Показано с 1 по 28 из 28
  1. #1
    Кандидат
    Регистрация
    03.09.2007
    Сообщений
    15

    По умолчанию Key performance indicator (KPI) для недвижки

    Привет люди!

    Есть такое понятие, как многие знают, ключевые показатели эффективности (KPI).... Понятно, что с их помощью можно анализировать бизнес-процесс, так сказать с точки зрения эффективности. Причем в зависимости как от внешних воздействий, так и от способов управления активом....

    Внимание, теперь собственно вопрос: Какие KPI можно придумать или воспользоваться ранее придумаными ))) для недвижимости сдаваемой в аренду?

    Мои скромно-банальные масли:
    1 KPI: стоиомсть кв. метра в объекте недвижимости (типа анализируем рынок и смотрим сколько такой же , примерно объект стоит , если надо вносим поправки)

    2 KPI: "съем" арендной платы с квадрата , ну это тоже понятно

    3 KPI: процент "недосдачи" площадей

    4 KPI: отношение получаемой прибыли к сданной площади за период

    Естественно смотреть их в динамике....

    А ваши мысли?
    Последний раз редактировалось !runner!; 24.10.2007 в 14:44.

  2. #2
    Член сообщества
    Регистрация
    24.10.2007
    Сообщений
    159

    По умолчанию

    А вам зачем это?
    придумать можно дифига, а какими пользоваться будите?

    например средняя цена сданной в аренду не движимости / среднерыночная цена аренды

    средний срок договора

    трудозатраты на сдачу в аренду отдного метра

    и т.д.

    Если интерес спортивный, то можно придумать - "дисперсия цены сдаваемого в аренду метра за год" , "корреляция между фазами луны и сданной площадью", "корреляция между объемом несданной недвижимости и температурой воздуха в Сингапуре"

  3. #3
    Кандидат
    Регистрация
    03.09.2007
    Сообщений
    15

    По умолчанию люблю людей с чувством юмора

    Основная цель - получение объективной картины для предоставления собственнику простых и прозрачных показателей относительно того как поживают его инвестиции и т.д.

    " например средняя цена сданной в аренду не движимости / среднерыночная цена аренды " - ну это не наши методы если имеется просто ср. цена арены. Наши методы ср. цена из того же сегмента доходной недвижимости.

    И что вы предполагается из этого отношения путного получить? Какова так сказать смысловая нагрузка этого вида "расчетов" - продешевил или нет? так этот же параметр вы достоверно не измерите, так как истинная стоимость аренды та которую показывают и та которую платят налом (ой нас налорги не слышат)???? )))))) Я не критикую просто не очень ясен смысл такого показателя - лично мне. Растолкуете?

    " трудозатраты на сдачу в аренду отдного метра "
    - вот это спасибо , есть над чем поразмышлять!!!! ИЗВЕЧНЫЙ ВОПРОС СЕБЕСТОИМОСТИ ))))))) - филосовский подход

    А насчет применения статистической обработки ввиде расчета коэффициентов корреляции или отклонений годовых значений арендных платежей - вы думаете инвестор ЗНАЕТ ЧТО ЭТО ? ХА!!!!!

    Да и в догонку стат зависимости должны быть между зависимыми величиными, степень связи и зависимости целиком ложиться на совесть "иследователя" или на наличие у него же здравого смысла или логики .... no comments кароче - восприму последний абзац как шутку, но про трудозатраты мне шутка понравилась много больше

  4. #4
    Член сообщества
    Регистрация
    24.10.2007
    Сообщений
    159

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от !runner!
    Основная цель - получение объективной картины для предоставления собственнику простых и прозрачных показателей относительно того как поживают его инвестиции и т.д.
    О, это уже другая задача, тогда - выручка и прибыль на единицу капитала.. + средняя выручка на едницу стоимости владения капиталом
    Цитата Сообщение от !runner!
    " например средняя цена сданной в аренду не движимости / среднерыночная цена аренды " - ну это не наши методы если имеется просто ср. цена арены. Наши методы ср. цена из того же сегмента доходной недвижимости.
    Ну типа того, бенчмаркинг как бы..

    Цитата Сообщение от !runner!
    И что вы предполагается из этого отношения путного получить? Какова так сказать смысловая нагрузка этого вида "расчетов" - продешевил или нет? так этот же параметр вы достоверно не измерите, так как истинная стоимость аренды та которую показывают и та которую платят налом (ой нас налорги не слышат)???? )))))) Я не критикую просто не очень ясен смысл такого показателя - лично мне. Растолкуете?
    Ну на сколько мы эффективнее других сдаем эту самую недвижимость..

    Цитата Сообщение от !runner!
    А насчет применения статистической обработки ввиде расчета коэффициентов корреляции или отклонений годовых значений арендных платежей - вы думаете инвестор ЗНАЕТ ЧТО ЭТО ? ХА!!!!!
    Вы не просили, что бы показатели были понятны акционеру.. Я с самого начала спрасил зачем они вам нужны ;)

    Цитата Сообщение от !runner!
    Да и в догонку стат зависимости должны быть между зависимыми величиными, степень связи и зависимости целиком ложиться на совесть "иследователя" или на наличие у него же здравого смысла или логики .... no comments кароче - восприму последний абзац как шутку, но про трудозатраты мне шутка понравилась много больше
    Ну да, собственно показатели - показатели, какой в них смысл - никакого, просили - получили..

  5. #5
    Кандидат
    Регистрация
    03.09.2007
    Сообщений
    15

    По умолчанию

    Вообщем господ финансистов такие мелочи похоже не парят

  6. #6
    Член сообщества
    Регистрация
    12.05.2006
    Сообщений
    2,180

    По умолчанию

    Это вопрос к консультантам по стратегическому управлению. А они свои результаты продаютъ.

  7. #7
    Кандидат
    Регистрация
    03.09.2007
    Сообщений
    15

    По умолчанию

    Стратегическое планирование - не такая уж сложная вещь.
    И торговать её надо уметь - тем более планировать.
    кароче мне все ясно

  8. #8
    Член сообщества
    Регистрация
    23.11.2005
    Сообщений
    2,178

    По умолчанию

    Ну вот и ладушки, если всё ясно ...

  9. #9
    Член сообщества
    Регистрация
    25.11.2005
    Сообщений
    1,138

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от !runner!
    Вообщем господ финансистов такие мелочи похоже не парят
    Да тут как-бы и мелочи еще не видно. А те, кто может это решить, за мелочь не работают, т.к. не на гитаре в переходе играют. ;)

  10. #10
    Член сообщества
    Регистрация
    12.12.2005
    Сообщений
    605

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от !runner!
    Какие KPI можно придумать или воспользоваться ранее придумаными ))) для недвижимости сдаваемой в аренду?
    Operating yield (операционная доходность): отношение операционной прибыли к балансовой стоимости объекта. В идеале она должна быть значительно (и стабильно) выше процентной ставки по кредитам, которые были взяты на приобретение объекта.

  11. #11
    Кандидат
    Регистрация
    03.09.2007
    Сообщений
    15

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от nchuvakhin
    Operating yield (операционная доходность): отношение операционной прибыли к балансовой стоимости объекта. В идеале она должна быть значительно (и стабильно) выше процентной ставки по кредитам, которые были взяты на приобретение объекта.
    ну балансовая стоимость может несколько отличаться от рынка - примеров тому .... много вообщем

    и вообщем координально по логике не отличается от моего 4 KPI: отношение получаемой прибыли к сданной площади за период

    Но как вариант достойно уважения

    2 Genn Равиль Стас ооо привет флудерам ))))))) <- это смайлики если кто решит начать дуться , а следовательном ... ну не мне вам объяснять что это значит бу-га-га пиши исчо

  12. #12
    Член сообщества
    Регистрация
    12.05.2006
    Сообщений
    2,180

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от nchuvakhin
    Operating yield (операционная доходность): отношение операционной прибыли к балансовой стоимости объекта. В идеале она должна быть значительно (и стабильно) выше процентной ставки по кредитам, которые были взяты на приобретение объекта.
    Не для недвижимости на развитом рынке, увы.

  13. #13
    Член сообщества
    Регистрация
    22.11.2005
    Сообщений
    57

    По умолчанию

    Детский сад какой-то ... В Конфе пора ограничения по возрасту вводить.

  14. #14
    Кандидат
    Регистрация
    03.09.2007
    Сообщений
    15

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от Грамота
    Детский сад какой-то ... В Конфе пора ограничения по возрасту вводить.
    н-да а смысл такие посты оставлять в ветке?

  15. #15
    Член сообщества
    Регистрация
    30.10.2007
    Сообщений
    501

    По умолчанию

    Для недвижки вместо балансовой стоимости, как правило, используют Net Asset Value, способы расчёта которой различны и привязываются к текущей рыночной стоимости. Кроме того, существуют ещё вариации типа NNNAV (triple NAV). Ищите в той стороне.

  16. #16
    Член сообщества
    Регистрация
    30.10.2007
    Сообщений
    501

    По умолчанию

    А что Вы имеете в виду под этим?

    Цитата Сообщение от !runner!
    2 KPI: "съем" арендной платы с квадрата , ну это тоже понятно

  17. #17
    Кандидат
    Регистрация
    03.09.2007
    Сообщений
    15

    По умолчанию 2 knagaev

    предположим вы сдаете (в белую) 1 кв. м. территории одному арендатору за 15000 р. в год, другому за 17000 р. и т.д. всего сдаете 90 % площади (1000 кв.м.)
    тогда
    2 KPI = (15000+17000+.....)/(1000*0,9)

  18. #18
    Член сообщества
    Регистрация
    30.10.2007
    Сообщений
    501

    По умолчанию

    Ну тогда Вы не совсем корректно выразились.
    Это скорее КПД площади, эффективность её использования.
    А кроме этого, есть ещё показатель, который отражает процент сбора денег с арендаторов - они ведь не горят нести деньги.
    То есть что-то типа дебиторки, причём с разными рисками - некоторые вообще никогда не заплатят.
    Вот этот показатель, мне кажется, больше подходит под определение ""съем" арендной платы с квадрата".
    Хотя, конечно, вопрос терминологии и дело вкуса

  19. #19

    По умолчанию

    Я считаю, что
    1) KPI должны быть поделены на 2 типа - для подразделений, которые сдают площади в аренду и для обслуживающей инфраструктуры.

    Для сдающих KPI - Процент заполненности площадей, Средняя арендная плата за метр, оборачиваемость дебиторки (в идеале должна быть 12)

    Для обслуживающих - Постоянные затраты на метр полщади (типа охраны здания, обслуживание лифтов и т.п.) - без учета уборки и обслуживания сданных в аренду помещений т.к. там всеравно перевыставляется арендатору.

  20. #20
    Член сообщества
    Регистрация
    23.11.2005
    Сообщений
    2,178

    По умолчанию

    KPI - это не просто показатели работы подразделений. Это показатели, вытекающие из стратегической карты компании. Показетелей в компании можно придумать много, даже диск продают с тысячами показателей, а вот показателей, отслеживающих реализацию стратегии компании должно быть 15-25 на всю компанию.

  21. #21
    Член сообщества
    Регистрация
    12.12.2005
    Сообщений
    605

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от !runner!
    ну балансовая стоимость может несколько отличаться от рынка
    И что? Вы объект построили (приобрели, реконструировали) по той стоимости, которая у Вас отражена на балансе. Соответственно, фактически вложенный капитал -- это балансовая стоимость. И отдачу от этого капитала надо мерить соответственно.

    Рыночную стоимости надо использовать исключительно для принятия решения о том, стоит ли продавать объект. В операциях она только мешает...

  22. #22
    Член сообщества
    Регистрация
    12.12.2005
    Сообщений
    605

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от Genn
    Не для недвижимости на развитом рынке, увы.
    Мне кажется, Вы путаете развитые рынки вообще с развитыми рынками 2006 года...

  23. #23
    Член сообщества
    Регистрация
    12.05.2006
    Сообщений
    2,180

    По умолчанию

    2 nchuvakhin
    Вы ошибаетесь.

  24. #24
    Кандидат
    Регистрация
    03.09.2007
    Сообщений
    15

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от nchuvakhin

    Рыночную стоимости надо использовать исключительно для принятия решения о том, стоит ли продавать объект. В операциях она только мешает...
    я как раз это и имел ввиду - составление точной и объективной картины для собственника о целесообразности продолжать держать деньги в этом виде активов ....

    И как "реальная", рыночная стоиомсть может запутать и помешать ????
    Все же надо держать котлеты и мух отдельно ))))

    ЗЫ Однако, тем разрослась ))))

  25. #25
    Кандидат
    Регистрация
    03.09.2007
    Сообщений
    15

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от Равиль
    KPI - это не просто показатели работы подразделений. Это показатели, вытекающие из стратегической карты компании.
    Компании нет... есть собственник много чего газет, пароходов и т.д.
    Т.е. здание построено/куплено/отчуждено по-случаю в процессе зарабатывания этим собственником денег.

  26. #26
    Кандидат
    Регистрация
    03.09.2007
    Сообщений
    15

    Thumbs up

    Цитата Сообщение от aleksei_pimenov
    Я считаю, что
    1) KPI должны быть поделены на 2 типа - для подразделений, которые сдают площади в аренду и для обслуживающей инфраструктуры.
    Хорошая мысль

  27. #27
    Новый участник
    Регистрация
    25.11.2007
    Сообщений
    2

    По умолчанию

    Равиль абсолютно прав.
    Жаль только, что пишет так, как будто американский учебник переводит.

    В отношении любого работающего капитала у собственника всегда есть система взглядов, даже если он ее не озвучивает,
    а что это: стратегическая карта или "понятия" - это от предистории вашего работодателя зависит.

    И KPI приобретает субъективно-объективный характер.

    Если, как вариант, здание "отчуждено по случаю" вместе с парой заводов-пароходов, а собственник понимает только в торговле турецкими дубленками,
    то пары показателей ему "за глаза" - это динамика стоимости его недвижимости и чистая прибыль (или выручка - в зависимости от "белизны" бизнеса) по периодам.

    Если имели место инвестиции, то тут надо добавить показатели эффективности использования капитала. Чтобы было, что сравнивать с альтернативными вложениями и стоимостью привлеченного финансирования.

    Если собственник настолько продвинутый, что хочет контролировать качество менеджмента. То не надо мудрить, а просто выбрать 5-7 наиболее понятных показателей, максимально коррелирующихся с доходностью бизнеса и легко сравниваемых с открытыми показателями других подобных бизнесов в регионе.

  28. #28
    Новый участник
    Регистрация
    25.11.2007
    Сообщений
    2

    По умолчанию

    Ну, а если собственник к тому-же и в управлении участвует, стратегию разрабатывает, то KPI тупо привязываются к планируемым результатам.

Ваши права

  • Вы не можете создавать новые темы
  • Вы не можете отвечать в темах
  • Вы не можете прикреплять вложения
  • Вы не можете редактировать свои сообщения
  •