Взгляд на изменяющуюся оценочную сцену

Предисловие к переводу²

Российской оценке уже более 15 лет, и возможно приходит время задуматься об ее корнях, текущем состоянии и перспективах. К тому же недавние шоки, вызванные перекраиванием профессии по непопулярным шаблонам, явно располагают к таким размышлениям. Ряд понятий, часто находящихся на слуху, — в особенности, понятие о саморегулировании, — кажется, указывает, что с институтом оценки происходят какие–то странности. Возможно, адекватной человеческой аналогией является дереализация — явление в психике, сопровождающееся самозамыканием на себе и внутренних интересах при игнорировании внешних потребностей, которые собственно и порождают любой организм или институт к жизни и наделяют его целью для существования.

То, каковы внешние потребности общественного организма в оценке, — под влиянием конвекций каких потоков институт оценки подвешен в общественном воздухе, и в каком направлении он бы смог перемещаться в нем в силу естественных течений без ежовых рукавиц законодательства — такого анализа при обсуждении текущих реформ в деталях не было проделано. В любом случае он не нашел отражения ни в одном из нормативных актов, наложенных на оценку, которые привели к тому, что из всего того, что потенциально и естественным путем могло бы влиться и уже входило в сферу притяжения этого института (ПСО, ИФО, оценка эффективности инвестиционных проектов), был вычленен один кусок — прикрытая фиговым листом универсального общественного интереса, окостеневшая, нежизнесопобная и противоречивая комбинация формальных процедур оценки «всех видов» активов по одному шаблону с детальным указанием как ее излагать на бумаге, — и предписано: «смотрите — вот это оценка: делай раз, делай два, делай три — а потом все это шнуруй и брошюруй, а все остальное не оценка».

Такие процессы способны лечь на спину администраторов оценки ³ тяжелым грузом: многие из них не поддерживая необходимых профессионально-членских ассоциаций либо уйдут в «подполье», называя свой бумажный продукт не отчетом об оценке, а еще каким-либо именем, но если даже такая практика и приживется, то это произойдет не иначе как по причине действия некой аналогии закона Грешема: плохие оценки и оценщики вытеснят хороших. С другой стороны, и бумага, и практика часто обладают достаточным запасом прочности, чтобы стерпеть искусственные конструкции и издевательства: ведь речь никак не идет о том, чтобы сделать практику эффективной.

Между тем проявление Орвеллианских мотивов в нормах проводимой оценочной реформы вряд ли можно признать чем-то удивительным: в долгосрочной перспективе, каковы оценщики, таковы и те, кто ими управляет. И чтобы понять, куда движется институт оценки, вряд ли необходимы детальные разборы законодательства и анализ смысла готических легализмов — этот жанр «юридических реконструкций» не столь бесполезен, но он в достаточной степени развивается многими нашими отечественными писателями об оценке. Наоборот, необходимо значительно более объемное, трудоемкое и расплывчатое исследование. Исследование, контуры которого только сейчас начинают вырисовываться, а результаты его способны обладать более чем обильной примесью волюнтаризма, — и которое, поэтому, все время обходится стороной или зачатки которого раскрываются в форме отрывочных скандальных мемуаров, маскируемых как учебное пособие (впрочем, это будет очень щедрой их оценкой).

Кратко говоря, необходимо отследить до их начала (в той мере, в какой это возможно сделать, не уходя в бесконечность) все нити, ныне переплетенные в материи, из которой скроен институт профессиональной оценки⁴ в России. То, что сделал Адам Смит для экономического мировоззрения, очертив для него всеобщую панораму уместного прошлого и вырисовав «дорожную карту» развития, которой это мировоззрение в той или иной мере придерживается в объеме своих проблем и исследований в течение уже более чем двухсот лет, необходимо повторить в миниатюре для той сферы сочетания экономических измерений с иными широкими общественными аспектами их воплощения, с которой связана профессиональная оценка, выходящая, следует заметить, за пределы какого-либо одного разработанного направления, и являющаяся, по существу, отдельным общественным институтом и своеобразным набором перспектив воззрения, разделяемых, непрерывно и, по крайней мере, несколько часов в день несколькими тысячами людей в России (хотя часто и бессознательно).

Такой проект являлся бы амбициозным и выходящим за рамки возможностей отдельного заинтересованного автора воплотить его, — да к тому же имеется не столь незначимый риск, что подобные начинания могут скатиться в пучину упрямого субъективизма — столь сложно бывает отдельному человеку объять коллективный опыт. Другое дело — коллективная инициатива для каждого поделиться долей своего опыта и видения, отцеженного так, чтобы оказаться тем элементом мозаики, которая — при определенной доле подгонки — может войти в сочетание с другими кусками и создать законченную картину того, как живет профессия в эти дни и каким образом она достигла и добилась того, что она получила. И чем более пестрая окажется мозаика — тем лучше: не важно будут ли монолитно повествовательными, либо эмоциональными присланные блоки и примут ли в их написании участие те, кто в 1990-е годы — на заре современной оценки — прививал изначальную — перенятую — практику, открывал оценочный бизнес или переводил учебники, либо те, чей опыт ограничивается несколькими годами и поэтому способны привнести свежий и непосредственный взгляд, либо даже те, кто занимался сопоставлением затрат и отдач еще в советское время. Однако важна критическая масса участников — но без попытки бросить зерна и оценить, взойдут ли они или нет, что-либо конкретное здесь сказать невозможно. Но вряд ли будет целесообразным откладывать обсуждения «до пенсии» или в ожидании большего досуга — память быстро стирается и в орвеллианском оценочном мире имеет опасность быть замещенной совсем другой памятью. Думается, что возможно начать обсуждения в формате cайта labrate.ru⁵ . По крайней мере, подобные коллективные «мастерские по написанию и сбору перспектив» проводились со значительным успехом в других направлениях и частях света. И короткие сжатые посты по теме, написанные каждое в своем вкусе, вполне могут иметь приоритет над длинными повествовательными сюжетами, «историческими реконструкциями», «логическими реконструкциями» и пр., которые не выдерживают себя и рушатся под своим весом.

Не претендуя на то, что вообще возможно дать шаблон для реализации такого видения и проекта, тем не менее, для того, чтобы поставить обсуждение на рельсы, мы предлагаем пример того, какие перспективы могут быть учтены всякий раз, когда выпадает возможность задуматься о предложенной теме.

В ниже приложенной статье некогда заметной фигуры в иерархии американской оценочной практики Дж. Гиббонса «Взгляд на изменяющуюся оценочную сцену», опубликованную в октябрьском номере «The Appraisal Journal» в 1972 г., обсуждается другая практика, в другой стране, и в другое время. Однако нас больше интересует умение, с которым ему удается передать и вплести в рассказ оценочный Zeitgeist, или дух времени в истории, и объяснить механизм его воздействия на такие прозаичные вопросы, как, например, почему тому или иному методу оценки в разное время отдается большее или меньшее предпочтение. В этом плане проницательность видения, предлагаемого в приводимой работе автором, выделяется на фоне дюжины других известных нам изложений американской оценочной истории, опубликованных в разные годы на страницах Appraisal Journal и других изданий, которые рушатся под грузом отдельных частностей, линейных перспектив и исключительно технических сюжетов. При более детальном рассмотрении статьи, в ней параллелей имеется больше, чем кажется на первый взгляд — и в историческом, и в техническом плане.

Технически, российская практика оценки не родилась ни откуда: представляется, что она имеет большую преемственность по отношению к американским техникам и стандартам (стоит только взглянуть на формулировку определения рыночной стоимости в нашем ФЗ об оценке), чем по отношению к предшествовавшей ей советской практике калькуляции капиталовложений и анализу эффективности народнохозяйственных мероприятий. Первые учебники по оценке, по которым во время перестройки учились оценщики, представляли собой перевод американских книжек, и даже некоторые сегодняшние учебники-бестселлеры по оценке бизнеса и недвижимости изначально являлись не более чем компиляциями-переложениями соответствующих американских и британских книг. Поэтому не является априорно глупым искать исток современной российской оценочной практики за Атлантикой, многие ее элементы — например, догма о трех подходах — акклиматизировались на российской почве весьма успешно, а перенятые тогда техники применяются сейчас иногда даже с небольшими изменениями — как в сфере оценки недвижимости, так и бизнеса. Кажется, что мы бы использовали совсем другие понятия и слова и несколько иные техники — если бы упор был сделан на британскую оценочную практику.

Исторически, Америка в 1972 г. на фоне возрастающей инфляции и пурпурных облаков Ватергейта также характеризовалась не столь незначимыми — пусть и потенциальными — параллелизмами, поэтому на фоне общей истории автор освещает будущее американской оценки, как оно представлялось тогда, в тональности, которая ныне не будет казаться слишком необычной для нас. Хотя внешнее обличие и механизм проявления проблем несколько другие, но по всем пунктам — от правительственного вмешательства до инфляции, до искусственной перегретости рынка и осуществимости проектов на нем — мы солидарно распознаем значительные поводы для беспокойства и ставим против таких разрушительных тенденций большой «минус». Многие разрушительные тенденции обычно закладываются годами — и чтобы дополнительно проиллюстрировать это, можно обратить внимание, что в тексте статьи содержаться некие намеки на то отношение к жилому имуществу, которое, в конечном счете и спустя тридцать лет, привело к серьезному ипотечному кризису и кризису рынка жилой недвижимости в США, темпы падения которого уже начинают регистрироваться на уровнях, превышающих те, которые наблюдались в годы Великой Депрессии.

Последовавший ход событий в американском оценочном мире (для Гиббонса этот мир, правда, ограничивается лишь практикой оценки недвижимости — но нельзя ожидать, что один человек способен уяснить и увязать вместе все формы оценочной практики) доказал несостоятельность опасений автора, и хотелось бы, чтобы именно этот параллелизм повторился.

Резюмируя, можно сказать, что, по мнению автора, практика оценки, так или иначе, способна приспосабливаться и давать ответ на «назревшие потребности» своего времени. Именно то, как ощущаются такие назревшие потребности, в конечном счете, определяет форму ответа на них и дальнейшую траекторию развития.

Но чтобы ощущать назревшие потребности, необходимо ставить их в контекст истории, предлагать их как логическую, так и историческую реконструкцию. В этом смысле, понимание исторического процесса культивирует такие качества, которые помогают лучше ощущать назревшие потребности профессии и делают нас более восприимчивыми к ним. Не случайно, что Ирвинг Фишер, знаменитый довоенный американский экономист, после той фразы, в которой он дает определение оценки [Оценка (Valuation) — это человеческий процесс, в который входит предвидение], ставит следующие слова: «Грядущие события бросают свою тень заранее», и умение распознать их раскрывает перед отдельными оценщиками и профессией в целом новые возможности, которые могли таиться во времени незамеченными уже очень долго. Только эти возможности будет очень сложно обнаружить, если подходить к оценке как к набору формальных процедур, а не к сфере, обеспечивающей принятие эффективных решений и разрешение проблем заказчиков. Таким образом, любой органичный взгляд на оценку должен побуждать оценщика задастся вопросом, «а какова проблема у заказчика, с которой он обращается ко мне?», и при такой постановке вопроса может стать, что прописывание рыночной стоимости, приготавливаемой по рецепту трех подходов, для решения всех проблем является, как неразборчивое кровоиспускание, очень опасной панацеей.

Если прошлое и не обеспечивает эффективный контроль над будущим, то оно позволяет понять, чем чревато формальное отношение к процессам и выполняемым функциям, и тут мы задумываемся о том, куда канула советская практика ценообразования активов и оценки капитальных вложений: она стала никому не нужной, хотя с водой пришлось выплеснуть и ребенка и затем начать заниматься его поисками. К сожалению, многие нынешние централизованно проводимые преобразования в нашей сфере сводятся приблизительно к тому же: залить в таз столько воды, чтобы ребенок либо научился плавать, игнорируя все намерения к противному, либо задохнулся. Мы уже проходили шоковую терапию, или же история учит тому, что мы ничему не учимся у истории?

Выразим надежду, что всякое занятие историей не должно восприниматься как досуг для праздных, но является средством для более проницательного понимания насущных потребностей и, тем самым, раскрытия новых возможностей — а это уже вполне прагматичное занятие. Эта мысль выражена в предлагаемой статье достаточно четко: «Чтобы понять тот или иной процесс… мы должны знать то, каким он был, и каким он стремиться стать».

Ожидаем, что данная статья поможет оценщикам задасться вопросом о том: «а каковы насущные потребности профессиональной оценки в России?» (т.е. тем важным вопросом, который пренебрегался в суете дней и поэтому был легко взят на службу другим внешним интересам) и, тем самым, стимулирует предлагаемое обсуждение в форме постов, на которое мы возлагаем надежды.

Артеменков А.И., 2008

Введение

Обычно считается, что в оценочной науке были сделаны огромные продвижения, и что сегодняшняя оценочная практика является более изощренной и намного превосходит процедуры, используемые в прошлом. Однако, разумность такой точки зрения относительно развития и изменений, имевших место в рамках теории оценки, сомнительна.

Действительно ли разумно расценивать теперь уже не используемые, но применявшиеся в прошлом процедуры как следствие наивности оценщиков того времени, или же, как кажется, эти процедуры просто представляли собой надлежащую реакцию на потребности своего времени?

Предполагается, что оценочная наука (science of appraising) была основана и продолжает базироваться на нескольких экономических принципах, которые за эти годы подвергались совмещению в различных комбинациях и потребляли разнообразное количество входных данных. Существующие на сегодняшний день сочетания базовых экономических принципов не представляют собой большего знания об оценке. Скорее такие изменения в комбинациях, схемах сочетания и входных данных — как попытается показать этот автор — эволюционировали в ответ на «назревшие потребности времени», в то время как основные принципы остаются неизменными. Представляется, что прагматизм является доминирующим влиянием в развитии процессов оценки.

Период кризиса

Основополагающие этапы современной (модерной) теории оценки (modern appraisal theory) имели место вслед за Великой Депрессией '30-х годов, — в период, в который наблюдался всеобщий крах цен, и, в особенности, цен на недвижимое имущество и на фондовом рынке. О разрушении стоимостей недвижимого имущества свидетельствовали широко распространенные процессы отчуждения прав имущества по ипотекам и неспособность кредитных учреждений на разумном основании справиться с работой, к которой приводили такие процедуры отчуждения.

Именно в этот период неразберихи и кризиса зародился Американский Институт Оценщиков Недвижимого имущества (AIREA — ныне The Appraisal Institute), взявший на себя формирование оценочной науки (valuation science), которая должна была внести свою лепту в то, чтобы такой период экономического опустошения больше бы никогда не смог повториться.

Используя базовые экономические принципы (1) ожидания, (2) замещения, (3) спроса и предложения, (4) наиболее эффективного использования и (5) вклада в качестве своего фундамента, удалось создать науку об оценке. Процедуры оценки, которые эволюционировали в результате применения таких основных принципов, характеризовались, прежде всего, как «подходы», но также назывались «методами (техниками)» и «концепциями». Подходы, как они задумывались, должны были рассматриваться как механизмы, в которые бы вводились входные данные, а на выходе получались бы оценки. Фундаментальными вопросами, вовлеченными в развитие этих подходов, были: какая схема и комбинация основных экономических принципов должна использоваться, чтобы создать процедуры оценки, и каковы должны быть соответствующие входные рыночные данные, которыми бы следовало наполнять подходы.

Следует помнить, что основная озабоченность в то время, когда рассматривались эти вопросы, — в '30-е годы — заключалась в большой вероятности снижения цен на имущество. Такое снижение было первичным беспокойством в умах тех, кто формулировал процедуры оценки, поскольку эти люди пережили не только снижение, но и полнейший крах стоимости имущества. Требованием первой срочности, на которое оценщики дали ответ в течение формовочного этапа теории оценки, явилось создание твердой основы процедур оценки для того, чтобы недвижимое имущество смогло надлежаще оцениваться и впоследствии торговаться в условиях уверенности или меньшего беспокойства. И первичными факторами, которые должны были создать такую гарантию и веру в будущее, а также позволили бы недвижимому имуществу стать эффективно торгуемым товаром, явились подходы к оценке, которые признавали и явным образом учитывали снижение стоимости.

Обесценивание (depreciation) как основополагающая концепция

Фундаментальное изменение в мышлении в плане финансового взгляда на недвижимое имущество произошло в течение этих первых лет деятельности Института Оценки. До депрессии ссуды под залог недвижимости вообще выдавались на шаровом (безамортизационном — unamortized) основании, поскольку экономические условия того времени вряд ли оправдывали какую-либо иную практику на фоне больших экономических надежд и спекулятивных ожиданий. Однако, с внезапным крахом рынка в '30-х годах и снижением стоимостей обнаружилось, что существующие по ипотекам непогашенные балансы платежей далеко выходили за рамки тех цен, которые могли бы быть получены от продажи заложенного имущества. Поэтому в залоговые договора стал внедряться элемент амортизации [т.е. плавного погашения тела ссуды]. Цель состояла в том, чтобы обеспечить амортизацию ссуд с таким темпом, который бы соответствовал ожидаемому снижению стоимости имущества, — основное предположение было при этом таким, что стоимость недвижимого имущества в будущем лишь только могла продолжить уменьшаться.

Обесценивание, часто определяемое как потеря стоимости под действием любой причины, таким образом, стало центральным вопросом в науке об оценке. Внимание было сосредоточено на проведении различия и описании всех возможных его причин — физических, функциональных и экономических, и взвешивании их прошлого и вероятного будущего влияния на стоимость. Представление о снисходящем движении стало особенно важным в оценке доходоприносящего имущества, поскольку инвестор был, прежде всего, озабочен двумя целями: получением конкурентной отдачи на свои деньги, пока они будут в деле, и возвратом своих денег по истечении ожидаемого остающегося «срока жизни» инвестиций. В свете безусловного принятия тех представлений, что стоимость может только снизиться, было существенным встроить в процесс капитализации элемент «возмещения» (recapture)⁶, который в ранние годы оценочной науки был известен как будущее обесценивание имущества ( future depreciation). Но поскольку термин «обесценивание» (depreciation) широко использовался для обозначения потери стоимости в прошедшем времени, то есть, по отношению к накопленному обесценению, термин «возмещение» стал использоваться для обозначения будущего обесценивания.

Три подхода

Процедуры оценки существовали и до '30-х годов, но именно в это время Американский Институт Оценщиков Недвижимого Имущества наделил своим признанием то, что теперь расценивается как три подхода к оценке, и включил их в рамки своих образовательных программ.

Затратный подход

Опыт депрессии существенно препятствовал эффективному использованию затратного подхода. Затраты всегда признавались как индикатор стоимости, поскольку, как прежде всего кажется, именно затраты на создание какой-либо вещи создают впечатление об ее стоимости. Однако, вопрос об осуществимости [проектов строительства] был главной проблемой в годы депрессии, то есть, будет ли существовать достаточный платежеспособный спрос, покрывающий затраты на строительство. Хотя затраты на создание чего-либо могли быть с готовностью вычислены, то, действительно ли будет существовать достаточный спрос, чтобы преобразовать затраты в стоимость, всегда оставалось сомнительным. Был доступен значительный капитал, но он был сосредоточен в руках только маленькой группы инвесторов, вера которых в будущее была сильно покорежена недавним крахом рынка. Существовало обильное предложение объектов недвижимости, но на них имелся лишь небольшой спрос и подчас не было даже никакого спроса, в связи с этим наблюдалось явное нежелание рисковать вложениями денег, чтобы обслужить затраты на строительство имущества.

По опыту автора, при оценке индивидуальных жилых домов в те ранние годы затраты на строительство оценивались в суммах 18–20 центов на кубический фут⁷. Законченный дом вместе с землей продавался бы, скажем, за 3 500 $ и при этом имелось не много желающих приобрести его. В то время земля представляла лишь 10% или даже меньше от совокупной стоимости дома.

В то же самое время при оценках доходного имущества, типа некоторых новых шестиэтажных жилых домов с лифтом, затраты на постройку составляли 34–36 центов на кубический фут, и опять-таки земля обеспечивала лишь вклад порядка 10%–15% процентов в общую сумму. Чтобы сделать его осуществимым, для проекта с такими строительными затратами (34–36 центов на кубический фут) и долей затрат на землю было необходимо обеспечить арендную плату в размере от 18 $ до 20 $ за комнату в месяц, но платежеспособность арендаторов, вообще говоря, оправдывала лишь взимание платы 17 $–18 $, и при этом имелась значительная доля незанятых помещений. Следовательно, для застройки возникал лишь очень небольшой стимул, и строительство жилых домов фактически приостановилось до конца '30-х, когда строительство снова стало набирать обороты в разумной степени.

Рыночный (сравнительный) подход

Хотя данные рынка, типа свежих продаж сопоставимых объектов, были всегда хорошими индикаторами стоимости имущества, на протяжении '30-ых годов активность рынка была фактически нулевой. Активность рынка, которая все же имелась, вообще говоря, была связана с продажей залогов и подразумевала необычные сроки и условия. Помимо продаж отчужденного имущества, рынок был весьма бездействующим и чрезвычайно трудно отслеживаемым.

Доходный подход

Некоторых сегодняшних практиков может удивить то, что на протяжении всего этого периода индивидуальные дома часто оценивались доходным подходом. Банки и страховые компании получили в собственность сотни тысяч заложенных жилых объектов, и, поскольку на рынке наблюдался лишь небольшой контингент покупателей, такие объекты предлагались к сдаче в аренду. Таким образом, наблюдались тысячи сделок аренд с индивидуальным жильем, и оценщик мог легко установить рыночную арендную стоимость (ставку) для имущества. Соотнесение таких арендных плат с немногими продажами, которые все же имели место, позволяло получить диапазон арендных мультипликаторов. Вследствие широкого охвата и детальности информации, доступной об аренде, такие мультипликаторы часто расценивались как лучшие индикаторы для получения рыночной стоимости. Сопоставьте такие условия с сегодняшним рынком недвижимого имущества, на котором прямое владение жильем является правилом, а арендные сделки — исключением. Снова можно заметить, что практика оценки в определенный период времени заключает в себе надлежащую реакцию на ощутимые потребности времени.

Инвестиционное имущество — методы остатка

В то время как вариант доходного подхода на основе рентного мультипликатора активно использовался для оценки индивидуального жилого имущества, для оценки инвестиционного имущества были развиты и широко использовались методы остатка на строение⁸.

Учитывая атмосферу '30-х, не удивительно, что в ходу были такие практики как техника остатка на строение. В этой технике предполагается, что стоимость земли остается неизменной, и проблема возмещения капитала имеет отношение лишь только к улучшениям в форме здания. Поскольку, в огромном большинстве случаев, стоимость земли характеризовалась низкой долей в совокупной стоимости имущества — часто 10% или меньше, — даже если представление об устойчиво неизменной стоимости земли и не было полностью правильным, этот вопрос касался по сути лишь только 10% от вовлеченных в оценку проблем. Однако имелись достаточные основания в поддержку убеждения, что стоимости земли останутся постоянными — предложение земли было великим, а спрос скудным. В это время, когда спрос являлся ключевым фактором, вообще предполагалось, что цена, о которой удалось договориться и заплатить за землю, представляет собой достаточно устойчивый твердый уровень, подкрепленный долгосрочной стоимостью. Конечно, никто не предвидел в то время инфляции и бума стоимости земли, поскольку с точки зрения спроса и предложения не имелось никаких признаков любого потенциального дефицита земли, который бы заставил стоимости повышаться.

Прямолинейное возмещение

Техника остатка для зданий предполагает, что инвестор должен получить конкурентную процентную отдачу на вложенный капитал и возмещение (на прямолинейном или ежегодно одинаковом основании в течение остаточной продолжительности срока службы) той суммы, которая инвестируется в построение улучшений. Из-за обычно высокого вклада собственно здания в полную стоимость объекта возмещение, таким образом, стало критическим элементом при оценке инвестиционного имущества. Являлось существенным, особенно вслед за событиями Большого Краха, чтобы процедура оценки отражала жесткие гарантии того, что инвестор сможет вернуть себе свои деньги в разумно быстрые сроки. Следовательно, первоначально особенно простой в плане применения была концепция прямолинейного возмещения в течение остаточного срока эксплуатации здания, который мог оцениваться в 20–40 лет.

Хотя такие сроки владения теперь воспринимаются как относительно длительные периоды, нужно помнить, что обстоятельства, связанные с налогообложением дохода, в 30-е годы имели малое значение. Большинство лиц оставалось в значительной степени незатронутыми такими налогами, и лишь только сильно богатые были в какой-либо значащей степени подвергнуты действиям этих обстоятельств. Налоги на прибыль были относительно малыми, и многие применяемые в настоящее время налоговые правила (типа тех, которые были разработаны в 1950-х годах и разрешали ускоренную амортизацию) еще не были введены в действие, также еще не существовало и многих других обстоятельств, которые ныне в совокупности создают непреодолимое побуждение избавляться от имущества в пределах 10-летнего срока.

В свете рассмотренных соображений, казалось довольно разумным думать, что возвращение денег будет происходить в течение достаточно длительного промежутка времени. Можно было судить, что, по всей вероятности, здание должно служить именно столько времени (25–40 лет), а деятельность рынка не свидетельствовала, что имущества продаются особенно быстро.

В течение этого периода некоторые оценщики также иногда предпочитали учитывать обстоятельства возмещения с помощью введения [сложно процентируемого] фонда погашения в технику остатка, что обеспечивало способ учета качественных суждений в рамках оценок инвестиционного имущества. Опять-таки такое видоизменение в условиях возмещения капитала явилось реакцией на определенные назревшие потребности, то есть, потребность признать различия в типе и качестве недвижимого имущества. Если «среднее» имущество требовало прямолинейного возмещения, учитывающего довольно существенное снижение уровня арендных плат, то имущество выше среднего качества должно характеризоваться меньшим снижением уровня арендных плат. Таким образом, был найден полезным метод фонда возмещения, который подразумевал умеренный темп возмещения капитала и менее обширное снижение дохода, что позволяло оценивать первоклассные имущества с учетом их отдельных характеристик, отражающих их превосходящие качества.

Процветание — временное явление?

Окончание 1930-х и начало 1940-х годов было отмечено Второй мировой войной, которая стала самым значимым явлением для своего времени. Страна посвятила себя всеобщей мобилизации сил, и на экономику, включая рынки имущества, были наложены значительные ограничения. Однако, развитие событий показало, что деятельность военных лет фактически стимулировала, а не ограничила экономику, и создала дополнительные рабочие места и более высокую заработную плату. Несмотря на разнообразие ограничений, всем было очевидно возродившееся чувство процветания, но из-за травмы Депрессии люди подвергали его сомнению и задавались вопросом, как долго будет длиться такое процветание?

В течение этого периода действовали ограничения (квоты) на материалы, и все новое строительство было приостановлено кроме определенных проектов, которые обеспечивали жилье для военных рабочих и удовлетворяли другие военные потребности. На рынке недвижимого имущества наблюдалась незначительная активность (кроме как в торговле уже существующим имуществом), и на большей территории страны была введена некоторая форма контроля над арендной практикой.

Однако, в тех регионах, где арендные платы оставались относительно неконтролируемыми, они начали возрастать, или, по крайней мере, достигли того уровня, на который возлагалась надежда. Однако эти новые уровни арендных ставок были восприняты со значительным скептицизмом и подозрением, и оценщики с настороженностью относились к предсказанию стоимости на основе этих новых арендных плат. Высказывались мнения, что такие эскалации арендных ставок отражают лишь временный бум, и что окончание войны вызовет затишье в экономической деятельности и приведет к последующим снижениям арендных плат.

Элемент опасения

Важно помнить, что элемент опасения играл критическую роль в расстановке акцентов и сочленении базовых экономических принципов при формулировке оценочных процедур в условиях депрессивной экономики. Такое опасение в существенной степени подкреплялось использованием экономического принципа ожидания, в соответствии с которым стоимость рассматривается как приведенная ценность будущих выгод, и методы прогнозирования и дисконтирования будущего играют первичную роль в оценке стоимости. Главной проблемой в годы войны было то, следует ли делать прогнозы дохода на основе текущих увеличивающихся арендных плат или же это будет эквивалентным проживанию в зазеркальном мире желаемого.

Хотя заработная плата возросла в ходе войны, давая возможность большему числу людей оплачивать более высокие аренды или позволить себе приобрести дом, нужно помнить, что приблизительно 14 000 000 мужчин находились на военной службе, следовательно, имелось явное искусственное ограничение спроса на жилье. Однако, когда война закончилась и служившие в Вооруженных силах возвратились домой, создание семей шло огромными темпами, и страна испытала демографический взрыв. Таким образом, вместо того, чтобы опять оказаться ввергнутой в пучину резкого экономического спада, экономика страны подверглась быстрой перенастройке для производств мирного времени и сделала значительный шаг вперед.

Субсидируемое жилье

Критическая проблема в это время заключалась в том, чтобы предоставить необходимое жилье для всех новых семей. Решение ее намечалось в форме обширных правительственных субсидий, воплощенных в программах ипотечного страхования Федерального управления жилищного строительства (FHA) — решение, которое, возможно, и в конечном счете, внесло значительный вклад в создание той серьезной ситуаций с жильем, с которой теперь сталкивается страна.

Хотя большинство семей могло позволить себе платить разумные ежемесячные взносы за жилье, они не могли найти 3 000 $–4 000 $, которые требовались в качестве первоначального ипотечного взноса. В ответ на эту ситуацию Федеральным управлением жилищного строительства были внедрены Программы «203» и «608». Программа «203» обеспечивала страхование ссуд с очень высоким отношением выданной суммы кредита к стоимости залога, облегчив покупку домов с уплатой небольших первоначальных взносов. Программа FHA «608» обеспечила страхование ипотечных ссуд, используемых для финансирования строительства квартирных домов. Это была т.н. чрезвычайная мера, обеспечивающая ссуды с очень малым ипотечным покрытием за очень скромные процентные ставки; фактически, заемные средства выдавались в таких щедрых количествах, что в более поздние годы наблюдались судебные преследования и иски по возврату нецелевых выгод. В любом случае намерение заключалось в том, чтобы поощрить строителей воспользоваться дешевым и обильным капиталом в целях строительства квартир. Из-за скромных процентных ставок, арендные платы могли сохраняться на уровнях в пределах способности платить у большей части участников рынка недвижимости.

Значительная доля активности в сфере недвижимого имущества явилась поэтому результатом действия программ косвенных субсидий. По причине натиска необычных условий тем, кто организовывал программы субсидии и был ответственным за строительство жилья, оказывалось легким делом использовать гарантирующие процедуры (страхование кредитов), которые позволили привить излишне щедрое отношение к рискам, связанным со стоимостью земли и затратами на строительство. Ретроспективно, учитывая всю несправедливость, которая проявляется в суждениях задним числом, можно только удивленно задастся вопросом, в какой степени такие щедрые гарантийно-стимулирующие меры возможно привели к росту стоимости земли и строительных затрат, и что иначе бы этого не произошло на рынке. Были ли эти повышающиеся затраты искусственно поставлены впереди рынка, так что они, в свою очередь, потянули рынок за собой еще дальше, поставив его на курс вечно повышающихся ожиданий?

Переходный период

В любом случае, затраты на строительные работы увеличились очень быстро, а стоимость земли резко повысились из-за существенно возросшего спроса. Естественно земля используется выборочно, и сначала были раскуплены лучшие ее месторасположения. Возможно, что цены на землю повысились до аномальных уровней, поскольку те, кто имел землю, поняли, что гарантийное страхование ипотечных кредитов было организовано так, что оно было готово признавать все более и более высокие затраты на землю.

В течение первых послевоенных лет возникли значительные проблемы в применении трех подходов к оценке. Затраты устремились прямо через потолок, и оценщики стали сталкиваться с необходимостью решать проблему: были ли такие затраты представительными в плане стоимости. В это время, в 1947–1950 годах, мышление у большинства оценщиков все еще в значительной степени находилось под влиянием опасений и страхов, укорененных на протяжении всего периода депрессии и военных лет. Оказавшись в 1930-х годах в пучине краха, испытав все неудобства этого периода и приспособившись к работе в условиях сильной дефляционной экономики, для профессии оказалось трудным сначала постигнуть вновь произошедшие экономические изменения и затем перегруппировать свои базовые экономические принципы в такие процедуры оценки, которые бы соответствовали условиям инфляционной экономики.

Первоначальные опасения многих оценщиков относительно происходящих изменений находили отражение в том, как они использовали рыночный (сравнительный) подход к оценке. Чрезвычайно активизировавшийся спрос и ограниченное предложение жилья в послевоенный период навели оценщиков на ту мысль, что покупатели просто уплачивали премии за редкость (scarcity premiums), и что цены в действительности не были репрезентативными относительно «истинных стоимостей». Таким образом, многие смущались оценивать стоимость на основе данных о недавних сопоставимых продажах, полагая, что, когда дефицит жилья исчезнет, цены снова снизятся. Однако, «назревшие потребности», или прагматическая теория, продолжали оставаться в силе, и оценщики, в конечном счете, пришли к тому, чтобы признать, что текущее повышение затрат имело более существенные корни, чем те, о которых, возможно, приходилось первоначально задумываться.

Проблема корректировок также возникла при применении доходного подхода. Хотя арендные платы увеличились и непрерывно продолжали повышаться, оценщики все еще хорошо помнили предостережения, высказываемые в течение военных лет, что такие арендные платы просто отражают премию за редкость, и что, в конечном счете, они снизойдут до «нормальных» уровней. Таким образом, обычная процедура, используемая многими оценщиками в течение войны и даже значительное время после окончания военного периода, заключалась в том, чтобы «стабилизировать» (нормализовывать) арендные платы. Арендные платы, полученные в ходе такого процесса, как полагали, отражают устойчивые долгосрочные ожидания, но не учитывают свойственную данному моменту премию за редкость. Такая стабилизация дохода, однако, часто приводила к оценкам стоимости, которые были ниже, чем та стоимость, о которой свидетельствовали результаты рыночного (сравнительного) и затратного подходов. Такие вариации в оценках стоимости, получаемых по трем подходам, выливались в натянутые объяснения и длительные обоснования со стороны представителей оценочной профессии. Здесь опять следует помнить, что вышеуказанные изменения происходили с захватывающей дух скоростью, что создавало оценщикам еще больше трудностей в плане приспособления их процедур.

Это был период повышающегося спроса на землю и интенсифицировавшегося ее использования, поэтому данное благо продолжало расти в цене и, следовательно, это привело к тому, что оно стало представлять значительно большую долю в совокупной оцениваемой стоимости объекта. По сравнению с днями, предшествующими войне, когда земля под индивидуальным домом составляла только 10% или даже меньше от совокупной его стоимости, в ходе послевоенного периода типичная доля земли последовательно повышалась до 15%, 20%, 25% и даже 30% и более от совокупной стоимости. Доля земли в совокупных затратах по коммерческим проектам схожим образом увеличилась.

Что еще более важно, существовала тенденция к более щедрому финансированию за счет средств ипотечных кредитов и наблюдалось облегчение условий, предлагаемых кредитными учреждениями типа банков и страховых компаний. Одновременно с существенным стремлением к обеспечению жильем в достаточных количествах, наблюдалось движение к расширению полномочий органов по регулированию кредитования, и таким образом было разрешено выдавать ссуды с более низким ипотечным покрытием, что в результате создавало лучший финансовый рычаг для инвесторов в недвижимое имущество.

Корректировка экономики

По мере того как шли послевоенные годы, в серии бумов и спадов начал проявляться циклический характер экономики, но спады не имели достаточной глубины, которая была бы соизмерима с депрессией. Скорее в этом процессе можно было легко усмотреть не гладкую, но устойчиво повышающуюся кривую экономической деятельности. Каждый спад, однако, порождал существенные социальные, экономические, и политические напряженности, и были проявлены значительные усилия, чтобы уменьшить их серьезность.

Во многих случаях самый важный стимул, применяемый для стимулирования вялой экономики, заключался в том, чтобы породить движение в секторе жилого строительства. Так как связь отрасли жилищного строительства с остальными сферами настолько сильна и охватывает все уровни бизнеса и промышленности, изменения в объеме строительства имеют мгновенное воздействие на экономику. Несколько ранее стало очевидно, что самый эффективный стимул для строительства жилья заложен в обильных и дешевых ипотечных кредитах. Соответственно, программы Федерального управления жилищного строительства, штатов, муниципалитетов и частных кредиторов постоянно расширялись и делались более либеральными в своих условиях, чтобы достигнуть желательного экономического эффекта.

На фоне этих событий в теории оценки развивались фундаментальные изменения. Как было показано ранее, травмы Депрессии господствовали в своем влиянии в течение 1930-х годов и в первые послевоенные годы, воздействуя на философию оценки и ее методологию. Поскольку консерватизм был наиважнейшим соображением в практике оценки, многочисленные другие экономические соображения были пониженными в своем статусе. Оценки в результате часто делались на «свободном» основании, независимо от всех имеющихся обременений, включая финансирование. Оценщики не были в полном невежестве относительно механизма кредитного рычага, и не совсем так, что они не были способны разглядеть влияние финансирования на рыночную деятельность. Но при этом все эти вопросы находились в явно подчиненном положении по сравнению с более принципиальным соображением экономической дефляции, и ее последующим воздействием на экономику.

Два новых элемента

Однако, шоки, происходившие в результате ряда экономических преобразований в первые послевоенные годы и продолжающегося быстрого роста и расширения деятельности с недвижимым имуществом на всей территории страны, побудили оценщиков во все большей степени принять более прагматическую точку зрения, развивая большую гибкость в своей философии и в процедурах.

В такой, теперь инфляционной, экономике имущество имело тенденцию расти в стоимости: хотя оно старело по возрасту, несмотря на это оно могло продаваться за все большие суммы денег. Инвестор в недвижимое имущество, понимая, что доходы в силу инфляции окажутся значительно большими, стремился получить текущий доход, но также рассчитывал и на компонент выручки от последующей продажи имущества. Стоимость, таким образом, больше не могла быть привязана к прошлым сделкам, поскольку главным соображением стало то, каков будущий доход может быть получен от того или иного объекта. Методы остатка, подразумевающие прямолинейное возмещение или фонд возмещения, стали менее применимыми.

Финансирование в постоянно возрастающей мере стало признаваться как фактор, оказывающий существенное воздействие на сделки, происходящие на рынке недвижимого имущества. Кроме того, элемент подоходного налогообложения, как стали замечать, начал производить все большее воздействие как на крупных, так и на мелких инвесторов. «Рынок» теперь состоял из людей, которые ясно строили свою инвестиционную деятельность так, чтобы достигнуть наилучшего возможного результата в свете новых кредитных и налоговых программ. В наделении соответствующим значением этой новой совокупности «назревших потребностей» рынка, оценочная профессия должна была подвергнуться ряду существенных изменений как в способах применения, так и во взаимном сочетании базовых экономических принципов, составляющих теорию оценки.

Л.В. Элвуд

В ходе этого периода, проницательность одного человека — Леона В. Эллвуда — позволила осуществить необходимые перемены в философии оценки. Публикация «Таблиц Эллвуда для оценки недвижимого имущества и расчета финансирования» явилась событием исключительной важности. Эта работа ясно и кратко проложила путь к реалистичной, убедительной и приемлемой форме анализа инвестиций в недвижимость, то есть, к анализу через интерпретацию рынка. Эллвуд подтвердил, что процесс оценки основывается на применении нескольких базовых экономических принципов, сочлененных в такие комбинации, которые бы отражали «назревшие потребности времени» и были бы приспособлены к ним по мере того, как эти потребности видоизменяются, при этом в различные экономические времена для анализа необходимы различные входные данные.

Находясь на службе у ведущей компании страхования жизни и занимая крупную оценочную должность, Эллвуд активно интересовался ипотечным страхованием, связанным со всеми типами имущества и в масштабах всей страны, таким образом имея обзор полной картины рынка недвижимого имущества, как он тогда фактически существовал и работал. Его опыт и наблюдения ясно показали, что основа сделок с недвижимым имуществом — это их финансирование, и что суммы и условия доступного ипотечного финансирования служат главной силой на рынке недвижимого имущества.

Далее он заметил, что, хотя «рынок» формируется из множества лиц и организаций, инвестор собственного капитала играет первичную роль как активная сторона, т.е. инициатор инвестиций в недвижимое имущество — его действия представляют главную силу, создающую движение на рынке. Хотя инвестор собственного капитала вкладывает в проект наименьшую долю от совокупных средств, в силу значимости его позиции он характеризуется как «владелец имущества». Будучи мотивирован целями получения прибыли, он ищет доступ к ипотечному финансированию как к средству создания финансового рычага, который позволил бы ему повысить доход на его собственный капитал.

Типичная инвестиция в недвижимость обычно структурировалась под воздействием желания инвестора собственного капитала получить максимальное количество ипотечного (долгового) финансирования на лучших доступных условиях и добавить к нему свою долю рискового капитала. До тех пор, пока часть средств, представленная ипотечной задолженностью, имеет затраты на их обслуживание или ставку, меньшую чем совокупная отдача по проекту, собственный капитал приобретает дополнительные преимущества в плане отдачи. Эллвуд, соответственно, придал значительный вес роли инвестора собственного капитала: фактически его процедуры оценки часто упоминаются «как анализ собственного капитала».

Налогообложение дохода

Эллвуд также принял во внимание элемент налогообложения дохода, которое теперь стало мощной силой в формировании сделок с недвижимым имуществом. В 1950-х годах налоговое законодательство дало повод применению методов ускоренной амортизации, которые позволяли добиваться очень быстрого списания строительных инвестиций. Такая практика амортизации стала упоминаться как «создание защиты», поскольку амортизация стала использоваться как средство компенсации налоговых платежей (которые иначе были бы больше) а также, чтобы противостоять неблагоприятному воздействию погашения ипотеки.

Погашение ипотечного кредита не уменьшало налогооблагаемой базы по налогу на прибыль: оно являлось суммой, с которой все равно нужно было заплатить налог, хотя это сумма и подразумевает платежи владельца имущества — инвестора собственного капитала — залогодержателю. Однако, было осознано, что, коль скоро существует возможность делать достаточные амортизационные вычеты, пропорциональные темпам погашения основной суммы ипотеки, «налоговая защита» все равно присутствовала. Кроме того, амортизационные отчисления, превышающие темпы списания кредитов, обеспечивали дополнительную защиту. Но амортизация, рассчитываемая по правилам, используемым в ускоренных ее методах, впоследствии приводит ко все уменьшающимся выгодам от нее; с другой стороны, погашение основных сумм ипотечных задолженностей, так как оно предусматривается в типичных ипотечных контрактах с неизменным во времени фиксированным платежом — представляет собой увеличивающееся обязательство. Собственная доля средств инвестора в проекте, таким образом, растет все быстрее, а чистые посленалоговые доходы на них падают. Поэтому та точка, где пересекутся соответствующие линии выгод, будет ознаменовывать для инвестора потенциальное побуждение, чтобы возвратить свою позицию, что может обычно быть сделано выходом из проекта в форме продажи всего имущества или, по крайней мере, рефинансированием долга.

Эллвуд заметил, что приблизительно десять лет являются характерным периодом удержания инвестиций, и таким образом предложил процедуры оценки, оформленные вокруг концепции краткосрочных прогнозов дохода. Более длительные периоды обозрения ситуации с объектом, которые широко использовались прежде и соответствовали «остаточному сроку службы» здания, более не были уместными для потребностей рынка рассматриваемых дней. Оценщику приходилось теперь иметь отношения с инвестором, который стремился воспользоваться максимально возможным кредитно-финансовым рычагом и структурировал сделки так, чтобы добиться максимальных экономий на налогообложении с помощью теперь более коротких периодов владения имуществом.

Доходность собственного капитала — принципиальный элемент

Дальнейшие наблюдения Эллвуда развивались следующим образом: поскольку инвестор собственного капитала — самая активная сила на рынке, то доходность его инвестиций должна также стать самым значимым элементом оценки. Имущество должно оцениваться или ценообразовываться так, чтобы обеспечить такому инвестору привлекательную отдачу, которую имело бы смысл рассматривать в контексте множества альтернативных инвестиционных возможностей и была бы наравне или предпочтительней им. Отдача на собственный капитал, как известно, является сочетанием (1) денежного потока, то есть дохода, остающегося после уплаты всех расходов и выплаты процентов и основной суммы по долгу; и (2) роста или увеличения собственного капитала. Этот второй элемент — рост — таким образом находиться под воздействием условий ипотечного кредита: на протяжении срока удержания имущества собственный капитал инвестора увеличивается в той степени, в какой погашение (сокращение основной суммы) долга превышает потерю в стоимости у имущества. Конечно же, если стоимость имущества будет увеличиваться, то рост будет представлять собой комбинацию такого увеличения стоимости вместе с выгодой от погашения долга.

И опять наблюдение мира недвижимого имущества, проведенное Эллвудом, подсказывало ему, что рынки являются динамичными и постоянно подвержены разным движениям; в течение определенных периодов стоимости могут как увеличиваться, так и уменьшаться, а иногда варьироваться и без однозначной направленности. Создание процедур оценки в 1930-х годах, которые предусматривали только снижение уровня цен, послужило реакцией на распространившиеся экономические обстоятельства, но прошло время и другие «назревшие потребности» стали заявлять о себе со всей силой — фактор экономической инфляции стал принципиальным влиянием. В любом случае Эллвуд видел необходимость того, чтобы включить Принцип Измерения в состав процедур оценки, и таким образом отразить гибкость, необходимую для приспосабливания ко все более динамичной экономике.

Коэффициент капитализации

В своей фундаментальной работе «Таблицы Эллвуда для Оценки Недвижимого имущества и финансирования» Л.В. Эллвуд резюмировал те моменты, которые он считал необходимым внести в практику для отражения назревших потребностей времени, предложив, что доход нужно проектировать на короткий срок, приблизительно 10–12 лет, и что оценка через капитализацию может быть при этом выполнена в форме сочетания дохода с совокупным коэффициентом капитализации.

Таким образом, Стоимость = d/R

Однако, чтобы учесть множественное влияние текущих обстоятельств на процедуры оценки, совокупный коэффициент капитализации должен обеспечивать надлежащий учет значимости и последствий различных выше описанных обстоятельств. В ответ на такую потребность Эллвуд предложил следующую формулу⁹:

R = y – mc + l/ s n

Вначале такой набор незнакомых символов вызывал либо испуг, либо насмешку среди оценщиков, но тщательный анализ публикаций Эллвуда изменил такие реакции, и формулы Эллвуда в конечном счете вошли в повседневный набор инструментов оценщика. Разъясняя данные символы, Эллвуд просто указывал, что для отражения условий на рынке недвижимого имущества в том виде, в каком он существует и эволюционирует, совокупный коэффициент капитализации должен учитывать три главных элемента: (1) компонент, учитывающий конкурентную привлекательную ставку отдачи на собственный капитал, (2) учет роли и влияния текущих ипотечно-кредитных коэффициентов и условий, и (3) учет принципа изменения, то есть ожидаемого изменения в стоимости имущества за предполагаемый период владения. Применив такой совокупный коэффициент капитализации к спрогнозированному доходу, можно будет считать, что вытекающая стоимость приведет к такой оценке или цене имущества, которая позволит получать ежегодную сложно процентируемую отдачу y на собственный капитал инвестора с учетом сумм и условий, обычно доступных в рамках ипотечного финансирования, и при соответствующем отражении ожиданий об изменении стоимости имущества.

База «после уплаты налогов»

Впоследствии анализ Эллвуда был расширен так, чтобы отражать непрерывно увеличивающееся давление налогов на прибыль. Используя представительные ставки налогообложения прибыли и проектируя выгоды от владения собственным капиталом в проекте на посленалоговом основании, анализ Элвуда теперь делается на «посленалоговом» основании. При этом необходимость применения посленалоговых ставок отдачи является важной в силу того, что это позволяет делать непосредственные сравнения с отдачами, ожидаемыми от других направлений вложения собственных средств, которые могут и не быть связаны с недвижимостью.

Фактически, предполагая, что инвестиционные решения принимаются на логичном основании, возникают множество ситуаций, когда будет весьма желательным исследовать возможность использования посленалоговой базы. В некоторых обстоятельствах может оказаться, что отдача на вложенный в имущество собственный капитал, построенная на базе до уплаты налога, не имеет конкурентоспособного смысла, когда она рассматривается на фоне значений альтернативных отдач по обыкновенным акциям, которые, помимо всего прочего, не имеют неликвидности недвижимого имущества. Таким образом, сегодня, при различающихся схемах налогообложения, принципиальным барьером в оценке приемлемости инвестиций является посленалоговое значение ставок отдачи. Выгоды, получаемые от «налоговой защиты» по имущественным инвестициям, часто преобразуют ожидаемую доналоговую отдачу, кажущуюся сперва относительно непривлекательной, в такую посленалоговую отдачу, которая представляется чрезвычайно выгодной.

Выживание

Связующая нить прагматизма кажется весьма очевидной при изложении процедур оценки, которые получили развитие в ответ на изменения в национальной экономике. Процедуры оценки являются реакциями на «назревшие потребности» времени, и именно такая внутренне присущая приспособляемость обеспечивает профессиональной оценке выживание. Динозавры господствовали в доисторическом мире, но они были неспособны приспособиться к изменениям, и теперь вымерли. Наука об оценке и ее применение, однако, свидетельствуют о готовности к выраженной, здоровой адаптации. Поэтому маловероятно, что будущие поколения посетят музеи, чтобы полюбоваться на восстановленные скелеты или взглянуть на окаменевшие остатки, где им удастся покачать головой и сказать «а вот этот был оценщиком».

Но сделав такой обнадеживающий прогноз, давайте перейдем к наблюдениям об оборотной стороне медали и исследуем те силы, которые могли бы вызвать смерть оценочной профессии, которая до этого времени проявляла способность выдерживать удары и оставаться в живых.

Обзор отрасли недвижимости

Рассматривая совокупность изменяющихся форм в методах оценки, становиться ясным, что наблюдаемые изменения явились реакциями на сдвиги в сфере рынка имущества, и, в более широком плане, на сдвиги в экономике в целом. Если, поэтому, имеется желание поразмышлять о будущем оценки, то необходимо признать, что оно будет тесно связано с будущим в сфере недвижимого имущества, которая должна, поэтому, стать первичной областью в дальнейшем исследовании. Перед тем как устремить взгляд вперед, было бы надлежащим резюмировать прошлый и текущий статус отрасли недвижимого имущества.

За эти годы недвижимое имущество стало ключевым элементом для свободного предпринимательского духа страны, капиталистической экономики и общества. Наша система рассматривала частное владение жильем, которое будет доступным даже для семей среднего достатка, в качестве сокровенной цели. На этом фоне оценщик выполнял первостепенные функции, играя все более и более важную роль в широком разнообразии сделок с недвижимым имуществом. Вообще говоря, эти годы были хорошими для оценщиков, большинство из которых теперь добилось достаточно значимой степени процветания. Для практикующих специалистов продолжение таких счастливых дней — разделяемое всеми заветное желание. До начала последних пяти лет большинство наблюдателей экономической сцены не обнаружило бы какой-либо существенной причины для беспокойства, и усмотрело бы лишь признаки дальнейших улучшений. К сожалению, автору теперь кажется необходимым высказать предположение, что дальнейшее здоровое существование является сомнительным для оценочной профессии.

Признавая, что благосостояние и интересы оценщиков пересекаются с таковыми для различных категорий участников сферы недвижимости в широком смысле, необходимо уделить должное внимание ожиданиям в данной отрасли. На протяжении долгих лет своего роста и расширения этот бизнес отражал мотивы нашей экономической системы, хотя бы в том, что он основывался в значительной степени на частной инициативе и характеризовался лишь ограниченной степенью государственного вмешательства. Поэтому очевидно, что рассуждения о будущем недвижимого имущества неизбежно влекут за собой суждения о прочности и долговечности капитализма.

Государственное участие

Рассматривая текущую картину в среде недвижимого имущества, больше всего тревожит наблюдение, что в одном вслед за другим проектах исчезает элемент экономической целесообразности. Много лет воздействия как «инфляции спроса», так и «инфляции издержек» вызвали данную ситуацию беспокойства. Быстро взлетающие цены на землю и строительство, подогретые ипотечными деньгами, увеличили совокупные суммы капитала, требуемые для различных проектов, хотя, в то же самое время, разумные ожидания дохода по проектам не продвигались вперед с такими же темпами. Такая тенденция приводит к уменьшенной конкурентной привлекательности инвестиционных отдач. В таких условиях каждый легко может усмотреть серьезные последствия не только для недвижимого имущества, но и для всей экономики.

Как было упомянуто до этого, главный сектор имущественной отрасли — жилищное строительство — в ходе послевоенных лет время от времени использовался, чтобы вытянуть экономику из периодического спада. Стратегия такой игры состояла в том, чтобы сделать более доступными и дешевыми ипотечные деньги, и образующийся таким образом каскад новых строительств жилья, с его широким эффектом на очень многие отрасли промышленности, послужит быстрому восстановлению экономики. Были необходимы субсидии, чтобы выполнить такую задачу, но при использовании малозаметных гарантийных и страховых приемов воздействия такой подход носил частновладельческий аспект.

Искусственная осуществимость

Каждая последующая программа восстановления требовала более действенных мер, и в текущем эпизоде 1970–1972 годов пакет финансовых субсидий часто сочетает в себе приобретение участка также, как и помощь в выплате ипотечных процентов и арендной платы. По мере того как инфляция прогрессировала, более ранние программы становились неэффективными, и во все большей степени требовались субсидии, чтобы придать проектам жилья искусственную жизнеспособность. Таким образом, в то время как обеспечение и выполнение проектов было частным, тем не менее, в плане своего финансирования они имели сильный государственный аспект. Ввиду недавно введенных мер в связи с программой «236» Федерального управлении жилищного строительства, постоянно приходиться задаваться вопросом, как долго будет возможно следовать по такому пути?

Чтобы понять тот или иной процесс, как указывал крупный юрист Оливер Уэнделл Холмс, «мы должны знать то, каким он был, и каким он стремиться стать». Уделив достаточно существенное внимание прошлому, мы должны встать лицом перед будущим и обратиться к тому «каким оно стремиться стать». Действительно ли в сфере недвижимого имущества разумно ожидать резкого изменения текущих экономических тенденций, исчезновения инфляционного давления и возвращения к упору на частные усилия, а не возрастание государственной причастности?

Экономическая жизнеспособность

В течение более 25 лет страна преследовала выполнение разнообразных национальных и международных военных, экономических и социальных программ, включая предоставление значительной внешнегосударственной помощи. Как следствие, страна преобразила себя из страны с избытком капитала в страну с его существенной нехваткой. Капитал использовался намного быстрее и во все больших количествах, чем это оправдывалось нашей способностью создавать его. Все элементы нашей экономики должны конкурировать за ликвидный капитал, и недвижимое имущество здесь не является исключением. Маловероятно, что мы когда-либо снова испытаем давление огромных избыточных капиталов, как в первые послевоенные годы — в 1940-х годах. С увеличением спроса и ограниченным предложением капитала, следует ожидать, что будущие денежные затраты будут находиться на относительно высоких уровнях. Таким образом, по крайней мере один составной компонент проектов по жилищному строительству вряд ли станет существенно более дешевым.

В отношении рабочей силы, основного фактора в затратах на строительство, будущее также не обещает никаких экономий. Вследствие прекратившихся антимонопольных ограничений и других привилегированных условий, которыми стали наделены рабочие, связанные с трудом затраты также должны продолжить свою повышательную динамику. Земля также, кажется, будет становиться все более дорогостоящей. Уменьшающееся предложение желаемых земельных участков перед лицом растущего спроса устраняет возможность уменьшения их стоимости.

Взгляд в будущее, кажется, указывает на все повышающиеся затраты на финансирование, строительство и землю — цены на жилье, поэтому, могут продолжить следовать только в одном направлении. Интересно рассмотреть скорость, с которой повысились эти затраты. В программах гарантий и страхования кредитов, применяемых для субсидирования жилья, процедуры перестрахования обеспечивали возможность признания и учета повышений затрат на землю и строительство. Бежали ли такие меры впереди фактических рыночных условий и, таким образом, перегревали инфляцию? Степень, в какой это могло иметь место, трудно установить, и в любом случае, такое знание не изменит обстоятельств текущей проблемы, с которой сталкивается частная инициатива.

Инфляция, обусловленная ростом издержек

Жилье и другие объекты недвижимого имущества являются дорогими в строительстве, и продолжающаяся инфляция издержек, вероятно, приведет к дальнейшему росту строительных затрат. Чрезмерно высокие капитальные потребности привели к тому, что цены на жилье стали выходить за пределы платежеспособности у большей части рынка, не важно относиться ли это к ценам продаж или к арендной плате. Благодаря программам субсидий были предприняты решительные усилия, чтобы придать проектам искусственную жизнеспособность и способствовать тому, чтобы объекты находились в пределах покупательной способности рынка. Но инфляция привела к тому, что целая серия таких программ оказалась недейственной, и мы должны выразить сомнения относительно эффективности текущих и будущих усилий.

Более того, во многих случаях непомерные затраты сделали даже субсидируемое жилье не привлекательным для рынка. Например, проект Ruppert Brewery в Северном Манхэттане стремился использовать «Michell Lama» — привлекательную программу государственных субсидии с автоматической 20-летней налоговой льготой. Однако, высокие затраты строительства требуют получения ежемесячной арендной платы в 100 $ за комнату, и таким образом квартира с четырьмя комнатами должна будет сдаваться в аренду за 400 $ — хотя этот проект был задуман как проект для семей со средним доходом.

Будущее частной инициативы

Это очень серьезная ситуация для системы, в которой частная инициатива рассматривает успешное обеспечение жильем как свидетельство своих выдающихся достоинств. Мы еще не достигли безнадежного состояния, но имеющаяся тенденция зловеща, и нет таких противоборствующих инфляции мер, которые были бы признаны слишком жесткими.

Некоторые могут привести доводы против такого пессимистического настроения, пронизывающего эти комментарии, предлагая в качестве опровержения прошлогоднюю статистику относительно запусков новых проектов жилья. Имеющиеся данные указывали на уровень в среднем более чем 2 000 000, что является исторически высоким уровнем. Но мы будем жить в будущем, а не в прошлом, и вот что показывает структура этих данных. Все более увеличивающаяся доля проектов новых строительств жилья характеризуется некоторой формой помощи, — фактически, эта доля, как ожидают, будет доминирующей частью нашего совокупного жилого строительства. Такое мнение статистически подкрепляется исследованиями Солома Кламанома, экономиста Национальной Ассоциации Взаимных Сберегательных банков, в его докладе на Конференции Деловых Экономистов, 24 февраля 1972 года:

1. С точки зрения новых проектов, непосредственно субсидируемые объекты существенно выросли с менее чем 40 000 единиц ежегодно в начале 1960-х годов до почти 500 000 в начале 1970-х годов; т.е. с уровня менее чем 3% от совокупного нового строительства до почти одной четверти.

2. С точки зрения финансирования, правительственные и спонсируемые правительством агентства (Федеральная национальная ипотечная ассоциация, Федеральная система банков жилищного кредита) увеличили объем своей деятельности с уровня менее 5% от общего количества потоков средств по жилищным ипотекам в первой половине 1960-х до уровня в 22% в последней половине десятилетия. В 1969 и 1970 годах потоки средств Федеральной национальной ипотечной ассоциации и Федеральной системы банков жилищного кредита составляли 51% и 47% от общего их количества, соответственно.

Кроме того, Кеннет Райт, Главный экономист Американской ассоциации компаний по страхованию жизни, недавно выражал свое беспокойство относительно правительственного вмешательства на рынке недвижимости. «Имеется очень значительная вероятность того, что весь рынок жилищной ипотеки попадет в правительственные руки». Он указывал, что в свете уже существующей значительной вовлеченности правительственных сил будут все время иметься веские социальные и политические причины, побуждающие правительство к тому, чтобы приложить еще больше усилий для стабилизации жилищного рынка, подавив или уменьшив давление естественных рыночных сил.

«В представлениях о жилищном имуществе всегда существовала особая аура, и поверх нее она к тому же покрывалась общественным интересом, правительственной защитой и стимулированием...» Такое основополагающее представление, однако, «проявляется все более и более через прямое действие, а не косвенную поддержку».

В этих комментариях мы имеем интерпретацию текущей статистики, которая указывает на будущую ситуацию.

Доктор Кламан выразил беспокойство, что непосредственные федеральные программы субсидирования жилья могут обернуться бумерангом и привести к серьезным социально-экономическим проблемам, следующим образом:

1. Текущий основной подход посредством субсидии процентных ставок обязует правительство к проведению фиксированных расходов в течение многих лет –около 7.5 миллиардов долларов ежегодно по 1976 год без учета нового строительства.

2. Декларация того, что половина семей Америки должна иметь возможность воспользоваться жилищными субсидиями, создает два очага недовольства:

А) Среди тех в приемлемой группе, которые никогда не будут в состоянии фактически воспользоваться планом из-за фантастических затрат на его реализацию возможно от 25 миллиардов $ до 30 миллиардов $ ежегодно.

Б) Среди тех людей, доходы которых соответствуют рамкам программы, но кто уже приобрел личное жилье за счет активного сбережения и отказа себе в других благах, и которые рассматривают с усиливающимся недовольством субсидирование молодых семей с таким же уровнем дохода.

3. Растущее количество неплатежей, дефолтов и неуплат по жилищным программам «235» и «236» все больше привлекают национальное внимание и указывают на недовольство со стороны Конгресса.

В данном обсуждении та фундаментальная проблема, которая всплывает на поверхность, — это выживание частной инициативы и самой капиталистической системы. Есть те, кто утверждает, что капитализм и частная собственность породили несправедливое распределение национального богатства, лишая некоторых людей адекватных условий жизни. Они полагают, что представление о частном недвижимом имуществе может быть выброшено за борт, и что все жилье должно стать общественным. Однако, противоположный взгляд разделяется огромным большинством в этой стране, теми, кто видел, что наша частная инициатива и капиталистическая система произвели самый высокий уровень жизни для большего количества людей, чем любая другая система во всемирной истории. Эти споры велись многие годы, но становится все более и более ясным, что беспрепятственная инфляция может уладить и этот вопрос.

По мере того как инфляционная болезнь прогрессирует, одна частная инициатива за другой будут указывать на такую же нехватку экономической жизнеспособности, какая теперь изводит большую часть национального жилищного сектора. Что кажется вполне очевидным, так это то, что если любая из таких деятельностей необходима для национального благополучия и существования, то она должна быть выведена из сектора частной инициативы и помещена в государственный сектор — и благодаря этому любые споры могут быть улажены.

Воздействие на оценочную профессию

Увязывая это обсуждение с оценщиками и будущим оценочной деятельности, вероятно, следует проявить серьезное беспокойство. Жилье — наша самая фундаментальная экономическая потребность. Если оно не может быть произведено посредством частной инициативы, то оно будет обеспечено общественным усилием, даже при том, что это может оказаться более дорогостоящим и менее эффективным. Если жилье, из-за подрыва экономической осуществимости вследствие инфляции, перейдет к общественному сектору, другие формы недвижимого имущества, вероятно, последуют за этой тенденцией. Недвижимое имущество, обеспечиваемое как обшественное благо, если и создаст, то лишь очень небольшой спрос на оценщиков, а тот спрос, который мог бы возникнуть, будет обслуживаться вновь возникшими административными агентствами.

«Назревшие потребности» общественной системы не будут, по всей вероятности, требовать оценок. Рассмотрим ситуацию с точки зрения трех подходов к оценке. В такой ситуации не будет возможности применять никакого рыночно-сравнительного подхода: ведь при одном возможном владельце имущества нет никакого рынка. Не будет иметься никаких так называемых «заинтересованных покупателей и продавцов» и, конечно, никакой выборки продаж. В затратном подходе также будет происходить существенное расстройство. Для того чтобы получить оценки стоимости, как они обычно воспринимаются, имеется необходимость в применениях принципа замещения. В системе с одним владельцем такие применения не будут практически возможны. В лучшем случае будет происходить лишь суммирование компонентов капитала, требуемого для создания объектов.

Доходный подход также пострадает от схожих ограничений. Установив, посредством сметы затрат, необходимое количество капитала, он будет привлечен правительством, и затраты по его привлечению, или процентная ставка, будут определяться силами, действующими на внутренних и внешних денежных рынках. Такие факторы могли бы иметь некоторое влияние в установлении арендных плат, которые будут взиматься с тех, кому объекты сдаются в аренду для использования. Некоторые навыки оценки могли бы, поэтому, все равно пригодиться для анализа рынков капитала, связанных с правительственным долгом. Но инвестиции в недвижимое имущество не будут вовлекать никакой доли собственного капитала частных инвесторов, и поэтому не потребуют инвестиционного анализа до и после налогообложения собственного капитала — над чем оценщики много трудились в попытке развить данные техники. В целом, все это будет новой формой спорта с другими игроками и иным набором правил.

Заключение

Предложенный взгляд на будущее, развитый в только что указанных направлениях, может быть чрезмерно пессимистичным, но все же его главная цель состоит в том, чтобы выразить чувство глубокой озабоченности. Значительные усилия были потрачены на сдерживание инфляционных сил, и при этом были достигнуты ободряющие успехи. В то же время, хотя еще остается желать много большего, существующие правила оценочного жанра не утрачены. Оценщики, которым развитие частного сектора недвижимого имущества обеспечило процветание, имеют заинтересованность в сохранении его благосостояния. В то время как история первых 40 лет профессии указывает на прагматичный характер функций оценки, с учетом которых процедуры оценки, ее методы и подходы изменялись, корректировались и заново структурировались, чтобы приспособиться к экономическим условиям, риски для профессии сегодня и в ближайшем будущем кажутся более значимыми и подразумевающими скорей вопрос ее выживания, а не адаптации.

Учитывая историю страны, преисполненную достижениями, вызванными к жизни в ответ на кризисы, взвешивая способности и характер ее жителей и воспринимая огромные выгоды, проистекающие в силу специфики существующей системы, можно заключить, что высока вероятность, что для наших существующих проблем будут найдены адекватные решения. Однако, нет никакой почтвы для самодовольства, и по многим до этого высказанным причинам оценщики имеют немалую заинтересованность в благополучном исходе ситуации, так как и будущие перспективы оценки лежат на чаше весов.

¹ Джеймс Э. Гиббонс, M . A . I ., C . R . E ., был Президентом и Директором Корпорации Sackman-Gilliland (Бруклин, Нью-Йорк) и Президентом и Директором ВТ Advisors Inc (Нью-йоркский филиал Bankers Trust, который управляет инвестиционным фондом REIT ВТ Mortgage Investors). Он был Дипломированным выпускником Манхэттенского Колледжа, Stonier Graduate School (Университет Rutgers). Др. Гиббонс получил степень Доктора юридических наук в Университете Fordham. Он служил председателем Отдела Публикаций в 1967 году и был членом Исполнительного комитета A . I . R . E . A . в 1971 году. Гиббонс получил награду журнала «Appraisal Journal» за свою статью «Воздействие доходностей на стоимость».

² «A View of the Changing Appraisal Scene», by James E. Gibbons, MAI, The Appraisal Journal (October 1972): 529–544. (Перевод РОО) «Reprinted with permission from The Appraisal Journal (OCTOBER, 1972) © 1972 by the Appraisal Institute, Chicago, Illinois. All Rights Reserved».

³ Их теперь сложно будет назвать профессиональными оценщиками: ведь любая профессия требует признания свободы суждения, и тем более на концептуальном уровне, а стандарты оценки, которые не признают человеческих суждений, — а требуют лишь обеспечения механической воспроизводимости,‑ не могут являться стандартами профессиональной оценки.

⁴ Не путать с ИПО (ИПО — сокращенное наименование ВУЗа, занимающегося подготовкой оценщиков).

⁵ http:// www. labrate. ru/ forum

⁶ Также этот термин иногда переводиться как «рекапитализация» (см. С Грибовский, «Методы капитализации доходов», ГУИОН, СПб, 1997 г.)

⁷ В одном кубическом метре содержится около 30 кубических футов. — Прим. пер.

⁸ В данном случае здесь понимаются техники капитализации с простым или неявным фондом возмещения (прямолинейная рекапитализация) как в методе Ринга. Как отмечает С. Грибовский в своей монографии «Методы капитализации доходов» (СПб, 1997), употребление слова «остаток» в методе остатка для недвижимости в целом не совсем корректно: более подходящим здесь будет слово «реверсия». — Прим пер.

⁹ Формула Эллвуда более подробно рассмотрена в указанной в предшествующих сносках монографии С. Грибовского (раздел 4), а также в переведенной работе Дж. Фридмана и Н. Ордуея «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости (М. «Дело», 1995). — Прим. пер.

Версия для печати