Моделирование организации долевого участия в финансировании муниципальных очередников
Хачатрян С.Р., Егорова Н.Е., Овечки М.П.
Журнал "Аудит и финансовый анализ"
2. МОДЕЛЬ ПРИВЛЕЧЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛИЩНЫЙ СЕКТОР НА БАЗЕ РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ
Модель М3 (привлечение инвестиций в жилищный сектор на базе регулирования арендных платежей)
Арендные платежи предприятий и организаций разных форм собственности за пользование городской недвижимостью также служат инструментом привлечения свободных средств предприятий для инвестирования в жилищное строительство. В предлагаемой модели М3 анализируются основные соотношения между параметрами исследуемого механизма.
Далее используются те же обозначения, что и в предыдущем разделе, и дополнительно вводятся новые обозначения:
t - арендная ставка платежей за единицу занимаемой площади (удельная);
S - размер занимаемой предприятием площади;
t ` - новый (искомый) уровень арендной ставки после снижения, стимулирующий инвестирование в жилищную сферу;
(t - t `) - уровень удельных (на единицу занимаемой площади) сокращений арендных платежей.
Тогда, рассматривая снижение арендной платы, с одной стороны, как необходимое условие инвестирования части свободной прибыли в жилищный сектор, а с другой - как альтернативу иным формам распоряжения свободными средствами (из прибыли), получим соотношение для уровня (границ) снижения арендной платы, обеспечивающее выгодность предложенной схемы вложений:
[m (t - t `) S + b P ] (1+ r) ³ b P (1+ rk). (12)
Разрешив равенство (12) относительно (t - t `) получим:
t - t ` ³ b P (rk – r)/(m S (1+ r) ) (13)
t ` £ t - b P (rk – r)/(m S (1+ r)). (14)
Отношение P / S назовем удельной доходностью (прибыльностью) от аренды единицы площади и обозначим его через g . Величину [b g (rk – r)] /[m (1+r)] обозначим А. Тогда неравенство (14) приобретет вид:
t ` £ t - g А (15)
или
t ` £ (r(t m + b g ) + t m - b g ) / (m (1+ r)).
Из (15) видно, что с увеличением g убывает t `.
Пример
rk = 0,4;
r = 0,2;
m = 4;
b = 0,4;
t = $300/ кв. м ;
g = $2000/ кв. м
Тогда А =0,02 и t ` £ $260/ кв. м, т.е. снижение арендной платы D t ³ ½ t ` - t ½ должно быть не менее, чем на $40/кв. м, в противном случае рынок жилья останется непривлекательным для инвестирования.
Модель М4 (с рисковыми вложениями)
Учет рисков коммерческой реализации жилья осуществляется, как и ранее, при помощи вероятности р, характеризующей возвратность вложенных свободных средств.
Тогда основное неравенство (12) запишется в виде:
m ( t - t `)S + b P + m r (t - t `)S + b P r
³ b pP + b pP rk. (16)
Преобразуя (15), получим:
m ( t - t `)S (1+ r) ³ b P [p (rk + 1) – (1 + r)]
или окончательно:
t ` £ t - b g [p (rk + 1) –
- (1 + r)]/(m (1 + r)) (17)
Продолжение статьи...
[an error occurred while processing this directive]
