Учет прав аренды земли в УУ

[Karel]

Господа, здравствуйте.
Разрешите маленький консалтинг
Я в УУ балансе должна отразить арендованный участок земли.
1. Владелец моей компании желает видеть его в балансе в ОС по справедливой стоимости, допустим в 60 000 000 р., и соответственно, хочет видеть Добавочный капитал на эту же сумму????
2. Права аренды на 6 лет (под застройку) с выплатой всего по 2,0 млн.руб. ежегодно. т.е. около 12, млн. всего.
И, самое главное, были доп.расходы по оформлению участка и по его исследованию вглубь и вширь, тоже на круглую сумму, 5,0 млн.руб.
Так вот, эти расходы владелец вобще желает видеть как НМА, т.е. капитализировать.
Я знаю, что если очень хочется, то можно, особенно в УУ. Читала МСФО 38 и 17.
Помогите пожалуста грамотно все-таки проводки отразить по всем хотелкам.
С ув.

[Шурик]

А почему это не определить как предоплату по операционной аренде и ежемесячно переносить частями на затраты периода?!......

А то получается, что вы покажете в активах то, что на самом деле ими не является... .. при этом завысив стоимость СК и НА...

[Karel]

О, Шурик, привет. Вы-то мне и нужны
Дело в том, что меня больше беспокоит отражение в ОС прав аренды по рыночной стоимости. Так как землю мы заполучили как девелоперы, и будем на ней строить. То есть каждый, кто захочет это право перекупить, с радостью выложит 60 000 000 нам.
Я не уверена в своих проводках собсбвенно:
Дт Земля 60 000 000
Кт Доб.капитал 60 000 000
Кт Обязательства по аренде 12 000 000
Дт ????
(Расх.будущих периодов или опять Земля?)
И куды эти 5 000 000 затрат?
Заклинило.
С ув,

[Genn]

Карел,
60М Дт Земля Кт Резерв нереализованной прибыли
2М ежегодно в расходы (и убытки на период строительства).

[Karel]

Genn,
Резерв нереализованной прибыли, по моему, не очень подходит ввиду явно спекулятивных намерений наших, таки ничего не строить, а ждать эти 6 лет, пока земля не подорожает по прогнозам ещё до 70М и не появится реальный застройщик,желающий выкупить.
Всё-таки:
Дт Земля 60М или же 60М+12М фактических выплат по договору аренды?
И куда лучше деть, т.е. каким активом, 5М первоначальных затрат по оформлению и исследованию земли? Собственник не хочет их признавать в расходы
С ув,

или я ошиблась в понимании термина резерв нереализоанной прибыли?

[Ronin]

Все гораздо проще:

Д-т Земля 60 000 000 руб.

К-т Задолженность по аренде 12 000 000 руб
К-т Денежные средства (или дебиторы) 5 000 000 руб.
К-т Резерв переоценки (или, если так угодно, добавочный капитал) 43 000 000 руб.

Еще можно продисконтировать задолженность по аренде, тогда величина добавочного капитала будет соответственно выше.

[Karel]

Ronin,
Дт земля 60М Кт Доб.капитал 60М
Владелец хочет Собств. Капитал видеть на 60М больше, а не на сорок три.
В этом-то и затык по проводкам.
И затраты в 5М - не хочет списывать в расход сейчас.
А на счет долга по аренде, согласна конечно, но эта сумма выходит в обязательствах сверх 60М в капитале.
Опять тоже самое

[Genn]

Genn,
Резерв нереализованной прибыли, по моему, не очень подходит ввиду явно спекулятивных намерений наших, таки ничего не строить, а ждать эти 6 лет, пока земля не подорожает по прогнозам ещё до 70М и не появится реальный застройщик,желающий выкупить.

Резерв не реализованной прибыли, резерв переоценки и т.д. входит в состав собственного капитала отдельной строкой. Он отражает прибыль, которая еще не получена, но должна быть отражена как результат переоценки актива.

Тут вопрос тонкий - если актив классифицировать по IAS 16, то переоценка относится на резерв. Если по IAS 40 - то на прибыль текущего года.

И куда лучше деть, т.е. каким активом, 5М первоначальных затрат по оформлению и исследованию земли? Собственник не хочет их признавать в расходы.

А тут вот собака и порылась. Если вы реально потратили эти деньги, но оценка стоимости земли всего 60М, то поставить в баланс на 65М нельзя. Т.е. у Вас будет первая проводка
Дт Земля Кт Банк 5М
и потом
Дт Земля Кт Резерв переоценки 55М
Так чтобы в результате стоимость по балансу была все равно 60М (так как это есть в оценке).

А арендные платежи за землю обычно записываются в текущие расходы года.

Впрочем - это все IAS/IFRS. Собственник может хотеть иначе. Просто он покажет отчет другим, другие его пристыдят, что так не делают, и он все на вас и спишет.

[Ronin]

Ronin,
Дт земля 60М Кт Доб.капитал 60М
Владелец хочет Собств. Капитал видеть на 60М больше, а не на сорок три.
В этом-то и затык по проводкам.
И затраты в 5М - не хочет списывать в расход сейчас.
А на счет долга по аренде, согласна конечно, но эта сумма выходит в обязательствах сверх 60М в капитале.
Опять тоже самое

Ну знаете ли. Может владелец и прибыль хочет видеть вдвое больше, чем есть на самом деле? В принципе в учете нет ничего невозможного. Если уж он так хочет, можно повесить 17 млн. руб. в актив как отложенные расходы, либо прибавить к стоимости земли и она будет стоить 77 млн. руб. Можно еще попробовать списать ее в расходы но так, чтобы владелец ни о чем не догадался.

[Karel]

Все-таки я остановилась на таком варианте, сразу приведу по статьям баланса:
НМА (типа "орг.расходов") 5М________ Вложения собственника 5М
ОС Земля 60М+12М__________________ Добавочный капитал 60М
__________________________________Обязательства по аренде 12М

Естественно, все будущие выплаты по аренде будут за счет средств собственника, и в итоге, сумма обязательств 12М перетечёт на увеличение Вложений собственника.
Насчет НМА, мне объяснили про девелоперскую "мульку", что сидеть просто на земле и ждать её подорожания мало. Будущий Проект застройки стоит тоже очень больших денег, значит землю с готовым проектом можно будет продать ещё дороже. А готовый Проект (пакет документации) это НМА для собственника, создающий будущие экономические выгоды, поэтому все предварительные затрат на его создание можно обоснованно включать в стоимость Проекта.
Всем спасибо за помощь. Можно критиковать.
С ув

[Стас]

Все-таки я остановилась на таком варианте, сразу приведу по статьям баланса:
НМА (типа "орг.расходов") 5М________ Вложения собственника 5М
ОС Земля 60М+12М__________________ Добавочный капитал 60М
__________________________________Обязательства по аренде 12М

Я бы сделал почти также, но с небольшой оговорокой. Не уверен, что 72 ляма пойдут на Землю. Это скорее НМА, т.к. сам участок, как я понял, не в собственности конторы. У конторы просто есть некое приоритетное право по использованию участка, к которому, не выложив 60 лямов конторе или обладателю этого приоритетного права, не подступишься.
5 лямов - это аналог НИОКРа с последующим запуском результатов этого НИОКРа.
Поэтому на НМА я бы кинул 12 (право аренды), на Землю (или НМА, если это другое право) 60+5.
Т.е.:
Дт НМА - Кт Обязательства - 12 (аренда)
Дт Земля (НМА) - Кт Добавочный - 60 (право на землю)
Дт Земля (НМА) - Кт ДС (Кредиторка или чего-там) - 5 (доп расходы на исследование)

[Karel]

Я бы сделал почти также, но с небольшой оговорокой. Не уверен, что 72 ляма пойдут на Землю. Это скорее НМА, т.к. сам участок, как я понял, не в собственности конторы. У конторы просто есть некое приоритетное право по использованию участка, к которому, не выложив 60 лямов конторе или обладателю этого приоритетного права, не подступишься.
5 лямов - это аналог НИОКРа с последующим запуском результатов этого НИОКРа.
Поэтому на НМА я бы кинул 12 (право аренды), на Землю (или НМА, если это другое право) 60+5.
Т.е.:
Дт НМА - Кт Обязательства - 12 (аренда)
Дт Земля (НМА) - Кт Добавочный - 65 (право на землю (60) + доп расходы на подготовку участка (5))

Хм, тоже интересно. Да, 5М как НИОКР даже лучше выглядят.
Я руководствовалась,тем что земля в том месте стоит именно 60М и сейчас, хоть и не в собственности. И потом земля у нас действительно в операционной аренде, (МСФО 38) я её признаю как ОС по стоимости аренды.
А владелец говорит, что если мы сами построим на ней чего-то, то уже не важно будет в чьей она собственности, поэтому обоснованно считает землю уже своим активом с реальной рыночной стоимостью.
Я думаю, что 5М НИОКРА в Добавочный капитал нельзя ставить, там тока рыночная переоценка, а 5М были уплачены из Собственных средств.

[Karel]

Впрочем - это все IAS/IFRS. Собственник может хотеть иначе. Просто он покажет отчет другим, другие его пристыдят, что так не делают, и он все на вас и спишет.

Genn,
не, он спишет на финдира ещё и такой есть у меня