Определение емкости рынка жилой недвижимости как основа для принятия управленческих решений

Оглавление

Рынок жилой недвижимости выступает в качестве сложной интегрированной категории, объединяющей разнообразные интересы и формы деятельности субъектов, различные сферы влияния, а также ряд функций, оказывающих воздействие на экономику страны в целом. Рынок жилья имеет ряд характерных особенностей, диктующих необходимость глубокого и всестороннего его изучения. Однако результаты любого исследования данного рынка будут нерепрезентативны, если отсутствует устойчивая информационная основа, позволяющая принимать эффективные бизнес-решения.

Если качественная информация о рынке (обзор общей ситуации, основные тенденции и др.) является общедоступной из-за достаточной открытости рынка жилой недвижимости, то количественная информация (структура динамики спроса и предложения, динамика сделок, емкость рынка и др.) доступна лишь узкому кругу специалистов, и является, как правило, результатом работы различных аналитических, консалтинговых или маркетинговых агентств. Особую сложность вызывает определение емкости рынка жилой недвижимости вследствие отсутствия адаптированных к данному рынку методов расчета этого показателя. В связи с чем, мы предлагаем для практического использования метод определения емкости рынка на основе вторичной информации, применимый именно к рынку жилой недвижимости и рассмотренный на примере отдельного муниципального образования — г. Владивостока.

Ввиду неоднозначной интерпретации рассматриваемой нами категории, необходимо отметить, что в данной статье под емкостью рынка понимается совокупное количество определенных товаров или услуг, которое на данном рынке в течение установленного периода времени обеспечено (или будет обеспечено) текущим спросом, необходимой структурой предложения и соответствующим уровнем цен в условиях конкретной маркетинговой среды¹. Необходимо отметить, что по отношению к рынку жилой недвижимости емкость рынка может выступать как в натуральном выражении (квадратных метрах), так и в денежном.

Выбор метода определения емкости рынка, основанного на применении вторичной информации, обусловлен данными экспертного опроса профессиональных участников рынка жилой недвижимости г. Владивостока (девелоперов и риелторских агентств), в ходе которого удалось выяснить уровень доверия экспертов к первичной и вторичной информации (рис. 1).

Рис. 1. Выдержка из анкеты для проведения экспертного опроса профессиональных участников рынка жилой недвижимости

В итоге было получено, что профессиональные участники рынка жилой недвижимости г. Владивостока оценивают уровень доверия к вторичной информации на 65%, а уровень доверия к первичной информации на значительно меньшую величину — 35%. В связи с этим за основу рассматриваемого метода определения емкости рынка жилой недвижимости был взят метод расчета «по аналогии» или, как его еще называют, «на основе поправочных коэффициентов», базирующийся на вторичной информации.

Данный метод определения емкости рынка позволяет получить достоверную оценку, основанную на математической интерпретации общедоступных статистических данных (например, показателей социальноэкономического развития региона или муниципального образования), в котором оценивается емкость исследуемого рынка, по сравнению с аналогичными данными какого-либо региона или муниципального образования, для которого искомая величина емкости рынка за тот же период является известной. В ряде случаев этот метод расчета емкости рынка недвижимости является единственно возможным для применения.

Расчет емкости рынка жилой недвижимости г. Владивостока по данному методу базируется на сравнительной оценке основных социально-экономических показателей г. Нижний Новгород и г. Владивостока. Нижний Новгород расположен в центральноевропейской части России, имеет выгодные географические условия для экономического и социального развития, является столицей Приволжского федерального округа, центром Нижегородского региона и Волго-Вятского экономического района. Необходимо отметить, что выбору в качестве объекта сравнения г. Нижнего Новгорода способствовало наличие достаточно полной вторичной информации о социально-экономических условиях и о рынке жилья данного города.

По итогам 2010 года специалистами инвестиционно-строительного холдинга RBI было проведено исследование первичного и вторичного рынков жилой недвижимости г. Нижний Новгород и определено, что в настоящее время он занимает шестое место в стране по величине емкости рынка жилой недвижимости, уступая рынкам жилья г. Москвы, Московской области, г. Санкт-Петербурга, г. Екатеринбурга и г. Новосибирска. Емкость рынка жилой недвижимости г. Нижний Новгород в 2009 г. составила около 9 млрд рублей, в связи с выходом из экономического кризиса и началом восстановительного процесса ее размер в 2010 году повысился до 10 млрд 800 млн рублей в год, т. е. на 23,1%². Данный показатель емкости рынка жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода за 2010 год будет служить отправной точкой для расчета аналогичного показателя для г. Владивостока.

Емкость рынка жилой недвижимости г. Владивостока в 2010 году рассчитывается по следующей формуле:

Е = Е₀ x К₁ x К₂ x К₃, (1)

где Е₀ — емкость рынка жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода в 2010 году (10 млрд 800 млн рублей в год);
К₁, К₂, К₃ — коэффициенты приведения (адаптации), обусловленные основными факторами, влияющими на спрос на рынке жилой недвижимости.

В качестве коэффициентов приведения были определены следующие факторы, которые, по мнению большинства аналитиков, оказывают максимальное влияние на спрос на рынке жилой недвижимости России:

• численность населения данных городов,
• среднедушевой денежный доход (в месяц);
• средние цены за 1 кв. м жилой площади.

Выбор именно этих показателей для определения емкости рынка жилой недвижимости объясняется следующими причинами:

• численность населения города показывает потенциальный уровень спроса;
• среднедушевой денежный доход (в месяц) отражает покупательную способность населения;
• средняя цена за 1 кв. м жилой площади характеризует стоимость жилой недвижимости в определенном муниципальном образовании.

Значения данных показателей по г. Нижнему Новгороду используются в расчетах как базовые по отношению к аналогичным показателям г. Владивостока. Таким образом, в качестве коэффициентов привидения для определения емкости рынка жилой недвижимости г. Владивостока в 2010 году выступают:

К₁, — первый коэффициент приведения, равный отношению численности населения г. Владивостока в 2010 году к численности населения г. Нижний Новгород в 2010 году;

К₂ — второй коэффициент приведения, равный отношению среднедушевого денежного дохода населения (в месяц) г. Владивостока в 2010 году к среднедушевому денежному доходу (в месяц) г. Нижний Новгород в 2010 году;

К₃ — третий коэффициент приведения, равный отношению средней цены за 1 кв. м жилой площади в г. Владивостоке в 2010 году к средней цене за 1 кв. м жилой площади в г. Нижний Новгород в 2010 году.

Определим коэффициент приведения К₁, характеризующий отношение численностей населения сравниваемых городов. По численности населения г. Нижний Новгород входит в первую пятерку городов России после г. Москвы, г. Санкт-Петербурга, г. Екатеринбурга и г. Новосибирска. Численность постоянного населения г. Нижний Новгород превышает один миллион человек и в 2010 году составила 1 278 800 человек³. Численность постоянного населения г. Владивостока более чем в два раза меньше численности населения в Нижнем Новгороде, в 2010 году данный показатель составлял 603 200 человек⁴. Отсюда рассчитываем первый коэффициент приведения:

К₁ = 603 200/1 278 800 = 0,47. (2)

Следовательно, первый коэффициент приведения для определения емкости рынка жилой недвижимости г. Владивостока в 2009 году равен 0,47.

Рассчитаем коэффициент приведения К₂, отражающий отношение среднедушевых денежных доходов (в месяц), рассматриваемых городов. Необходимо уточнить трактовку понятия «среднедушевой денежный доход» в статистике. Денежные доходы населения включают доходы лиц, занятых предпринимательской деятельностью, выплаченную заработную плату наемных работников, социальные выплаты (пенсии, пособия и социальная помощь, стипендии и т. д.), доходы от собственности в виде дивидендов, процентов по депозитам, доходов по ценным бумагам, компенсаций по вкладам и доходов от продажи недвижимости. Отсюда среднедушевые денежные доходы (в месяц) исчисляются делением годового объема денежных доходов на 12 и на среднюю численность населения.

По нашему мнению среднедушевой денежный доход (в месяц) рассматриваемых муниципальных образований отражает покупательскую способность населения более полно, чем величина заработной платы, так как является более сложным показателем, включающим в себя несколько составляющих.

Среднедушевые денежные доходы населения г. Нижнего Новгорода в 2010 году составили 22 789 руб. в месяц⁵, в то время как среднедушевые денежные доходы населения г. Владивостока в этом же году были равны 24 267 руб. в месяц. Зная данные показатели, определяем значение второго коэффициента приведения:

К₂ = 24267 / 22789 = 1,06. (3)

Второй коэффициент приведения для определения емкости рынка жилой недвижимости г. Владивостока в 2010 году равен 1,06.

Находим коэффициент приведения К₃, показывающий отношение средних цен за 1 кв. м жилой площади в данных городах. Средняя стоимость 1 кв. м жилой площади в Нижнем Новгороде в 2010 году составила 45 360 руб.⁶, в г. Владивостоке — 58 924 руб. за 1 кв. м жилой площади⁷. Рассчитываем третий коэффициент приведения:

К₃ = 58924 / 45360 = 1,3. (4)

Последний коэффициент приведения для определения емкости рынка жилой недвижимости г. Владивостока в 2010 году равен 1,3.

Рассчитав значение всех коэффициентов приведения мы можем, опираясь на знание емкости рынка жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода, определить размер емкости рынка г. Владивостока в 2010 году:

Е = 10 800 x 0,47 x 1,06 x 1,3 = 6995. (5)

Таким образом, емкость рынка жилой недвижимости г. Владивостока в 2010 г. в денежном (стоимостном) выражении составила 6 млрд 995 млн руб., что на 35% меньше аналогичного показателя для г. Нижнего Новгорода (10 млрд 800 млн руб.). При этом емкость рынка г. Владивостока в 2010 году в натуральном выражении, полученная путем деления емкости рынка в денежном выражении на среднюю цену за 1 кв. м, равна 118 712 кв. м, что на 50,2% меньше данного показателя рассчитанного для г. Нижнего Новгорода (238 095 кв. м). Данное различие прослеживалось и при расчете коэффициентов приведения:

• население г. Нижнего Новгорода больше более чем в два раза, чем в г. Владивостоке, что сразу уменьшает почти на половину емкость рынка искомого города;
• среднедушевые доходы в г. Владивостоке немного выше, чем в г. Нижний Новгород, что оказывает положительное влияния на размер емкости искомого рынка;
• при этом средняя стоимость 1 кв. м жилой площади в г. Владивостоке значительно выше этого показателя в Нижнем Новгороде (на 23%), что существенно повышает значение рассматриваемой емкости рынка в денежном выражении.

Следовательно, для расчета по данному методу емкости рынка жилой недвижимости на региональном или локальном уровнях необходимо и достаточно:

• найти в достоверных источниках данные о размере изучаемого рынка любого региона России или любого муниципального образования, которые послужат основной базой для расчетов;
• получить статистические данные по базовому и изучаемому регионам или муниципальным образованиям, сравнить данные показатели с помощью коэффициентов адаптации;
• рассчитать с помощью полученных коэффициентов емкость искомого рынка жилой недвижимости.

Кажущаяся на первый взгляд простота метода расчета емкости рынка «по аналогии» («на основе поправочных коэффициентов»), адаптированного к рынку жилой недвижимости, на самом деле таковой не является, вследствие сложности поиска так называемых базовых данных. Основные затруднения вызывает поиск информации о размере емкости рынка какого-либо города или региона за искомый период — это связано с тем, что несмотря на то, что рынок жилой недвижимости позиционируется как достаточно открытая система, в действительности же он выступает в качестве сложно исследуемого объекта. Вся информация подобного рода является платной и, как правило, получается из заказанных какому-либо специализированному агентству исследований или с помощью покупки уже готовых результатов исследований, например, предлагаемых известной компанией РосБизнесКонсалтинг (РБК) по разным регионам и городам РФ. При этом, обладая ограниченными ресурсами, и задавшись целью рассчитать емкости рынка жилой недвижимости какого-либо территориального образования в кратчайшие сроки, менеджер все же может найти необходимую информацию без дополнительных финансовых вложений. Для этого необходимо изучить официальные публикации профессиональных участников рынка жилой недвижимости на специализированных порталах, являющихся гарантом достоверности информации (табл.).

Таблица Примеры возможных источников достоверной информации о величине емкости базового рынка жилой недвижимости на территории России*

Таким образом, к недостаткам рассмотренного метода определения емкости рынка можно отнести:

• риск получения недостоверных, устаревших или заведомо ложных данных по рынку недвижимости из вторичных источников информации;
• недостаточный учет факторов, оказывающих влияние на емкость рынка жилой недвижимости по сравнению с каким-либо базовым рынком. Данные недостатки должны быть нейтрализованы за счет тщательной работы на этапе сбора информации о рынке недвижимости и разработки коэффициентов для учета особенностей социально-экономических характеристик города.

Основными преимуществами рассматриваемого метода для определения емкости рынка недвижимости являются:

• низкий уровень затрат всех ресурсов (материальных, трудовых, временных);
• возможность его использования для расчета емкости рынка недвижимости любого региона или муниципального образования;
• математическая обоснованность расчетов.

Необходимо отметить, что особенно важную роль знание величины емкости рынка недвижимости играет при изучении ее в динамике, то есть за несколько временных периодов, что дает возможность на основе тенденций изменения рассматриваемого показателя корректировать свои действия на изучаемом рынке. Рассмотренная в статье методика определения емкости рынка жилой недвижимости позволяет осуществить данные сравнительные расчеты.

¹ Моисеенко И.В., Носкова Е.В. Подходы к определению понятия емкости рынка // Маркетинг в России и за рубежом. - 2010. № 4.

² Нижний Новгород занимает шестое место в стране по емкости рынка жилой недвижимости

³ Официальный сайт администрации г. Нижний Новгород

⁴ Форпост у океана - Владивосток. 2009: Статистический ежегодник - Владивосток: Приморскстат, 2011 - 140 с.

⁵ Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Нижегородской области

⁶ В текущем году стоимость жилья в Нижнем Новгороде сократилась на 2,2%

⁷ Аналитика рынка недвижимости г. Владивостока//Недвижимость Владивостока. - 2010. - № 1 - №50.

Версия для печати