Анализ объемов жилищного строительства в трех городах Южного федерального округа
Строительство является одним из быстроразвивающихся секторов экономики Юга России. По мнению экспертов, в России инвестиции в строительный бизнес являются одними из самых прибыльных. Согласно данным Комитета Государственной статистики РФ, в целом по стране по показателям ввода жилых зданий в первом квартале 2004 г. Южный федеральный округ (ЮФО) занимает третье место после Центрального (ЦФО) и Приволжского (ПФО) федеральных округов. Первое место среди городов ЮФО занимает Краснодар (34% от общего объема), второе – Ростов-на-Дону (23%).
Сравнительный анализ между Краснодаром, Ростовом-на-Дону и Волгоградом по объемам жилищного строительства в 2003 и 2004 гг. основан на материалах исследований, проведенных компанией Альянс Мажор в первой половине 2004 г.
Краснодар и Ростов включены в анализ на основании их лидирующих позиций по рассматриваемым показателям в ЮФО, Волгоград – для сравнения его показателей с ростовскими (оба города – миллионники). Используемые для анализа данные предоставлены отделом координации и строительства жилья (Ростов-на-Дону), Краснодарским межрайонным отделом государственной статистики и Волгоградским областным комитетом государственной статистики.
За 2003 г. объемы жилищного строительства составили: в Ростове-на-Дону – 505,23 тыс. м2, в Краснодаре – 504,27 тыс. м2, а в Волгограде – 196,20 тыс. м2(рис. 1). Следует отметить, что если в абсолютных показателях объемы строительства Ростова-на-Дону и Краснодара в 2003 г. практически одинаковы, то при пересчете этих объемов на одного жителя Краснодар выходит на лидирующую позицию – 0,78 м2 на одного жителя против 0,47 м2 в Ростове-на-Дону и 0,19 м2 в Волгограде (рис. 2).
Рисунок 1. Объемы жилищного строительства в 2003 г
Рисунок 2. Доля жилищного строительства в расчете на единицу населения, 2003 г
Прогнозы экспертов в строительной отрасли в целом склоняются в пользу увеличения объемов жилищного строительства в течение ближайших трех лет. Здесь следует отметить различия факторов, сдерживающих развитие строительства в рассматриваемых нами городах. Если в Волгограде, по мнению экспертов, развитие строительства сдерживается недостатком инвестиций, ростом цен и низкой покупательской способностью населения, то в Краснодаре и Ростове-на-Дону рост строительства сдерживают затруднения с оформлением разрешительной документации на строительство и ввод в эксплуатацию самих зданий; недостаточное для строительства количество площадей с развитой инфраструктурой и т. д.
По прогнозам на 2004 г. объемы жилищного строительства составят: в Краснодаре – 586,78 тыс. м2, в Ростове-на-Дону 550 тыс. м2, а в Волгограде – 246,40 тыс. м2 (рис. 3), что в пересчете на одного жителя дает 0,92 м2/чел. в Краснодаре, 0,51 м2/чел. в Ростове-на-Дону и 0,24 м2/чел. в Волгограде (рис. 4). Из приведенных данных видно, что наибольший прогнозируемый темп роста жилищного строительства предполагается в Волгограде — 26%, в Краснодаре он составляет 16%, а в Ростове-на-Дону — 9%.
Рисунок 3. Объемы жилищного строительства в 2004 г. (прогноз)
Рисунок 4. Доля жилищного строительства в расчете на единицу населения, 2004 г. (прогноз)
Приведенные данные свидетельствуют о повышении инвестиционной привлекательности строительства как отрасли в целом – обратим внимание, что во всех анализируемых территориях наблюдается рост объемов строительства, — а также о наибольшей инвестиционной привлекательности Краснодара среди городов ЮФО, обусловленной, прежде всего, его расположением в курортной зоне российского Черноморья.
Далее проведем сравнение источников финансирования строительства в двух городахмиллионниках: Ростове-на-Дону и Волгограде.
Из приведенной диаграммы (рис. 5) видно, что в Ростове-на-Дону самую большую долю составляют частные инвестиции в строительство жилья — 40%, доли инвестиций муниципальных/федеральных бюджетных и прочих организаций федерального и регионального подчинения в строительство приблизительно равны – по 25% каждая, и 10% составляют частные инвестиции в строительство коммерческой недвижимости.
Рисунок 5. Источники финансирования строительства, г. Ростов-на-Дону
В Волгограде частные инвестиции в строительство составляют 85%, в том числе 60% — в жилищное строительство и 25% — в строительство коммерческой недвижимости. Доля муниципального финансирования (включая федеральный и областной бюджеты) – 10%, а прочих федеральных и региональных инвестиций – всего 5% (рис. 6).
Рисунок 6. Источники финансирования строительства, г. Волгоград
Разница показателей наглядно демонстрирует различие муниципальных/федеральных инвестиционных интересов в отношении федерального административного центра (каким является Ростов-на-Дону, ставший столицей ЮФО) и рядового административного центра, каким является Волгоград. Рассматривая объемы частных инвестиций в этих городах, следует также помнить, что в Волгограде большая доля частных инвестиций на фоне малого муниципального/федерального финансирования реализуется в значительно меньших объемах строительства.
В Ростове-на-Дону высокая доля муниципального/федерального финансирования является одним из факторов, привлекающих частные средства, поэтому при относительно меньшей по сравнению с Волгоградом доле частного финансирования в итоге объемы строительства в Ростове в 2 – 2,5 раза больше, чем в Волгограде.
Даже такой беглый обзор иллюстрирует, что строительная отрасль уже сегодня являет собой обширное поле для реализации не только бюджетных, но и частных инвестиционных проектов. Результаты исследований показывают, что жители городов ЮФО оценивают свое материальное положение как заметно улучшившееся за последний год. Следовательно, можно прогнозировать еще большее оживление в секторе жилищного строительства, а значит, понадобится более тщательный инвестиционный анализ и совершенствование процедур согласования частных и государственных интересов, в том числе законодательное.