налог на прибыль в оценке

[elizabethk]

Уважаемые, коллеги.
У нас возник спор по поводу выитания налога на прибыль в доходном подхое при оценке недвижимости?
Вычитать ли его в доходном подходе или нет?
В книжках по оценке - дисконтируется обычно для определения стоимости чистый операционный доход ( но он еще до налогообложения считается).
То же относится к вопросу о реализации в будущем объекта? (т.е. например когда стоимость зем участка рассчитывается как реализация построенного здания минус инвестиции на строительство - надо ли здесь этот налог учитывать?
Кроме того, если считать что стоимость объекта определяется для потенциального инвестора - то чтобы было соответствие между сравнительным подходом и доходным - то по идее не нужно его вычитать (тк в Сравнительном подходе - стоимость определяется таким образом (не вычитая налог от реализации)
Кроме того мы же когда возвели здание - просто опреджеляем его рыночную стоимость - по рынку в будущем -но не обязательно будем его реализовывать.

[Сергей Васильевич]

Уважаемые, коллеги.
У нас возник спор по поводу выитания налога на прибыль в доходном подхое при оценке недвижимости?
Вычитать ли его в доходном подходе или нет?
В книжках по оценке - дисконтируется обычно для определения стоимости чистый операционный доход ( но он еще до налогообложения считается).
То же относится к вопросу о реализации в будущем объекта? (т.е. например когда стоимость зем участка рассчитывается как реализация построенного здания минус инвестиции на строительство - надо ли здесь этот налог учитывать?
Кроме того, если считать что стоимость объекта определяется для потенциального инвестора - то чтобы было соответствие между сравнительным подходом и доходным - то по идее не нужно его вычитать (тк в Сравнительном подходе - стоимость определяется таким образом (не вычитая налог от реализации)
Кроме того мы же когда возвели здание - просто опреджеляем его рыночную стоимость - по рынку в будущем -но не обязательно будем его реализовывать.

Вообще недвижимость недвижимости рознь и смотреть нужно по ситуации.
Но в принципе, все налоги должны быть учтены. Если Вы платите налог на прибыль с доходов, получаемых от имущества, то этот налог нужно вычитать при определении денежного потока от этого имущества.
Никакого противоречия со сравнительным подходом тут не вижу. В сравнительном подходе Вы просто берете рыночную стоимость аналогичного имущества, в которой уже учтены все платежи по налогам, включая налог на прибыль, если предполагается коммерческое использование этого имущества.

[Genn]

У нас возник спор по поводу вычитания налога на прибыль в доходном подхое при оценке недвижимости. Вычитать ли его в доходном подходе или нет?

А что тут спорить - налог на прибыль не вычитается.
Это надо запомнить.

[Сергей Васильевич]

Думаю, дело тут в особенностях налогообложения объектов недвижимости. А оно различается в зависимости от того, в чьей собственности будет находится недвижимость. Т.е. налога на прибыль может просто не быть.
Нужно смотреть еще цели оценки, смотря для кого производится оценка недвижимости. Если покупатель будет платить налог на прибыль, то как то неразумно игнорировать разницу в стоимости около 20%. Это серьезные деньги. Так что прежде всего требуется разобраться с самим налогом.

Потом смотрите здесь
http://www.appraiser.ru/default.aspx...g=posts&t=3359

P.S. Учебники учебниками, а реалии все таки нужно учитывать.

[Сергей Васильевич]

Хм. Все намного проще.
Посмотрел литературу по оценке недвижимости. Спорить тут действительно не о чем.
Речь идет не о дисконтировании, а о ставке капитализации.
http://en.wikipedia.org/wiki/Capitalization_rate

Capitalization Rate (Cap Rate) A popular return used by real estate investors that measures the ratio between net operating income (NOI) and property value. The calculation is Cap Rate = Net Operating Income / Value (price). You can also transpose the formula to solve for other variables. Value = Net Operating Income / Capitalization Rate, and Net Operating Income = Value x Capitalization Rate.

А она рассчитывается как отношение годовой чистой операционной прибыли к стоимости недвижимости. Т.е. это обычный рыночный мультипликатор.
Понятно, что в таком случае Вам не требуется вычитать налог на прибыль. Вы просто делите операционную прибыль на ставку капитализации, в которой налог на прибыль уже учтен. Это такой экспресс-метод.

Совсем другое дело, если вы используете обычную ставку дисконтирования, например, найденную по CAPM. В этом случае вы берете денежный поток после учета налога на прибыль (обратите внимание, здесь речь идет о денежном потоке, а не о чистой прибыли).

В своем посте Вы просто путаете понятие ставки дисконтирования и ставки капитализации. А это совсем разные вещи. Так что в любом случае налог на прибыль учитывается.

[Genn]

Думаю, дело тут в особенностях налогообложения объектов недвижимости. А оно различается в зависимости от того, в чьей собственности будет находится недвижимость. Т.е. налога на прибыль может просто не быть.

Правильная мысль.

Хм. Все намного проще. Речь идет не о дисконтировании, а о ставке капитализации.

Вообще методов оценки недвижимости минимум два - прямая капитализация и DCF на 10 лет. В обоих случаях налог на прибыль не учитывается. См. мысль выше.

Совсем другое дело, если вы используете обычную ставку дисконтирования, например, найденную по CAPM.

Так делать не надо. Аудитор вернет такую оценку на доработку.

В своем посте Вы просто путаете понятие ставки дисконтирования и ставки капитализации. А это совсем разные вещи. Так что в любом случае налог на прибыль учитывается.

Она не путает. Не надо придумывать какой-нибудь недостаток собеседнику, а потом его громить. Вы сделали правильный вывод, но не стали его использовать.

[Сергей Васильевич]

Она не путает. Не надо придумывать какой-нибудь недостаток собеседнику, а потом его громить. Вы сделали правильный вывод, но не стали его использовать.

Genn, Вам еще не надоели эти детские бодалки?
Не нужно путать себя и людей.
Ставка капитализации - это однозначно не ставка дисконтирования. Она изначально рассчитывается как отношение операционной прибыли к стоимости недвижимости на рынке. 1/ставка капитализации - ни что иное как рыночный мультипликатор. Поэтому для определения стоимости объекта недвижимости просто делят операционную прибыль на ставку капитализации. Тут все очевидно. Тут вообще не имеет значение налог на прибыль, если он есть, то он учтен в ставке капитализации. Кстати, об этом и на форуме оценщиков говорилось.

Дисконтирование - это совсем другое. Это когда вы берете денежный поток и приводите его к текущему моменту времени. Заметьте, денежный поток, а не операционную прибыль или чистую или какую другую прибыль. Прибыль нельзя поделить на ставку дисконтирования и получить стоимость. Получится ерунда. Тут придется брать остаточную прибыль, т.е. EVA. А это совсем другой расчет.
Это будет
V=(NOPAT-WACC)/WACC
Поэтому в случае дисконтирования нужно брать чистый денежный поток от объекта после вычета налога на прибыль, разумеется, если этот налог выплачивается (а поскольку в посте о нем пошел разговор, значит он все-таки выплачивается), и делить его на ставку дисконтирования, которая должна быть рассчитана соответствующим образом (что там думают аудиторы по этому поводу меня не волнует, есть такое понятие как правильность расчета). На данный момент имеется небольшой выбор методов расчета ставки дисконтирования: CAPM, модель имплицитной премии за риск, восходящих бет (вряд ли подойдет в данном контексте) и на основе кривых полезности, ну и еще метод бухгалтерских бет. Могут быть какие то их вариации.Ну и еще один способ есть - взять из методических рекомендаций или там приказов Минфина, общество оценщиков, наконец, свои ориентиры по ставкам дисконтирования нередко устанавливают.
Это простейший вариант для перпетуитета. По форме он похож на метод ставки капитализации. При использовании одинаковых допущений они должны дать одинаковое значение стоимости. Аналогичным образом, любой из рыночных мультипликаторов приводится к модели перпетуитета.

При использовании DCF на конечный срок схема та же, только денежный поток для каждого года будет делиться на скобку (1+ставка дисконтирования)^время.
Тут даже спорить не о чем. Все предельно ясно.

[Сергей Васильевич]

Это вопрос теории дисконтирования.
Ставка капитализации (она же "ставка реверсии") в случае DCF на конечный срок в принципе использоваться не может. Это особая конструкция. При желании можно вывести функциональную связь между ставкой дисконтирования и ставкой капитализации. Это не составляет труда. При этом налоги будут учтены в полном объеме.

http://ocenkavrn.ru/Ocenka/stavdisk.htm

[Genn]

Genn, Вам еще не надоели эти детские бодалки? Не нужно путать себя и людей.

Ах Моська?
Вы можете спорить с собой сколько угодно, придумывать какие-то конструкции и их разрушать. К практике оценки недвижимости это не будет иметь никакого отношения.
Хотели в князи, а снова в грязь? Не надоело?

[Сергей Васильевич]

Ах Моська?
Вы можете спорить с собой сколько угодно, придумывать какие-то конструкции и их разрушать. К практике оценки недвижимости это не будет иметь никакого отношения.
Хотели в князи, а снова в грязь? Не надоело?

Вам еще взрослеть и взрослеть...

[Genn]

Вам еще взрослеть и взрослеть...

Пробелы в понимании предмета кончились, психологические приемы манипулирования не действуют, осталось возрастом давить?

[elizabethk]

спасибо всем.
мы в итоге решили отстаивать точку зрения, что не надо включать, т.к. стоимость например земли равняется рыночной стоимости буд. объекта минус затраты на строительство. это не значит что реально объект будет продан.
Иное дело инвест-оценка или бизнес-план

[elizabethk]

eva это все все-таки больше для бизнеса... -то что приносит фирма своим инвесторам с учетом их требуемой доходности.
А так мы просто рассматриваем все то, что генерирует объект недвижимости. Мне кажется что при определение ставки дисконтирования по capm в рамкках оценки объектов недвижимости это очень затратный и метод: можно конечно считать что типа ыирма просто не использует заемный капитал и поэтому поправки на уровень долга от перехода беты не надо, но... оять-таки беты то посчитаны для фирм - как бизнеса. (я имею ввиду конечно беты по развитому рынку -потоу что для развивающегося - по какому их тут определишь - не по российскому же: или типа как делает бБанк Москвы- 4 градации непонятно откуда и все.
я что-то не припомню где там налоговая ставка кроме как налогового щита

[Сергей Васильевич]

Во-первых, метод оценки по экономической прибыли эквивалентен оценке по денежному потоку. См. Фернандеза, Ольсона, Велеза-Переху. Еще с пару десятков авторов можно перечислить, которые демонстрируют эквивалентность методов оценки. Думаю, оценщики это тоже хорошо знают.

Далее... Когда Вы считаете денежный поток по фирме у Вас все налоги включая налог на прибыль в нем будут учтены. Можете просто посмотреть в отчетах, как рассчитывается денежный поток фирме. Там не только в налоговом щите дело, но в чистой прибыли. По косвенному методу Вы к ней прибавляете амортизацию и пр. неденежные статьи доходов и затрат, плюс добавляете изменение в оборотном капитале. Налог на прибыль будет уже сидеть в расчете.

Теперь смотрите эквивалентность методов оценки. Рассмотрим простейший вариант с перпетуитетом (вечным денежным потоком), чтобы не загромождать доказательства.

Ставка капитализации = Операционный денежный поток / Стоимость недвижимости

Стоимость недвижимости = Денежный поток фирме с недвижимости с учетом всех налогов включая налог на прибыль / Ставка дисконтирования денежного потока фирме

Откуда

Ставка капитализации = (Операционный денежный поток * Ставка дисконтирования) / Денежный поток фирме с недвижимости с учетом всех налогов включая налог на прибыль

Поэтому когда Вы оцениваете стоимость недвижимости на основе ставки капитализации (а как я уже говорил, это мультипликатор) вы получаете

Стоимость недвижимости = Операционный денежный поток / Ставка капитализации = Денежный поток фирме с недвижимости с учетом всех налогов включая налог на прибыль / Ставка дисконтирования

Можно перейти и к конечным денежным потокам. Нужно только заменить ставку дисконтирования и денежный поток на сумму потоков продисконтированным по соответствующим факторам дисконтирования по периодам. Но это уже мелочи.

Здесь стоит обратить внимание на то, что при оценке стоимости недвижимости с помощью ставки капитализации (мультипликатора), Вы обходите стороной проблему расчета налога на прибыль, вообще проблему перевода операционной прибыли в денежный поток. При этом правда делается допущение, что соответствующие корректировки пропорциональны и характерны для рынка. Это вполне разумно, поскольку для недвижимости корректировок намного меньше, чем для фирмы в целом. Можно например не заморачиваться с изменением оборотного капитала и пр.
Собственно здесь обратите внимание на то, что налог на прибыль скрыт в стоимости недвижимости, на основе которой Вы вычисляете ставку капитализации. Ставка налога - эффективная ставка для рынка недвижимости. Ее значение может быть и ниже номинальной ставки. Оно может быть даже равно нулю. Но не в этом суть. Она просто будет учтена в ставке капитализации.

Теперь внимание! Если Вы хотите посчитать стоимость недвижимости иным методом, например, на основе дисконтирования денежного потока от недвижимости, Вы должны в явной форме указать эффективную ставку налога на прибыль и сделать другие корректировки. Об этом шла речь и на форуме оценщиков. Об этом говорил Скородумов Александр

Аленка сообщал(а):
Добрый день!
Нужно ли при определении стоимости недвижимого имущества доходным подходом методом ДДП денежный поток уменьшать на налог на прибыль? И надо ли этот налог учитывать при определении ставки капитализации?

Несколько лет ряд банков требовал учета налога на прибыль при оценке залогового имущества. При этом, соответственно, требовались корретировки в ставке дисконтирования, учет страховых премий (и иных расходов, которые могут быть отнесены не себестоимость продукции) в налогооблагаемой базе и проч.
Затем возникло понимание, что делать это совершенно бессмысленно, поскольку при правильных расчетах результат получается один и тот же.
Т.О. практика подтвердила теоретический вывод - учет налогооложения дело совершенно бессмысленное (если нет желания поупражняться в арифметике).

Еще раз обратите внимание на различие между ставкой капитализации и ставкой дисконтирования. Из Ваших постов я что-то не совсем понял, как Вы предполагаете производить расчет...

Поэтому уточните, каким методом Вы хотите произвести расчет. Если на основе ставки капитализации, то ничего вычитать не надо. Он уже неявно учитывается при ее расчете.
Если же на основе денежного потока, то налог нужно учитывать. Вот собственно и все.

[Genn]

спасибо всем.
мы в итоге решили отстаивать точку зрения, что не надо включать, т.к. стоимость например земли равняется рыночной стоимости буд. объекта минус затраты на строительство. это не значит что реально объект будет продан. Иное дело инвест-оценка или бизнес-план

Только надо провести анализ наилучшего использования - и взять разумно - максимальную стоимость объекта. То есть вам надо сделать разумно обоснованное предположение, что объект будет сдан в аренду и продан.

Кстати, не очень понятно - что значит "решили отстаивать точку зрения". Расскажите - можно в л/с обменяться адресами.

p.s. Вы там во втором письме решили высказаться про использование капэм. Прежде чем развивать эту тему - попробуйте найти котировки акций отдельных объектов недвижимости. Предыдущий оратор порезался на этой "бритве Оккама".

[Сергей Васильевич]

p.s. Вы там во втором письме решили высказаться про использование капэм. Прежде чем развивать эту тему - попробуйте найти котировки акций отдельных объектов недвижимости. Предыдущий оратор порезался на этой "бритве Оккама".

Уж не знаю кто тут и на чем порезался. Все четко и подробно расписал. Кому нужно тот поймет.
А о дисконтировании тут речь не я завел. Как уж там хотят ставку дисконтирования для недвижимости считать, так пусть и считают (относительно простой способ - имплицитная ставка по рынку недвижимости, но и тут четкое понимание требуется что к чему и что почем). Да хоть по рекомендациям Минфина. Я лишь разъяснил разницу между оценкой стоимости по ставке капитализации и на основе дисконтирования.
Вы когда когда оценку стоимости на основе мультипликатора P/E и EPS делаете, тоже дисконтирование DCF в рамках доходного осуществляете? Или все таки это несколько разные методы?
Genn, будьте добры, приводите конкретные аргументы и по делу. А то у Вас тут одна схоластика.