.13)

где – оценка прироста (приращения) жилфонда, подлежащего реконструкции за период .

6) , (2.14)

где – численность претендентов-работников муниципальных организаций на получение (приобретение по себестоимости) жилья в году ,

– численность тех, которые получили жилье (приобрели) в году .

Динамика описывается аналогично предыдущим:

, (2.15)

где – прирост в течение года численности работников муниципальных организаций, претендентов на получение (приобретение по себестоимости) жилья.

7) , (2.16)

где – численность военнослужащих, уволенных в запас, участников ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС, работников местных правоохранительных органов и др., – численность тех, которые были обеспечены жильем за счет федеральных средств.

Уравнение динамики определяется следующим образом:

, (2.17)

где – прирост численности нуждающихся в улучшении жилищных условий по данной категории населения (демобилизованные офицеры и др.) в течение года .

8) , (2.18)

где – численность очередников на получение жилья на условиях коммерческого найма, – численность тех, которые улучшили свои жилищные условия на началах коммерческого найма.

Уравнение динамики численности имеет следующий вид:

, (2.19)

где – прирост численности очередников на получение жилья на условиях коммерческого найма в течение года t.

9) , (2.20)

где – общее число выпускников детских домов, школ-интернатов и учебно-воспитательных комплексов, нуждающихся в обеспечении жильем в том же году, а - число выпускников детских домов, школ-интернатов и учебно-воспитательных комплексов города, обеспеченных жильем в году .

Уравнение динамики численности имеет следующий вид:

, (2.21)

где – прирост числа выпускников указанных учреждений в году t, нуждающихся в обеспечении жильем.

Заметим, что в компоненту можно включать и жилье, предоставляемое москвичам, освобожденным из мест заключения (тем, которые были лишены жилья в период лишения свободы и не имеют других возможностей жилищного обустройства).

В случае, если эта составляющая и ее масштаб приобретают значимый характер, она может быть введена в состав вектора доступности как отдельная компонента (т.е. происходит рост размерности ), что должно быть согласовано с экспертами-пользователями данных решений.