Мне всегда была интересна ипотека

Шитов Николай Председатель правления Городского Ипотечного Банка

Ипотека набирает обороты. И если еще несколько лет назад покупка квартиры в кредит представлялась одной из забав "новых русских", то сегодня Президент России называет ипотеку приоритетным направлением жилищной политики государства. Многие российские и западные банки предлагают своим клиентам приобрести квартиру по ипотечному кредиту. Появились и специализированные банки, имеющие в своем активе единственный продукт - ипотечное кредитование. В марте 2004 г. на ипотечный рынок пришел новый серьезный игрок - Городской Ипотечный Банк, созданный в партнерстве компаний "Тройка Диалог" и "Росгосстрах", вложивших в создание банка 40 млн долл.
Возглавить Городской Ипотечный Банк акционеры пригласили Николая Шитова, одного из самых известных профессионалов рынка ипотеки России. Николай Шитов окончил Московский инженерно-физический институт, затем аспирантуру, работал в Институте атомной энергии им. Курчатова. В начале 1990-х гг. заинтересовался банковской деятельностью и рынком ценных бумаг, работал в нескольких российских банках, в том числе в банке "Менатеп", где в середине 1990-х гг. возглавлял отдел ипотечного кредитования. Воспользовавшись передышкой, вызванной финансовым кризисом 1998 г., уехал в Великобританию, получил диплом МВА и позже работал в компании Merrill Lynch в Лондоне. В 2000 г. вернулся в Россию, чтобы возглавить специализированный ипотечный банк "ДельтаКредит", венчурный проект инвестиционного фонда "США - Россия". За три года банк стал лидером ипотечного кредитования в России. Городской Ипотечный Банк привлек Николая Шитова масштабностью проекта, возможностью развития широкой дистрибуторской сети. Уже сегодня работает представительство в Санкт-Петербурге. В самое ближайшее время откроются четыре новых представительства в городах-миллионниках.

ЖУК | Николай Вячеславович, Вы практически всегда начинали выстраивать работу возглавляемого Вами подразделения "с нуля". Вы себя считаете start-up менеджером?

Н. Ш.: Честно говоря, я никогда не задумывался над такой закономерностью. Просто мне всегда был интересен именно тот сегмент бизнеса, в котором я сейчас работаю, а поскольку в России этим бизнесом - ипотекой - раньше никто не занимался, то исторически сложилось так, что это своего рода start-up не только бизнеса, но и сегмента рынка в целом.

ЖУК | Но когда бизнес уже заработал в полную силу, Ваш интерес к нему снижается? Чем Вы, к примеру, руководствовались, переходя из успешно работающего банка "ДельтаКредит" в другой, совершенно новый?

Н. Ш.: Нет, дело здесь не в потере интереса. Просто Городской Ипотечный Банк - гораздо более масштабный проект. Передо мной открылись новые возможности. Мне было очень интересно начать новый бизнес в партнерстве с крупнейшей в России страховой компанией "Росгосстрах". Известно, что у страхового и ипотечного бизнеса большой потенциал для синергии. К тому же интересно развивать широкую дистрибуторскую сеть в регионах, не ограничиваясь только Москвой. Именно эти открывающиеся перспективы "утянули" меня, стали причиной перехода в новый банк.
Так получилось, что в Городском Ипотечном Банке бизнес только начинался, поэтому и пришлось все делать "с нуля". Кстати, начали мы довольно быстро. Банк заработал только в марте 2004 г., но уже на сегодняшний день мы входим в тройку банков-лидеров по объемам размещения ипотечных кредитов в месяц. И это несмотря на то, что другие банки работают значительно дольше нас.

ЖУК | А в чем отличия Городского Ипотечного Банка от конкурентов?

Н. Ш.: Нас сложно сравнивать с другими банками, потому что Городской - специализированный ипотечный банк, у нас принципиально иная бизнес-модель. Это банк монопродукта, предлагающий только ипотеку; мы не привлекаем депозиты, у нас совершенно другая структура пассивов, в отличие от универсальных коммерческих банков, предлагающих ипотечное кредитование в числе самых разнообразных операций.
Отличаемся мы и от других специализированных банков тем, что у нас более развитая инфраструктура, поскольку мы имеем возможность строить свой бизнес в партнерстве с компанией "Росгосстрах", а это более 2500 офисов в России и клиентская база, превышающая 25 млн человек. Другим банкам для того, чтобы создать такую инфраструктуру, понадобятся несколько десятков лет и сотни миллионов долларов.

ЖУК | Вы кредитуете только за счет собственных средств или привлекаете сторонних инвесторов?

Н. Ш.: В ипотечном бизнесе есть две модели развития: первая - когда банк выдает кредиты и держит их у себя на балансе, а вторая - когда банк постоянно снимает эти кредиты с баланса. Мы выбрали для своего развития вторую модель, т. е. банк будет выдавать кредиты и продавать их или секьюритизировать. Такая модель более развита в США, в Европе же распространен первый вариант.
Мы выбрали для себя систему, более похожую на американскую, позволяющую секьюритизировать ипотеки. На мой взгляд, она более жизнеспособна в России, в большей степени соответствует существующему законодательству и к тому же привлекательнее для инвесторов, вкладывающих средства в этот бизнес. Таким образом, ипотечный банк выдает кредиты, а потом посредством секьюритизации либо продажи пулов снимает их с баланса, что обеспечивает постоянный оборот. Эта модель бизнеса, на мой взгляд, более динамична и прибыльна для ипотечного банка в России; кроме того, она позволяет лучше управлять рисками.
Однако наша система права совсем не похожа на англо-саксонскую, поэтому секьюритизировать через SPV (Special Purpose Vehicle), как это делается в США, раньше было невозможно до появления новых законов в области ипотеки. В Европе рынок развивается по двум направлениям: идет секьюритизация как с баланса банка, так и посредством SPV. Эти два рынка существуют параллельно. Мы хотим позаимствовать все лучшее и из американской, и из европейской системы.

ЖУК | Как бы Вы сейчас охарактеризовали ипотечный рынок современной России? Каковы его перспективы?

Н. Ш.: Я считаю, перспективы очень реальные. Уже сейчас можно заметить, темпы роста ипотечного кредитования в нынешнем году в России превышают 100% по сравнению с годом прошлым. Я убежден, что и в следующем году рынок значительно вырастет. Несмотря на относительно небольшой объем кредитования, такой быстрый рост говорит о том, что ипотечный рынок находится в периоде активного формирования. Если эти положительные тенденции сохранятся, в следующем году нас ожидает бум на рынке ипотеки.

ЖУК | Несмотря на очевидный бум ипотеки, объемы этого рынка все же невелики. Что, на Ваш взгляд, мешает более активному его развитию?

Н. Ш.: Пожалуй, я обозначил бы три блока проблем, которые тормозят развитие ипотеки в России. Первый - это несовершенная законодательная база. Но мы рассчитываем, что уже в самое ближайшее время будут приняты 27 поправок к действующему законодательству, которые помогут разрешить наиболее острые вопросы. В частности, ситуацию с обособлением ипотечных активов в случае банкротства организации, налоговые аспекты при создании SPV, спорные моменты оплаты нотариальных услуг и вопрос выселения, когда возникает дефолт, - все эти проблемы в комплексе сейчас рассматривают законодатели.
Если весь пакет будет принят, это даст хороший толчок к активизации развития рынка. С помощью этих законопроектов может быть найден ключ и к решению таких проблем, как низкий платежеспособный спрос на жилье, высокие процентные ставки, недостаточное предложение жилья, недостаточная защита прав собственности на жилье.
Второй блок проблем, тормозящих развитие ипотеки, можно определить как транзакционные издержки. Человек, который берет кредит на покупку квартиры в банке, оказывается в неравных условиях с человеком, покупающим такую же квартиру за наличные. При покупке жилья каждый обязан заплатить множество разных налогов, комиссий и сборов. Но при покупке за наличные реальная стоимость квартиры зачастую занижается в несколько раз, что позволяет уплатить все налоги и нотариальную пошлину с символической суммы. Когда же берется кредит в банке, утаить реальную стоимость жилья невозможно. Потребуются серьезные структурные изменения, чтобы разрешить эти противоречия: многие люди, понимая, какие несусветные комиссии придется заплатить, видят в них серьезное препятствие на пути к ипотеке. На мой взгляд, надо менять принцип построения налоговых сборов: может быть, стоит брать налог не со сделки купли/продажи, а с квадратных метров, или придумать еще какую-то форму. В общем, законодателям надлежит творчески подойти к данному вопросу. Собственно, на сегодняшний день это и происходит.
Третий момент - отсутствие долгосрочного фондирования. Западные инвесторы предоставляют целевые кредитные линии для ипотеки только ограниченному числу банков. Долгосрочное фондирование в рублях может быть предоставлено только в рамках государственных программ - это тоже один из сдерживающих факторов. Таким образом, крупные институциональные российские инвесторы и пенсионные фонды не инвестируют в этот рынок.

ЖУК | Тогда за счет каких средств кредитует Агентство по ипотечному жилищному кредитованию? Оно ведь предлагает кредиты именно в рублях и надолго.

Н. Ш.: Действительно, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию кредитует в рублях на 27 лет, но у них источник пассивов - фактически государственные деньги либо облигации, гарантированные государством. Я думаю, для того чтобы появились стабильные долгосрочные инвестиции внутри страны, рублевые инструменты, важно привлечь в этот сегмент средства пенсионных фондов. Во всем мире именно пенсионные фонды и страховые компании являются одними из основных инвесторов в ипотеку, поскольку заинтересованы в долгосрочном и надежном размещении активов.

ЖУК | Вы говорите об этом очень эмоционально. Сами случайно не пробовали воспользоваться ипотекой?

Н. Ш.: Да, я сам покупал квартиру в кредит и столкнулся со всеми тремя блоками проблем, о которых уже рассказал. Но поскольку я был искренне увлечен идеей, мне было интересно попробовать самому пройти через все эти преграды, и сейчас совсем не жалею о своем решении. К тому же я покупал квартиру года три назад, а с тех пор недвижимость очень сильно выросла в цене, так что все мои транзакционные издержки с лихвой окупились.

ЖУК | Испытав на себе все издержки ипотеки, смогли ли Вы за прошедшие с того момента три года что-то изменить в существующей системе?

Н. Ш.: Мы очень активно работали в составе рабочей группы по внесению изменений в Закон об ипотеке совместно с депутатами Государственной думы, руководителями Банка России, Федеральной комиссии по ценным бумагам, а также представителями других государственных органов, в результате чего и были разработаны те 27 поправок, которые уже прошли первые чтения в Думе и, по оценкам депутатов, будут приняты до конца года.
Думаем мы и о том, как изменить ситуацию с дефицитом "длинных" финансовых ресурсов. Сейчас очень плотно работаем с международными и российскими инвесторами, чтобы создать такой инструмент, который будет интересен для инвестирования и тем, и другим. Сложнее всего повлиять на ситуацию с транзакционными издержками: чтобы что-то изменилось, нужно время, за которое в полную силу заработает налоговое законодательство, а люди научатся декларировать полную стоимость своих квартир и собственные доходы. Это долгий процесс.

ЖУК | И какой инструмент может быть интересен всем инвесторам?

Н. Ш.: Это должна быть хорошо структурированная ипотечная ценная бумага - то, что в западной практике называют REMIC: структурированный продукт, который строится на основе пула ипотек. К примеру, берется пул в 100 млн долл. и траншируется. Первый транш (тот, которому присваивается наибольший рейтинг) покупают, как правило, пенсионные фонды, страховые компании, т. е. не очень рисковые инвесторы, которым важен стабильный доход на протяжении длительного времени. Второй транш, вероятнее всего, купят спекулятивные игроки: он более рисковый, но и более доходный. Последний и самый рискованный транш - мезонин - чаще всего приобретает тот, кто выпускает эти ценные бумаги. Я думаю, до этих инструментов дело дойдет в следующие два-три года. Мы планируем провести "пилотные" сделки в 2005 г.

ЖУК | Какие задачи стоят перед банком в ближайшей перспективе?

Н. Ш.: Нам очень важно отстроить инфраструктуру бизнеса, четко выстроить взаимоотношения с нашим основным партнером - компанией "Росгосстрах", чтобы максимально использовать возможности cross-sale продукта. Синергия страхового бизнеса и ипотеки во всем мире доказала свою жизнеспособность - она должна заработать и у нас. Вот это и есть приоритет на ближайший период времени. Как только у нас заработает инфраструктура, как только наладится четкое взаимодействие с партнерами с точки зрения фондирования и продажи продукта, мы сможем ставить перед собой более серьезные задачи.

ЖУК | В начале 1990-х гг. Вы решили расстаться с наукой в пользу бизнеса. А почему выбрали именно банковский бизнес, чем он Вас привлек?

Н. Ш.: Видимо, интерес возник в силу того, что первое образование у меня физико-математическое, а в банковском деле точные науки помогают: там ведь тоже приходится очень много оперировать цифрами. Cash flow, финансовое моделирование - все это подразумевает хорошие навыки работы с цифрами. Так что выбор, наверное, был сделан и по этой причине тоже.

ЖУК | Кстати, какой была ипотека в начале 1990-х?

Н. Ш.: Первое время, когда банки пытались выдавать кредиты под ипотеку, еще не было Закона об ипотеке. Тогда поступали очень просто: человек, который покупал квартиру, вынужден был оформить ее на какую-то аффилированную структуру банка, и до тех пор, пока он не погашал кредит, квартира находилась как бы в собственности банка - или это была двойная собственность. Конечно, это всего лишь "квази-ипотека", но в принципе она работала. Хотя, признаюсь, не очень много людей стремились воспользоваться такой услугой, и долгое время ипотечный бизнес не развивался, заключались лишь отдельные сделки. Серьезное развитие данного направления как сегмента рынка началось только с принятием Закона об ипотеке, следом за которым появился Закон об ипотечных ценных бумагах.

ЖУК | Вы сразу поняли, что ипотечное направление Вам интересно?

Н. Ш.: Да. Мне всегда было интересно работать на стыке ценных бумаг и недвижимости. Я к этому сознательно шел и рад, что все именно так и сложилось. Почему, собственно говоря, именно ипотечные ценные бумаги так востребованы в мире? Потому что это финансовый инструмент, предоставляющий гарантии не в виде обещаний будущих заработков от государства или каких-то компаний - ведь это не ГКО и не акции. Ипотечные бумаги обеспечены реальной недвижимостью, которая всегда в цене.

ЖУК | Каковы Ваши должностные обязанности? На чем сосредоточено Ваше основное внимание?

Н. Ш.: Передо мной как перед Председателем Правления банка в первую очередь стоит задача организации работы правления и основных бизнес-блоков. Также, поскольку успех ритейлового бизнеса во многом зависит от налаженной дистрибуции, большая часть моего рабочего времени уходит на выстраивание каналов дистрибуции и региональное развитие. Еще одним важным блоком работ считаю взаимодействие с потенциальными инвесторами.

ЖУК | Каковы, по Вашему мнению, общие перспективы ипотеки в регионах?

Н. Ш.: Если говорить о краткосрочном периоде, например в один год, то, безусловно, Москва и Петербург останутся неоспоримыми лидерами рынка. Но в долгосрочной перспективе, на мой взгляд, за регионами будущее.

ЖУК | Вы сосредоточены именно на жилищной ипотеке или планируете переходить и на другие виды недвижимости?

Н. Ш.: Мы решили в первый год работы сосредоточиться на жилищной ипотеке, а со следующего года запустить и коммерческие проекты. Несколько пилотных программ формируется уже сейчас.

ЖУК | Банк работает меньше года. С какими трудностями Вам пришлось столкнуться за это время?

Н. Ш.: Да нет никаких трудностей! С нами легко.

ЖУК | Если все так легко, то наверняка остается и свободное время. Как Вы проводите досуг?

Н. Ш.: Встречаюсь с друзьями. Люблю слушать хорошую музыку в хорошей компании. Езжу на отдых - опять-таки с друзьями; очень люблю отдыхать в горах, катаясь на горных лыжах. Я вообще предпочитаю активный образ жизни. Играю в теннис. Правда, свободного времени мало... Но даже на субботу-воскресенье стараюсь уехать куда-нибудь за город. Вот только не могу себе позволить отключить мобильный телефон в выходные.
Обожаю дайвинг, давно ныряю, у меня несколько сертификатов. Дайвинг и горные лыжи - это, пожалуй, два моих самых серьезных увлечения.

ЖУК | Есть трофеи? Не увлекаетесь подводной охотой?

Н. Ш.: Нет, мне рыбок жалко. Я их фотографирую.

ЖУК | А что в Вашем представлении хорошая музыка?

Н. Ш.: Я был совершенно потрясен уникальным фестивалем барочной музыки "Early Music", который совсем недавно проходил в Москве. Очень красивая музыка, которую со времен средневековья для нас сохранили уникальные, талантливые российские исполнители. Это особая прекрасная атмосфера. Еще люблю джаз, но не оркестровый, а фортепианный.

ЖУК | То есть тяготеете к классике?

Н. Ш.: Да, но не только. Также слушаю Брайана Ферри и Чарли Хейдена. А еще - будете смеяться! - мне нравится группа "Ленинград". Один раз даже был на их концерте, правда давно. Впрочем, в последнее время на подобные мероприятия времени остается все меньше.

Беседу провела Римма Авшалумова

Версия для печати