Формирование и развитие рынка коммерческой недвижимости (г. Киров)

Оглавление

В современной отечественной литературе вопрос об экономической природе недвижимости трактуется весьма неоднозначно, а иногда и противоположно. Так, И.Т. Балабанов¹ утверждает: «Недвижимость является финансовым активом»; Н.Г. Волочков², напротив, пишет о том, что «недвижимость относится к категории товаров», а С.Н. Максимов³ считает — это тот самый случай, когда оба правы.

Согласно Российскому законодательству⁴, недвижимость — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. (К недвижимости также относятся подлежащие обязательной государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.)

В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению: рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости. Рынок жилья представляет собой рынок квартир, коттеджей, то есть всех объектов, в которых возможно проживание человека. Рынок коммерческой недвижимости — это рынок объектов, используемых для коммерческой деятельности: офисы, склады, торговые площади.

Классификации коммерческой недвижимости в России уделяется все большее внимание, поскольку бурное развитие рынка коммерческой недвижимости предполагает наличие критериев и методики оценки того или иного объекта.

В западной практике объекты коммерческой недвижимости распределены по четырем основным классам A, В, Cи D. Для российских условий классификации, известные по публикациям таких компаний, как Stiles & Riabokobylko, Co/HersH/Ви др., принятые в мировой практике (и в российских фирмах, обслуживающих иностранных клиентов), являются слишком обобщенными и в то же время содержат много полутонов. Они описывают лишь офисные помещения «международного стандарта» (классы А, В и С). В то же время более 80% офисных площадей, относящихся к помещениям «отечественного стандарта», остаются не охваченными этими классификациями.

В Российской практике сформировано 10 групп характеристик объектов офисной недвижимости, существенно влияющих на уровень цен и арендных ставок: назначение объектов (принятые названия); возраст здания; расположение; конструктивные решения; планировочные решения; архитектура и отделка; инженерия; инфраструктура и сервис; паркинг; управление зданием⁵. Разработанная совокупность критериев является необходимой и достаточной, т. е. несоответствие объекта хотя бы одному из критериев (кроме первого) служит основанием для перевода его в нижний класс. В таблице 1 рассмотрены критерии классификации.

Таблица 1. Критерии классификации офисных помещений по качеству

Для развитых рынков коммерческой недвижимости характерно:

• большое количество сделок, отдельные объекты не влияют на общие показатели;
• большой спрос на высшие категории объектов, офисы классов «А» и «В», современные торговые центры либо объекты на престижных центральных улицах, предъявляемый прежде всего иностранными компаниями;
• западные стандарты открытости и подачи информации, «серый рынок» не представлен или занимает маргинальное положение;
• существует развитая система статистической информации о рынке недвижимости, можно получить данные госорганов, существуют специализированные издания, в которых публикуется информация о рынке, существует сеть аналитических фирм, которые проводят соответствующие исследования, между операторами рынка, агентствами недвижимости существует система обмена информацией — мультилистинговые системы, к которым можно получить доступ.

Несколько иная ситуация на менее развитых региональных и муниципальных рынках, для которых характерно:

• малое количество сделок — отдельные объекты влияют на общие показатели;
• размытость спроса по категориям объектов;
• закрытость информации, используются разные базисы цен — НДС включается в арендную ставку или нет, коммунальные платежи иногда включаются — иногда нет, арендные ставки объявляются на общую или полезную площадь, нет единого стандарта предоставления информации. «Серый» рынок достигает 30%, собственники и посредники очень неохотно идут на контакт, большая часть площадей сдается напрямую, используя конфиденциальные каналы;
• статистическая информация разрознена и недоступна, специализированные издания отсутствуют, аналитических фирм практически нет, системы обмена информацией не существует⁶.

Рассмотрим рынок коммерческой недвижимости в г. Кирове. Он представлен торговыми комплексами (центрами), встроенными торговыми помещениями, локальными торговыми зонами (уличные рынки), малыми торговыми площадями (киоски и павильоны), число которых в несколько раз превышает офисные площади.

Причиной разрыва между объемами предложений торговой и офисной недвижимости является более низкая доходность последней, то есть арендные ставки за офисные помещения значительно ниже, чем за торговые. Еще одним фактором является то, что офисная недвижимость требует близости к центру деловой активности города.

Отсутствует возможность строительства новых бизнес-центров в центре города, поэтому идет трансформирование старых административных зданий под офисы. Они не отвечают современным требованиям, в отношении качества инженерно-технических коммуникаций, планировочного решения и отделки.

Активное строительство жилья в городе ориентируется на встроенно-пристроенные помещения торгового и административного назначения и уже на стадии разработки проекта закладываются цокольные, 1-е и 2-е этажи для нежилого назначения.

Новой тенденцией на рынке является появление проектов все более и более крупных торговых центров и комплексов, ориентированных на региональное обслуживание. Идет активный выход крупных торговых операторов в наш город. Растет благосостояние населения и уровень доходов, что способствует росту товарооборота и влечет за собой увеличение торговых площадей⁷.

Ситуация с арендной платой за торговые площади прямо противоположная. Ставки арендной платы в Кирове достаточно высоки и сравнимы, к примеру, с нижегородскими, где жизненный уровень населения гораздо выше. Однако арендодатель, который грамотно обустраивает свой торговый центр, строит правильные отношения с арендаторами, никогда не останется в минусе. Как показано на рисунке 1, максимальная арендная ставка составила 900 руб./м², минимальная 300 руб./м². Наиболее привлекательной для потенциальных арендаторов является цена 600 руб./м² (24% опрошенных). Средняя цена спроса составила 650 руб./м².

Рисунок 1. Определение желаемых арендных ставок

Наибольшим спросом среди потенциальных арендаторов пользуется площадь 10—15 м² (32,1%), 15 — 20 м² (21,4%), 20 — 30 м² (17,8%). Общий объем спроса составил 1 300 м² (рис. 2).

Рисунок 2. Востребованность площадей

В Кирове недостаточно именно хороших офисных площадей. Определяется это требованиями арендаторов. Как правило, нужны офисные помещения на центральных улицах, первом этаже, вблизи транспортных развязок, желательно с отдельным входом, парковкой, телефонной и интернет-линиями. Начинающие и небольшие фирмы предпочитают снимать офис в аренду, а крупные, вставшие на ноги компании, ориентированы на покупку качественных офисных помещений.

Сегодня практикуется совмещение торговых и офисных центров. Но если под торговые площади выделяются нижние этажи, то офисные «загоняются» наверх, что не очень удобно для арендаторов.

Торговля приобретает более цивилизованный характер — эра ларьков, палаток и рынков прошла. Даже мелкие предприниматели стараются, если и не приобрести собственную недвижимость в виде отдельного магазина, то подселиться в большой торговый центр. В свою очередь, владельцы торговых комплексов более ориентированы на современный подход к клиенту в плане улучшения условий продажи.

Основная черта современной коммерческой недвижимости — комплексность. Объединение под одной крышей торговых точек, кафе, парикмахерской дает так называемый синергический эффект. В нашем городе уже есть примеры таких комплексов — «Европейский», «Глобус», «Росинка», Центральный универмаг и др.

Например, «Росинка» позиционируется как торгово-развлекательный центр. Совсем недавно были открыты бильярдная, ролледром, детско-юношеский развлекательный центр. Кроме того, продолжается ремонт на этажах в связи с тем, что пересматривается структура арендаторов: на первом и втором этажах теперь размещаются большие по площади отделы, ТЦ старается уходить от «рыночного» уровня, когда рядом находится много мелких отделов.

В настоящее время на кировский рынок активно идут крупнейшие торговые операторы, российские сетевики, например «Эльдорадо», чьи потребности в площадях намного превышают потребности местного потребителя услуг коммерческой недвижимости⁸. С их приходом в Киров рынок торговой недвижимости начинает выходить на качественно новый уровень.

Идет строительство и открытие новых небольших и крупных торговых комплексов, в которых объединены продовольственные и промтоварные группы товаров, — «Глобус», «Мега Дом», а также специализированных торговых центров и магазинов — «Планета», «Красноармейский» и др. Местные торговые сети — «Мужские рубашки», «Цветущая поляна», «Лилия», «Свет декор» — тоже не стоят на месте и увеличивают количество розничных точек, предпочитая располагаться в отдельно стоящих магазинах в местах высокой покупательской активности. Прогнозируется, что арендная ставка постепенно стабилизируется, станет избирательной.

Происходит постепенное рассредоточение торговой недвижимости в микрорайоны,то есть от центра к окраинам. Плотно заселенные районы Кирова, например Юго-Запад, стремительно развиваются в плане увеличения торговых площадей. Поток покупателей достаточно велик, для того чтобы открывать большие торговые центры, а большинству жителей микрорайона удобно иметь многопрофильный торговый центр недалеко от дома. За небольшой период времени здесь появилось сразу несколько торговых центров.

В связи с ростом числа объектов коммерческой недвижимости будет возрастать борьба, как за арендаторов, так и за посетителей. Когда у арендаторов будет возможность выбирать, свою роль сыграет такой фактор, как проработанная концепция торгового, развлекательного или спортивного центра. Прежде всего, это свой оригинальный подход к ведению бизнеса, идея, которая сделает посещение центра интересным, а также глубокая предварительная проработка всех четырех элементов маркетинга: продукта, места, цены и продвижения.

¹ Балабанов И.Т.Операции с недвижимостью в России. М., 1996.

² Волочков Н. Г.Справочник по недвижимости. М., 1996.

³ Максимов С.Н. «Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости», СПб.: Питер, 2000.

⁴ Гражданский Кодекс РФ, часть 1. Статья 130.

⁵ Стерник Г.М. Классификация офисной недвижимости // http://realtymarket.ru

⁶ Скопина И.В. Тенденции в развитии регионального рынка недвижимости // Международная конференция «Роль региональной экономики в становлении развитого экономического пространства». Сборник научных трудов. - Киров, 2002. — Ч. 2.

⁷ Скопина И.В. Трансформация предпринимательской активности на региональных потребительских рынках // Финансы и кредит, 2004. — № 22.

⁸ Скопина И.В. Развитие региональных потребительских рынков. - Киров: Изд-во ВятГУ, — 2004. [an error occurred while processing this directive]

Версия для печати