Можно ли посчитать IRR для компании в целом??

[olga$]

Благодарю, что поддержали и в конце концов правильно пнули мою тему (отдельное спб), пока я тут определяла дресс-код. Андрюха, пасуете не туда.
Для чего? было в моем вопросе. Для управленческого учета. для моих акционеров. что бы было им полезно? я могу показать эффективность инвестиционного проекта. но у меня их много и хочу просуммировать все и показать одну "большую"
эффективность вложения инвестиций Или все -таки тут нужна уже оценка стоимости компании и/или оценка финансового состояния компании, а IRR интересна только для кредитного комитета, или отдельно по каждому проекту.

Равиль... столько мыслей для расчета IRR и NPV я конечно, беру первоначально отрицательный поток (без поступлений заемных средств-кредитов), в дальнейшем положительный за счет доходов проекта (без оттоков -погашение тела кредита). Но! учитываю проценты по кредиту. Первоначальными или вложенными инвестициями я считаю то, что я потратила раннее и что стало моим активом, от которого я получаю доход. "нерегулярные инвестиции" это что-то похоже на увеличение стоимости этого же актива.

Так вот вопрос на счет этих первоначальных инвестиций...я примитивно , пока по-другому не получается:
если я построила, например, домик за 20 тыс. и получаю доход 5 тыс. -текущая деятельность
решила строить еще один домик , за 10 тыс. , от которого буду получать доход в 2 тыс. , но для этого беру кредит 6 тыс. под 2% на 2 года.
получаю IRR 25,8% , окупаемость через 2,... года. все хорошо! правильно для кредитного комитета?

А вот для акционера хочу показать, что он затратил когда-то 20 тыс на первый домик ( с минусом считать по остаточной стоимости в начале потока?) тогда надо будет еще посчитать и остаточную стоимость в конце выбранного периода двух домов ?...

[Andruxa]

IRR ничего не показывает с точки зрения конкретного инвестиционного проекта, и с точки зрения портфеля проектов.

Считайте NPV, для независимых проектов - суммируйте. Эффективность вложения инвестиций - это не IRR, а ROIC, рентабельность инвестированного капитала. Её положительная разница с WACC - создаёт стоимость, создаёт денежные потоки. Есть и другие драйверы, но этот - основной (в модели экономической прибыли). Либо считайте NPV.

[Andruxa]

А для кредитного комитета чем больше IRR покажете, тем больше стоимость кредита влупят

[Равиль]

Так вот вопрос на счет этих первоначальных инвестиций...я примитивно , пока по-другому не получается:
если я построила, например, домик за 20 тыс. и получаю доход 5 тыс. -текущая деятельность решила строить еще один домик , за 10 тыс. , от которого буду получать доход в 2 тыс. , но для этого беру кредит 6 тыс. под 2% на 2 года. Получаю IRR 25,8% , окупаемость через 2,... года. все хорошо! правильно для кредитного комитета?

Кредитный комитет принимает решение не только по IRR, далеко не только по IRR.

[Genn]

Так вот вопрос на счет этих первоначальных инвестиций...я примитивно , пока по-другому не получается:
если я построила, например, домик за 20 тыс. и получаю доход 5 тыс. -текущая деятельность
решила строить еще один домик , за 10 тыс. , от которого буду получать доход в 2 тыс. , но для этого беру кредит 6 тыс. под 2% на 2 года.
получаю IRR 25,8% , окупаемость через 2,... года. все хорошо! правильно для кредитного комитета?

А вот для акционера хочу показать, что он затратил когда-то 20 тыс на первый домик ( с минусом считать по остаточной стоимости в начале потока?) тогда надо будет еще посчитать и остаточную стоимость в конце выбранного периода двух домов ?...

С минусом по первоначальной в начале периода.
Заимствования по кредиту в плюс (поступления ДС), погашение долга и выплаты процентов в минус (выплаты ДС). В конце выбранного периода оцениваем стоимость каждого домика доходным (!) методом - как будто мы продаем эти объекты. На общий денежный поток считаем IRR.


И никаких вопросов на тему кому и зачем это надо.

[olga$]

IRR ничего не показывает с точки зрения конкретного инвестиционного проекта, и с точки зрения портфеля проектов.

А как же внутренняя доходность проекта?

...

"Кредитный комитет принимает решение не только по IRR, далеко не только по IRR".
Равиль,да. я это понимаю, но еще в практике не участвовала. только готовлюсь а в этом посте я хотела учтонить какой поток я показываю кредитному комитету - без стоимости домиков.. Сама поняла, что главный смысл упустила...

"С минусом по первоначальной в начале периода.
Заимствования по кредиту в плюс (поступления ДС), погашение долга и выплаты процентов в минус (выплаты ДС). В конце выбранного периода оцениваем стоимость каждого домика доходным (!) методом - как будто мы продаем эти объекты. На общий денежный поток считаем IRR."

Как-то все получается теоритично .. если возьму первоначальную стоимость.Во-первых, я уже частично продала его. доход же нужно тоже учесть, во-вторых, я от второй части тоже уже получала доход. - а это я не учитываю... А новые стройки Альт-инвест считает по остаточной стоимости....

[Andruxa]

А как же внутренняя доходность проекта?

"Внутренняя доходность проекта" - не знаю что это за показатель и что с ним делать. Представим что у вас есть 100 рублей, и в банке за такой вклад дают 10%. Вам бы хотелось бы получать не менее 8%. Вот (чистая приведенная, NPV) разница в деньгах между этим хотелось бы и тем что дают - это и есть стоимость "проекта".
А именно 110/(1+0,08)-100 = 1.85. Это и считайте рыночным заработком, если 8% были выбраны исходя из альтернатив со схожим риском. Рентабельность инвестированного капитала будет (для простоты без поправок) (110-100)/100 = 10%.
Если вы посчитаете IRR для потоков -100 сейчас, +110 через год, и получите 10%, что это будет означать? Ничего. Можно тут намудрить логики (мол 10% это такие требования к стоимости капитала, при которых в данной схеме нет значимого экономического эффекта), но зачем.
IRR - не "доходность". Давайте представим себе три года вклада в том же банке: -100, 5, 115,5 = (105*1,1). IRR вы опять получите 10%, и даже (в этом упрощенном примере) рентабельность инвестированного капитала будет та же. За первый год (110-100)/100=0,10, за второй = (115,5-105)/105 = 0,10. НО. Всем интересны вот эти самые 5 и 10.5 рублей, которые они положат себе в карман. Это раз. Во-вторых, рентабельностью можно управлять (офисом управления проектами, изменениями в оборотном капитале, изменениями цен и пр.), а IRR - нет (только опосредованно через потоки, но смысл в потоках, а не в IRR).
Более того. С точки зрения IRR вы не отличите две ситуации:
-100, 0, 121 (NPV = 3,73 по ставке 8%),
-100, 5, 115,5 (NPV = 3,65 по ставке 8%).

То есть если вы собственникам собираетесь показывать IRR, то по сути вы можете сообщить им только следующее: "если стоимость капитала выше IRR, то никакого значимого экономического эффекта не будет". Но если уже посчитан NPV, и он больше нуля, то ставка в нём уже должна отражать рыночные альтернативы. Если NPV < 0, то показывать такое нет смысла. То есть я опять не вижу смысла считать IRR, разве что банку можно подумать сколько содрать

а в этом посте я хотела учтонить какой поток я показываю кредитному комитету - без стоимости домиков..

Кредитный комитет - я имел в виду в банке-кредиторе. Конкретно такому комитету именно вы ничего не покажете, но предоставите всю информацию, которую он (опосредованно) запросит. А до попадания заявки на КК банк сам всё ещё стопицот разными специалистами разное проверит. Не суть это всё.

[Andruxa]

Более того. С точки зрения IRR вы не отличите две ситуации:
-100, 0, 121 (NPV = 3,73 по ставке 8%),
-100, 5, 115,5 (NPV = 3,65 по ставке 8%).

И даже хуже. Не отличите
-100, 0, 121 и
-100000, 0, 121000 (NPV ~ 3738).

[Genn]

Во-первых, я уже частично продала его. доход же нужно тоже учесть, во-вторых, я от второй части тоже уже получала доход. - а это я не учитываю...

А что же вы это не учитываете? ;-) Все арендные поступления учитываются и расходы тоже.
Вы бы уж сделали что-ли прогноз - чтобы было понятно, что ВЫ учитываете и что ВЫ не учитываете.

А новые стройки Альт-инвест считает по остаточной стоимости....

Может быть в момент сдачи в аренду объект уже перестал быть "новой стройкой"? ;-)

Описанный расчет делается на период до момента сдачи всех объектов в аренду (или на срок 5 лет).

[Genn]

"Внутренняя доходность проекта" - не знаю что это за показатель и что с ним делать.

Может устав поучить?
Например "
IRR (Internal Rate of Return, IRR) определяет максимальную стоимость привлекаемого капитала, при которой инвестиционный проект остается выгодным. В другой формулировке, это средний доход на вложенный капитал, обеспечиваемый данным инвестиционным проектом, т.е. эффективность вложений капитала в данный проект равна эффективности инвестирования под IRR процентов в какой-либо финансовый инструмент с равномерным доходом." http://www.cfin.ru/encycl/irr.shtml

....То есть если вы собственникам собираетесь показывать IRR, то по сути вы можете сообщить им только следующее:

Вы купили актив, который приносит(принес/будет приносить) Вам ХХ% годовых.

[Оксана Яковлева]

Вы купили актив, который приносит(принес/будет приносить) Вам ХХ% годовых.

С маленькой поправкой, если позволите.."Вы купили актив, который ВОЗМОЖНО приносит(принес/будет приносить) Вам ХХ% годовых." Так как доказать иное нет никакой возможности

[Genn]

С маленькой поправкой, если позволите.."Вы купили актив, который ВОЗМОЖНО приносит(принес/будет приносить) Вам ХХ% годовых." Так как доказать иное нет никакой возможности

Не позволю.

Если актив продан, то он уже принес инвесторам ХХ% годовых.

Если он еще не продан, и оценка доходным методом соответствует реальности и риск ликвидности не существенен - то приносит.

В случае прожекта - использование слова возможно вполне корректно.

[Andruxa]

Может устав поучить?

Поучите.

Например "
IRR (Internal Rate of Return, IRR) определяет максимальную стоимость привлекаемого капитала, при которой инвестиционный проект остается выгодным. В другой формулировке, это средний доход на вложенный капитал, обеспечиваемый данным инвестиционным проектом, т.е. эффективность вложений капитала в данный проект равна эффективности инвестирования под IRR процентов в какой-либо финансовый инструмент с равномерным доходом." http://www.cfin.ru/encycl/irr.shtml

Вы купили актив, который приносит(принес/будет приносить) Вам ХХ% годовых.

Вот и почитайте что сами написали, и сравните с тем, что я написал.

[Genn]

Поучите.Вот и почитайте что сами написали, и сравните с тем, что я написал.

Але, девушка, до меня смски не доходят!
А вы их не пробовали читать два, три раза?

[Andruxa]

А вы их не пробовали читать два, три раза?

Хорошо.
Даже если IRR называть доходностью, то это доходность какого-то несуществующего инструмента, а не инвест. проекта. Если бы инструмент существовал - тогда NPV был бы равен 0 в лучшем случае. К тому же инвест. проекты неделимы и нетиражируемы, поэтому ну и что что IRR = xx%. Да хоть yy%. Оценивать эффективность реальных проектов можно только по NPV, причем ставка у них уже должна отражать существующие альтернативы со сходным уровнем риска. Об этом я и пишу.

[Genn]

Оценивать эффективность реальных проектов ... можно только по NPV, причем ставка у них уже должна отражать существующие альтернативы со сходным уровнем риска.

По NPV оценивается справедливая стоимость объекта.
По IRR (и ее вариантам) оценивается результативность инвестиций.

Вы все как-то зациклились ментально вокруг сравнения проектов, выбора и т.д. А многобразие задач, решаемых с помощью формул NPV IRR - огромно.

[Genn]

причем ставка у них уже должна отражать существующие альтернативы со сходным уровнем риска.

Расскажите, как вы предполагаете оценить уровень риска, ну например для строительства офисного здания по какому-то адресу.

[Andruxa]

По NPV оценивается справедливая стоимость объекта.
По IRR (и ее вариантам) оценивается результативность инвестиций.

Я эффективность понимаю как отношение между входами и выходами (эффектами). Для инвестиций в фин. титулы (валюта, бумаги, кв. м) - доходность ещё имеет смысл для формирования портфеля. А для компании или проекта, которые уникальны - нет.

Вы все как-то зациклились ментально вокруг сравнения проектов, выбора и т.д. А многобразие задач, решаемых с помощью формул NPV IRR - огромно.

Сравнение, выбор и формирование портфеля реальных проектов. По-моему IRR годен максимум только как инструмент в анализе, для продумывания схем финансирования или чего-то вроде. Но как критерий принятия решения по-моему он бесполезен. Я не видел чтобы NPV считали для чего-то другого, как принять (инвестиционное) решение. Если нужно показать эффективность действующей системы, то взяли и посмотрели текущую рентабельность и затраты на капитал.

Так скажем, если балансировать портфель по IRR, то такой портфель не будет повышать стоимость компании. Те, с кем я работаю, в основном интересуются когда и какой кэш будет, и какая механика. И вобщем-то конкретный инвест. проект становится (свободным) активом тогда, когда запланированный кэш достигнут, после этого все потоки уже просто на радость собственнику (хотя это редкие случаи, чтобы при посчете эффективности такие радости не посчитали).

[Genn]

Те, с кем я работаю, в основном интересуются когда и какой кэш будет, и какая механика.

Вот если бы они при этом платили инвестиционному управляющему 20% доходности свыше 8% годовых, то всех живо интересовал бы IRR.


p.s. Очень хочу посмотреть на конкретную методику оценки уровня риска проекта. Чтобы на выходе было число. Опишите на любом доступном вам примере.

[Andruxa]

Расскажите, как вы предполагаете оценить уровень риска, ну например для строительства офисного здания по какому-то адресу.

Можно что-то придумывать, но дело в том, что уровень риска в этом вопросе скорее понятие относительное. Вложение в новое оборудование - один уровень, вложение в новый продукт - другой. В случае с офисным зданием чтобы не отходя от кассы и не считая конкретные риски, в зависимости от окружения можно воспользоваться матрицей Ансоффа, там для разных стратегий уровни риска известны. Сейчас навскидку не помню, но что-то типа углубление рынка - 5%, старый товар на новых рынках - 25%, новый товар на старых рынках - 50%, новый товар на новых рынках 75% (могу наврать в цифрах, не помню). Т.е. фактически это означает соотношение между неудачами и удачами.

То есть если уровень рискованности проекта разработки и продажи нового оборудования на несуществующем рынке такой же, как у строительства офиса (например, в городе, где офисов-то и не было), то к ним можно применять близкие ставки дисконтирования.

[Andruxa]

Вот если бы они при этом платили инвестиционному управляющему 20% доходности свыше 8% годовых, то всех живо интересовал бы IRR.

Какой доходности? IRR чего? Я больше смотрю на ROIC (и спред с WACC).

p.s. Очень хочу посмотреть на конкретную методику оценки уровня риска проекта. Чтобы на выходе было число. Опишите на любом доступном вам примере.

Уровень риска не для проекта, а для вложений. Cоотношение удач и неудач. Вас же не удивляет существование венчурного инвестирования.

[Оксана Яковлева]

Не позволю.
Если актив продан, то он уже принес инвесторам ХХ% годовых. .

В Вашей фразе стояло слово КУПЛЕН. Тщательнее надо однако, тщательнее - это во-первых.
А во-вторых, у автора звучало, что делает он это для АКЦИОНЕРОВ и суммарно по всем проектам, которые (как Я догадываюсь) проводились в разные временные промежутки. Так что, и IRR, и NPV могут спокойно отдыхать. Посему как привести все проекты к одному временному знаменателю, да ещё и к конкретной дате собрания акционеров, задача тянущая на НООООООбелевскую

[Genn]

Уровень риска не для проекта, а для вложений. Cоотношение удач и неудач. Вас же не удивляет существование венчурного инвестирования.

Мне было бы интересно увидеть цифру, характеризующую уровень риска вложения ... (например вложения в два разных проекта строительства офисных центров).

[Genn]

А во-вторых, у автора звучало, что делает он это для АКЦИОНЕРОВ и суммарно по всем проектам, которые (как Я догадываюсь) проводились в разные временные промежутки. Так что, и IRR, и NPV могут спокойно отдыхать. Посему как привести все проекты к одному временному знаменателю, да ещё и к конкретной дате собрания акционеров, задача тянущая на НООООООбелевскую

Вы готовы оплатить стоимость нобелевской премии в качестве гонорара за консультационные услуги? Могу предложить скидку - хватит 500 тыс долларов.

[Оксана Яковлева]

Вы готовы оплатить стоимость нобелевской премии в качестве гонорара за консультационные услуги? Могу предложить скидку - хватит 500 тыс долларов.

Я нет, потому как мне это не надо. Это Вы с автором ветки договаривайтесь

[Andruxa]

Мне было бы интересно увидеть цифру, характеризующую уровень риска вложения ... (например вложения в два разных проекта строительства офисных центров).

Нет единой всемирной четкой технологии установки ставки дисконтирования, увы (хотя есть хорошие примеры). В случаях с которыми я сталкивался имел (имеет) место субъективно-интуитивно-экспертно-аналитический подход (мне вообще WACC и др. ставки выдают, я этими вопросами не занимаюсь). Но есть ему альтернативы http://www.cfin.ru/management/strate...nt_risks.shtml (в этой статье есть пример про строительство).

[Genn]

Andruxa, вопрос был про уровень риска, а не про ставку дисконтирования. Надо бы уровень риска посчитать для начала?

Нет единой всемирной четкой технологии установки ставки дисконтирования, увы.

А значит и метод NPV порочен в своей основе? Мякину заложишь - мякину получишь.

мне вообще WACC и др. ставки выдают, я этими вопросами не занимаюсь

Попробуйте посчитаь (попросить чтобы рассказали как считают).

в этой статье есть пример про строительство

В этой статье есть пример про строительную компанию, у которой более 5 заказчиков/объектов. Он свелся к экспертному подходу. У меня же вопрос был про объект, про проект. Ну да ладно.

В общем и в целом, если понять, что основы для корректного расчета NPV нет, то в соответствии с принципом Оккама лучше использовать IRR.

Увы.

[Genn]

Я нет, потому как мне это не надо.

Может тогда и не стоило говорить о нобелевке?

[Оксана Яковлева]

Может тогда и не стоило говорить о нобелевке?

Какой Вы всеже меркантильный . Вообще-то Я имела ввиду объем работы, котрый придется выполнить автору, учитывая его "первые" шаги, а не денежную компесацию, в том числе для консультанта. Так что если Вы готовы безвозмездно помочь автору, то честь Вам и хвала. Я вот этим бы заниматься не стала, времени нет, да и большого смысла в этом не вижу

[Andruxa]

Andruxa, вопрос был про уровень риска, а не про ставку дисконтирования. Надо бы уровень риска посчитать для начала?

Про уровень риска я уже ответил, что разделяют на категории. По отраслям, по типу продукта/рынка, и другие способы, и в статье они есть. Вложения со сходными уровнями риска - вложения в проекты, с одинаковым отраслевым, продуктово-рыночно-государственным окружением.
Упрощая, разные виды инвестиций в различных инвестиционных климатах - разные ставки.

А значит и метод NPV порочен в своей основе? Мякину заложишь - мякину получишь.

Не более порочен, чем конкретный инвестор.

Попробуйте посчитаь (попросить чтобы рассказали как считают).

Да обычно просто сравнивают с бизнесами друзей (мол, "да нафик мне это всё не надо за такие деньги, я лучше выйду да к другу в бизнес войду"), конкурентов. Иногда с банковскими вкладами. Знаю, что субъективный подход.

В этой статье есть пример про строительную компанию, у которой более 5 заказчиков/объектов. Он свелся к экспертному подходу. У меня же вопрос был про объект, про проект. Ну да ладно.

Даже (о боже) Виленский, Лифшиц и Смоляк в своём 900-страничном труде по методу ДДП (о боже) говорят что фиг мы кому скажем способ определения ставки дисконтирования. Мол, сами думайте... ваши деньги. Нет пока других методов кроме экспертных, если только сам инвестор не знает. Лично я свои деньги никуда кроме банков не инвестирую, поэтому особыми требованиями к стоимости своего капитала не отличаюсь.

В общем и в целом, если понять, что основы для корректного расчета NPV нет, то в соответствии с принципом Оккама лучше использовать IRR.

Для реальных проектов чистая приведенная стоимость единственный критерий. Для компании тоже. А вот как раз IRR - бритвой Оккама Потому что NPV это конкретные деньги (выше "некоторого одному инвестору понятного рынка"), а IRR (MIRR) - это число. Я живу в этой логике. Никого туда насильно не затаскиваю