Библиотека управления

Регистрация основных средств и порядок учета доходов и расходов

А.М. Хомич эксперт
М.П. Касапова старший консультант
Н.Р. Герасимова менеджер
«ФБК-Право»

Неотъемлемой частью хозяйственной деятельности любой организации являются операции по приобретению и (или) реализации объектов основных средств (ОС), права собственности на которые подлежат государственной регистрации. В связи с этим на практике нередко возникает вопрос, как определить момент начала и прекращения начисления амортизации при приобретении и реализации объектов ОС, а также вопрос о порядке налогового и бухгалтерского учета доходов и расходов по таким операциям. Рассмотрим подходы к решению указанных вопросов.

Момент включения объекта недвижимости в состав амортизируемого имущества

В соответствии с п. 1 ст. 256 Налогового кодекса РФ амортизируемым признается имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 руб.

Согласно п. 4 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию.

Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 11 ст. 258 НК РФ).

Пунктом 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В соответствии с п. 6 ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество1 заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Данная расписка может служить документом, подтверждающим факт подачи документов на регистрацию права на объект недвижимости.

Из приведенных норм следует, что в целях исчисления налога на прибыль объект недвижимости включается в состав амортизируемого имущества при соблюдении совокупности следующих условий:

  • получение расписки, подтверждающей факт подачи документов на регистрацию права собственности налогоплательщика на объект недвижимости;
  • ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

Аналогичного мнения придерживаются и контролирующие органы. В частности, Минфин России в письме от 4 марта 2011 г. № 03–03–06/1/116 пришел к выводу, что «основными условиями включения имущества в амортизационные группы являются наличие у налогоплательщика права собственности на объект имущества и его фактическое использование для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг), а также для управления организацией»2.

Таким образом, при приобретении объект недвижимости подлежит включению в состав амортизируемого имущества с момента получения налогоплательщиком-покупателем расписки, подтверждающей факт подачи им документов на государственную регистрацию права собственности на такой объект, и документального подтверждения ввода этого имущества в эксплуатацию3.

Амортизация по объекту недвижимости, включенному в соответствующую амортизационную группу, подлежит начислению с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию, но не ранее месяца, в котором получено документальное подтверждение факта подачи документов на государственную регистрацию прав на объект.

Если оба условия выполняются в одном месяце, то амортизация начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором недвижимое имущество было введено в эксплуатацию и документально подтвержден факт подачи документов на регистрацию прав на него.

Если недвижимое имущество введено в эксплуатацию в более позднем месяце, чем месяц, в котором документально подтвержден факт подачи документов на регистрацию прав на такое имущество, то амортизация начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию.

Если недвижимое имущество введено в эксплуатацию в более раннем месяце, чем месяц, в котором документально подтвержден факт подачи документов на регистрацию прав на него, то амортизация начисляется с 1-го числа месяца, в котором документально подтвержден факт подачи документов на регистрацию прав на данное имущество.

Подтверждение правомерности изложенного подхода можно найти в разъяснениях контролирующих органов. В частности, Минфин России в письме от 29 июля 2010 г. № 03–03–06/1/492, проанализировав положения п. 1 ст. 256, п. 4 ст. 259 и п. 11 ст. 258 НК РФ в совокупности, пришел к выводу, что по объектам ОС, права на которые подлежат государственной регистрации, начисление амортизации начинается с момента документального подтверждения факта подачи документов на регистрацию прав при соблюдении иных условий, установленных НК РФ.

В письме от 7 декабря 2009 г. № 03–03–06/2/231 Минфин России также указал, что налогоплательщик может начать начислять амортизацию по жилым и нежилым помещениям с момента документального подтверждения факта подачи документов на регистрацию права собственности на указанные помещения, но не раньше, чем станет использовать эти помещения для извлечения дохода.

При этом следует обратить внимание, что согласно позиции Минфина России, изложенной в более поздних письмах (от 14 февраля 2011 г. № 03–03–06/1/96 и от 20 сентября 2010 г. № 03–03–06/1/598), амортизация ОС, права на которые подлежат государственной регистрации, начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором эти объекты были введены в эксплуатацию, но не ранее 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором получено документальное подтверждение факта подачи документов на государственную регистрацию прав.

Однако, как было установлено ранее, данная позиция не соответствует требованиям НК РФ.

Момент исключения объекта недвижимости из состава амортизируемого имущества

Как уже отмечалось, имущество включается в состав амортизируемого с момента соблюдения установленных налоговым законодательством условий, а именно документального подтверждения факта подачи документов на регистрацию права собственности на объект и ввода такого объекта в эксплуатацию. Следовательно, исключению из состава амортизируемого имущества объект подлежит в тот момент, когда хотя бы одно из условий будет нарушено. Каких-либо дополнительных требований к порядку выбытия имущества из состава амортизируемого налоговым законодательством не предусмотрено.

Реализация имущества влечет за собой его выбытие из состава амортизируемого имущества налогоплательщика-продавца, для чего, по нашему мнению, достаточно наличия подписанного акта приема-передачи такого имущества. Дожидаться государственной регистрации сделки купли-продажи этого имущества не следует.

Дело в том, что акт приема-передачи имущества фактически является документальным подтверждением того, что соответствующий объект недвижимости выбыл из владения и пользования налогоплательщика-продавца и, следовательно, более не используется им для извлечения прибыли. Момент государственной регистрации перехода права собственности на реализуемый объект от продавца к покупателю в этом случае значения не имеет. А значит, при реализации объект подлежит исключению из состава амортизируемого имущества с даты подписания акта приема-передачи такого объекта.

Момент прекращения начисления амортизации по объекту, выбывшему из состава амортизируемого имущества налогоплательщика, зависит от применяемого метода начисления амортизации. В рамках настоящей статьи за основу возьмем линейный метод начисления амортизации как наиболее широко применяемый на практике.

В соответствии с п. 5 ст. 2591 НК РФ, устанавливающим порядок расчета сумм амортизации при применении линейного метода, начисление амортизации прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошло полное списание стоимости объекта амортизируемого имущества либо когда данный объект выбыл из состава амортизируемого имущества налогоплательщика по любым основаниям.

В налоговом учете налогоплательщика-продавца начисление амортизации по реализованному объекту недвижимости прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором объект был передан покупателю по акту приема-передачи. К такому выводу пришел Минфин России в письме от 7 февраля 2011 г. № 03–03–06/2/27.

На основании того, что финансовое ведомство исходило из положений п. 5 ст. 2591 НК РФ, можно заключить: подписание акта приема-передачи реализуемого объекта недвижимости квалифицируется финансовыми органами в качестве достаточного основания выбытия такого объекта из состава амортизируемого имущества в связи с тем, что передача объекта во владение и пользование покупателя фактически исключает возможность его дальнейшего использования продавцом в деятельности, направленной на извлечение прибыли.

Момент признания доходов и расходов от реализации объекта недвижимости

Налоговый учет

Доходы. Порядок признания доходов от реализации при методе начисления установлен ст. 271 НК РФ. Согласно п. 3 указанной статьи датой получения дохода от реализации признается дата реализации товаров, определяемой в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества, работ, услуг, имущественных прав) в их оплату.

В соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров (работ, услуг) признается переход на возмездной (или безвозмездной) основе права собственности на такие товары (работы, услуги).

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Пунктом 2 ст. 223 ГК РФ также установлено, что если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. При этом в соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется на основании передаточного акта или иного документа о передаче, подписанного сторонами.

Различные подходы к применению приведенных норм на практике привели к тому, что на сегодня сложилось три позиции относительно определения даты признания доходов от реализации недвижимого имущества.

Позиция первая. Доходы признаются на дату государственной регистрации перехода права собственности

Пленумы ВС РФ и ВАС РФ в п. 60 совместного Постановления от 29 апреля 2010 г. № 10/22 разъяснили, что до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 24 ноября 2009 г. № 10602/09 также указал, что хотя договор купли-продажи здания был заключен между истцом и ответчиком и истец уплатил ответчику предусмотренную договором цену, право собственности на здание у него не возникло из-за несоблюдения правил о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, установленных ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно мнению Минфина России, выраженному в письме от 28 сентября 2006 г. № 07–05–06/241, доходы от продажи квартир признаются для целей налогообложения прибыли на дату перехода прав собственности на объект, т.е. на дату государственной регистрации прав собственности покупателя на квартиру. При обосновании своей позиции финансовые органы в указанном письме ссылались на подп. «г» п. 12 ПБУ 9/994, п. 1 ст. 39 и п. 3 ст. 271 НК РФ, ст. 130, 131 и п. 2 ст. 223 ГК РФ, ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество.

Аналогичная позиция изложена в письмах Минфина России от 26 октября 2004 г. № 03–03–01–04/1/85 и УМНС России по г. Москве от 27 января 2003 г. № 26–12/5492, а также в судебных решениях.

Так, в Постановлении от 5 сентября 2007 г. № Ф04–5962/2007(37734-А45–40) ФАС Западно-Сибирского округа, рассмотрев иск налоговой инспекции, мотивированный тем, что обязанность по уплате налога на прибыль возникает с момента передачи объектов недвижимости покупателю по акту приема-передачи, поддержал налогоплательщика, указав, что «доход от продажи объектов недвижимости при методе начисления признается таковым на дату государственной регистрации права собственности покупателя на это имущество, в связи с чем выручка от реализации недвижимости облагается налогом на прибыль после осуществления государственной регистрации данного объекта». Вывод суда основан на нормах п. 1 ст. 39, п. 1 и 3 ст. 271 НК РФ, ст. 8, 223 и 290 ГК РФ, Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и, следовательно, на том, что фактически на момент подписания акта приема-передачи продавец передает покупателю лишь права владения и пользования имуществом, в то время как содержание права собственности согласно ст. 290 ГК РФ составляет три полномочия — владение, пользование и распоряжение.

ФАС Поволжского округа в Постановлении от 22 июля 2008 г. по делу № А65–26844/07 также отметил, что доход от продажи объектов недвижимости признается таковым на момент перехода права собственности на здание, т.е. на дату регистрации права собственности покупателя на здание, в связи с чем выручка от реализации недвижимости облагается налогом на прибыль после государственной регистрации данного объекта вне зависимости от получения денежных средств от приобретения до либо после совершения сделки.

Позиция вторая. Доходы признаются на дату передачи объекта по акту приема-передачи

В письме от 26 октября 2005 г. № 03–03–04/1/301 Минфин России, ссылаясь на нормы п. 1 ст. 39 и ст. 271 НК РФ, отметил, что у организации — продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приема-передачи ОС, вне зависимости от даты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К аналогичному выводу в Постановлении от 22 сентября 2009 г. по делу № А65–20719/2008 пришел и ФАС Поволжского округа, отклонив утверждение налогоплательщика о том, что налоговая база для исчисления налога на прибыль возникла только после государственной регистрации перехода права собственности5.

Также в Постановлении от 30 января 2007 г. по делу № А62–2878/06 ФАС Центрального округа, рассмотрев иск налоговой инспекции, мотивированный тем, что доходы от продажи недвижимого имущества должны быть отражены обществом в том налоговом периоде, когда будет осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на объекты, посчитал правомерными действия налогоплательщика, признавшего доходы от реализации по акту приема-передачи.

При этом суд, ссылаясь на п. 1 ст. 39, ст. 249, подп. 1 п. 1 ст. 268, п. 1 и 3 ст. 271 НК РФ, ст. 314 и 457 ГК РФ, ст. 2, 4 и 6 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, указал следующее.

Пунктом 1 ст. 457 ГК РФ предусмотрено, что срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, — в соответствии с правилами ст. 314 ГК РФ.

Таким образом, положения ГК РФ допускают возможность исполнения заключенного между сторонами договора о передаче недвижимости до момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости покупателем.

Налоговое законодательство не связывает порядок исчисления и уплаты налога с выполнением требований других отраслей законодательства, в том числе гражданского. В силу ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет иные, не связанные с вопросами налогообложения, цели.

Позиция третья. Доходы признаются на дату передачи объекта по акту приема-передачи и подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности

В письме от 7 февраля 2011 г. № 03–03–06/1/78 Минфин России, ссылаясь на п. 1 ст. 271 НК РФ, разъяснил, что у организации — продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приема-передачи ОС и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. также письма от 8 ноября 2006 г. № 03–03–04/1/733 и от 3 июля 2006 г. № 03–03–04/1/554).

Аналогичную точку зрения финансовое ведомство высказало и в письмах от 28 апреля 2010 г. № 03–03–06/1/301 и от 15 октября 2009 г. № 03–03–06/4/87, аргументируя ее следующим образом.

Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. 551 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, однако отсутствие таковой не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.

Позиция авторов

Как было указано ранее, датой получения дохода от реализации согласно п. 3 ст. 271 НК РФ признается дата реализации товаров, определяемой в соответствии с п. 1 ст. 39 Кодекса, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества, работ, услуг, имущественных прав) в их оплату.

В силу п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров признается переход права собственности на данные товары. Поскольку НК РФ понятие «переход права собственности на имущество» не установлено, на основании п. 1 ст. 11 НК РФ следует обратиться к п. 2 ст. 8 ГК РФ, согласно которому права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Вместе с тем обязательность государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество установлена п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 551 ГК РФ. Также согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. При этом недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации. Передача недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем, как указано в п. 1 ст. 556 ГК РФ, происходит на основании передаточного акта или иного документа о передаче, подписанного сторонами.

Таким образом, право собственности на недвижимое имущество переходит от продавца к покупателю не в момент фактической передачи объекта, документальным подтверждением которой и служит акт приема-передачи, а лишь после государственной регистрации перехода права собственности.

Из этого следует, что в силу прямого указания п. 3 ст. 271 и п. 1 ст. 39 НК РФ обязанность исчислить налог на прибыль по операциям реализации объектов недвижимости возникает у налогоплательщика-продавца с момента государственной регистрации перехода права собственности на такие объекты, т.е. согласно первому варианту.

Тем не менее на практике применение данного варианта сопряжено с достаточно высоким уровнем риска предъявления претензий со стороны налоговых органов. К тому же риски повышаются, если право собственности на реализованный объект недвижимости не будет зарегистрировано покупателем в разумный срок. Правомерность такой позиции, скорее всего, придется отстаивать в суде. С учетом проведенного анализа арбитражной практики по данному вопросу вероятность благоприятного для налогоплательщика результата рассмотрения спора можно оценить как среднюю.

Второй вариант, по мнению авторов, не отвечает фактическим требованиям налогового законодательства, поскольку, как было разъяснено ранее, подписание акта приема-передачи объекта недвижимости не влечет за собой перехода права собственности на него от продавца к покупателю, а именно он (переход права собственности) в целях налогообложения и составляет реализацию, являющуюся объектом налогообложения по налогу на прибыль.

К тому же письмо Минфина России № 03–03–04/1/301, в котором была выражена данная позиция, было выпущено более пяти лет назад.

Третий вариант признания доходов наименее рискованный с точки зрения вероятности предъявления претензий со стороны налоговых органов, поскольку именно этого мнения придерживаются контролирующие органы в своих последних разъяснениях. Однако он фактически включает в себя второй вариант, который, как указывалось, не отвечает требованиям налогового законодательства.

В любом случае в целях минимизации налоговых рисков при определении момента возникновения обязанности по исчислению налога на прибыль при реализации объектов недвижимости налогоплательщикам рекомендуется закрепить выбранный метод в учетной политике организации для целей налогообложения и привести соответствующие обоснования.

Кроме того, отметим, что при наличии противоречивых разъяснений компетентного органа по вопросу определения момента признания доходов от реализации недвижимого имущества для целей налогообложения суды указывают на необходимость применения п. 7 ст. 3 и подп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ, согласно которым все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика, а выполнение налогоплательщиком письменных разъяснений о порядке исчисления, уплаты налога или по иным вопросам применения законодательства о налогах и сборах, данных ему либо неопределенному кругу лиц финансовым, налоговым или другим уполномоченным органом государственной власти (уполномоченным должностным лицом этого органа) в пределах его компетенции, исключает вину лица в совершении налогового правонарушения соответственно.

Так, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 27 января 2011 г. по делу № А56–24770/2010, применяя приведенные положения НК РФ, пришел к выводу, что в действиях партнерства по учету дохода от реализации земельного участка после его передачи в 2009 г., основанных на разъяснениях Минфина России, приведенных в письме от 3 июля 2006 г. № 03–03–04/1/554, при наличии письма от 28 сентября 2006 г. № 07–05–06/241, в котором отражена иная позиция Минфина России по данному вопросу, вина отсутствует.

Аналогичный подход был применен ФАС Поволжского округа в Постановлении от 9 декабря 2008 г. по делу № А06–2176/2008, в передаче которого в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора было отказано Определением от 10 апреля 2009 г. № 3361/09.

Расходы. Порядок признания расходов от реализации при методе начисления установлен ст. 272 НК РФ. Согласно п. 1 указанной статьи расходы признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты.

Особенности определения расходов при реализации объектов недвижимости, являющихся амортизируемым имуществом, установлены ст. 268 НК РФ. Из положений подп. 1 п. 1 указанной статьи следует, что в целях исчисления налога на прибыль расходы от реализации объектов недвижимости учитываются лишь путем уменьшения суммы дохода, полученного от реализации таких объектов. Иными словами, расходы от реализации недвижимого имущества признаются в налоговом учете одновременно с отражением дохода от его реализации.

Таким образом, момент признания расходов от реализации недвижимого имущества зависит от выбранного налогоплательщиком метода признания дохода от его реализации. Выбранный метод признания расходов от реализации объектов недвижимости налогоплательщикам также рекомендуется закрепить в учетной политике для целей налогообложения.

Бухгалтерский учет

В бухгалтерском учете правила формирования информации о доходах организации установлены ПБУ 9/99, в соответствии с п. 7 которого поступления от продажи ОС признаются прочими доходами.

В бухгалтерском учете одним из условий признания выручки является переход от организации к покупателю права собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) или принятие заказчиком работ (услуг) (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99).

Согласно Плану счетов6:

§ для обобщения информации о расчетах с покупателями и заказчиками предназначен одноименный счет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»;

§ для отражения информации о прочих доходах предназначен счет 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 1 «Прочие доходы»;

§ для отражения информации о прочих расходах предназначен счет 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 2 «Прочие расходы».

Таким образом, в бухгалтерском учете организации доход от продажи объекта недвижимого имущества отражается в составе прочих доходов по дебету счета 62 в корреспонденции со счетом 91–1 на дату государственной регистрации права собственности покупателя на объект недвижимости.

Остаточная стоимость объекта недвижимого имущества признается в составе расходов по дебету счета 91–2 на дату признания дохода, т.е. на дату государственной регистрации права собственности.

Порядок расчета налога на имущество и земельного налога в отношении объектов недвижимости

Налог на имущество

Приобретение объектов недвижимости. Право собственности на вещь, приобретаемую по договору, возникает с момента ее передачи покупателю, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ).

Если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации. Недвижимое имущество считается принадлежащим на праве собственности добросовестному приобретателю с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

В соответствии с п. 1 ст. 374 НК РФ объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст. 378 и 3781 НК РФ.

Порядок принятия на бухгалтерский баланс объектов недвижимости в качестве ОС регламентирован ПБУ 6/017.

В соответствии с п. 4 ПБУ 6/01 объект недвижимости относится к основным средствам организации при одновременном8 соблюдении следующих условий:

  • объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
  • объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
  • организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
  • объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

При этом государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества п. 4 ПБУ 6/01 не предусмотрена.

Также с 1 января 2011 г. согласно п. 52 Методических указаний по учету ОС9 объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета ОС.

До 2011 г. допускалось принимать к бухгалтерскому учету в качестве ОС объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приему-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и которые фактически эксплуатируются (п. 52 Методических указаний по учету ОС в прежней редакции).

Таким образом, приказом Минфина России от 24 декабря 2010 г. № 186н п. 52 Методических указаний по учету ОС был приведен в соответствие с положениями ПБУ 6/01, т.е. из него исключены указания на необходимость фактической эксплуатации объекта недвижимости и государственной регистрации прав собственности на него (или подачи документов на регистрацию таких прав) для отнесения объекта недвижимости в состав ОС.

Сказанное подтверждает и ФНС России (см. письмо от 29 августа 2011 г. № ЗН-4–11/13999@). Налоговые органы отмечают, что до 2011 г. при признании объектов ОС требовалось наличие документов, подтверждающих передачу документов на государственную регистрацию прав, либо наличие правоустанавливающих документов, например при совершении с объектом недвижимости сделки купли-продажи. С 1 января 2011 г. в целях принятия к бухгалтерскому учету недвижимого имущества в качестве ОС документы о государственной регистрации не требуются. Объекты недвижимости принимаются к бухгалтерскому учету на основании первичных документов.

Ранее Минфин России со ссылкой на п. 52 Методических указаний по учету ОС в прежней редакции разъяснял10, что объект недвижимости отвечает критериям п. 4 ПБУ 6/01, если по нему:

  • закончены капитальные вложения, т.е. сформирована его первоначальная стоимость;
  • оформлены соответствующие первичные учетные документы по приему-передаче;
  • переданы документы на государственную регистрацию права собственности,
  • а также если объект фактически эксплуатируется.

Однако данные Методические указания не являются нормативно-правовым актом, они определяют порядок организации бухгалтерского учета ОС в соответствии с ПБУ 6/01 и подлежат применению в части, ему не противоречащей (п. 1 Методических указаний по учету ОС).

Что касается такого признака ОС, выделенного Минфином России в указанных письмах, как фактическая эксплуатация, то нужно отметить следующее. Из дословного прочтения п. 4 ПБУ 6/01, устанавливающего условия признания объекта недвижимости основным средством, следует, что к ОС относится имущество, которое предназначено для длительного использования в производственной деятельности с целью извлечения дохода. Тем самым подчеркивается тот факт, что объект подлежит учету как ОС, если он пригоден к использованию в предпринимательской деятельности организации. Фактическая эксплуатация объекта недвижимости в данном случае значения не имеет.

Дело в том, что, выделяя этот признак основного средства, финансовое ведомство руководствовалось п. 52 Методических указаний по учету ОС. Однако, как было указано ранее, в целях учета основных средств применению подлежит ПБУ 6/01, а Методические указания лишь разъясняют порядок учета и применяются в части, не противоречащей ПБУ. Кроме того, с 2011 г. указанный признак исключен из п. 52 Методических указаний по учету ОС.

Данный вывод подтверждается и правоприменительной практикой.

ФАС Центрального округа в Постановлении от 9 июля 2009 г. по делу № А62–5156/2007 указал, что объект принимается к бухгалтерскому учету в качестве ОС и соответственно включается в налоговую базу по налогу на имущество организаций, когда данный объект приведен в состояние пригодности для использования, т.е. независимо от ввода в эксплуатацию.

В отношении обязанности начисления налога на имущество Минфин России занимает противоречивую позицию.

Так, в письме от 28 января 2010 г. № 03–05–05–01/02 разъяснено, что плательщиком налога на имущество организаций при совершении сделок с недвижимым имуществом является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) указано как обладающее правом собственности (правом оперативного управления, хозяйственного ведения) на объект недвижимого имущества. Следовательно, обязанность уплачивать налог на имущество организаций возникает у организации-покупателя с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, т.е. внесения записи в ЕГРП.

В письме Минфина России от 26 декабря 2008 г. № 03–05–05–01/75 указано, что государственная регистрация прав на приобретенный по договору купли-продажи объект недвижимого имущества является основанием для перевода организацией-покупателем в состав ОС данного объекта недвижимого имущества при условии сформированной первоначальной стоимости основного средства (доведения его до состояния, пригодного для эксплуатации) и, следовательно, является основанием для признания его объектом налогообложения по налогу на имущество организаций.

Данную позицию Минфина России поддержал Президиум ВАС РФ. Так, в Постановлении от 29 марта 2011 г. № 16400/10 Суд сделал вывод, что в случае приобретения недвижимого имущества по договорам купли-продажи основанием для перевода организацией-покупателем этого имущества в состав ОС является наличие зарегистрированного права собственности на данный объект при одновременном выполнении условий, определенных ПБУ 6/01. Следовательно, плательщиком налога на имущество организаций является лицо, которое в ЕГРП указано как обладающее правом собственности (правом оперативного управления, правом хозяйственного ведения) на объект недвижимости.

В то же время длительное уклонение покупателя от государственной регистрации права собственности на приобретенные объекты недвижимого имущества вызывало споры с контролирующими органами.

Как указал Минфин России в письме от 6 сентября 2006 г. № 03–06–01–02/35, государственная регистрация соответствующих прав на объекты недвижимого имущества является обязательной, однако она носит заявительный характер. В связи с этим, если учитываемые на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» объекты недвижимого имущества, права на которые длительное время не регистрируются в соответствии с законодательством, фактически используются организацией для производства продукции, оказания услуг или управленческих нужд, указанное имущество должно подлежать обложению налогом на имущество организаций, поскольку такие факты согласно действующему законодательству должны рассматриваться как уклонение от налогообложения.

С таким подходом финансового ведомства соглашаются и суды. В Определении ВАС РФ от 14 февраля 2008 г. № 758/08 отмечено, что принятие недвижимого имущества к бухгалтерскому учету в качестве объекта ОС должно производиться, если данный объект обладает признаками, установленными п. 4 ПБУ 6/01. Факт отсутствия государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в связи с несвоевременной реализацией налогоплательщиком своего права на оформление указанного имущества в свою собственность не является основанием для освобождения налогоплательщика от обязанности учета и налогообложения названного имущества. Аналогичные выводы сделаны ВАС РФ в решении от 17 октября 2007 г. № 8464/0711.

ФАС Московского округа в Постановлении от 21 апреля 2011 г. № КА-А40/2059–11 пришел к выводу, что с момента составления акта приема-передачи объект переходит во владение, пользование и распоряжение нового собственника. Последующее оформление документации на это имущество, в том числе получение свидетельства о внесении в ЕГРП, только подтверждает право собственности нового владельца. Соответственно уплачивать налог на имущество необходимо и до завершения процедуры государственной регистрации прав собственности.

В Постановлении от 24 марта 2010 г. по делу № А82–2570/2009–27 ФАС Волго-Вятского округа пришел к выводу, что спорное имущество с момента его получения обладало всеми признаками ОС, предусмотренными в п. 4 ПБУ 6/01, поэтому должно быть учтено в качестве объекта основных средств. Факт отсутствия государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества не является основанием для непринятия объекта на учет как ОС и освобождения имущества от налогообложения. Таким образом, спорное имущество являлось объектом налогообложения при исчислении налога на имущество.

Как видно из приведенных разъяснений и правоприменительной практики, отсутствует единый подход к вопросу начисления налога на имущество в отношении приобретенных по договору купли-продажи объектов недвижимости.

В более поздних разъяснениях финансовое ведомство высказывает иное мнение.

Как отметил Минфин России в письме от 17 июня 2011 г. № 03–05–05–01/44, актив принимается к бухгалтерскому учету в качестве ОС при одновременном выполнении условий, установленных п. 4 ПБУ 6/01. Соответственно организация, получающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна принять его к учету в момент фактического получения независимо от факта государственной регистрации прав собственности. Необходимые изменения внесены в нормативные правовые акты по бухгалтерскому учету приказом Минфина России от 24 декабря 2010 г. № 186н. Значит, такой объект недвижимости облагается налогом на имущество у покупателя независимо от даты государственной регистрации права собственности.

В письме Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07–02–10/20 также отмечено, что организация, получающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна принять его к учету в момент фактического получения независимо от факта государственной регистрации прав собственности.

Как видно из писем, разъяснения финансового ведомства основаны на положениях Методических указаний по учету ОС, вступивших в силу с 1 января 2011 г.

Таким образом, по правилам ведения бухгалтерского учета и, следовательно, в целях исчисления налога на имущество в случае приобретения налогоплательщиком недвижимости такой объект подлежит включению в состав ОС налогоплательщика-покупателя в момент фактического его получения и готовности к эксплуатации независимо от факта государственной регистрации прав собственности на дату составления акта приема-передачи объекта. Плательщиком налога на имущество признается покупатель после подписания сторонами договора акта приема-передачи объекта недвижимости (в случае готовности объекта к эксплуатации).

Реализация объектов недвижимости. Как уже отмечалось, порядок бухгалтерского учета ОС регулируется ПБУ 6/01.

Согласно п. 29 ПБУ 6/01 стоимость объекта основных средств, который не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета. Списание означает выбытие объекта основных средств. Как указано в названном пункте ПБУ 6/01, выбытие объекта основных средств имеет место, в частности, в случае его продажи.

Таким образом, если организация не планирует использовать объект ОС в хозяйственной деятельности (для получения экономических выгод в соответствии с его назначением), то она должна списать этот объект с бухгалтерского учета на дату прекращения действия условий признания его в качестве основных средств (п. 76 Методических указаний по учету ОС).

По общему правилу в бухгалтерском учете выручка признается при выполнении условий, перечисленных в п. 12 ПБУ 9/99. Одним из таких условий является переход права собственности на продукцию (товар) от продавца к покупателю или принятие заказчиком работы (оказанной услуги).

На основании данного пункта на протяжении нескольких лет Минфин России делает вывод, что обязанность уплачивать налог на имущество организаций у продавца прекращается со дня внесения в ЕГРП записи о прекращении права организации-продавца на объект недвижимости (см., например, письмо от 28 января 2010 г. № 03–05–05–01/02).

Такое же мнение приведено в письме Минфина России от 10 июня 2009 г. № 03–05–05–01/32. Как разъяснило финансовое ведомство, при продаже объекта недвижимости выручка от реализации имущества признается на момент перехода права собственности к покупателю (п. 12 ПБУ 9/99). Следовательно, до внесения изменений в ЕГРП объект недвижимости учитывается в составе ОС у продавца и подлежит обложению налогом на имущество.

Из письма Минфина России от 26 декабря 2008 г. № 03–05–05–01/75 следует, что организация-продавец не может списать с баланса учтенное в составе ОС недвижимое имущество — объект продажи до признания выручки от его реализации в бухгалтерском учете, включая переход соответствующего права на указанный объект к организации-покупателю. Данный актив учитывается при исчислении налога на имущество организацией-продавцом до его списания с бухгалтерского учета.

В то же время, как уже говорилось, с 1 января 2011 г. в бухгалтерском учете для включения объектов недвижимого имущества в состав ОС не требуются как документы о государственной регистрации, так и фактическая эксплуатация объекта недвижимости (п. 52 Методических указаний по учету ОС).

Минфин России представил письмо от 22 марта 2011 г. № 07–02–10/20, в котором разъяснил порядок отражения в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности операций по выбытию объектов недвижимости, подлежащих государственной регистрации.

Отметим, что данное письмо доведено до сведения нижестоящих налоговых органов письмом ФНС России от 31 марта 2011 г. № КЕ-4–3/5085@. Этот факт, возможно, позволит существенно снизить вероятность споров с налоговыми органами по вопросу исчисления налога на имущество продавцов и покупателей недвижимого имущества.

В названном письме финансовое ведомство делает следующие выводы. Организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия независимо от факта регистрации прав собственности. Если момент списания не совпадает с моментом признания доходов и расходов от выбытия объекта ОС (когда указанные доходы и расходы признаются в момент государственной регистрации перехода права собственности), то, по мнению Минфина России, для отражения выбывшего объекта до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»).

ФНС России соглашается с позицией Минфина России и, разъясняя порядок обложения налогом на имущество организаций при приобретении недвижимого имущества по договорам купли-продажи, сообщает (письмо от 29 августа 2011 г. № ЗН-4–11/13999@), что по вопросу отражения в бухгалтерском учете операций по выбытию объектов недвижимости следует руководствоваться названным письмом Минфина России № 07–02–10/20.

Можно сказать, что с 2011 г. контролирующие органы выработали единый подход в отношении момента возникновения обязанности по начислению налога на имущество организаций при купле-продаже недвижимости.

На основании сказанного и учитывая изменения, внесенные в Методические указания по учету ОС, можно заключить, что, поскольку объект недвижимости не сможет приносить налогоплательщику-продавцу какие-либо экономические выгоды в будущем и такой объект уже не отвечает признакам ОС, он исключается из состава основных средств в момент его фактического выбытия на дату подписания акта приема-передачи. Следовательно, обязанность по исчислению налога на имущество у налогоплательщика-продавца прекращается с момента фактической передачи объекта недвижимого имущества после подписания сторонами акта приема-передачи объекта.

При таком подходе сохраняется принцип «зеркальности» начисления налога на имущество, а именно: покупатель становится обязанным уплачивать налог в отношении купленного объекта недвижимости с момента его фактического получения, а продавец соответственно прекращает начислять этот налог с момента фактического выбытия указанного объекта недвижимости.

Принимая во внимание позицию Минфина России в отношении начисления покупателем налога на имущество на дату получения объекта недвижимости, можно говорить о соблюдении принципа справедливости, когда один объект налогообложения (в рассматриваемой ситуации — недвижимость) облагается налогом на имущество у одного налогоплательщика. Именно покупатель приобретает экономическую выгоду от использования такого объекта. В противном случае возникнет двойное налогообложение одного и того же объекта у обеих сторон договора купли-продажи.

Земельный налог

Приобретение объектов недвижимости. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Как уже отмечалось, право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 552 ГК РФ установлено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования.

На основании п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения согласно ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено п. 1 ст. 388 НК РФ.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен земельный налог (п. 1 ст. 389 НК РФ).

В соответствии с п. 7 ст. 396 НК РФ в случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности на земельный участок (его долю) исчисление суммы земельного налога (суммы авансового платежа по налогу) в отношении данного земельного участка производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный участок находился в собственности налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде, если иное не предусмотрено ст. 396 НК РФ. При этом если возникновение (прекращение) права собственности произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно, за полный месяц принимается месяц возникновения указанного права. Если возникновение (прекращение) права собственности произошло после 15-го числа соответствующего месяца, за полный месяц принимается месяц прекращения указанного права.

По мнению авторов, на основании приведенных норм обязанность по уплате земельного налога возникает у покупателя недвижимого имущества после государственной регистрации права собственности на земельный участок (внесения записи в ЕГРП).

В отношении момента возникновения обязанности по уплате земельного налога у покупателя недвижимого имущества контролирующие органы придерживаются следующей позиции.

В письме от 12 октября 2009 г. № 03–05–05–02/62 Минфин России указал, что плательщиком земельного налога является лицо, которое в ЕГРП указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. По мнению финансового ведомства, обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, т.е. внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок12.

Также Минфин России отмечает, что право на земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав. В случае его отсутствия подтверждающими документами могут быть: государственные акты; свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные юридическим лицам до вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, которые в соответствии с законодательством имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП.

Также документами, подтверждающими права на земельный участок, могут быть акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством, действующим в месте издания таких актов на момент их издания, о предоставлении земельных участков.

В письме от 9 апреля 2007 г. № 03–05–05–02/21 Минфин России делает вывод, что организация, являющаяся собственником здания (сооружения, помещения), приобретенного по договору купли-продажи, признается плательщиком земельного налога с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок (доли земельного участка), занятый объектами недвижимости.

Как неоднократно отмечали финансовые органы (письма Минфина России от 28 июня 2010 г. № 03–05–05–02/45, от 24 июля 2009 г. № 03–05–06–02/66, от 23 апреля 2009 г. № 03–05–05–02/24), основанием для взимания земельного налога является правоустанавливающий документ на земельный участок (документ, подтверждающий право собственности или право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок).

Аналогичные выводы делают и судьи. Так, в Постановлении от 11 марта 2009 г. по делу № А68–9405/07–419/13 ФАС Центрального округа пришел к выводу, что при покупке недвижимости обязанность по исчислению и уплате земельного налога в отношении земельных участков возникает лишь с момента государственной регистрации права собственности на эти земельные участки.

Иначе говоря, дата оформления продавцом и покупателем акта приема-передачи земельного участка не имеет значения для целей исчисления земельного налога. Определяющей является дата внесения в ЕГРП записи о праве собственности на земельный участок.

Таким образом, у налогоплательщика — покупателя объекта недвижимого имущества обязанность по уплате земельного налога возникает только после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, занятый объектом недвижимости.

Реализация объектов недвижимости. Как указано в письме Минфина России от 9 апреля 2007 г. № 03–05–05–02/21, до момента государственной регистрации прекращения права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования либо права пожизненного наследуемого владения на земельный участок, занятый объектом недвижимости, право собственности на который прекращено в связи с его продажей, налогоплательщиком земельного налога признается продавец объекта недвижимости.

Такой подход подтверждается выводами Пленума ВАС РФ и ФАС Центрального округа, изложенными ранее.

Следовательно, обязанность уплачивать земельный налог прекращается у налогоплательщика-продавца после внесения в ЕГРП записи о праве покупателя на соответствующий земельный участок (доли земельного участка), занятый объектами недвижимости. До такой регистрации плательщиком земельного налога остается продавец объекта недвижимости, за которым право собственности на земельный участок зарегистрировано в установленном законодательством порядке.

В заключение еще раз отметим: при приобретении объект недвижимости включается в состав амортизируемого имущества с момента получения налогоплательщиком-покупателем расписки, подтверждающей факт подачи документов на государственную регистрацию права собственности на такой объект, и оформления акта ввода такого имущества в эксплуатацию.

Амортизация по приобретенному объекту недвижимости подлежит начислению с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию, но не ранее момента получения документального подтверждения факта подачи документов на государственную регистрацию прав на объект.

При реализации объект недвижимости исключается из состава амортизируемого имущества налогоплательщика-продавца с даты подписания акта приема-передачи такого объекта.

Начисление амортизации по реализованному объекту недвижимости прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором объект был передан покупателю по акту приема-передачи.

По вопросу определения даты признания доходов от реализации недвижимого имущества существует три позиции, а именно доходы признаются на дату:

  • государственной регистрации перехода права собственности;
  • передачи объекта по акту приема-передачи;
  • передачи объекта по акту приема-передачи и подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности.

Первый вариант, по мнению авторов, наиболее соответствует положениям НК РФ, однако его применение сопряжено с риском возникновения споров с налоговыми органами.

Выбранные методы определения даты признания доходов и расходов от реализации недвижимого имущества налогоплательщикам следует закрепить в учетной политике.

В бухгалтерском учете доходы от реализации недвижимого имущества признаются на дату государственной регистрации перехода права собственности. На этот же момент признаются и расходы от реализации недвижимого имущества.

Налоговые последствия по налогу на имущество и земельному налогу для продавца и для покупателя, возникающие при купле-продаже объекта недвижимости, следующие:

Налог на имущество

Земельный налог

Общество-покупатель

Обязанность по уплате налога возникает после подписания акта приема-передачи объекта недвижимости, подтверждающего фактическое получение покупателем недвижимого имущества, и при готовности объекта к эксплуатации

Обязанность по уплате земельного налога возникает после государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на земельный участок, занятый объектом недвижимости

Общество-продавец

Обязанность по уплате налога прекращается после подписания акта приема-передачи объекта недвижимости, подтверждающего фактическое выбытие у продавца недвижимого имущества

Обязанность по уплате земельного налога прекращается после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности покупателя на земельный участок, занятый объектом недвижимости


1 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2 Аналогичный вывод содержат письма Минфина России от 31 декабря 2010 г. № 03–03–06/1/817, от 29 июля 2010 г. № 03–03–06/1/492, от 7 декабря 2009 г. № 03–03–06/2/231.

3 Информация о дате ввода объекта основных средств в эксплуатацию может быть отражена, например, в актах приема-передачи основных средств по формам № ОС-1, ОС-1а, ОС-1б (утверждены Постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7).

4 Положение по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99 утверждено приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. № 32н.

5 Определением ВАС РФ от 22 января 2010 г. № ВАС-18173/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.

6 План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению утверждены приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. № 94н.

7 Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 утверждено приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. № 26н.

8 ВАС РФ в решении от 17 октября 2007 г. № 8464/07 указал, что принятие недвижимого имущества к бухгалтерскому учету в качестве объекта ОС должно производиться, если указанный объект обладает всеми признаками, установленными п. 4 ПБУ 6/01.

9 Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств утверждены приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н.

10 См. письма Минфина России от 28 января 2010 г. № 03–05–05–01/02, от 3 марта 2009 г. № 03–05–05–01/15, от 9 августа 2006 г. № 03–06–01–04/154 и от 3 августа 2006 г. № 03–06–01–04/151.

11 См. также Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 6 июля 2010 г. по делу № А29–3421/2009, ФАС Центрального округа от 21 июля 2009 г. по делу № А36–3999/2008.

12 См. также п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 54.