Формирование цены

[Дмитрий Ч.]

Предполагается строительство гостиницы. При этом будущий собственник не планирует ее управлять, а хочет сдать в аренду, что называется, с голыми стенами.
Откуда взять цену аренды для прогноза денежного потока, если аналогичных предложений просто не существует и сравнить не с кем. Себестоимости как таковой тоже нет - все расходы от эксплуатации гостиницей ложаться на будущего арендатора.
Пока у меня только одна идея:
Из теории оценки недвижимости известно, что:

стоимость 1 кв. м. = доход (грубо-арендная плата) / ставка капитализации.

Получается, определив стоимость 1 кв. м. (на основании сравнения) и зная ставку капитализации, мы сможем определить арендную ставку.
Корректно ли так делать по вашему мнению?! Если да, то какую ставку использовать (ставка для проекта или среднерыночная для аналогичных объектов) (в проекте строится не только гостиница, а еще несколько объектов торговли)
Заранее благодарен!

[Andruxa]

Интересный у вас вопрос...
Я с недвижимостью не связан, но попробую предположить (и ещё чтобы поднять интерес к теме), что всё же завязывать на стоимость - правильно в данном случае, т.к. стоимость недвижимости отражает многие связанные с именно гостиничным бизнесом факторы - месторасположение, уровень обустройства.

Ставку капитализации имеет смысл выбирать исходя из следующих требований:
1. период окупаемости,
2. платежеспособность арендатора.

[Genn]

Гостиницы оцениваются следующим образом
Сначала оценивается прогноз заполняемости, затем операционные расходы, остается операционный доход. Этот доход в какой-то пропорции делится между владельцем и оператором.

Ставка берется с рынка. Специалисты владеют информацией об аналогичных сделках и могут оценить объект.

p.s. Андрюха, особенность рынка недвижимости в том, что ставка капитализации - это формируемый рынком параметр. Он формируется всеми сделками. Параметр просто берут с рынка и все. Теоретически есть гипотезы о том, что этот параметр можно расшифровать аналогично САРМ модели. Практически для понятного мне рынка этого никто не сделал.

[Дмитрий Ч.]

Любые операционные показатели деятельности гостиницы завязаны на выбранной концепции - один арендатор решит что в этом месте 4 звезды будет самый раз, другой включит в свою сеть гостиниц эконом класса и т.д. В зависимости от выбора концепции будет различаться и заполняемость и операционные расходы и рентабельность и т.д.
А как я писал в начале, будущий собственник не планирует заниматься управлением гостиницы. Его главная цель - сдача в аренду объекта недвижимости, который по своим конструктивным характеристикам и месторасположению наиболее подходит для организации гостиничного бизнеса. Но сдавать он его будет с "голыми стенами", а будущий арендатор уже наполнит его своим содержанием (читай "звездами").
Моя проблема - определить арендную ставку для недвижимости. Предлагаемый мной вариант (см. выше), остается для меня пока единственным. Буду благодарен за другие мнения.

P.S. предложение от Genn интересно но, как я понимаю, в данном случае выбор в пользу той или иной концепции делаю я сам (с позиции наиболее эффективного использования) и мой выбор может не совпасть с выбором будущих арендаторов.

P.S. Ув. Genn, можете ли вы подсказать операторов/управляющих в Украине, с которыми можно проконсультироваться по данному вопросу (можно в личку)

[iluminat]

Поступите проще, Спросите у шева когда он хочет окупить свои вложения используя стаку капитализации выйдете на цену и станете искать по этой цене покупателей. Если их нет то нужна коректировка если их очень много тоже. Никто не заставляет подписывать вас контракт с первым поперечным

[Genn]

Любые операционные показатели деятельности гостиницы завязаны на выбранной концепции ... В зависимости от выбора концепции будет различаться и заполняемость и операционные расходы и рентабельность и т.д.

А также и планировки помещений и стоимость...

А как я писал в начале, будущий собственник не планирует заниматься управлением гостиницы. Его главная цель - сдача в аренду объекта недвижимости, который по своим конструктивным характеристикам и месторасположению наиболее подходит для организации гостиничного бизнеса. Но сдавать он его будет с "голыми стенами", а будущий арендатор уже наполнит его своим содержанием (читай "звездами").

А нет универсального понятия конструктивных характеристик гостиничного бизнеса. А наполнение звездами после сдачи объекта госкомиссии чревато серьезными потерями. Например, в Москве очень долго строили гостиницу Сокольники - лет 20..25. Ее взяла в аренду в готовом виде сеть Holiday Inn только на фоне экономического бума и значительно дешевле, чем если бы она была спроектирована под требования этой сети.

Моя проблема - определить арендную ставку для недвижимости. Предлагаемый мной вариант (см. выше), остается для меня пока единственным. Буду благодарен за другие мнения.

Я бы сделал укрупненный проект 2х - 3х концепций исходя из объемных характеристики объекта недвижимости. Прикинул бы вероятность каждого варианта и посчитал стоимость объекта исходя из этих вариантов.

Ув. Genn, можете ли вы подсказать операторов/управляющих в Украине, с которыми можно проконсультироваться по данному вопросу (можно в личку)

Операторов не подскажу. Проконсультироваться можно со мной. Дорого.

Консультация будет включать укрупненную разработку нескольких вариантов концепций под конкретные сети, определение параметров и оценка. То, что называется - highest and best use. К выполнению работ будут привлечены специалисты из Дублина, Франкфурта или Вены - кто будет свободен. За Вами будет исследование рынка по нашему тех.заданию.

[Дмитрий Ч.]

to Genn
От предложения откажусь. За ответы спсибо.

[Andrey-Chechako]

Сбросьте в личку свой мобильный, попробуем подумать. Бесплатно))