Модель анализа для стратегического выбора региона в сфере строительно-инвестиционной деятельности
Одним из главных стратегических направлений экономической деятельности России является строительная отрасль, добавленная стоимость которой в структуре ВВП Российской Федерации выросла на 21,3% (в третьем квартале 2007 года по сравнению с третьим кварталом 2007 года). В этой сфере реализуется основная базовая национальная государственная Программа «Доступное жилье», ставящая своей целью обеспечение жильем граждан России в размере до 27 кв.м на человека. На базе данной программы и в унисон с ней, в каждом регионе формируются свои региональные программы жилого строительства, стимулирующие развитие жилого домостроения (рис. 1).
Рис. 1. Тренд роста рынка жилья России, тыс. кв. м
Группы из 5—15 операторов региональных строительных рынков, в основе своей являющиеся вертикально-интегрированными компаниями, занимают до 30—50% рыночной доли каждого региона. Плюс к этому на рынки российских регионов в последние 4—5 лет активно «выходят» «московские» мега-корпорации Главстрой, ПИК, Ренова, СУ-155, С-Холдинг и другие. Вертикально-интегрированные компании могут иметь в своем составе и организации, добывающие сырье (песок, гравий, известь и пр.), и компании, производящие строительные материалы (цемент, бетон, железобетонные изделия и пр.), и строительно-монтажные фирмы, и компании, управляющие недвижимостью.
Для «входа» в какой-либо регион, в какой-либо сегмент строительного рынка, по какому либо направлению деятельности (девелопмент, производство, жилая, коммерческая недвижимость) в данный период уже недостаточно иметь только лишь административный ресурс, важно еще изначально иметь четкую стратегию своего развития и продвижения в определенном регионе.
Для стратегического определения региона своего воздействия и развития инвестиционно-строительным корпорациям и фирмам предлагается модель анализа возможностей в регионе — «Бабочка Горбунова» — разработанная московскими экономистами-аналитиками (К.С. Горбуновым, автором данной статьи и др.).
Принцип модели основывается на сопоставлении планов развития строительства в регионе по основным параметрам текущего состояния рынка: обеспеченность жильем одного жителя (рис. 2), производство строиельных материалов (рис. 3), цены на жилье (рис. 4), объемов текущего ввода жилья (рис. 5), сырье для производства стройматериалов, объемы ввоза-вывоза стройматериалов и пр. Приведен пример Красноярского региона. Источниками информации для оценки вероятности насыщения рынка жилья в регионах РФ служат Справочники Федеральной службы государственной статистики и ФЦП «Жилище».
Рис 2. Динамика средней обеспеченности одного жителя общей площадью жилья в Красноярском крае (кв. м/чел.)
Рис.3. Динамика объемов производства цемента в Красноярском крае за 2003—2007 гг. и планы до 2010 г., млн т
Рис. 4. Динамика средних цен на городское жилье в Красноярске в 2003—2007 гг., руб./кв. м
Рис 5. Динамика ввода в действие жилья в Красноярском крае (включая Красноярск) и Красноярске в 2001—2007 гг. Планы ввода жилья в Красноярском крае до 2017 года (кв. м)
Рынок вводимого и продаваемого жилья определяется в рублях как произведение средней цены квадратного метра жилья в регионе и объема вводимого жилья; причем для настоящего исследования принимается, что все вводимое жилье приобретается в год окончания строительства различными категориями покупателей (государством в социальных целях, агентствами недвижимости, другими юридическими лицами, а также физическими лицами).
На базе вышеприведенных параметров после проведения по авторской методике определенных вычислений формируется «бабочка Горбунова» (рис. 6). С помощью «бабочки Горбунова» определяются группы российских регионов, сочетающих в себе развитость строительной индустрии и потребность в новом жилье, определяются зоны риска с точки зрения насыщения рынка в среднесрочной (от 5 до 10 лет) перспективе, а также группы регионов, в которых достижение плановых показателей по обеспеченности и темпам ввода жилья в среднесрочной перспективе крайне маловероятно.
Рис. 6. «Бабочка Горбунова»
Комментарии к оценке вероятности насыщения рынка жилья в регионах РФ:
- Горизонтальная шкала показывает обеспеченность жильем в среднем на одного человека в каждом из анализируемых регионов.
- Вертикальная шкала показывает количество лет, необходимых для достижения показателя обеспеченности жильем на 1 человека уровня 27 кв. м (ориентир, обозначенный в ФЦП «Жилище»), при соблюдении нынешних темпов жилищного строительства в каждом регионе (с поправкой на показатели 1999—2006 гг.).
- Точка пересечения вертикальной и горизонтальной шкалы — медиана значений обеспеченности и срока достижения обеспеченности в объеме 27 квадратных метров на человека.
Критерием отбора регионов для анализа является устойчивое развитие жилищного строительства с 1999 по 2006 год, лидерство по объемам вводимого жилья, относительно высокий уровень цен на первичном рынке жилья. Правое «крыло» «Бабочки Горбунова» показывает возможность применения девелоперских функций на региональных рынках, срединная часть «бабочки» — о применении сил в сфере генподряда, верхнее «крыло» — о возможности организации производств стройматериалов. Кроме того, при применении маркетинговых технологий возможен, например, выход в регионы правой части «бабочки» с генподрядными формами освоения, но с предоставлением нового строительного продукта. Или формирование производственных единиц в центре «бабочки», но с необходимостью производства нового вида стройматериалов.
