Показано с 1 по 7 из 7
  1. #1

    По умолчанию Определение ставки капитализации в недвижимости

    Анна Сидоровская, Директор Департамента Управления Проектами, Clearlink Asset Management
    Татьяна Разумная, Ведущий инвестиционный аналитик, Clearlink Asset Management

    Авторы статьи делятся опытом по разработке методологии, которую можно использовать для расчета и прогноза ставок капитализации на рынке недвижимости. Методология, базирующаяся на известных теориях оценки, адаптирована к российским условиям - дефициту информации и отсутствии долгосрочной статистики по рынку недвижимости.

    С начала кризиса проблема оценки любых активов стала головной болью для всех участников бизнес-сообщества - владельцев активов, банкиров, аудиторов, оценщиков, государственных органов.
    На рынке недвижимости данная проблема встала острее всего. Этот рынок самый капиталоемкий рынок РФ, одновременно и самый непрозрачный, включая даже узкий сегмент инвестиционных активов. Инвестиционные активы - активы, рассматриваемые институциональными либо крупными стратегическими инвесторамикак один из ключевых инструментов на рынке капитала с учетом долгосрочной стратегии удержания.
    К инвестиционным активам относятся активы с прозрачной структурой владения, денежными потоками, гарантированными на длительный период (не менее 5 лет), высоким рейтингом арендаторов. На российском рынке к таким активам преимущественно относятся офисы, торгово-развлекательные центры, склады класса А и В+.
    Таким образом, инвестиционные активы являются прямым аналогом долгосрочных долговых обязательств с учетом совпадения основных характеристик инвестиций в недвижимость и облигации:
    - единовременное вложение капитала только при приобретении
    - зависимость цены приобретения не от номинальной стоимости, а от требуемой доходности
    - определенный и равномерный текущий годовой доход
    - наличие завершающего потока и возможность его рассчитать в момент приобретения

    Низкая или отрицательная корреляция недвижимости как класса активов с другими активами определяет вложения в недвижимость как один из основных инструментов для диверсификации портфеля инвестиций.
    Понятие цены присутствует практически по всех типах экономических отношений - на рынке инвестиционных активов в недвижимости в качестве такой цены выступает ставка капитализации.

    Напомним базовую формулу: Ставка капитализации = годовой ЧОД / Стоимость актива[/SIZE]

    Таким образом, ставка капитализации – это процент Чистого годового дохода, требуемый инвестором на вложенный в недвижимость капитал, или другими словами – цена вложенных в недвижимость средств. При оценке активов с постоянным изменением ЧОД в формулу вносится соответствующий темп роста; при оценке активов с переменным ЧОД вместо ставки капитализации рекомендуется использовать метод DCF.
    Любой игрок, выходящий на рынок (как продавец, так и покупатель) заинтересован в максимально точных сведениях о текущих рыночных ценах. В развитых экономиках нет никаких проблем с их получением: на основании данных о совершенных сделках выпускаются отчеты как с базовыми ставками капитализации по стране, так и с детализацией по городам, регионам, типам активов и так далее.
    Однако на развивающемся российском рынке ситуация принципиально иная. Если по объектам класса А в Москве и Санкт-Петербурге ещё имеются относительно определенные сведения о ставках, то по классам В+ и В, а также объектам в регионах сведений практически нет.
    В таких условиях для определения цены приходится прибегать к расчету ставки капитализации исходя из ее фундаментальной сущности.

    Хотим подчеркнуть, что такой подход является универсальным и применим к любой рыночной ситуации, вне зависимости от наличия или присутствия кризиса в мире, стране, отрасли или конкретном её сегменте. Универсальность данного подхода основана прежде всего на том, что расчеты базируются на ключевых показателях рынка капитала, определяемых, в свою очередь монетарной и фискальной политикой и реакцией инвесторов на эту политику.

    Далее мы приводим описание данной методики с примером расчета по состоянию на 1 октября 2009г. и наше видение по прогнозу ставок на период 2010 – 2016 годы.
    Предвосхищая наиболее вероятную реакцию по применимости оценки большинства присутствующих на рынке активов с использованием ставки капитализации, еще раз хотим оговориться, что этот подход применим только к инвестиционным активам. Оценка по стоимости за квадратный метр, столь часто цитируемая и применяемая в последнее время, относится только к так называемым «спекулятивным» активам, то есть активам, собственники которых не имеют долгосрочной стратегии в отношении данных активов, активам с нечетко структурированными договорными отношениями.
    Последний раз редактировалось Иринa; 09.02.2010 в 11:45.

  2. #2
    Член сообщества
    Регистрация
    12.05.2006
    Сообщений
    2,180

    По умолчанию

    и что?

  3. #3

    По умолчанию

    Яндекс.Рефераты на этом форуме тестируют.

  4. #4

    По умолчанию

    Ставка капитализации - определяем базу
    Предлагаемая ниже методология формировалась нами в течение достаточно длительного периода времени. Практически с момента создания компания была ориентирована на работу по ведущим технологиям, на тот момент имеющимся только на западных рынках. Мы понимали, что становление российского рынка недвижимости будет происходить по "образу и подобию" западных рынков, и по мере развития российской экономики сюда придут инвесторы, заинтересованные в приобретении недвижимости, отвечающей принципиально новым требованиям как к самим зданиям, так и к структуре управления непосредственно зданиями и актиов и так далее
    В связи с этим мы изначально старались разработать методологию, базирующуюся на известных теориях оценки, но при этом адаптировать её к российским условиям (дефициту информации и отсутствии долгосрочной статистики по рынку недвижимости).
    Как и любая методология, наша методология зависит от заложенных в ней предположений, которые могут быть спорными в глазах создателей других авторских методик. Несмотря на это, мы решили выставить свои разработки на открытое обсуждение и начать дискуссию, которая, как мы надеемся, поможет разработать максимально эффективную методику оценки на нашем рынке, и сделает его более прозрачным
    Описанная ниже методология применяется нами преимущественно для оценки офисных объектов, однако гибкость методологии позволяет адаптировать ее и для оценки объектов других сегментов.
    Ставка капитализации – это требуемая доходность на вложения в недвижимость. Как и любая требуемая доходность, она состоит из базовой цены денег и премий за риск, соответственно ее расчет мы проводим с использованием кумулятивного метода.
    Ставка капитализации =
    (1) Безрисковая цена денег в экономике +
    (2)Страновой риск (включая валютный, зависящий от валюты денежного потока актива)
    (3) Отраслевой риск (включая общий предпринимательский риск и дополнительные риски данной отрасли)
    (4) Специфический риск вложений в конкретный объект Сумма параметров (1) – (3) даёт оценочную ставку капитализации по классу А - активу с наименьшим для данной отрасли риском.
    Добавляя оценку специфического риска, мы можем получить как ставку для конкретного объекта, так и ставку для классов В+ и В.

    Как мы уже упоминали выше, для расчета премий за риск через рынок капитала мы выбрали облигации в качестве базового инструмента, наиболее соответствующего по структуре денежных потоков инвестиционным активам в недвижимости. С определением первых двух параметров проблем не возникает - их сумма равна доходности государственных облигаций РФ, номинированных в соответствующей валюте.

    Однако на параметрах 3 и 4 необходимо остановиться подробнее
    Последний раз редактировалось Булатов Алексей; 08.02.2010 в 13:33.

  5. #5

    По умолчанию

    Параметр 3 - Отраслевой риск
    Базовый отраслевой риск вложений в недвижимость рассчитать достаточно легко. Для этого достаточно:
    1) Выбрать страны-аналоги, по общему уровню риска в экономике близкие к РФ;
    2) Рассчитать коэффициент РФ/Образцы как отношение доходности гособлигаций России к средней доходности по гособлигациям стран-аналогов (так как премии за различные виды риска тем больше, чем больше базовый страновой риск);
    3) Рассчитать для стран-образцов средний спрэд между ставками капитализации по классу А и ставками гособлигаций;
    4) Получить отраслевой риск недвижимости РФ, умножив средний спрэд по странам-образцам на коэффициент РФ
    На текущий момент для оценки базового отраслевого риска мы используем средние данные по Болгарии, Венгрии, Румынии и Хорватии - странах с похожим объемом рынка инвестиционных активов в недвижимости, достаточно высокими валютными рисками, малой диверсифицированностью экономики.
    Кроме того, дополнительной составляющей общего отраслевого риска является фактор цикличности рынка недвижимости как такового. Хотя в эпоху глобализации фазы рынков недвижимости обычно совпадают, может наблюдаться лаг в полгода – год, а также разница в амплитуде циклов. Таким образом, при расчете отраслевого риска необходимо дополнительно оценить разницу в фазах и интенсивности циклов, и при необходимости вносить соответствующие коррективы
    По нашему мнению, в текущем цикле фазы цикла Восточной Европы и РФ совпадают - об этом свидетельствуют и темпы падения арендных ставок, и темпы роста уровня вакантных площадей за прошедший с начала кризиса год. Таким образом, дополнительных корректировок на цикл не производится, и отраслевой риск для РФ принимается равным 6,64%.
    Таким образом, на 1 октября 2009г. оценочная ставка капитализации по классу А в Москве для активов с денежным потоком в На наш взгляд, оценка влияния цикличности является самым субъективным моментом данной методики. Поэтому мы в обязательном порядке сопоставляем полученный результат с данными ведущих консультантов (,) по классу А в РФ - как мы уже упоминали выше, такие данные регулярно публикуются в специализированной прессе, хотя их статистическая база пока мала.
    По итогам сентября 2009 года средняя ставка капитализации по данным ведущих консультантов, составила 12,75%, что близко к нашей оценке.
    Последний раз редактировалось Булатов Алексей; 08.02.2010 в 13:38.

  6. #6

    По умолчанию

    Ставка капитализации - оцениваем классы В+, В и конкретные активы

    Параметр 4 – Специфический риск объекта

    Для оценки специфического риска объекта мы:
    1) Рассчитываем ставку капитализации по классам В+ и В.
    2) Определяем, какое положение объект занимает между классами А, В+ и В - расчет данного коэффициента мы проводим исходя из выполнения каждого фактора классификации офисных зданий, принятой пункт является чисто технической задачей, а на первом остановимся подробнее

    Для оценки дисконтов между классами мы опирались на статистические данные, то есть искали инструменты, спрэды между которыми в исторической перспективе соответствовали дисконтам между классами недвижимости.
    В результате были выбраны индексы муниципальных и корпоративных облигаций (Cbonds-Muni и IFX-Cbonds соответственно), рассчитываемые на www.cbonds.info
    В докризисный период спрэды между данными индексами и безрисковыми рублёвыми гособлигациями составляли в среднем:
    - Cbonds-Muni /Россия-46003 – 1,8% (далее – спрэд MUNI)
    - IFX-Cbonds/ Россия-46003 – 3% (далее – спрэд IFX)

    Приблизительно такие же спрэды были между А/В+ и А/В (по опросам потенциальных покупателей и отдельным известным сделкам).

    Таким образом, по нашей методике ставки капитализации рассчитываются как:
    класс В+ = класс А + спрэд MUNI
    класс В = класс А + спрэд IFX
    При этом следует учитывать, что рынок недвижимости гораздо более инертный, чем рынки капитали, и следовательно, в период кризиса финансовые рынки являются более динамичными и волатильными, чем рынок недвижимости. В свою очередь, рынок корпоративных облигаций является более динамичным, чем рынок муниципальных, и первым начинает изменения трендов.
    Соответственно, в периоды резких изменений рынка в методику вносятся дополнительные корректировки: для устранения резких колебаний вместо спрэдов на дату рассчитываются:
    1) средний спрэд на расчетную дату =(спрэд MUNI + спрэд IFX)/2;
    2) среднее отклонение каждого из спрэдов от среднего в стабильный период ;
    3) дисконты для классов:
    • дисконт В+/А = средний спрэд х отклонение по MUNI;
    • дисконт В/А = средний спрэд х отклонение по IFX.

    В соответствие с нашей методикой, на 01.10.09 ставки капитализации составили:
    класс В+ = класс А + средний спрэд х отклонение по MUNI =12,57 + 3,56 * 0,71 = 15,09
    класс В = класс А + средний спрэд х отклонение по IFX = 12,57 + 3,56 * 1,29 = 17,16

    Для расчета ставки капитализации для конкретного актива определяется, к какому классу относится данный объект - проводится "аудит" здания на соответствие требованиям текущей классификации и рассчитывается коэффициент для оценки.

    Кроме оценки дополнительного дисконта на класс активов, наша методика позволяет оценивать дисконты по активам в регионах. Для этого рекомендуется вычислить спрэд между наименее рискованными облигациями конкретного региона и наименее рискованными облигациями Москвы, сопоставимыми по валюте и срокам погашения.

    Прогноз ставок капитализации в среднесрочной перспективе
    Так как разработанная нами методика базируется на фундаментальном подходе к оценке, она вполне может быть использована для прогноза ставок капитализации. Попробуем привести наши расчеты в табличном варианте. Прогноз приводится на середину каждого периода.
    ого периода
    Последний раз редактировалось Булатов Алексей; 08.02.2010 в 15:00.

  7. #7

    По умолчанию

    Прогноз основывается на следующих факторах, полученных нами преимущественно методами статистического анализа:
    Отраслевой риск недвижимости в развитых странах равен в среднем 3%
    2.Значения фактора цикличности колеблются от -2% до +2%. При этом экстремумы наблюдаются только в течение краткосрочных периодов (не более полугода), а в целом отклонения не превышают 1%.
    Длина цикла в недвижимости составляет 7 − 9 лет, причём глубокие и мелкие циклы чередуются.
    Рост российской экономики начнётся в 2010 году, достигнет наибольшей интенсивности в 2011-2012 годах, войдёт в стабильную стадию с 2013 года.
    С целью предотвращения инфляции после окончания кризиса власти не будут проводить политику «дешёвых денег».
    ]Продолжение следует
    [
    [Мы уже давно используем представленную методику для оценки активов по нашим проектам - данная методология является гибкой, и позволяет оценивать активы разного класса и из разных сегментов. Кроме того, кумулятивный метод и расчет коэффициентов для отдельных зданий позволяет учитывать все многообразие специфики конкретного актива - моральный износ, местоположение, уровень девелопмента и т.п.

    Мы постоянно адаптируем нашу методологию с учетом развития рынка и появлением новой информации - уточняем предположения, изменяем коэффициенты, и т.п. При появлении принципиально новых аспектов, способных повысить качество расчетов, мы постараемся представить эти разработки коллегам в аналогичной статье. Мы приглашаем наших коллег - участников рынка к продолжению дискуссии по данному вопросу с целью еще больше приблизить российский рынок к мировым стандартам.
    Последний раз редактировалось Булатов Алексей; 08.02.2010 в 14:47.

Ваши права

  • Вы не можете создавать новые темы
  • Вы не можете отвечать в темах
  • Вы не можете прикреплять вложения
  • Вы не можете редактировать свои сообщения
  •