Моделирование организации долевого участия в финансировании муниципальных очередников

Журнал "Аудит и финансовый анализ"

8. МОДЕЛЬ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ СО СМЕШАННЫМ ГАРАНТИРОВАНИЕМ

В рассмотренной выше модели организации долевого участия финансирования очередников при дефиците средств кредитные ресурсы заемщикам предоставляются банком на основе размещения в нем гарантийного фонда, причем он основывается только одним участником данной схемы.

Другой вариант при размещении гарантийного фонда состоит в том, что гарантами могут выступать два участника долевого участия - муниципалитет (в лице целевого гарантийного фонда) и предприятия - работодатели. Размеры участия каждого участника в общем объеме гарантийного фонда и условия, на которых они предоставляют гарантию заемщикам, является предметом взаимного согласования интересов всех сторон.

Пусть размер муниципальных гарантий составляет:

K_м = v_м K₀ =

=v_м C (1---(i)-(i))S_i, (71)

где v_м обозначает долю муниципалитета в общем объеме гарантийного фонда, 0< v_м< 1, а общий объем гарантий предприятий-работодателей банку-кредитору составляет:

K_п = (1- v_м) K₀ =

= (1-v_м) C (1---(i)-(i))S_i. (72)

Отметим два предельных случая. Заметим, что при v_м = 1 гарантийный фонд размещается только за счет средств муниципалитета, а при v_м = 0 - только предприятий.

Гарантия размером в К_п между предприятиями может быть распределена пропорционально доле потребных средств для очередников-заемщиков, занятых на этих предприятиях:

K_п,i =(1-v_м)C(1---

-(i)-(i))S_i, i =1,2,...,m. (73)

В случае, когда некоторые предприятия предоставляют гарантии своим заемщикам-очередникам на полный объем недостающих средств, тогда они исключаются из рассмотрения при анализе муниципальных гарантий и их взаимоотношений с заемщиками (выбора процентной ставки вознаграждения этому гаранту).

Для заемщиков, которые пользуются муниципальными гарантиями в размере

K_м,i = v_м K_0,i = v_м C(1---

-(i)-(i)), (74)

анализ процентной ставки r`, а также других параметров кредитования () осуществляется на основании тех же соотношений, что и в предыдущем параметре, только в них необходимо заменить K₀ на (1- v_м)K₀, а также пересчитать М(K) по новому объему кредитной задолженности, на которую распространяются муниципальные гарантии.

Если при двух гарантах характеристики погашения кредитной задолженности не меняются (т.е. такие же, что и в рассмотренной ранее случае с одним гарантом), тогда

M () = (1 - v_м) М(К),

= (1-v_м) К₀,

М () / = М(К) / К₀,

поэтому все ранее выведенные соотношения остаются в силе.

Взаимоотношения между очередниками-заемщиками и предприятиями, участвующими в формировании и размещении гарантийного фонда, могут строиться на индивидуальной основе. Например, предприятия - работодатели могут участвовать в размещении гарантийного фонда без вознаграждения со стороны заемщиков-очередников своего предприятия. Но в случае неполного погашения предоставленного займа банку-кредитору, ожидаемый размер которой для i-го предприятия оценивается величиной

(1 - v_м) (М(K_i) - K_0,i),

предприятия могут впоследствии взыскать эту сумму с заемщиков, оформив ее как ссуду. Причем она может быть как льготной (в том числе беспроцентной), так и обычной со ставкой средней гарантированной доходности, меньшей ставки коммерческого кредитования.

В случае, если инвесторы – предприятия и организации, участвующие в долевом жилищном строительстве, на каких-то этапах не выполняют контрактные условия финансирования, к ним можно предъявить требование погашения накопленной задолженности, определяемой следующим соотношением:

Q = max{b SC (1 + r) + D G, b SP}, (75)

где

Q - размер погашения задолженности инвестора-дольщика;

b - часть (b ) общей площади жилого дома (S), себестоимость строительства которой (для 1 кв. м равна С) b SC совпадает с размером накопленной задолженности дольщика;

r - ставка рефинансирования ЦБ;

D G – размер штрафных санкций за несвоевременное выполнение договорных условий;

Р – рыночная стоимость 1 кв. м общей площади жилья данного типа.

Согласно (75) размер погашения накопленной задолженности определяется как максимум двух показателей. Первый представляет собой сумму задолженности, исчисляемой по ставке рефинансирования ЦБ и штрафных санкций. Второй показатель представляет рыночную стоимость той части жилья, которая не обеспечена своевременным, предусмотренным условиями договора финансированием.

Предложенный методический подход к организации долевого участия в финансировании муниципальных очередников с размещением гарантийного фонда ориентирован на конкретное множество предприятий, вовлекаемых за счет внедрения механизмов стимулирования в процесс улучшения жилищных условий своих работников и инвестирования жилищного строительства, как доходной сферы размещения свободного капитала. Множество предприятий, вовлеченных в этот процесс в планируемом году t, обозначим через I_t. Соответственно гарантийный фонд, его размеры и другие параметры, характеризующие процесс организации долевого участия во всех рассмотренных моделях, относятся к этому моменту t.

Для муниципальных органов важно изложенную схему долевого участия динамизировать, т.е. сделать действующей и работоспособной в последующие годы t+1, t+2,.... Поэтому возникает проблема размещения постоянно действующего гарантийного фонда, размеры которого будут переменными величинами, зависящими от I_t+1, I_t+2,..., численности очередников, размеров субсидий, их собственных сбережений, поддержки предприятий, остальных параметров финансово-кредитной и бюджетно-налоговой системы.

Кроме того, неопределенность относительно необходимых размеров гарантийного фонда увеличивается в динамике из-за невозможности априорного прогноза поведения предприятий в части их будущего участия в размещении гарантийного фонда (т.е. возникает вопрос учета будущих рисков).

Однако, предприятия с учетом текущих и прогнозных показателей эффективности своей хозяйственной деятельности могут предварительно информировать муниципальные органы о своих намерениях участвовать (в рамках предложенного механизма налогового и арендного стимулирования) в финансировании жилищного строительства и субсидировании муниципальных очередников, занятых в этих предприятиях. Эти сведения могут носить характер предварительной заявки на следующие годы t+1, t+2,..., а впоследствии уточняться в адаптивном режиме. Тогда муниципальные органы после сводного анализа поступивших заявок получат: во-первых, ориентировочную оценку ожидаемой численности очередников, которые улучшат жилищные условия в году t+1 в рамках долевого участия; во-вторых, планировать динамику размещения гарантийного фонда и его размеры на ближайшую перспективу; в-третьих, планировать динамику сокращения численности очередников и инвестиционную программу жилищного строительства в части вводов муниципального жилья и источников (в том числе внебюджетных) их финансирования. Требование динамического рассмотрения процесса долевого участия всех участников заинтересованных в улучшении жилищных условий муниципальных очередников делает необходимым периодическое (по мере последовательного поступления новых заявок на долевое участие и погашение кредита прежними заемщиками) изменение размера гарантийного фонда.

Если гарантом выступают только муниципальные органы, т.е. бюджетные средства, размещенные в банке с целью инвестирования в жилищное строительство для обеспечения жильем муниципальных очередников, тогда они могут быть разделены на три основные составляющие:

1) для размещения гарантийного фонда в рамках долевого участия с предприятиями;

2) для субсидирования очередников в части покрытия бюджетных дотаций;

3) для финансирования строительства бесплатного жилья, предоставляемого остальным очередникам и льготным категориям (без субсидий). Поэтому вопросы размещения гарантийного фонда, условий и его размера должны решаться в рамках общей сбалансированности бюджетных средств, направляемых на финансирование жилищного строительства по трем вышеуказанным составляющим.

В условиях ограниченности финансовых ресурсов муниципальные органы, исходя из социальных приоритетов и отдельных направлений программы предоставления муниципального жилья (предоставления жилья коренным москвичам-очередникам и проживающим в коммунальных квартирах, расселения коммунальных квартир и т.д.), должны формировать пропорции распределения бюджетных средств по трем каналам использования. Поэтому внедрение предложенного механизма стимулирования и оценка спроса по первой составляющей (заявкам предприятий на долевое участие в субсидировании своих работников-очередников и возможностей их вовлечения во взаимовыгодное сотрудничество в инвестирование жилищной сферы) увеличат инвестиционный потенциал жилищно-строительной программы, усилит ее социальную ориентацию.

Заключение

К сложившемуся в РФ чрезмерному уровню дифференциации доходов населения (и их накоплений) банковско-финансовый кризис внес дополнительный “вклад”, усиливший негативные тенденции, наблюдаемые на рынке жилья в ходе его рыночного реформирования заметные потери понесли как инвесторы, так и потребители. Снизилась доходность операций на рынке жилья ибо сократился платежеспособный спрос населения, что свидетельствует о возможном оттоке внутреннего капитала с рынка жилья. Уменьшилась доступность улучшения жилищных условий жилья за счет собственных накоплений в силу их снижающейся ликвидности. А внедрение системы ипотечного кредитования, которая должна была стартовать уже в 1998г., и в значительной степени связывалось с привлечением внешних льготных займов, в нынешних условиях становится весьма проблематичным (за исключением, видимо, Москвы, Правительство которой еще сохраняет определенный уровень доверия у иностранных инвесторов). Поэтому внедрение новых инструментов регулирования, с использованием различных технологий гарантирования (в том числе при ипотеке) позволят повысить инвестиционный потенциал жилищного сектора и его привлекательность.

Литература

1. Егорова Н.Е., Хачатрян С.Р. Моделирование инвестиционной деятельности в жилищном секторе/ препринт #WP/98/059 – М.; ЦЭМИ РАН, 1998;
2. Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р., Локтионов В.М., Фонтана К.А., Петров И.П. Дифференцированный подход к реформе жилищно-коммунального хозяйства/ Препринт #WP/ 97/037. –М.; ЦЭМИ РАН, 1997;
3. Егорова Н.Е., Кириллова А.Н., Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р., Фонтана К.А. Типология и анализ экономико-математических моделей рынка воспроизводства жилья./ Препринт #WP/97/022. – М.; ЦЭМИ РАН, 1997;
4. Вентцель Е.С. Теория вероятностей. М., 1962;
5. Хедли Дж. Нелинейное и динамическое программирование. М., 1967;
6. Количественные методы финансового анализа/ Под ред. С. Дж. Брауна и М.П. Крицмена – М.;ИНФРА-М, 1996;
7. Де Гроот М. Оптимальные статистические решения. М., 1976;
8. Бреев Б.Д., Вороновская О.Е. Методы государственной финансовой поддержки малого предпринимательства в условиях ограниченности средств./ Препринт #WP/98/044. – М.; ЦЭМИ РАН, 1998.

Хачатрян Сергей Рубенович

[an error occurred while processing this directive]

Версия для печати