Анализ и моделирование механизмов развития малого предпринимательства в сфере управления жилищным фондом города

Хачатрян С.Р., к.э.н.,член-корр. Жилищно-коммунальной академии, Центральный экономико-математический институт РАН

Преобразования, осуществляемые в рамках реализации Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, ориентированы прежде всего на создание целостной системы государственного регулирования и контроля за территориями основных направлений и параметров реформы жилищно-коммунального хозяйства. Формирование целостной системы реформирования ЖКХ предполагает комплексное регулирование процессов расширения доступности улучшения жилищных условий (как социальной, так и на коммерческих началах приобретения жилья) и развития рыночных отношений в ЖКХ, конкуренции и демонополизации при предоставлении жилищно-коммунальных услуг, коррекции тарифной политики в направлении ее дифференциации в разрезе доходных групп населения и качественных параметров занимаемого жилья, институциональных преобразований в сфере управления городским жилищным фондом, постепенный переход на конкурсный отбор частных компаний для управления жилищным фондом, защиту интересов собственников жилищной недвижимости и потребителей коммунальных услуг.

В развитии программы демонополизации для развития конкурентной среды в жилищно-коммунальной сфере Госстроем России разработана и утверждена подпрограмма “Поддержка малого предпринимательства в ЖКХ”, которая открывает новые горизонты и возможности участия малого бизнеса в этом важном секторе экономики, в котором сосредоточена треть фондов национального хозяйства.

Поэтому разработка методов, моделей и механизмов повышения эффективности функционирования жилищного фонда является необходимым условием успешности проводимой жилищно-коммунальной реформы, обеспечения сохранности значительной части недвижимого богатства страны, обеспечения надежного и экологически безопасного проживания и потребления жизненно необходимых услуг.

Комплексный подход к реформированию жилищно-коммунального хозяйства состоит в последовательном сокращении бюджетных расходов, повышении качества жилищно-коммунального обслуживания, смягчении негативных социальных последствий в ходе роста платности предоставляемых услуг.

Важным звеном в этом направлении является повышение эффективности функционирования и использования жилищного фонда в городах Российской Федерации, качества услуг ЖКХ, причем как в муниципальном, так и в приватизированном фонде. Это может быть достигнуто внедрением новых рациональных форм хозяйствования и управления городским жилищным фондом.

Приватизация и формирование рынка жилья в городах РФ создали экономическую основу организации ТСЖ — товариществ собственников жилья (кондоминиумов), призванных обеспечивать эффективное управление имуществом жилого дома, нежилых помещений и прилегающей территории.

Однако процессы формирования ТСЖ идут в стране крайне медленно. Так, в Москве насчитывается всего 350 товариществ, из которых более 50 % в новостройках (их число превышает 10 тыс. жилых домов).

В настоящее время можно констатировать слабость социальной базы формирования ТСЖ, что сдерживает процессы их формирования. Это проявляется в том, что люди, став собственниками, в душе остались нанимателями, не стали реальными ответственными собственниками, отвечающими за сохранность и эффективное управление недвижимым имуществом. Однако они достаточно быстро освоились с функцией распоряжения недвижимостью, которой они владеют. Для сравнения отметим, что в Москве в 1921–1929 г.г. было образовано 8 тысяч товариществ.

Созданию кондоминиумов уделяется особое внимание в рамках общего процесса реформирования местного самоуправления. Некоторые сдвиги, произошедшие в этой сфере, были безусловно прогрессивными. Однако пока заметного распространения в Москве товарищества собственников жилья не получили. При нынешних низких темпах их формирования процесс передачи жилищного фонда в хозяйственное управление ТСЖ растянется более чем на сто лет.

В целом характеристика имущественно-земельного комплекса, входящего в кондоминиум, включает следующие показатели:

адрес (адреса) объектов недвижимости — жилых домов, объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, кадастровые номера земельных участков;
год постройки объектов;
площадь каждого из них (жилая и общая);
этажность зданий;
материал стен;
параметры инженерного оборудования объектов и инженерных сетей, расположенных на придомовой территории;
физический и моральный износ;
замкнутость и компактность расположения зданий и сооружения в плане застройки;
количество отдельных и коммунальных квартир;
количество проживающих в них;
количество и площадь гаражей и автостоянок, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры и т.п.;
структура права собственности на помещения в кондоминиуме: количество владельцев жилых и нежилых помещений среди физических, юридических лиц. Доля частной, государственной, муниципальной или иной форм собственности в кондоминиуме;
описание общего имущества в кондоминиуме, прилегающих земельных участков в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иных объектов, предназначенных для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме;
права собственности на общее имущество в кондоминиуме. (Общая долевая собственность, право распоряжения общим имуществом, имущество, переданное в пользование какому-нибудь жильцу или юридическим лицам);
имущество (земельный участок), обремененное правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами; границы земельных участков в существующей застройке населенных пунктов, входящих в состав кондоминиума. (Для вновь строящихся объектов — границы определяются в соответствии с требованиями градостроительных нормативов). Сверхнормативная территория, приобретенная в собственность или полученная в аренду кондоминиумом;
размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме.

Рис.1. Общая классификация характеристик кондоминиума

Таким образом, основные показатели и характеристики кондоминиума с учетом финансово-экономических факторов и социально-демографического состава оказывают принципиальное влияние на выбор способа управления.

Можно выделить следующие подходы к выбору конкретных форм управления имущественными комплексами.

1. Самостоятельное управление кондоминиумом собственниками жилых помещений может быть рекомендовано в случае превалирования следующих групп факторов:

небольшое количество объектов, составляющих кондоминиум;
наличие объектов, способных обеспечить надежную финансовую базу эксплуатации кондоминиума, однако несложных в управлении и небольшое по номенклатуре;
хорошее техническое состояние объектов;
значительное преобладание частной формы собственности на помещения в кондоминиуме;
наличие на данной территории серьезных мероприятий, направленных на поддержку эксплуатации кондоминиума;
наличие лиц, обладающих высоким образовательным уровнем в необходимых для управления кондоминиумом областях, располагающих достаточным количеством свободного времени.

2. Передача прав на управление кондоминиумом муниципальной структуре может стать целесообразной, например, при сочетании таких характеристик:

плохое техническое состояние объектов, входящих в кондоминиум;
преобладание муниципальной собственности на помещения в кондоминиуме;
отсутствие надежной системы поддержки функционирования ТСЖ;
превалирование среди владельцев жилых помещений лиц с невысоким уровнем доходов. Оформление такого имущественного комплекса в качестве кондоминиума возможно лишь в случае целенаправленной работы муниципальных органов управления, имеющей своей целью создание условий для последующего выбора более эффективного способа управления данным имущественным комплексом.

3. Образование домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом возможно в случаях, по большинству позиций совпадающих со случаем самостоятельного управления домовладельцами, однако при наличии более сложной пообъектной структуры имущественного комплекса.

4. Последующая передача по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу — индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой организационно-правовой формы хозяйствования (управляющему) представляется наиболее распространенной формой управления кондоминиумами.

Выбор способа управления кондоминиумом в современных условиях рыночных отношений зависит от наличия и доходности объектов, что оказывает существенное влияние на финансовые результаты текущего функционирования и развитие кондоминиума в перспективе. Это должно рассматриваться не как выбор управления материально-вещественными ценностями и потоками (иначе говоря, трубами, канализацией и т.д.) а как управление капиталом, финансовыми потоками, взаимоотношениями с бюджетом, кредитной и налоговой системами.

Таким образом, необходимо четко разграничить проблемы управления эксплуатацией и техническим обслуживанием фондов недвижимости кондоминиума, требующие привлечения технического персонала соответствующей квалификации (в штат управляющей компании на договорных условиях), и проблемы финансового менеджмента по управлению капиталом — недвижимостью кондоминиума.

Как отмечалось выше, эффективность такого управления капиталом может иметь разные оценки, зависящие от критериев, положенных в методическую основу таких оценок с позиций участников: домовладельца — жителя кондоминиума, внешнего инвестора, муниципальных органов (в том числе бюджета), жителей района вне кондоминиума.

Интересы (критерии) различных участников отличаются друг от друга, и управление в динамике может рассматриваться с точки зрения роста (если критерий позитивен) или убыли (если критерий негативен) соответствующего критерия того или иного участника.

Учет показателей объектов кондоминиумов, влияющих на безубыточную деятельность ТСЖ, предлагается определять по текущей оценке стоимости объектов в формируемом кондоминиуме.

Такая оценка может служить основой для разработки индикатора-критерия, ранжирующего потенциально формируемые кондоминиумы по степени экономической привлекательности объединения домовладельцев (собственников) и арендаторов в ТСЖ.

Для построения такого критерия предлагается использовать показатели оценки стоимости земельного участка, жилых ячеек (зданий) и других нежилых строений в составе кондоминиума.

Разрабатываемая система кадастровой оценки земель г.Москвы является важной составляющей системы оценки недвижимости, а методы и подходы, которые лежат в основе этой системы, окажут значительное влияние на процесс формирования кондоминиумов, социально-экономическую эффективность их функционирования, перспективы их расширения и развития.

Первая проблема состоит в том, что при формировании границ земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиумов, передаются, как отмечалось выше, в нормативных размерах бесплатно в общую долевую собственность домовладельцев. Рыночная ценность этих участков различна и зависит от текущих и потенциально возможных вариантов их использования.

Только такое понимание кадастровой оценки земельных участков и методов ее формирования, на которых располагается создаваемый кондоминиум, может: во-первых привести к достижению целей стимулирования рационального использования городских земель; во-вторых, служить эффективным инструментом развития городской экономики в части социальной инфраструктуры.

Территориально-экономическое зонирование дислокации кондоминиумов на территории города должно осуществляться во взаимодействии с формированием градостроительного кадастра и рассматривать земельно-имущественный комплекс как градостроительную составляющую.

Предположим, что кондоминиум расположен на земельном участке i (в соответствии с иерархическим представлением кадастровой оценки) и G_i— стоимость земельного участка, тогда:

, (1)

где

— кадастровая оценка единицы земельного участка i,

— площадь земельного участка i.

— стоимость жилых строений кондоминиума:

(2)

где

— число j-комнатных квартир в жилом фонде кондоминиума i;

— рыночная стоимость j-комнатной квартиры в кондоминиуме i.

— стоимость нежилых строений и сооружений, расположенных на территории кондоминиума i (при отсутствии данных может быть оценена через арендную плату и потоки дисконтированных доходов):

, (3)

где

— стоимость единицы нежилого имущества k-го типа на территории кондоминиума i;

— количество соответствующих единиц (площади для нежилых помещений, торговых и складских помещений, мест для стоянки автомобилей и гаражей и т.д.).

В соответствии с выделенными обозначениями в качестве критерия ранжирования степени привлекательности (эффективности) формирования кондоминиумов можно предложить отношение рыночной оценки стоимости всего имущества кондоминиума к стоимости жилого фонда:

. (4)

Как видно из (4),

для любых i, а

(нижняя грань критерия соответствует нулевой оценке стоимости остального имущества, кроме жилого фонда).

Для анализа и прогноза процесса формирования кондоминиумов их эффективной эксплуатации муниципальные органы управления для жилых конкретных районов могут осуществлять ранжирование оценок критерия

по всем потенциально возможным образованиям товариществ:

>...>

где

— соответствует участку с максимальным индикатором-критерием,

— с минимальным, n — число анализируемых имущественно земельных единиц.

Таким образом, кондоминиумы потенциально могут быть сформированы, если:

для

где —

некоторый пороговый (критический) уровень, ниже которого образование кондоминиума вряд ли будет эффективно.

Теоретически трудно рассчитать этот пороговый уровень

, но эмпирически на базе ретроспективных данных образования кондоминиумов и их эффективной эксплуатации его можно оценить и уточнять по мере накопления статистических данных.

Очевидно, что жилой фонд (например, пятиэтажный панельный) с низкой стоимостью как самого фонда с высоким физическим и моральным износом, так и при отсутствии (или их незначительности) нежилых помещений и строений, свободных площадей для расширения (т.е. с низким имущественно-земельным потенциалом) практически можно исключить из числа потенциально создаваемых кондоминиумов.

Если построенный индикатор-критерий

дает ранжированную общую оценку экономической целесообразности создания (формирования) кондоминиумов в конкретном районе города, то для количественной оценки эффективности текущего функционирования и перспектив развития необходимы новые, нетрадиционные подходы к финансовому анализу и управлению земельно-имущественным капиталом кондоминиума.

Анализ и оценка результатов хозяйственной деятельности кондоминиумов должны носить системный характер в разрезах текущего функционирования и развития в перспективе (краткосрочной и среднесрочной).

С методических позиций системного анализа для адекватного анализа и оценки результативности управления в качестве основной цели функционирования кондоминиума можно выделить эффективную эксплуатацию, обеспеченную финансированием на основе приумножения (наращивания) стоимости основного капитала

и чистого текущего дохода

за счет эффективного управления земельно-имущественным комплексом кондоминиума.

Основная цель (I-ый уровень рис.1.) наращивания

стоимости капитала

кондоминиума включает в себя подцели следующего по иерархии уровня — наращивание стоимости жилого фонда

, а также

(нежилых помещений и строений, земельного участка).

На II-ом уровне структурной блок-схемы представлены мероприятия, среди которых следует выделить организацию эффективной эксплуатации и ремонта жилищного фонда, благоустройство придомовой территории и земельного участка; приобретение (аренду) дополнительных участков для расширения и развития кондоминиума; привлечение внешних инвесторов и кредитных ресурсов для реализации новых инвестиционных проектов и расширения (модернизации и реконструкции) имеющегося имущества.

Рис. 2. Структурная блок-схема программно-целевого управления кондоминиумом

На III-ем уровне структурной блок-схемы отражены финансовые результаты текущей деятельности и программы развития кондоминиума: снижение эксплуатационных издержек по содержанию и ремонту жилищного фонда (при улучшении или, по крайней мере, стабильном уровне качества обслуживания, снижении аварийности и потерь), доходы от управления остальными фондами земельно-имущественного комплекса, а также доходы от внедрения и последовательной реализации инвестиционных проектов с учетом рисков, которые обычно их сопровождают (вероятность

успешной реализации инвестиционного проекта k —

и оценка ожидаемого потока доходов

i-го кондоминиума).

На IY-ом уровне структурной блок-схемы отражены результаты финансовой деятельности кондоминиума на городской бюджет:

дополнительные поступления в бюджет от реализации инвестиционных проектов (строительства предприятий торгово-бытового и социально-культурного назначения);
сокращение (ликвидация) неплатежей по оплате жилья и коммунальных услуг;
соответствующее снижение бюджетных субсидий (за счет доходов кондоминиума уменьшится число нуждающихся в субсидиях на оплату жилищно-коммунальных услуг) и дотаций на покрытие инвестиционной составляющей тарифа на содержание жилищного фонда за счет своевременного выполнения ремонтных работ, а также сбережения и сокращения потерь ресурсов (воды, тепла) и соответствующего снижения компенсаций бюджета поставщикам коммунальных услуг.

Таким образом, на программно-целевом уровне может быть реализована схема эффективного управления земельно-имущественным комплексом кондоминиума, способствующая сокращению эксплуатационных издержек, энерго-ресурсосбережению, предотвращению неплатежей за услуги ЖКХ, снижению объема бюджетных субсидий, дотаций и компенсаций, дополнительным налоговым поступлениям в бюджет за счет развития социальной инфраструктуры территории, количественному и качественному росту предоставляемых услуг.

Сложившаяся динамика формирования кондоминиумов вряд ли может быть признана удовлетворительной. В то же время преодолеть такую тенденцию может помочь лишь комплексная интенсификация использования современных инструментов регулирования процессов формирования и функционирования ТСЖ. Множество этих инструментов регулирования можно классифицировать в общем виде как состоящее из трех групп:

1. административные методы;

2. экономические методы;

3. социально-психологические и информационно-пропагандистские методы.

Прежде, чем приступить к систематическому анализу вышеуказанных групп инструментов регулирования и их влияния на эффективность процессов формирования ТСЖ, отметим, что проведенный анализ факторов позволяет выделить среди них факторы, позитивно отражающиеся на исследуемом процессе, факторы, его тормозящие, и факторы, нейтральные по отношению к нему. Такая структуризация факторов в общем случае позволяет вырабатывать качественные и количественные подходы и методы для оценки их влияния на целесообразность и эффективность формирования ТСЖ в их различных модификациях.

Проведенные ранее содержательные и социально-экономические наблюдения показывают, что количественная стратификация ряда факторов затруднена и носит субъективный характер. Поэтому для их описания должны быть привлечены, наряду с аналитическими, методы экспертных оценок. Однако отсутствие достаточной и надежной статистической базы данных по характеристикам организации и функционирования существующих ТСЖ в силу их незначительного числа вносит существенную неопределенность и соответственно снижает качество, устойчивость и представительность результатов. Кроме того, широкий спектр, сильно выраженная дифференциация между большим числом параметров — характеристик делает каждое ТСЖ в своем роде уникальным, не поддающимся однозначной идентификации с другими ТСЖ. Таким образом, можно констатировать, что метод аналогий в данном случае практически малопригоден, ибо может привести к неверным результатам и выводам. Индивидуализация и конкретизация общих подходов и методов при формировании ТСЖ является необходимым условием их эффективного функционирования.

На наш взгляд, стратегической целью внедрения основ самоуправления — формирования ТСЖ является создание благоприятных внешних условий для максимального проявления творческой (в том числе экономической) активности населения, стимулирование и поддержка муниципальными органами этой активности на разных уровнях управления.

Существуют разные формы организации этой “самостоятельной” экономической активности. Муниципальные органы различными методами — административными, экономическими, социально-психологическими и информационно-пропагандистскими — должны создать условия, обеспечивающие привлекательность и целесообразность формирования ТСЖ. При этом ТСЖ выступают как одна из разновидностей современного малого бизнеса, выполняющая две основные функции — экономическую и социальную, особенно в сфере обеспечения занятости, в частности, привлечением жителей формируемых ТСЖ — безработных, инженерно-технических специалистов и работников в сфере услуг ЖКХ, обеспечивая тем самым сокращение безработицы и рост доходов населения.

К административным методам регулирования процесса формирования ТСЖ необходимо отнести подготовку квалифицированных специалистов (в рамках государственных и коммерческих вузов) в области управления недвижимостью, где ощущается их острый дефицит.

Необходимо совершенствовать и другие инструменты административного регулирования:

как отмечалось выше, методы стимулирования и поддержки ТСЖ на начальном (хотя бы) этапе формирования и функционирования;
конкуренции и свободы выхода на рынок жилищно-коммунальных услуг независимых профессиональных производителей услуг, предотвращая доступ на этот рынок непрофессионалов и превращение его в спекулятивный сектор рынка услуг;
нормативно-правовое упрощение процедур входа и выхода производителей на рынок эксплуатационных услуг.

К экономическим инструментам регулирования процесса формирования ТСЖ, помимо ранее отмеченных, а также коррекции тарифной политики на услуги ЖКХ и других инструментов, рассматриваемых в следующих разделах, можно отнести бюджетно-налоговые инструменты:

налоговые льготы (возможно, с определенной дифференциацией), хотя этот инструмент оказывает двойственное влияние, порождая иждивенческие настроения, поэтому он должен использоваться с осторожностью;
принцип равноправия на бюджетные дотации, получаемые различными ТСЖ;
принцип прозрачности бюджетов — доходов и расходов, что будет способствовать росту общественного согласия и взаимного доверия в ТСЖ, предотвращению финансовых махинаций и иных злоупотреблений.

Изложенные инструменты регулирования должны использоваться синхронизированно (особенно отметим важность предваряющей роли информационно-пропагандистских мероприятий) и сбалансированно для достижения в динамике поставленных целей.

В идеологии проводимых социально-экономических преобразований на всех уровнях территориальной иерархии — федеральном, региональном, особенно муниципальном, в последнее время важное место стала занимать необходимость проведения рестрикционной бюджетной политики — существенного сокращения государственных расходов.

В жилищно-коммунальном комплексе для реализации этой идеологии используется концепция его реформирования, конечной целью которой является переход на полную оплату услуг ЖКХ населением и прекращение бюджетного дотирования (для малообеспеченных семей предусмотрена выплата субсидий, распространяющаяся на жилищную обеспеченность в рамках установленной социальной нормы).

Другой, альтернативный подход к реформе тарифной политики на услуги ЖКХ состоит в отказе от института субсидирования. В основе предлагаемой коррекции реализуемого ныне курса лежит дифференцированная платность услуг ЖКХ, учитывающая сложившуюся, в свою очередь, глубокую дифференциацию доходов населения. При этом требуется, чтобы повышение тарифов приводило к равному относительному социальному ущербу во всех доходных группах.

В условиях, когда институт декларирования всех доходов населения только складывается, пока еще значительная часть скрывает свои (теневые) доходы, предложенный подход будет испытывать существенные трудности при реализации. Однако, его легче внедрить в рамках формируемых ТСЖ.

Рассмотрим модель оценки социально-экономической эффективности внедрения дифференцированной платности услуг ЖКХ в функционирующем ТСЖ.

Здесь мы предполагаем, что дифференцированный тариф состоит из трех составляющих:

1. Текущего тарифа

в году t (в руб./кв. м), распространяющегося на большинство семей, проживающих в ТСЖ, это так называемый обширный “средний” класс (в узком смысле этого слова, в отличие от общепринятого его толкования), который оплачивает услуги ЖКХ по действующему на момент t тарифу;

2. Тарифа, устанавливаемого для малообеспеченных слоев населения: это могут быть семьи, которым полагаются субсидии по действующему законодательству, либо те, которым полагается финансовая поддержка (дотация) при оплате услуг ЖКХ согласно определенному положению устава ТСЖ (это можно предусмотреть в соответствующих нормативно-правовых документах организации ТСЖ);

— экономически обоснованный тариф, устанавливаемый для высокодоходных слоев населения.

Введем остальные обозначения, используемые в модели:

— доля малообеспеченных семей, которым устанавливается низкий тариф;

— коэффициент, определяющий долю от действующего тарифа

, принятую для малообеспеченных семей;

— общее число семей, проживающих в ТСЖ;

— доля высокодоходных семей, проживающих в ТСЖ, которым устанавливается оплата за услуги ЖКХ в размере

;

— средний размер общей площади квартир для малообеспеченных семей;

— средний размер общей площади жилья для высокодоходных семей;

— коэффициент, характеризующий связь между текущим тарифом

и экономически обоснованным;

— коэффициент, характеризующий связь между

в периоде t.

Основные соотношения между введенными обозначениями имеют вид:

; (5)

, (6)

где обычно

>1 (высокодоходные семьи в среднем имеют большую жилищную обеспеченность, чем низкодоходные).

Тогда условие социально-экономической эффективности внедрения предложенной схемы дифференцированной платности на услуги ЖКХ в рамках ТСЖ имеет следующий вид:

. (7)

Первое слагаемое в левой части неравенства (7) показывает платежи низкообеспеченных слоев населения со сниженным тарифом, второе слагаемое — высокообеспеченных с тарифом

(согласно соотношению). В правой части неравенства (7) показаны платежи населения (тех же двух групп семей ТСЖ) за услуги ЖКХ по действующему в момент t тарифу

(без учета субсидий, которые сами могут быть зачтены в доход ТСЖ и далее учтены в расчетах потока доходов ТСЖ).

Социальный эффект состоит в снижении тарифа за услуги ЖКХ для малообеспеченных слоев (что придаст дополнительный импульс роста привлекательности ТСЖ). Экономический эффект состоит в том, что совокупные платежи населения за услуги ЖКХ не убывают (возрастают).

Для оценки меры снижения оплаты услуг для низкообеспеченных членов ТСЖ преобразуем неравенство (7) с учетом соотношения (6), получим:

;

Сократив на

, имеем:

;

Учитывая, что

>1,,

>1, получим:

или окончательно получим следующую оценку для

. (8)

Выражение (8) дает оценку нижней границы для коэффициента

, определяющего тариф для низкодоходных семей.

Рассмотрим примеры, иллюстрирующие предложенную методику расчета.

Пример 1.

=1,5 (в полтора раза выше обеспеченность жильем высокодоходных семей по отношению к низкодоходным),

= 0,15 (15 % малообеспеченных семей в ТСЖ);

= 0,1 (10 % высокодоходных семей в ТСЖ);

= 2,6 (текущий тариф на оплату услуг составляет примерно 38–40 % от экономически обоснованного).

Тогда по формуле (8), подставляя эти данные, получим:

Полученное отрицательное значение показывает, что тарифы для низкообеспеченных семей можно сделать практически нулевыми. Отрицательность показывает (формально), что им можно в рамках поступлений за счет платежей высокодоходных семей даже доплачивать при их бесплатном проживании, обеспечивая необходимый суммарный поток платежей за услуги по действующему тарифу.

Такой результат является гипертрофированно социально ориентированным, порождающим иждивенческие настроения. Однако индивидуально для отдельных категорий семей в ТСЖ он может иметь применение (для инвалидов, многодетных семей, первичных собственников жилья). Можно рассмотреть и проанализировать другие варианты расчетов: уменьшить численность высокодоходных семей в ТСЖ (например, их 6 — 8 %) либо тариф для них сделать не равным экономически обоснованному

, а, например, по 0,9

.и так далее моделировать по разным сценариям и конкретным данным ТСЖ.

Пример 2.

= 1,3 (обеспеченность жильем высокодоходных семей в 1,3 раза выше, чем у низкодоходных),

= 0,25 (25 % малообеспеченных семей в ТСЖ);

= 0,07 (7 % высокодоходных семей в ТСЖ);

= 2,6.

Тогда для

по формуле (8) аналогично получим:

Следовательно, для ТСЖ с данными параметрами малообеспеченные семьи должны оплачивать как минимум примерно в размере 42 % от действующего тарифа

и выше, что обеспечит сложившийся (и более, если тариф для малообеспеченных выше 42 % от

) поток поступлений за поставленные услуги ЖКХ.

Версия для печати