Библиотека управления

Меры по поддержке строительной отрасли

По материалам аналитического журнала «Инвестиции в строительство»

Строительная отрасль в период кризиса попала под удар, возможно, больше всех остальных. Хорошо понимая все экономические и социальные последствия, которые могут произойти в случае массовой остановки строек и банкротства компаний, государство принимает меры по поддержке отрасли.

Покупка у застройщиков

Первое, что решило сделать государство в поддержку строителей еще в октябре 2008 года — приобрести у застройщиков в готовых и почти готовых домах жилье для государственных нужд. «Тем самым мы не только поможем строительным компаниям, но и направим квартиры на решение жилищных проблем военнослужащих и граждан, проживающих в аварийных домах. Кроме того, появится гарантия, что начатые дома будут достроены, а значит те люди, которые вложили собственные деньги в строительство, получат квартиры», — коментировал такое решение премьер-министр Владимир Путин.

Всего у застройщиков планировалось купить 40 тысяч квартир, для чего из федерального бюджета было выделено 83 млрд руб. Государство ожидало большого наплыва покупателей, но прогнозы не оправдались.

В Подмосковье на торгах из запланированных 500 тыс. кв. м жилья было приобретено только 378. В Москве — 18 тыс. кв. м против запланированных 80 тыс. кв. м. (Стартовые цены для закупок в Подмосковье составили 54 тыс. руб. за 1 кв. м, для Москвы — 65 тыс. руб. за 1 кв. м.)

C треском провалились два конкурса в Петербурге (в декабре 2008 и январе 2009 года) по закупке у городских застройщиков квартир для госнужд. Ни один девелопер не подал на них заявку. Фонд имущества Петербурга предлагал выкупить жилье по цене 47,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Начальная цена сделки составляла 12,6 млрд руб. Планировалось выкупить 550 уже готовых квартир в сданных домах и 4,5 тысячи квартир в домах с готовностью не менее 70%.

Сотрудники Фонда имущества Санкт-Петербурга не скрывали удивления отсутствием желающих. Перед проведением второго конкурса в январе 2009 года генеральный директор Фонда Андрей Степаненко говорил, что застройщики должны трезво оценить ситуацию и предпринять необходимые меры, чтобы «не остаться у разбитого корыта в 2009 году, когда выяснится, что цена на рынке уже не 47, а 37 тыс. руб. за 1 кв. м». Он предупредил: «Мы видим, что за последние 1,5 месяца цена существенно понизилась. Когда мы объявляли конкурс, строители говорили о цене 70–75 тыс. рублей. Сегодня они уже говорят о цене 60 тыс. руб.»

Застройщики восприняли заявленную властями Петербурга цену в 47,3 тыс. руб. за 1 кв. м как нереально низкую (скидка от рыночной цены почти 50%). Президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Максим Шубарев заявил, что цена в 47 тыс. руб. за 1 метр не может заинтересовать кого-то из ответственных, надежных участников рынка. Он считает, что принять данные предложения могут финансово неустойчивые компании, которые готовы пойти на что угодно ради сиюминутного затыкания финансовых дыр. Малоуспешной оказалась и попытка реализации государством программы покупки по льготным ценам квартир для военнослужащих. По ней в 67 регионах России планировалось приобрести 16 тысяч квартир по цене 28,6 тыс. руб. за 1 кв. м. По итогам торгов, количество купленных квартир не превысило 3 тысяч.

По мнению заместителя министра регионального развития РФ Сергея Круглика, закупки сорвались потому, что не устроила цена квадратного метра — 28,6 тыс. руб., однако, как он отметил в одном из интервью, предстоящая зима строителей переубедит. «Тем, кто отказался участвовать в этой программе, теперь предстоит как минимум четыре месяца нести расходы за отопление, — предупредил госчиновник. — Мы надеемся, что застройщики поймут, что в условиях кризиса и при полном отсутствии спроса реализация квартир оптом даже по себестоимости — заметное подспорье, которое поможет создать «задел» на будущее».

Однако не только цена была основной причиной малого предложения со стороны застройщиков. Руководитель организации «Жилищная инициатива» Юрий Гатилов, единственный, чья компания участвовала в конкурсе за закупку жилья для военнослужащих в Алтайском крае, считает, что одна из основных причин провала торгов — очень жесткие условия, которые установило государство. И дело даже не в дешевизне квадратного метра, который закупался в Алтайском крае за 27,3 тыс. руб. Главное то, что ведомства готовы были выкупать жилье только в уже сданных домах, зарегистрированных на продавца. При этом требовались квартиры с обязательной отделкой, а их очень мало в регионе (в основном все сдают дома без нее).

Государству следовало бы подкорректировать требования к покупаемым квартирам, если оно действительно хочет помочь застройщикам, а также пересмотреть закупочные цены — в этом мнении сходятся большинство девелоперов. Напомним, что Министерством регионального развития (впервые за два года) нормативная стоимость квадратного метра в 2009 году, за которую государство готово выкупать квартиры, в некоторых регионах была снижена на 7–10%. «При такой расстановке приоритетов немногие застройщики захотят продавать свое жилье, — высказал свои сомнения Юрий Гатилов. — Мы, во всяком случае, над этим предложением основательно подумаем. Госпрограмма по выкупу жилья — это один из инструментов поддержки строителей, тем не менее, я считаю, для нормальной работы отрасли нужны новые мероприятия и программы».

Повышение платы за землю отменяется

Во многих регионах страны застройщики обратились к своим правительствам с просьбой об отмене арендной платы за земельные участки. «Мы, к сожалению, не можем выполнить это пожелание, так как участки предоставляются на возмездной основе. Можно только говорить о снижении арендной платы», — прокомментировал такие обращения строителей, в частности, в свое ведомство министр строительства и ЖКХ Самарской области Павел Донской. И уже в этом году в Самарской области были приняты, как считают в местном правительстве, радикальные меры — «заморожены» размеры арендной платы под все виды строительства на уровне 1 декабря 2008 года. Кроме того, создана возможность не увеличивать размер арендной платы при ведении строительства в последующие 3–5 лет. Напомним, что ранее для стимулирования застройщиков к сокращению сроков сдачи объекта арендная плата повышалась по мере продления работ в несколько раз.

В Астраханской области, чтобы помочь строителям, пошли еще дальше: ставка арендной платы на земельные участки под строительство здесь была снижена в 15 раз. Аналогичные меры хотели бы принять и в Саратовской области. Как заявил тамошний министр строительства и ЖКХ Дмитрий Федотов, для застройщиков будут добиваться снижения, а потом и «замораживания» ставки арендной платы за земельные участки. То же намерены сделать власти Ростовской, Псковской и других областей.

Налоговые новации

Важной мерой правительства России, направленной на поддержку реального сектора экономики, можно назвать налоговые послабления. В ноябре 2008 года в срочном порядке были приняты и утверждены поправки в Налоговый кодекс РФ, согласно которым предпринимателям дали право платить налог из реально полученной прибыли (до этого действовала только авансовая система). Как рассказывает заместитель председателя комитета по бюджету и налогам Госдумы Андрей Макаров, выплата авансом налога на прибыль за четвертый квартал 2008 года, которая должна была состояться 28 ноября, вымыла бы все средства из реального сектора экономики. Более того, и регионы, получив авансом налог на прибыль, которой на самом деле не было, потом примерно 8 месяцев, как показывают расчеты, оставались бы без денег. В результате было принято такое решение.

Еще одна поправка в налоговый кодекс коснулась снижения на 4% размера налога на прибыль – с 1 января 2009 года он составляет 20%. По планам правительства, эта мера позволит оставить в распоряжении предприятий около 400 млн рублей.

Совершенно беспрецедентная поправка, которая была внесена в Налоговый кодекс, — увеличение с 1 до 2 млн руб. максимального размера имущественного налогового вычета, применяемого при постройке или приобретении жилья. Важно отметить, что новый лимит распространяется на правоотношения, возникшие с начала 2008 года. Если в прошлом году кто-то впервые вкладывал средства в новое жилье, то в декларации за 2008 год можно размер доходов уменьшить на объем расходов по строительству или приобретению жилья в сумме до 2 млн. руб. Такая новация законодателей теоретически должна стимулировать приобретение жилья.

Список счастья

В декабре 2008 года, когда кризис перешел в полное наступательное движение на рынок, при правительстве РФ была создана комиссия по повышению устойчивости развития российской экономики. Председателем комиссии был назначен первый заместитель председателя правительства Российской Федерации Игорь Шувалов. В состав комиссии также вошли заместитель председателя правительства Александр Жуков, заместитель председателя правительства — министр финансов Алексей Кудрин, заместитель председателя правительства — руководитель аппарата правительства Сергей Собянин и другие. Целью работы комиссии было определено оздоровление ситуации в финансовом секторе и отдельных отраслях экономики.

Буквально за несколько дней до нового года комиссия утвердила список из 295 счастливчиков, названных «системообразующими организациями», которым господдержка будет оказана в первую очередь. Перечень объединил гигантов различных отраслей: 36 предприятий электроэнергетики, 17 предприятий нефтехимической и химической промышленности, 30 транспортных компаний, 34 организации АПК и пищевой промышленности, 32 металлургических завода, 7 самых крупных торговых сетей, 10 представителей нефтегазового сектора, 18 «связистов», почти весь автопром, а также предприятия строительной отрасли.

Среди последних оказались крупнейшие московские застройщики: ОАО «Группа компаний «ПИК», ЗАО «СУ–155», ОАО «Группа «ЛСР», ОАО «ДСК–1» (РТС: DSKT), ОАО «Главстрой» и ЗАО «Интеко». В списке также фигурируют шесть производителей стройматериалов — ОАО «Евроцемент групп», ОАО «Новоросцемент» (РТС: NVRC), ОАО «Сибирский цемент» (РТС: SCEM), ОАО «Себряковцемент», ОАО «Мордовцемент» (РТС: MDCM), ОАО «Востокцемент» и ООО «РАТМ Цемент Холдинг». Ожидается, что государство будет способствовать реструктуризации налоговой задолженности девелоперов, предоставлять госгарантии, выделять субсидии на погашение процентных ставок, давать государственные заказы, а также оказывать протекцию в вопросах таможенно-тарифного регулирования. В частности, изучается возможность определения нового размера пошлин на импорт строительных материалов.

В конце января Министерство регионального развития РФ начало принимать от указанных компаний заявки на получение государственной поддержки. После их изучения и проведения на предприятиях мониторинга финансово-экономической ситуации к концу февраля должны быть выработаны конкретные меры поддержки каждой компании, а также определены размеры сумм, которые будут выделены из бюджета на их реализацию.

Федеральные власти дали поручение субъектам РФ также сформировать собственные списки системообразующих предприятий регионального уровня. В предварительный вариант московского списка включено 70 компаний. При этом на данный момент из всех строительных компаний, которым будет оказана поддержка, утвержден только один застройщик — СУ-155. Пока список еще официально не утвержден, в него могут быть внесены изменения.

Правительство Москвы планирует оказывать помощь предприятиям из антикризисного фонда города, который после закрытия прошедшего финансового года и подсчета остатков может возрасти до 80 млрд руб.

В разработке

Новые мероприятия и программы поддержки застройщиков разрабатываются сегодня на уровне столиц, где их и будут применять. Так, например, московские власти планируют выкупить у застройщиков лучшие, но не завершенные инвестиционно-строительные проекты, находящиеся в центре столицы. Также чиновники заинтересованы в приобретении земельных участков.

«Для того чтобы некоторые площадки не зависли, сейчас проводится инвентаризация неосуществленных инвестпроектов. Те из них, что представляют интерес для города, купим на аукционах, для того чтобы реализовал город», — пояснил Владимир Ресин в интервью «Российской газете».

Относительно покупки городом земельных участков руководитель комплекса экономической политики города Юрий Росляк в интервью газете «Московский комсомолец» сообщил следующее: «Нас в первую очередь интересуют те активы, которые полезны городу для реализации социальных проектов. Сегодня у нас есть дефицит земли под жилищное строительство. Я не исключаю, что правительство Москвы может приобрести земельные участки на территории столицы у строительных компаний, а еще лучше — пойти на проекты соинвестирования строительства жилья».

В настоящее время список потенциальных районов для соинвестирования не называется, однако многие строительные компании считают наиболее вероятным участие правительства Москвы в проектах в Таганском, Красносельском и Басманном районах столицы, а также в районе улицы 1905 года.

Стоит отметить, что пока участие города в соинвестировании строительных проектов запрещено законом. Власти Москвы планируют обратиться к правительству РФ с просьбой разрешить им соинвестировать недостроенные проекты. «Этот вопрос мы должны вынести на рассмотрение Мосгордумы, чтобы она направила законодательную инициативу в федеральные органы власти», — отметил Юрий Росляк. Он также добавил, что власти Москвы планируют обратиться к федеральному правительству с просьбой снизить процентные ставки банков на строительство различных объектов.

Петербургские власти не планируют входить в незавершенные проекты девелоперов, но готовят проведение конкурса по выкупу у компаний земельных участков для дальнейшей застройки их бюджетным жильем. Сумма, выделенная на конкурс, составляет 1 млрд руб. Постановление о его проведении будет подписано в феврале, а сам конкурс состоится в марте.

Уже 10 компаний выразили желание участвовать в конкурсе, предложив участки площадью до 30 га. Городские власти готовы рассматривать территории как на периферии, так и в центре северной столицы. В обязательном порядке на участки должны быть оформлены права собственности или аренды, должна быть готова проектная документация, а в идеале — получено разрешение на строительство.

Стоимость земли, по которой ее будет покупать город, пока не озвучивается. Средняя рыночная цена 1 кв. м земли в С.-Петербурге сегодня составляет 32,2 тыс. руб. Большинство инвесторов готовы реализовать землю за 20–25 тыс. руб., хотя не исключено, что в результате торгов цены могут быть снижены до 15 тыс. руб.

Стимуляция спроса

Сергей Круглик, заместитель министра Министерства регионального развития РФ (выступление на Всероссийской строительной ассамблее):

«Финансовые проблемы не могут проходить мимо строителей. Но у меня большая просьба ко всем — не драматизировать ситуацию.

Объемы ипотечного кредитования в регионах составляли 20 — 40% от общего объема сделок. Объемы ввода жилья уже приближались к показателю обеспеченности жильем — 1 кв. м на человека. Сегодня главная проблема, с которой мы столкнулись в регионах в связи с финансовым кризисом, — это проблема реализации жилья. Что мы видим сегодня? Если взять голую статистику, то на рынке ничего не происходит. Рост ввода объемов жилья по итогам полугодия составит порядка 6%. Объем ипотечного кредитования составил 400 млрд. По прогнозам, в этом году мы должны были выйти как и в предыдущие годы. Ситуация на рынке уже была раскручена настолько, что уже многие девелоперы, строили планы по вводу жилья в 2020 году. Начали сдаваться крупные комплексные проекты, например, такие как Лесная поляна в Кемерове, где должно было быть построено до 2020 года 1,2 млн кв. м малоэтажного индивидуального жилья. Аналогичные проекты были начаты в Свердловской, Челябинской областях. И практически во всех районах РФ. В Московской области были утверждены проекты, реализация которых должна была полностью завершиться в 2025 году.

Такие планы и проекты были оправданы до кризиса. Инвесторы расчитывали на ипотеку. За последние семь лет объемы ипотечного кредитования выросли в 300 раз. В 2001 году мы утверждали объем ипотечного кредитования на два года в 2 млрд рублей. По итогам прошлого года он составил 576 млрд рублей. В прошлом году на рынок ипотечного и жилищного кредитования выходило порядка 650 участников. Был сформирован рынок, который формировал спрос населения не только исходя из тех денег, которые в 2004 году только 9% населения могли обратить на этот рынок. Но уже в прошлом году 18% населения вышло на этот рынок. И в этом году мы планировали, что эта цифра подойдет к 24%.

Среди тех мер, которые обсуждаются в Правительстве и в ближайшее время будут приняты, есть несколько, направленных на увеличение спроса на рынке недвижимости за счет за государства.

Министерством обороны и Министерством регионального развития будет направлено порядка 33 млрд рублей для приобретения в различных регионах России (в первую очередь в тех, где есть «перепроизводство жилья») квартир для увольняемых военнослужащих и других категорий граждан. Из этой суммы 21 млрд рублей потратит Министерство обороны на покупку 11 тыс. квартир. 12 млрд рублей потратит Министерство регионального развития на обеспечение уволенных военнослужащих в объеме 6,5 тыс. квартир. Закупки будут проводиться методом котировок для того, чтобы не нарушать баланс на региональных рынках. Чтобы не было никаких предпочтений или преференций тем или иным компаниям.

60 млрд рублей выделяется Агентству по ипотечному и жилищному кредитованию. Я полагаю в ближайшее время выйдет постановление Правителства, которое будет рекомендовать Агентству при выкупе закладных ставить условия банкам — кредитовать либо население, либо те прерванные строительные процессы, которые по тем или иным причинам прервали региональные банки.

50 млрд рублей выделяется в фонд реформирования ЖКХ. Эти средства должны будут идти на финансирование строек, которые начаты.

С увеличением объема жилищного строительства мы вовлекли в строительство огромное количество граждан. Порядка 50–60% денег в нем сегодня составляют не кредиты, а средства физических лиц. При этом, если государство спокойно за правовые гарантии тем гражданам, которые вкладывали деньги в строительство по договорам долевого участия (согласно 214 федеральному закону), то остальные вызывают определенные опасения. По статистке, сегодня договоры долевого участия составляют только 10% рынка (266 тысяч договоров). Все остальные — это вексельные схемы (порядка 20%), договоры уступки прав (порядка 6%).

Те деньги, которые будут предоставляться ЖКХ на переселение людей из ветхого жилого фонда, могут быть увязаны с приобретением жилья у строителей, завершающих свои объекты, в тех домах, где есть люди, связанные с долевым участием в строительстве.

Сегодня приостановлено строительство в домах, не имеющих преимущественно либо разрешительной документации, либо проектно-сметной документации, либо в тех, которые нарушают правила строительства».