Выбор варианта использования объекта коммерческой недвижимости

[Яна К.]

Доброго времени суток!
Прошу помощи в оценке проекта:

Есть объект коммерческой недвижимости (ТЦ 4 этажа), который можно: 1) сдать полностью в аренду и получать доход от аренды;2) на 1 этаже открыть собственный магазин, а остальные площади, продать и на полученные деньги построить еще 2 типовых собственных магазина (прим.ритейл -основной вид деятельности компании) ; 3) продать весь объект, построить на доход от продажи 4 маленьких магазина розничной торговли и получать от них доход. Необходимо выбрать лучший вариант использования объекта (ТЦ).

Если 1-й вариант у меня не вызывает никаких сомнений по расчету его эффективности, то с вариантами 2 и 3 я запуталась в таком моменте:
сама по себе оценка запуска типового магазина говорит о том, что его окупаемость составляет в среднем 5 лет(ставку дисконта = WAСС компании который оценивается 1 раз в год и применяется ко всем проектам)

Вопрос: Как учесть в оценке вариантов 2 и 3 доход от продажи площадей ТЦ?
Если я их учитываю как приток в инвестиционном денежном потоке, то у меня срок окупаемости магазинов получается 1 год, что нереально.

Как правильно методологически подойти к оценке вариантов?
Интуитивно предполагаю, что можно пойти через оценку изменения структуры капитала и изменение ставки дисконта, но не уверена.

Буду очень признательна за помощь.

[Александр]

Добрый день,

на первый взгляд: доход от продаж = инвестиции (затраты на открытие магазинов), не дублируете ли Вы эти цифры?

[Genn]

Подобный анализ "держать или продать" обычно строится на базе сравнения стоимости актива и суммы получаемых за него денег. У вас есть следующие варианты:
1. Продать объект сейчас
2. Сдать все в аренду на сторону, и рассчитать NPV по ставке для арендного бизнеса.
3. Как бы продать первый этаж самому себе и оценить NPV такого магазина и NPV еще двух типовых магазинов. Здесь используется уже обычный WACC.
4. Оценить NPV четырех маленьких магазинов по обычному WACC.

PS: В таких расчетах предполагается выход из бизнеса в конце 10 года - учтите это при расчете NPV.

[Яна К.]

для Genn:
1) Подскажите, пожалуйста, как рассчитать ставку дисконта для арендного бизнеса? Как я писала, в компании применяется едина ставка для расчета всех проектов

2) при варианте 3 и 4 которые Вы предлагаете "обычный WACC" применять по рассчитаный Компании, или рассчитать конкретно для проекта? Средств от продажи ТЦ хватает на запуск магазинов, т.е. данный конкретный проект будет финансироваться за счет собственных средств 100%.

[Genn]

1) Подскажите, пожалуйста, как рассчитать ставку дисконта для арендного бизнеса?

Есть два варианта расчета ставки дисконта:
- по известным сделкам купли продажи аналогичных объектов недвижимости с аналогичным портфелем арендаторов
- по принципу замещения - оценить на уровне ставки долгосрочного кредитования для соответствующих арендаторов с поправкой на некредитный характер финансирования

Когда я следил за ставкой капитализации объектов недвижимости - она примерно следовала за ставкой кредитования для соответствующих групп заемщиков.

при варианте 3 и 4 которые Вы предлагаете "обычный WACC" применять по рассчитаный Компании, или рассчитать конкретно для проекта? Средств от продажи ТЦ хватает на запуск магазинов, т.е. данный конкретный проект будет финансироваться за счет собственных средств 100%.

Обычный, рассчитанный компанией, наверное будет правильно - хотя я не знаю как вы его считали.