Признание выручки. Как?

[Руслан_Х]

Обращаюсь к специалистам.
Наша компания является заказчиком строительства. В рамках бюджетного планирования возникла проблема в признании выручки в отчетном периоде. Раньше выручку считали по оплате, то есть по мере поступления денег от дольщиков и инвесторов. Неравномерное поступление не коррелирует с затратами на строительство, а значит создается ситуация когда в один месяц доходы в разы превышает затраты что затрудняет анализ.
По начислению я считать не могу, потому как начисление пройдет только после сдачи объекта как минимум через 8-9 месяцев.
Я предпологаю ещё один метод. Это распределение общей прогнозируемой суммы поступлений от продажи объекта в зависимости от графика строительства(начисления СМР по периодам) то есть ВыручкаЯнварь=СМРЯнварь/ОбщийСМР*ОбщаяПрогнозная выручка. Недостаток если не все квартиры продаются то они переходят в имущество заказчика и по БДР не должы проходить.
У кого какие идеи. Как вы признаете выручку?

[Руслан_Х]

Привет всем. Пролетела неделя а ответов нет. Даже незнаю почему.

[Ирина Чаевская]

Привет всем. Пролетела неделя а ответов нет. Даже незнаю почему.

Воспользуйтесь поиском. Этот вопрос неоднократно обсуждался. В том числе совсем недавно.

[Елена И.]

Обращаюсь к специалистам.
Наша компания является заказчиком строительства.
.........
Недостаток если не все квартиры продаются то они переходят в имущество заказчика и по БДР не должы проходить.
У кого какие идеи. Как вы признаете выручку?

Про переход в имущество заказчика поясните, плиз.

з.ы. И если есть пару минут - то объясните разницу между заказчиком-застройщиком-инвестором.

[Руслан_Х]

Я просмотрел историю тем, но ни где не нашел ответов на мой вопрос. Кому интересна тема и кто столкнулся с подобной проблемой давайте пообсуждаем.
На днях я подумал и снова склонился к тому что признание выручки в отчетном периоде (месяц) по БДР у заказчика-застройщика по поступлениям денежных средств от дольщиков и инвесторов.
Кто как думает, может у кого-то это реально работает. Посоветуйте пожалуйста.

[Ирина Чаевская]

МСФО (усе по памяти девичей) обязует выполнять принцип соотнесения доходов и затрат при строительстве в том числе. По вашим данным, предсказать доходы вы не можете (раз уж часть имущества остается висеть на заказчике (кстати, он же застройщик или только носитель идеи?). Для этого случая по МСФО доходы признаются в размере затрат. Однако в целях УУ это дохлый номер имхо (то бишь бесполезный).
Методы признания выручки по частям хорошо написаны в стандартах МСФО и GAAP (они отличаются).
Лично я вообще предлагаю в УУ выручку не признавать (несмотря на МСФО), ибо толку от такого признания маловато будет

P.S. 11 стандарт МСФО имеет отношение к подрядчикам и их признанию выручки. На застройщика-заказчика тоже можно его экстраполировать. Однако зачем... - вот в чем вопрос! Ответьте нам, пожалуйста, сначала на вопрос: "Зачем вам нужен БДР/ОДР по заказчику-застройщику, и уж тем более по заказчику.

[Ирина Чаевская]

На днях я подумал и снова склонился к тому что признание выручки в отчетном периоде (месяц) по БДР у заказчика-застройщика по поступлениям денежных средств от дольщиков и инвесторов.

Во-во, Вы пытаетесь скрестить БДР и БДДС, а зачем?
БДР можно составлять для оценки текущих затрат, но не капитальных. В остальном Вам все успешно заменит БДДС.

[Руслан_Х]

Про переход в имущество заказчика поясните, плиз.

з.ы. И если есть пару минут - то объясните разницу между заказчиком-застройщиком-инвестором.

Классическая схема осуществления строительства подразумевает наличие трех основных участников: инвестора, заказчика (застройщика) и генподрядчика.
Инвестор финансирует строительство, причем источниками средств могут быть сразу несколько компаний и физических лиц (соинвестирование). Заказчик осуществляет реализацию инвестиционного проекта, то есть организует процесс строительства и проводит технический контроль. Подрядчиком выступает строительная организация, которая, собственно, и возводит объект.

Я предпологаю ещё один метод. Это распределение общей прогнозируемой суммы поступлений от продажи объекта в зависимости от графика строительства(начисления СМР по периодам) то есть ВыручкаЯнварь=СМРЯнварь/ОбщийСМР*ОбщаяПрогнозная выручка. Недостаток если не все квартиры продаются то они переходят в имущество заказчика и по БДР не должы проходить.

Про переход в имущество.
Нет 100% уверенности продажи квартир до сдачи объекта, а значит мы не можем предполагаемую выручку считать и отражать в плановом БДР на весь объект. Не проданные квартиры после сдачи объекта сядут на 01 счет к заказчику-застройщику. Соотвественно по БДР выручка не должна проходить.
Таким образом единственным решением для меня пока является факт поступления денег от инвесторов. Во первых цифры точные, во вторых можно предположить что мы продаем не квартиру а квадратные метры, а значит если поступило в январе к примеру 100000 руб, то мы знаем что продали к примеру 8 кв. м. жилья в отчетном месяце. А в расходы ставим фактическое СМР за отчетный период. Правильно ли я думаю?

[Елена И.]

Про переход в имущество.
Нет 100% уверенности продажи квартир до сдачи объекта, а значит мы не можем предполагаемую выручку считать и отражать в плановом БДР на весь объект. Не проданные квартиры после сдачи объекта сядут на 01 счет к заказчику-застройщику. Соотвественно по БДР выручка не должна проходить.
Таким образом единственным решением для меня пока является факт поступления денег от инвесторов. Во первых цифры точные, во вторых можно предположить что мы продаем не квартиру а квадратные метры, а значит если поступило в январе к примеру 100000 руб, то мы знаем что продали к примеру 8 кв. м. жилья в отчетном месяце. А в расходы ставим фактическое СМР за отчетный период. Правильно ли я думаю?

1) Руслан, спасибо. Раз заказчик = застройщику, тогда понятно, что это за птица.

2) Руслан, у меня вопрос: ЗАЧЕМ?
зачем Вам признавать выручку?
Почему данные бух учета по рос. стандартам не удовлетворяют Вас, раз Вы - застрощик (=заказчик)?
т.е. когда все затраты накапливаются на счете 08 "CIP", а все ПОСТУПЛЕНИЯ от дольщиков и инвесторов накапливаются на счете целевого финансирования? (не помню какой номер счета).

и ТОЛЬКО ПОСЛЕ сдачи дома будет выручка. (!)
Ведь ВСЕ поступления от инвесторов - это НИКАК НЕ ВЫРУЧКА.

Поэтому и отличается так сильно учет у подрядчика (МСФО 11) и у застройщика.
з.ы. ну и я очень сомневаюсь что непродавнные квартиры после сдачи объекта сядут именно на счет 01. Потому что все зависит от ЦЕЛИ, на которые заказчик планирует их использовать. Если они не планируются как основные средства и как имущество для сдачи в аренду, то после сдачи дома ни на 01м, ни на 03 их быть не может.


з.з.ы. С учетом у застройщика не сталкивалась. Это мои рассуждения (в коих я тем не менее уверена)).

[Елена И.]

да и воопче. Посмотрите для полноты картины МСФО 18.

[Руслан_Х]

Для бюджетного планирования на предстоящий год необходимо знать доходы и расходы в отчетных периодах. Приведу пример нашего БДР у заказчика-застройщика.
Январь
Доходы
Выручка от реализации квартир (НЕИЗВЕСТНО как считать)
Выручка от сдачи помещений в аренду(90счет)
Выручка от услуг по продаже имущества (91счет)
Выручка от реализации проектов на сторону (проектная группа)(90 счет)
Выручка от услуг по технадзору (90 счет)
Расходы
Переменные
СМР (за январь) 08 счет по КС 3
ПИР и прочее 08 счет
Маржинальная прибыль
Постоянные
зп
аммортизация
всякие расходы
Прибыль до налогообложения
Налог на прибыль
Чистая прибыль

Как в таком случае вывести фин результат за январь месяц если не известно выручка от реализации квартир. Под реализацией понимается заключение договоров долевого строительства. Деньги поступают от дольщиков на всем протяжении периода страительства. Таким образом что отражать в БДР в качестве выручки от реализации квартир?

[Стас]

У кого какие идеи. Как вы признаете выручку?

Читайте 18 стандарт и пользуйтесь функцией поиск - это дешевый вариант. Более дорогой - пригласите консультантов, они сделают тоже самое. )

[Ирина Чаевская]

Для бюджетного планирования на предстоящий год необходимо знать доходы и расходы в отчетных периодах. Приведу пример нашего БДР у заказчика-застройщика.
Январь
Доходы
Выручка от реализации квартир (НЕИЗВЕСТНО как считать)
Выручка от сдачи помещений в аренду(90счет)
Выручка от услуг по продаже имущества (91счет)
Выручка от реализации проектов на сторону (проектная группа)(90 счет)
Выручка от услуг по технадзору (90 счет)
Расходы
Переменные
СМР (за январь) 08 счет по КС 3
ПИР и прочее 08 счет
Маржинальная прибыль
Постоянные
зп
аммортизация
всякие расходы
Прибыль до налогообложения
Налог на прибыль
Чистая прибыль

Как в таком случае вывести фин результат за январь месяц если не известно выручка от реализации квартир. Под реализацией понимается заключение договоров долевого строительства. Деньги поступают от дольщиков на всем протяжении периода страительства. Таким образом что отражать в БДР в качестве выручки от реализации квартир?

Для начала отделите мух от котлет, т.е. по-сути разные виды деятельности: строительство и эксплуатацию. Иначе Ваш маржинальный доход ни о чем не говорит. Таким образом формируя маржинальную прибыль Вы напрямую нарушаете принцип сопоставимости доходов и затрат.

[Руслан_Х]

Для начала отделите мух от котлет, т.е. по-сути разные виды деятельности: строительство и эксплуатацию. Иначе Ваш маржинальный доход ни о чем не говорит. Таким образом формируя маржинальную прибыль Вы напрямую нарушаете принцип сопоставимости доходов и затрат.

Вы имеете ввиду разделить строительство и эксплуатацию на разные ЦФО и считать эффективность их работу в отдельности?
Допустим их разделили как тогда будет выглядеть фин структура. Опять таки вопрос какие цифры ставить в доходы по строительству в отчетном периоде?
По поводу фин структур уже столько перечитал я реальных примеров нет. Я понимаю у всех по разному. НО. сейчас много компаний холдингово типа, куда входят инвестор, заказчик-застройщик, генподрядчик, а значит структура примерно одинаковая. У нас устроено так. Есть управляющая компания которая занимается инвестированием проекта, выполняет функции заказчика, технадзор, проектные работы, занимается реализацией квартир, сдает в аренду помещения под офис. отдельное юр лицо занимается поставками материалов, отдельное юр лицо генподрядчик. Как в таком случае примерно будет выглядеть фин структура, может кто работает примерно в такой структуре. Как у вас всё устроено?

[Руслан_Х]

Да и ещё как формы бюджетов неоходимы для каждого из ЦФО, для каждого из юр лиц, для УК, холдинга. Приведем пример.
юр лицо 1 УК , 1 дир он же собственник
подразделения:
ОКС
проектная группа
ФЭС
юр отдел
ИТ
Бухгалтерия
Отдел недвижимости
здесь же есть ответственный человек по управлению имуществом

юр лицо 2 ТФК поставка материалов

юр лицо 3 генподрядчик

юр лицо 4 на балансе которого транспорт и механизмы

юр лицо 5 услуги предоставления транспотра, арендует у юр лица 4

Вопрос как будет выглядеть фин структура, как разделить на ЦФО, как бюджетные формы необходимы.
Как считать доходы для БДР у юр лица 1.
Как разделить механизм управлением имуществом от строительства на уровне юр лица 1.

[Руслан_Х]

Да забыл сказать. юр лицо 1 у ген подрядчика покупает объект по фиксированной цене. не проданные квартиры в процессе строительства после сдачи дома переходят на баланс ук и садятся на 01 счет.

[Руслан_Х]

Главной у меня проблема как вывести фин результат за отчетный месяц именно у заказчика-застройщика. Не могу определить что считать за выручку. Просто расходы СМР идут каждый месяц по форме КС 3(то бишь по начислению), а что считать доходами по начислению.

[Руслан_Х]

Во всем форуме обсуждались доходы строительной фирм, которая не постредственно ведет стройку, но никто ничего не сказал как считать доходы по месяцам заказчику-застройщику(он же инвестор). В год у нас сдается 1 или 2 объекта(у заказчика имется ввиду),(просто генподрадчик больше сдает, у него сторонние есть заказчики), а значит фин результат по объектам можно только раз год видеть, а хотелось бы почаще.
Люди у кого реально всё это работает,я имею ввиду в холдингах. Как вы считаете выручку за месяц, не ужели все только после сдачи объекта.

[Руслан_Х]

По поводу МСФО 18. Не очень понял. На форуме Gaap те же вопросы? Привожу цитату:
Здравствуйте, Игорь!

В конце прошлого года обсуждался вопрос о том, как в управленческой отчетности должна отражаться деятельность заказчика-застройщика: http://www.gaap.ru/forum/messages.asp?t=16955

Так вот у меня 100% аналогичная ситуация. Руководство предполагает видеть финансовый результат не по окончании строительства объекта, а в динамике в течение всего периода строительства. В связи с этим хотелось бы узнать:

1) появились ли какие-либо уточнения или разъяснения по данному вопросу? Или безоговорочно следует руководствоваться МСФО 2 и МСФО 18.

2) хотелось бы увидеть формы отчетов, которые Вы предложили Ольге Е. Буду очень признательна если пришлете на Email.
Конец цитаты.
В связи с этим (извините за назойливость) спрашиваю как вы считаете выручку у заказчика-застройщика.

[Руслан_Х]

Пока я к чему то определенному не пришел.
У меня вот такая идея есть.
Если выручку засчитывать в период заключения договора долевого строительства это то же самое что отгрузить товар (как бы появляется счет фактура, накладная )до момента оплаты образуется дебиторская задолжность.
Сейчас у нас договора заключаются по фиксированной цене на строительство фиксированный СМР на весь объект. А значит мы знаем точно себестоимость квадратного метра.
Расмотрим месяц БДР
Доходы
Выручка от реализации квартир(заключение договоров долевого)
Расходы
Себестоимость проданных квартир
Маржинальная прибыль

Загвостка следующая если строительство длится к примеру ноябрь декабрь январь фев март май а 70% договоров заключится в октябре(крупный инвестор) и 30% в декабре получается что 70 выручки пройдет в октябре и 30 в декабре, то на остальные месяца как бы выручки и нет совсем. А так как у нас мало сдаются объекты то выручки по этому методу может и не быть совсем. И с разу по БДР будет минус за эти месяца и наоборот в октябре будет сверх прибыль.
Как вы считаете целесообразно ли так считать?

[Елена И.]

Как вы считаете целесообразно ли так считать?

В студию плиз, что Вам Игорь Аверчев ответил?
Он реальный спец.

Хотя.... мне кажется и так понятно - что помесячно нельзя признавать выручку, потому что целевые взносы инвесторов - это не выручка.

[Exec]

Вообще составление БДР имеет свою определенную цель, т.е., действительно, нет смысла что-то делать с целью "чтобы было".
В Вашем случае БДР имеет смысл на весь период строительства.
Если все-таки необходим помесячный БДР, то мне видится следующая схема.
Раз вам необходим БДР, который составляется для контроля достижения определенных результатов, то у Вас уже должны быть заланированы данные результаты. Т.е предположим в августе вы ожидаете приток инвестиций в размере 20 млн. руб. согласно графикам платежей по договорам долевого строительства, то сколько оплачено из этой суммы по данным договорам, столько и необходимо признать в качестве выручки. При этом многое зависит от условий договора. Например, если по условию договора участник оплачивает первый взнос через 4 месяца (например в октябре) согласно графику, а заплатил в августе, то, мне кажется, ну никак в августовский БДР эта сумма попасть не может, потому что она запланирована на октябрь.
Такой подход будет стимулировать заказчика четко контролировать своевременное осуществление взносов по договорам участия.
Буду признателен конструктивной критике такого подхода.
С уважением!

[Елена И.]

Вообще составление БДР имеет свою определенную цель, т.е., действительно, нет смысла что-то делать с целью "чтобы было".
В Вашем случае БДР имеет смысл на весь период строительства.
Если все-таки необходим помесячный БДР, то мне видится следующая схема.
Раз вам необходим БДР, который составляется для контроля достижения определенных результатов, то у Вас уже должны быть заланированы данные результаты. Т.е предположим в августе вы ожидаете приток инвестиций в размере 20 млн. руб. согласно графикам платежей по договорам долевого строительства, то сколько оплачено из этой суммы по данным договорам, столько и необходимо признать в качестве выручки. При этом многое зависит от условий договора. Например, если по условию договора участник оплачивает первый взнос через 4 месяца (например в октябре) согласно графику, а заплатил в августе, то, мне кажется, ну никак в августовский БДР эта сумма попасть не может, потому что она запланирована на октябрь.
Такой подход будет стимулировать заказчика четко контролировать своевременное осуществление взносов по договорам участия.
Буду признателен конструктивной критике такого подхода.
С уважением!

А еще есть планирование и бюджетирование. В самых разных вариациях.

Happy end.

[vector1]

Вот ссылка на книгу И.Чалого http://www.rapidshare.ru/678196
"Строительный учет для профи..." Правда со спецификой (Украина), но со ссылками на международный опыт и стандарты. ИМХО Лучшая книга об учете в строительстве (Украина).
Возможно, будет полезно для общего развития.
Стр.81 - признание доходов

[Ирина Чаевская]

Вообще составление БДР имеет свою определенную цель, т.е., действительно, нет смысла что-то делать с целью "чтобы было".
В Вашем случае БДР имеет смысл на весь период строительства.
Если все-таки необходим помесячный БДР, то мне видится следующая схема.

С первым согласна. Именно поэтому, видимо, понятие "проектное управление" и существует. А вот описанная Вами дальше схема мне кажется "притянутой за уши" к БДДСу. Что мешает планировать оперативный БДДС и отслеживать результаты по нему?

[Exec]

А вот описанная Вами дальше схема мне кажется "притянутой за уши" к БДДСу. Что мешает планировать оперативный БДДС и отслеживать результаты по нему?

Да, согласен, но ведь вопрос стоит именно в составлении БДР. А вообще, мне кажется, что необходим комбинированный подход.
Раз уж у нас два варианта оплаты квартир, то и признание выручки следует делать соответственно двумя способами: 1)когда в качестве выручки признается сумма затрат (в отношении квартир, по которым нет договоров участия)(вы уже упоминали об этом в одном из предыдущих постов); 2) когда выручка признается по мере поступления средств по договорам участия.

Вот ссылка на книгу И.Чалого http://www.rapidshare.ru/678196
"Строительный учет для профи..."

Ссылка не работает, не получилось закачать.

[Руслан_Х]

Мда, к одному мнению так и не пришли. Подозреваю следующее.
1. Данную ветку не прочли те у кого реально это работает, то есть повторю вопрос. Что считать выручкой в БДР у заказчика застройщика?(акцентирую именно на этом, а то некоторые путают и снова предлагают вариант как у строительной компаниии которая непосредственно сама строит). Застройщик самостоятельно привлекает стредства (крупные инвесторы, договора долевого участия, программы соц ипотеки) и заключает договор с генподрядчиком на строительство объекта по фиксированной цене.(к примеру общие СМР 120 млн, по цене 20 тыс. руб за кв. м.) Каждый месяц на основании формы кс3 генподрядчик сдает работы и заказчик сажает их на 08,3 счет (незавер строительство).
2. БДР у заказчика-застройщика никто не делает, а бюджетное планирование строится на других формах. Или вообще поставлен управленческий учет для принятия решений, и никакого бюджетирования вообще нет.

[Руслан_Х]

Коллеги, какие будут мысли. Поделитесь своим опытом в решении данной проблемы.

[Леха]

Не сталкивался с проблемой, но я так думаю - решаем по аналогии:
(все IMHO)
СМР приравниваем к работе на склад, реализацию хаток к отгрузке со склада, авансы покупателей (долевиков) - как авансы (Дт) до передачи объектов. В этом случае вроде не так сложно получается. А если хатки считать как "доходы будущих периодов" по мере сдачи работ?
P.S. ногами прошу не бить!

[Ирина Чаевская]

1. Что считать выручкой в БДР у заказчика застройщика? Застройщик самостоятельно привлекает стредства и заключает договор с генподрядчиком на строительство объекта по фиксированной цене.(к примеру общие СМР 120 млн, по цене 20 тыс. руб за кв. м.) Каждый месяц на основании формы кс3 генподрядчик сдает работы и заказчик сажает их на 08,3 счет (незавер строительство).
2. БДР у заказчика-застройщика никто не делает, а бюджетное планирование строится на других формах. Или вообще поставлен управленческий учет для принятия решений, и никакого бюджетирования вообще нет.

Есть еще такой вариант (в случае, если БДР/ОДР таки у застройщика составлять). Затраты по договорам подряда действительно сажаются на 08.3. Однако все текущие расходы по содержанию застройщика (ФОТ, налоги с него, материалы, ОС общего назначения, амортизация хоз. ОС, канцелярия, связь и т.п.) - ВНИМАНИЕ! - списываются на расходы периода. Зачем это надо? Для того, чтобы влегкую контролировать эти затраты. Конечно, можно контролировать их и на 08, но для этого нужна качественная аналитика + это затраты накладного характера. В целях сравнения я бы сделала именно так. А если строящихся проектов много, и все они сидят на одном Юр. лице, то тем более распределять эти затраты по проектам имхо нерационально. А так - пришел, увидел расходы, победил нерадивых. Если проекты разведены по юр. лицам - тем паче. Есть база сравнения общехозяйственных расходов (при условии сопоставимости оргструктур проектов, то бишь штата).