Современное состояние и ретроспективный анализ основных тенденций рынка жилой недвижимости России
Колоссальная стоимость национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту — владельцам недвижимости, доход — предпринимателям, налоговые и другие платежи — федеральным и региональным бюджетам, бюджетам муниципальных образований, — таково значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики. Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т. п. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил1. Становление предпринимательской деятельности в этой сфере относится к первой половине 90-х годов, когда начал формироваться отечественный рынок недвижимости. В тот же период ведущее место на рынке заняли сделки с жилой недвижимостью, которые и сейчас господствуют на рынке недвижимости России. Это связано с тем, что его функционирование несет в себе существенный мультипликационный эффект для национальной экономики, так как увеличение жилищного строительства влечет за собой рост отраслей строительной индустрии — деревообработки, стеклопро-мышленности, производства металлоконструкции. Она обеспечивает занятость значительной части населения, связана со многими народно-хозяйственными комплексами.
Экономическую и социальную важность жилой недвижимости подтверждают высокие темпы ее развития, наблюдаемые в последние годы. Объем выполненных работ в строительной отрасли, в период 2005—2008 годов, ежегодно возрастал более чем на треть. В 2005 году объем работ составил 1,8 трлн рублей, в 2008 — уже 4,5 трлн рублей. Объем ввода жилья в эксплуатацию в масштабах страны также имел положительную динамику. В 2005 году было построено на 54,8 млн рублей, в 2008 году — на 79,2 млн рублей. Некоторые экономисты в трудах, посвященных проблемам рынка жилой недвижимости, в 2004 году предполагали, что при сохранении существующих тенденций в жилищном строительстве и жилищном кредитовании объемы ввода жилья увеличатся с 36,25 млн кв. м в 2003 году до 53 млн кв. м в 2010 году. Однако, как видно, прогнозируемый экономистами объем ввода был достигнут уже в 2005 году, то есть на пять лет раньше (табл. 1).
Таблица 1. Показатели развития строительной отрасли России
Только кризисные явления мировой экономики, последствия которых более подробно будут изучены далее, существенно повлияли на данные показатели, которые характеризовались по итогам 2009 года отрицательными значениями.
Необходимо отметить, что, несмотря на существенный рост объемов строительства, который представляет собой предложение рынка, стоимость жилой недвижимости также имела положительную динамику, в некоторые годы показывая очень высокий темп роста. Официальные статистические данные свидетельствуют о том, что в 2006 году средняя стоимость строящегося жилья в России составляла 36,2 тыс. руб. за 1 кв. м и возросла по сравнению с 2005 годом на 43%. Вторичное жилье за тот же период увеличилось в цене на 65%, в 2006 году стоя 36,6 тыс. руб. за 1 кв. м. В дальнейшие годы стоимость жилой недвижимости увеличивалась менее высокими темпами, однако они не снижались ниже уровня 20% вгод (табл. 2).
Таблица 2. Средняя стоимость жилой недвижимости в России
Такая ситуация прямо свидетельствует о том, что сложившийся спрос существенно превышал предложение, то есть объемы жилищного строительства, наблюдаемые последние пять лет, были недостаточными. В связи с этим жилая недвижимость показывала очень высокую доходность (в данном случае имеется в виду рост стоимости недвижимости) и была одним из наиболее эффективных средств инвестирования (рис. 1).
Рис 1. Сравнительная доходность различных средств инвестирования Источник. РТС, Investfunds.ru.
Безусловно, необходимо учитывать тот факт, что при положительных ожиданиях потенциальных покупателей в отношении дальнейшего роста цен, часть спроса носила спекулятивный характер. Однако в общем объеме рынка количество таких сделок составляло минимальную долю (табл. 3).
Таблица 3. Цели приобретения жилья населением России, 2008 год.
Масштабные исследования показали, что в предкризисный период (в момент, когда платежеспособность покупателей была максимальной) 86% всех потенциальных покупателей планировали сделку с целью улучшения жилищных условий, либо расширения площади жилья. Доля спекулятивных целей покупок («как способ вложения денежных средств») составляла около 1%.
Отмеченный высокий неудовлетворенный спрос на жилую недвижимость являлся следствием текущей низкой обеспеченности населения России жильем. Обеспеченность жильем и его благоустройство — один из важнейших социальных индикаторов, характеризующих уровень жизни людей и его динамику. Анализ официальной статистики показал, что по состоянию на 2009 год на каждого жителя России приходилось 22,5 кв. м жилой площади. Значение показателя в течение последних пяти лет возрастало, однако в период экономического кризиса (2008—2009 гг.) его рост был обусловлен процессами депопуляции населения страны, нежели ростом объемов жилищного строительства (табл. 4).
Таблица 4. Показатели обеспеченности жильем населения
При этом, несмотря на рост данного показателя, обеспеченность жильем населения остается низкой. Особенно четко это проявляется в сравнении с аналогичным показателем, достигнутым в развитых странах. Так, в Норвегии он составляет 74 кв. м, в США — 65 кв. м, в других странах он также существенно выше российского уровня и находится на уровне 36—50 кв. м на 1 жителя (табл. 5).
Таблица 5. Сравнительная обеспеченность населения жильем в развитых странах
При такой низкой обеспеченности населения жильем ситуация осложняется тем, что непосредственно жилищный фонд имеет низкое качество, высокую степень износа. Около 17% городского жилищного фонда не благоустроено, в малых городах каждый второй дом не имеет полного инженерного обеспечения. Более 10,4% всего жилищного фонда нуждается в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир в отдельные; 8,93% — в реконструкции2. Доля ветхого и аварийного жилья в России достигала в 2007 году 3,24% от общего объема жилья, что составляло 98,9 млн кв. м (табл. 6).
Таблица 6. Объем и доля ветхого и аварийного жилищного фонда России
В городе Астрахань, например, в 2008 году общая доля непригодной для постоянного проживания жилой недвижимости (ветхий и аварийный фонд), только по официальным данным, составляла 16%3, в Махачкале — более 45%.
Таким образом,население России испытывает значительный дефицит жилой недвижимости, который лежит как в плоскости качества (низкое благоустройство и значительный износ части жилищного фонда), так и в плоскости количества (низкая обеспеченность жилой площадью). Это подтверждают и проведенные опросы и социальные исследования. Например, по данным издания «Недвижимость для всех», 40% респондентов оценили нынешние жилищные условия своей семьи как неудовлетворенные, 23% — как скорее неудовлетворительные (табл. 7).
Таблица 7. Результаты опроса населения страны о жилищных условиях
Ретроспектива развития рынка жилой недвижимости за последние годы частично объясняет ситуацию малого количества маркетинговых исследований со стороны застройщиков и инвестиционных компаний. Низкая удовлетворенность спроса приводила к нередко «ажиотажному» характеру спроса на рынке жилья, несмотря на увеличивающиеся объемы строительства. В условиях, когда практически любой строящийся жилой объект характеризовался высоким или средним темпом продаж, дополнительные временные и финансовые расходы на анализ потребительских предпочтений или потребительского поведения в данном сегменте недвижимости казались ненужными и застройщики не уделяли им должного внимания.
Однако ситуация на рынке недвижимости с наступлением кризиса ликвидности в стране кардинально изменилась. Пользуясь терминологией Ф. Котлера «рынок продавца» жилой недвижимости стал «рынком покупателя». Основными макроэкономическими факторами, которые повлияли на данный рынок, являлись следующие (рис. 2).
Рис. 2. Основные макроэкономические факторы, повлиявшие на рынок недвижимости в кризис
Одним из главных факторов влияния стало снижение доступности кредитных средств, так как подавляющее большинство проектов в области недвижимости реализовывалось с широким привлечением заемного капитала. Существенный рост кредитной процентной ставки и ужесточение условий получения кредитов поставили практически всех игроков жилой недвижимости в сложное финансовое положение. Из потенциально доступных источников средств финансирования проектов и погашения задолженности остались собственные средства и фонды прямых инвестиций. Следствием стало то, что многие строительные компании и девелоперы из-за недостатка финансовых средств лишились возможности развивать большинство из своих многочисленных проектов. С 4-го квартала 2008 года были «заморожены» многие проекты на начальной стадии строительства (проектирования), часть наименее стратегически важных проектов игроков рынка была выставлена на продажу4.
Снижение роста доходов населения и рост безработицы прямым образом повлияли на платежеспособность потенциальных покупателей — физических лиц. Значительная часть целевой аудитории отказалась от совершения покупки, часть — стала значительно более избирательной. Такая избирательность тесно связана с другим фактором влияния — снижением потребительской уверенности в рынке строящегося жилья. Сложные финансовые условия, в которых действовали игроки рынка, и высокая долговая нагрузка привели к «замораживанию» строительства части новостроек. Например, в Краснодаре по состоянию на декабрь 2009 года общий объем «замороженного» строительства составил 700 тыс. кв. м, что составляет 25% от общего объема предложения5. Это нанесло ощутимый урон благосостоянию людей, купивших недвижимость в приостановленных проектах, что существенным образом увеличило негативные ожидания для остальных потенциальных покупателей.
Часть потенциальных покупателей, которые в таких условиях все же имели возможность приобрести жилье, предпочли отложить на некоторый срок данную покупку. Главным образом, это было связано с начавшимся снижением уровня цен, особенно на строящееся жилье. Потенциальные покупатели в ожидании еще более существенного снижения стоимости жилья (что было продиктовано желанием сэкономить и более выгодно заключить планируемую сделку) заняли «выжидательную» позицию.
Пожалуй, единственным положительным для застройщиков и девелоперов рынка фактором влияния было снижение цен на строительные материалы. Это привело к снижению себестоимости строительства и возможности более широкого использования ценового фактора конкурентной борьбы.
Все перечисленные факторы оказали существенное влияние на рынок жилья, что выразилось в снижении всех основных макроэкономических показателей. Приведенные ранее статистические данные иллюстрируют существенное сокращение в 2008 и снижение в 2009 году объема ввода жилой недвижимости в эксплуатацию (-7% по сравнению с 2008 годом), значительное сокращение объема выполненных работ в строительном секторе национальной экономики. Стоимость жилья в результате значительного сокращения спроса по итогам 2009 года снизилась на 9% на первичном рынке, на 6% — на вторичном.
Отметим, что снижение цен не привело к стимулированию спроса, который по состоянию на 1 квартал 2010 года, по-прежнему оценивается как крайне низкий. Абсолютное большинство строительных компаний оказались не готовы к резко возросшей конкуренции на рынке за немногочисленного покупателя. Из арсенала средств конкурентной борьбы они используют только ценовые методы, что, как видно, не приносит желаемого результата.
Таким образом, в настоящее время в России складывается парадоксальная ситуация: сложился дефицит жилой недвижимости, однако уровень платежеспособного спроса оценивается в настоящий момент как крайне низкий. Экономические категории «спрос» и «предложение» слабо взаимодействуют между собой посредством цены, что нарушает целостность и равновесие рынка. В таких условиях необходим комплексный анализ современной маркетинговой составляющей рынка, направленной на создание рыночного равновесия и удовлетворения потребительских нужд и предпочтений6.
1 Гриненко С.В. Экономика недвижимости Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
2 Вильгута О.Ф. Моделирование характеристик товара с учетом потребительских предпочтений на первичном рынке жилья. Дис. ... канд. экон. н. С. 43.
3 Астраханьстат. Аналитическая записка о состоянии жилищного фонда Астрахани по состоянию на 2008 год.
4 Аналитический бюллетень рынка недвижимости России. Ernst & Young. Вып. № 1. Ноябрь 2008. С. 3.
5 Данные маркетинговых исследований компании MACON Realty Group.
6 Котлер Ф. Основы маркетинга. М.: Вильямс, 2004.
