Моделирование организации долевого участия в финансировании муниципальных очередников
Хачатрян С.Р., Егорова Н.Е., Овечки М.П.
Журнал "Аудит и финансовый анализ"
4. ОЦЕНКА МИНИМАЛЬНОГО ОБЪЕМА ФИНАНСОВОЙ ПОДДЕРЖКИ ОЧЕРЕДНИКОВ СО СТОРОНЫ ПРЕДПРИЯТИЙ
Все полученные выше соотношения ориентированы на стимулирование предприятий вкладывать свободную часть прибыли в жилищный сектор. При этом привлекательность достигается как за счет налоговых и арендных льгот (вплоть до полного освобождения), так и текущей доходности рынка жилья. Количественно условие выгодности таких вложений (при одновременном внедрении указанных механизмов) выражается в том, что предложенная схема обеспечивает доход не меньший, чем альтернативные (в том числе рисковые вложения).
Вновь рассмотрим основное неравенство при комбинированном действии обеих схем стимулирования инвестиций в жилищное строительство относительно альтернативной схемы рисковых вложений в другие сектора:
[m ( t - t `) /g + b + p m ] (1 + r) ³
³ b p (1 + rk). (31)
При равенстве, достигаемом в соотношении (31), предприятиям равновыгодны обе схемы инвестирования (несмотря на рисковость высокодоходных вложений), т.е. безразлично, куда вкладывать свободные средства. Если неравенство (31) строгое, это означает, что предложенная схема налоговых и арендных льгот становится предпочтительнее. Это условие можно сформулировать следующим образом:
[m ( t - t `) /g + b + p m ] (1 + r) =
= (1 + l 0) b p (1 + rk), (32)
т.е. доходность предложенной схемы в
(1 + l 0)
раза выше на рынке жилья, чем при альтернативных вложениях. Разрешив это равенство, получим для l 0:
l 0 =[m ( t - t `) +
+g (b + p m )] (1 + r)/(g b p (1 + rk)) - 1. (33)
Таким образом, в доле, равной l 0 от полученных доходов, предприятие при инвестировании в жилищный сектор части прибыли (определяемой параметром b ), может оказать финансовую поддержку очередникам на улучшение жилищных условий. При этом чистые финансовые потери практически будут равны нулю.
Это вклад предприятий в процесс улучшения жилищных условий своих работников назовем экономическим, ибо он возникает как реакция на введение внешних (экономических) механизмов. Если предприятие как работодатель заинтересованно в улучшении жилищных условий, то оно может сделать свой дополнительный вклад в этот процесс. Назовем его социальным, и пусть его размер составляет l 1 от ожидаемых доходов. И тогда общий объем финансовой поддержки очередникам составит долю l 0+l 1 от расчетного объема ожидаемых доходов.
Таким образом, условием предоставления льгот (по аренде и налогам) является инвестирование в жилищный сектор с параметрами, связанными основным соотношением (32), и минимальным (экономическим) уровнем l 0 субсидирования очередников для улучшения их жилищных условий.
На основании базового соотношения (32) можно вывести уравнения для различных параметров при известных значениях остальных параметров.
Например, для искомой доходности на рынке жилья r при фиксированных параметрах функционирования предприятия и финансового рынка после внедрения экономических инструментов стимулирования имеем:
r = g (1 + l 0) b p (1 +
+ rk)/(m ( t - t `) + g (b + p m ))- 1. (34)
Пример
Пусть
g = $1000/кв. м;
b = 0,6;
p = 0,9;
m = 4;
t - t ` = $20/кв. м;
rk = 0,4;
l 0 =0,1;
p =0,015.
Тогда r = 831,6/ 672 – 1 = 0,2375,
т.е. доходность на рынке жилья должна быть на уровне 23,75%. В этом случае для предприятия с данными параметрами функционирования выгодна предлагаемая схема, Инвестирование в доле 0,6 от совокупной прибыли, полученной в результате налоговых и арендных льгот (в данном случае отмена налога на содержание жилфонда и снижение арендной платы), при условии, что доходность рынка составляет примерно 24%, позволяет направить 0,1 от полученного после инвестирования дохода на субсидирование очередников, приобретающих жилье.
Аналогично могут быть выведены соотношения для остальных параметров, выбранных в качестве искомых, когда экзогенно задаются или известны все остальные:
m = g b [ ( 1 + l 0) p (1 + rk) –
- (1 + r)]/(t - t ` + g p ), (35)
b =m [(t - t `) +
+ g p ](1 + r)/{ g b [ ( 1 +
+l 0) p (1 + rk) –
-(1 + r)]}, (36)
t ` = t - [g b p( 1 + l 0) *
*(1 + rk)]/(m (1 + r)) +
+[g (b + p m )]/m . (37)
Если рассматривать случай не полной отмены налога на содержание жилого фонда, а его снижения до уровня p `, тогда этот уровень может быть определен из соотношения:
[m (t - t `)/g + b + (p - p `)m ] (1 + r) =
=(1 + l 0) b p (1 + rk), (38)
откуда для p ` получим:
p ` = p -[(1 + l 0) b p (1 + rk)] / (m (1 + r)) +
+b / m + (t - t `)/g . (39)
Полученные соотношения (35), (36), (37), (39) позволяют осуществлять серию вариантных расчетов для получения взаимовыгодных условий инвестирования в жилищный сектор при различных параметрах функционирования конкретных предприятий, заинтересованных в улучшении жилищных условий очередников, занятых на этих предприятиях.
Заметим, что предложенный модельный подход применим не только к предприятиям, имеющим в составе работающих муниципальных очередников на улучшение жилищных условий, но и к другими предприятиям, не имеющим таковых. В любом случае предприятия будут заинтересованы в взаимовыгодном сотрудничестве с муниципальными органами, аккумулирующими свободные средства предприятий путем внедрения различных экономических механизмов с последующим инвестированием их в жилищный сектор.
Продолжение статьи...
[an error occurred while processing this directive]
