Моделирование организации долевого участия в финансировании муниципальных очередников
Хачатрян С.Р., Егорова Н.Е., Овечки М.П.
Журнал "Аудит и финансовый анализ"
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Общепринято, что количественные и качественные характеристики жилищной обеспеченности являются важнейшими индикаторами социального развития общества. Однако, оперируя обычно с показателями среднедушевой обеспеченности, для полноты анализа необходимо дополнять их распределением численности семей по жилищной обеспеченности. С социальной точки зрения в первую очередь среди них выделяется группа так называемых семей-очередников, имеющих обеспеченность жильем ниже определенного минимального уровня. На протяжении многих лет в качестве такового был принят душевой норматив в 5 кв. м жилой площади для проживающих в муниципальном жилом фонде, с некоторой его дифференциацией для ведомственного жилья (порядка 7 кв. м) и ЖСК (порядка 9 кв. м).
В условиях экстенсивного развития экономики, строительства новых промышленных предприятий, освоения новых залежей природных ресурсов и непрерывного расширения географии размещения производительных сил еще в 1992 г. доля жилья, вводимого за счет централизованных капитальных вложений, составляла 72%, а в 1991 г. доля семей, состоящих на учете по улучшению жилищных условий по предприятиям и организациям министерств и ведомств, составляла 54,1% от общего числа семей, состоящих на учете. При этом 10 млн. семей состояло на учете (примерно 20% всего населения РФ), а по Москве – примерно 360 тыс. семей (т.е. более 12% семей).
На фоне общеэкономического спада и резкого сокращения инвестиций в народное хозяйство в течение переходного периода росла доля непроизводственных инвестиций, в том числе в жилищное строительство: от16,6% в 1990 г. до 25% в 1997 г. по консолидированным источникам финансирования от общего объема инвестиций в РФ. Одновременно сокращались объемы ввода жилья, периодически - на 2-3 года стабилизируясь на разных понижающихся уровнях: с 61,7 млн. кв. м в 1990 г., на уровне 38-41 млн. кв. м в 1992-95 гг. и далее в 1996-97 гг. на уровне 33-35 млн. кв. м
При такой динамике объемов жилищного строительства неожиданную динамику претерпела численность очередников на получение социального жилья, составив в 1997 г. примерно 77% от уровня 1991 г. Заметим, что это – тенденция в среднем по РФ, по регионам наблюдается дифференциация, порой значительная (в ряде регионов численность очередников возросла, а в основном снижение устойчиво и колеблется около среднего в пределах 6%).
Макроэкономический анализ показал, что указанная тенденция общего сокращения численности очередников объясняется влиянием ряда факторов: приватизацией жилого фонда, предоставлением бесплатного жилья очередникам, муниципализацией ведомственного жилищного фонда объясняется 56% общего снижения численности очередников; сокращением промышленного строительства и снижением занятости в материальном производстве, ликвидацией и пересмотром состава очередников на предприятиях – около 14% снижения; влиянием демографических и миграционных процессов – 8,8%; возможностью самостоятельного улучшения жилищных условий на первичном и вторичном сегментах формируемого рынка жилья, расселением коммунальных квартир – 7,8%; пересмотром норм и правил, регламентирующих доступ к социальному жилью – 2,8%; влияние прочих, слабо формализуемых факторов или в силу недостатка информации неидентифицируемых факторов (криминогенная ситуация на рынке жилья, договоры наследования и дарения, в том числе с пожизненным содержанием, иждивением или рентой и т.д.) оценивается в 5,6%.
Тенденция последовательного сокращения численности очередников в целом позитивна, однако по ряду факторов это сокращение можно признать нейтральным либо негативным.
В переходном к рыночным отношениям периоде в структуре источников финансирования жилищного строительства произошли радикальные изменения. Резко сократились объемы финансирования за счет средств федеральных и субъектов федерации, а также ведомственные объемы строительства, учитывая глубокий экономический кризис в большинстве отраслей материального производства, а также во многих отраслях сектора общественных услуг.
И только в отраслях топливно-энергетического комплекса, цветной и черной металлургии, объемы производства которых не претерпели столь серьезных спадов и которые сохранили значительный экспортный потенциал, в том или ином объеме осуществляют жилищное строительство, обеспечивая, по-видимому, среди прочих и очередников, занятых на предприятиях этих отраслей. Однако в условиях акционирования большинства предприятий зачастую потерян социальный контроль в распределении вводимого жилья, а в последние годы отсутствует и статистика по учету и движению ведомственных очередников, чему способствует и непрерывная реорганизация отраслевых структур управления. Для большинства предприятий и организаций в современных условиях характерно приобретение жилья (определенного числа квартир) на коммерческой основе на первичном или вторичном рынках жилья и их последующее распределение между занятыми на этих предприятиях. Если предприятие приобретает жилье для муниципальных очередников, то оно оплачивает его по стоимости строительства за вычетом объема субсидий, которые полагаются конкретному очереднику.
Учитывая ограниченные возможности муниципальных органов по предоставлению социального жилья очередникам на улучшение жилищных условий, перспективным представляется вовлечение самих очередников в этот процесс (вместо пассивного длительного ожидания получения бесплатного жилья) с помощью механизма предоставления безвозмездных субсидий, составляющих от 5 до 70% стоимости приобретаемого жилья в зависимости от доходов семей и длительности пребывания в очереди на получение жилья.
Анализ данных по Москве показывает, что объемы предоставляемых субсидий достигали в среднем более 60% от стоимости. Хотя эти объемы за последние два года последовательно возрастают, но пока они явно недостаточны и не оказывают еще заметного влияния на интенсивность общего сокращения численности очередников.
Высокий процент субсидирования свидетельствовал о том, что за субсидиями обращались семьи с длительным сроком ожидания и достаточно низкими среднедушевыми доходами, которые приобретали жилье, по-видимому, за счет сбережений (либо доходов, не соответствующих официальным и не декларируемым) или накопленного богатства. Однако, следует ожидать, что большинству семей, официальные доходы которых соответствуют низким реальным и при большом сроке ожидания в очереди даже при максимальном покрытии (70% от стоимости) стоимости приобретаемого жилья, вряд ли доступна оплата 30% при нынешних ценах за 1кв. м общей площади. Кроме того, значительная часть семей с длительным сроком ожидания (фактически независимо от доходов, за исключением семей со сверхдоходами и сбережениями) склонны к ожиданию получения бесплатного жилья.
Об этом свидетельствуют данные о спросе на субсидии за первые 4 месяца 1998 г.: при общем объеме запланированных на 1998 г. субсидий в 281 млн. руб. спрос достиг порядка 114 млн. руб., а средний объем предоставленных субсидий составил примерно 40% от стоимости приобретаемого жилья.
Помимо субсидирования очередников, в Москве реализуется ряд других жилищных программ, в рамках которых улучшают свои жилищные условия очередники, относящиеся к той категории населения, которую затрагивает та или другая программа: расселения коммунальных квартир, предоставления жилья коренным москвичам, тяжело больным инвалидам, реконструкции фонда пятиэтажек (среди проживающих в этом фонде, например, 17% составляют очередники). Во всех случаях улучшение жилищных условий очередников происходит за счет вводов муниципального жилья на бесплатной либо частично платной основе.
В кризисных условиях резкого спада промышленного производства и инвестиций в жилищное строительство (и объекты соцкультбыта) для стабилизации экономического положения предприятий муниципальные органы управления, несмотря на дефициты местных бюджетов, продолжали принимать на свой баланс ведомственный жилищный фонд и объекты социальной инфраструктуры. Правительство Москвы в этом отношении делает дальнейшие шаги для создания благоприятного для экономического роста климата: муниципализация ведомственного жилфонда (и других объектов социального назначения) осуществляется без всяких предварительных условий (приведение в исправное состояние, покрытие задолжностей). Более того, для стимулирования развития предприятий ряда отраслей промышленности и поддержки занятости местного населения (легкая, оборонная промышленности) они освобождаются – полностью или частично от различных местных налогов.
Отработка различных экономических механизмов в Москве дает реальные результаты – рост объема промышленного производства за 4 месяца 1998 г. составил 10,1% по сравнению с тем же периодом 1997 г. (хотя он и дифференцирован в отраслевом разрезе).
Позитивная тенденция наметившегося реального экономического роста в сфере материального производства города (а не только в сфере услуг) дает основание полагать, что с использованием различного рода финансово-кредитных и бюджетно-налоговых инструментов можно постепенно вовлечь предприятия в процесс улучшения жилищных условий занятых в них муниципальных очередников, обеспечивая баланс интересов всех заинтересованных субъектов хозяйствования.
В Москве с 1998 г. действует новое положение о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилья, согласно которому право постановки на учет получают: семьи, имеющие среднедушевую обеспеченность менее 10 кв. м - для отдельных квартир; определенные категории семей, проживающих в коммунальных квартирах, независимо от размеров занимаемой площади, если проживают в Москве не менее 40 лет и имеют трудовой стаж на предприятиях и учреждениях города не менее 25 лет - для мужчин и не менее 20 лет - для женщин, а также сложные семьи, имеющие обеспеченность не более 15 кв. м общей площади.
Повышение нормы жилья, дающей право постановки на учет, приведет к росту очередников – по некоторым оценкам на 10% относительно среднего ежегодного прироста их численности. По тем же оценкам, примерно 80% текущих очередников ориентированы только на получение бесплатного жилья. С учетом этого, а также ожидаемого роста числа очередников нагрузка на муниципальные органы по предоставлению жилья возрастет. Поэтому необходимо организовать привлечение дополнительных финансовых ресурсов (в возмещаемой и безвозмездной форме) для ускорения приобретения жилья очередниками. Таким участником финансирования этого процесса может стать предприятие-работодатель, которое по мере роста доходности от основной деятельности превратится в заинтересованного инвестора жилищного сектора при соответствующем бюджетно-налоговом и финансово-кредитном регулировании.
Продолжение статьи...
[an error occurred while processing this directive]
