Рынок риэлтерских услуг Самарской области

Оглавление журнала

По просьбе Комитета по управлению имуществом Самарской области авторами был проведен анализ рынка риэлторских услуг. (Авторы не приводят в своем исследовании методические материалы и анкету вследствие того, что последние являются собственностью заказчика — Комитета.) Впервые за всю историю рынка недвижимости Самарской области (с 1991 г.) цены на квартиры по состоянию на январь 1999 г. достигли предельно низкого уровня — таких низких цен на квартиры, естественно в долларовом эквиваленте, ранее не было.

Финальная черта процесса снижения этих цен обозначилась в середине весны, а в мае-июне 1999 г. начался медленный, но неуклонный рост уровня спроса на недвижимость, что спровоцировало и рост цен (рис. 1).

Рис. 1. Динамика средней рублевой цены за 1 м2 жилой площади квартир в Самарском регионе в первом полугодии 1999 г.

Граждане, почувствовав повышенный спрос на жилую недвижимость, стали оценивать свои квартиры дороже. Но покупательская способность имеет свой потолок, так как денег у населения больше не становится, и с резким ростом цен продать квартиру гораздо более проблематично. Складывается довольно парадоксальная ситуация: с увеличением спроса на квартиры начинают расти и цены, но как только цены возрастают, количество сделок становится меньше и спрос на квартиры несколько падает. Сегодня кривая изменения цен имеет направленность вверх, но более похожа на волну (см. рис. 1), но, правда, с очень малой амплитудой. И если, скажем, неделю назад квартиры покупали не очень охотно, то на текущей неделе они продаются, как накануне Страшного суда, а на следующей может наблюдаться очередной спад активности и т. д.

В последнее время отчетливо прослеживается тенденция удорожания строительных материалов. Как следствие этого явления, вполне реально обозначилась ситуация роста цен в строительстве, а значит, и на первичном рынке жилья.

Однако крупные строительные компании Самарской области не смогли отреагировать на меняющиеся экономические условия роста цен так же быстро, как, например, предпринимательские структуры. К тому же многие из них продолжали работать на старых запасах стройматериалов, купленных еще до кризиса, что также являлось сдерживающим фактором в формировании новой картины цен. Все эти обстоятельства оказывали влияние на то, что удорожание строительства проходило плавно, без скачков, и для явного роста цен потребовалось 3—4 месяца. Однако некоторые наблюдатели утверждали, что рост цен в сентябре 1999 г. по Самаре составил примерно 5%. Причем средняя цена в разных ценовых районах различна (см. таблицу).

Средняя цена 1 м² жилой площади самарской городской квартиры

Примечание.

Ценовые районы:
I — старый центр города;
II — от ул. Полевой до пр. Масленникова;
III — Железнодорожный район;
IV — Октябрьский и Советский районы;
V — центр Безымянки;
VI — в границах Московского шоссе, пр. Масленникова, ул. Ташкентской;
VII — Приволжский и Солнечный микрорайоны;
VIII — Кировский район;
IX — Зубчаниновка, Красноглинский район, Куйбышевский район.

Предложение жилья в рублевом выражении составило 5% от общего объема рассмотренных предложений. В таблице рублевая цена указана не по эквиваленту, а по реальным ценам этого предложения.

В последнее время на спрос на первичном рынке жилья влияет инвестиционная активность иногородних лиц. Под влиянием объективных факторов растет миграция населения в регион. Граждане стремятся сменить местожительство, предпочитая неблагополучным регионам те, в которых царит относительная политическая и экономическая стабильность. На данный момент на Самарскую область устремляет свои взоры все большее число иногородних переселенцев, 35% всех сделок по недвижимости заключаются с ними.

Анализируя статистику реальных сделок, многие специалисты считают, что приведенный выше процент будет расти, поскольку приток населения, намеревающегося обосноваться в Самаре, будет увеличиваться, и довольно быстро.

В 1999 г. рынок недвижимости характеризовался большой нестабильностью.

Например, в июне-июле на рынке жилья наблюдается беспрецедентный за последние пять лет всплеск спроса на квартиры. Он был обусловлен объективными причинами — в мае цены на жилье достигли своего минимума. Но в сентябре наступил полный штиль. По информации риэлтерских агентств, спрос упал на 10—15%. Цены отреагировали оперативно, произошло их снижение (рис. 2).

Падение цен на квартиры составило 1—1,2%.

Примечание.
27%, 38% — однокомнатные квартиры;
32%, 32% — 2-комнатные квартиры;
22%, 15% — 3-комнатные квартиры;
6%, 6% — 4—6-комнатные квартиры;
13%, 11% — комнаты.

С мая 1999 г. продолжается снижение цен на коттеджи по Самарской области. Владельцы последних пересчитывают затраты на их возведение в СКВ по докризисному курсу и выставляют на продажу объекты в долларах США, видимо не понимая, что стоимость строительства в рублях выросла лишь в два раза, а курс доллара — в 4,5 раза.

Первичный рынок коттеджей приобретает все большую популярность. В связи с этим оживляется рост цен за земельные участки в районах потенциальной застройки.

Но вот весной 1999 г. цена на дачные участки снизилась, так как спрос на них резко упал. А всему виной кризис 17 августа, особый удар нанесший по рынку дачных объектов. В июне 1999 г. предложение дач превысило спрос примерно в 4 раза, а предложение участков без строений было выше спроса в 12 раз.

Все многообразие нежилых помещений, предлагаемых к продаже в Самаре, можно условно разбить на три основных типа:

1. Конторские помещения.
2. Торговые помещения.
3. Производственные помещения.

Ассортимент офисных помещений, предлагавшихся к продаже во втором полугодии 1999 г., был достаточно широк и представлен всеми типами во всех районах (рис. 3).

Рис. 3. Динамика цен 1 м² площади офисных помещений во втором полугодии 1999 г.

Возвращаясь вновь к квартирному вопросу, можно сказать, что в декабре 1999 г. не произошло существенных изменений в структуре относительного спроса-предложения квартир: колебания не превышали 4%.

В январе 2000 г. ситуация была такой же, как месяцем ранее: колебания не превысили 3%.

Цены четвертого квартала 1999 г. по сравнению с первым кварталом 2000 г. имели незначительные колебания в обе стороны. Рублевые цены в ряде районов немного увеличились.

Заметно повысился объем рублевого предложения. Оно составило примерно 60% от общего объема рассмотренных предложений. При этом основной объем долларового предложения сосредоточился на ценах на трех- и четырехкомнатные квартиры.

Таким образом, экономический кризис, имеющий место в России, создает большие трудности для развития рынка недвижимости. Также отрицательное влияние оказал на его состояние августовский кризис 1998 г., по всем риэлтерским фирмам был нанесен сильный удар, так как резко упала покупательная способность населения. Из-за несовершенного законодательства участники рынка недвижимости уже в течение 10 лет сталкиваются с постоянными трудностями в таких секторах этого рынка, как купля-продажа, аренда, дарение недвижимости и т.д.

В данной статье авторы рассмотрели рынок риэлторских услуг в Самарской области. Мы считаем, что крайне важно проводить аналогичные исследования и по другим регионам и, что особенно важно, целесообразно делать это в мониторинговом режиме. Литература

1. Блинов А.О. Малое предпринимательство. Организационные и правовые основы деятельности. — М.: Ось-89, 1998. — 336 с.
2. Голубков Е.П. Маркетинговые исследования: теория, методология и практика. — М.: Финпресс, 1998. — 416 с.
3. Панкрухин А.П. Маркетинг. — М.: ИМПИЭ, 1999. — 398 с.
4. Рэпп С., Коллинз Томас Л. Новый максимаркетинг. — Челябинск: Урал, 1997. — 535 с.
5. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. — М.: Русская Деловая Литература, 1996. — 272 с.

Блинов А.О., д.э.н., профессор, Российской Экономической академии им. Г.В. Плеханова

Явкина Е.Н., к.т.н., доцент Самарского института МГУК

Степанова Т.Е., к.э.н., доцент Самарского института МГУК

Версия для печати