OCF при работе застройщика

[And]

Коллеги, добрый вечер.
Есть вопрос с определением типов денежных потоков в прогнозном отчете о движении денежных средств.

Ситуация следующая: оценивается проект компании застройщика. Застройщик вносит Х сумму в проект, я её отношу к финансовым потокам(приток собственного капитала), далее есть кредит - тоже, естественно отношу к финансовым денежным потокам(проценты и выплата основного тела долга - оттоки, получение - притоки). Здесь вроде всё ясно. Но застройщик работает по ФЗ-214 и заключает ДДУ(договора долевого участия), которые интерпретируются как целевое финансирование, что подтверждается моделью расчета выручки: выручка формируется только после сдачи объекта дольщикам(заметьте не продажи) в самом конечном периоде проекта, как разница между накопленной суммой целевого финансирования(86 счет) и фактическими затратами капитализированными в стоимость объекта (08 счет). Т.е. выручкой застройщика является экономия. Так вот вопрос.. сейчас я все потоки и целевое финансирование и капзатраты отражаю в инвестиционных потоках, что вроде логично. Но получается что у меня у проекта нет операционных потоков, за исключением небольших оттоков по расходам периода(SG&A).
Так вот вопрос - это правильно или я должен итоговую полученную экономию (по факту признанную выручку застройщика) вычесть из инвестпотока и в том же размере перенести в операционный приток в последнем периоде(когда формируется эта самая выручка)??

Спасибо заранее..

[barrava]

Коллеги, добрый вечер.
Есть вопрос с определением типов денежных потоков в прогнозном отчете о движении денежных средств.

Ситуация следующая: оценивается проект компании застройщика. Застройщик вносит Х сумму в проект, я её отношу к финансовым потокам(приток собственного капитала), далее есть кредит - тоже, естественно отношу к финансовым денежным потокам(проценты и выплата основного тела долга - оттоки, получение - притоки). Здесь вроде всё ясно. Но застройщик работает по ФЗ-214 и заключает ДДУ(договора долевого участия), которые интерпретируются как целевое финансирование, что подтверждается моделью расчета выручки: выручка формируется только после сдачи объекта дольщикам(заметьте не продажи) в самом конечном периоде проекта, как разница между накопленной суммой целевого финансирования(86 счет) и фактическими затратами капитализированными в стоимость объекта (08 счет). Т.е. выручкой застройщика является экономия. Так вот вопрос.. сейчас я все потоки и целевое финансирование и капзатраты отражаю в инвестиционных потоках, что вроде логично. Но получается что у меня у проекта нет операционных потоков, за исключением небольших оттоков по расходам периода(SG&A).
Так вот вопрос - это правильно или я должен итоговую полученную экономию (по факту признанную выручку застройщика) вычесть из инвестпотока и в том же размере перенести в операционный приток в последнем периоде(когда формируется эта самая выручка)??

Спасибо заранее..

На мой взгляд правильно. Более того, какова могла бы быть процедура вычета в инвестпотоке? Указанная вами процедура не является денежным потоком. С точки зрения оценки привлекательности инвестпроекта особо большой разницы тоже нет, особенно, если потоки от инвестиционной деятельности дисконтировать по той же ставке, что и от операционной

[Сергей Васильевич]

Застройщик вносит Х сумму в проект, я её отношу к финансовым потокам(приток собственного капитала)

Если с позиций застройщика (девелопера), то сумма, которую он вносит в проект является для него инвестициями в проект. Но для застройщика строительство объектов недвижимости – обычная деятельность. В финансовой отчетности застройщика это будет денежный отток по операционной деятельности.
Средства, которые застройщик получает от дольщиков, – денежные притоки по операционной деятельности.

выручка формируется только после сдачи объекта дольщикам(заметьте не продажи) в самом конечном периоде проекта, как разница между накопленной суммой целевого финансирования(86 счет) и фактическими затратами капитализированными в стоимость объекта (08 счет). Т.е. выручкой застройщика является экономия.

Это уже не выручка, а прибыль получается. С экономической точки зрения выручкой являются средства, полученные от дольщиков. Застройщик осуществляет затраты на строительство. Разница между собранными от дольщиков средствами и затратами на строительство – прибыль застройщика.
В российском бухучете признание выручки ставится в зависимость от перехода права собственности. Приоритет отдается юридической форме, а не экономическому содержанию сделки. В данном случае перехода права собственности нет, поэтому возникают трудности с пониманием сделки в рамках российского бухучета.

http://www.glavbukh.ru/art/22904-uch...m-stroitelstve

http://www.klerk.ru/buh/articles/330953/

Выйдите за пределы квадрата. Поскольку Вы оцениваете проект, Вы не бухгалтер, а экономист-аналитик. Следует руководствоваться экономическим смыслом сделки. А по экономическому смыслу это продажа жилья.

Советую изучить МСФО (IAS) 11 "Договоры на строительство"

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_123289/