Показано с 1 по 20 из 20
  1. #1
    Кандидат
    Регистрация
    25.05.2007
    Сообщений
    11

    По умолчанию Расчет рентабельности инвестиционных проектов

    Прошу подсказать порядок расчета рентабельности для длительных (больше года) проектов. При этом доходы появляются после первого года. Как считается PI - рентабельность по дисконтированным потокам - понятно. Немного не ясно как считать рентабельность по недисконтированным потокам. Делить чистую прибыль на все затраты проекта , и все? Или надо еще разделить на количество лет. Спасибо

  2. #2
    Член сообщества
    Регистрация
    12.05.2006
    Сообщений
    2,180

    По умолчанию

    Чаще всего используется не чистая прибыль, а прибыль до налогов и процентов (PBIT). Причем она может быть усреднена, если меняется от периода к периоду. Она может делиться на средние активы (сумма активов в начале и в конце проекта пополам), на начальные активы и т.д.

    А Вам для чего?

  3. #3
    Кандидат
    Регистрация
    25.05.2007
    Сообщений
    11

    По умолчанию

    Мне надо рассчитать рентабельность проекта, котрый длится период более года, хочу понять , корректно ли делить прибыль на затраты по проекту, без учета временного фактора.

  4. #4
    Член сообщества
    Регистрация
    12.05.2006
    Сообщений
    2,180

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от Realist
    Мне надо рассчитать рентабельность проекта, котрый длится период более года, хочу понять , корректно ли делить прибыль на затраты по проекту, без учета временного фактора.
    Вполне корректно. Более того, для фондового рынка, который ориентируется на EPS, рентабельность оказывается более прозрачной и понятной, чем шаманские пляски вокруг CAPM+NPV или IRR.

    Имею перед глазами британский фонд, который считает приемлемость проектов по yield on cost. У них в управлении 1.5 ярда equity + кредитный рычаг. Пусть критики расскажут о своем объеме.

  5. #5
    Кандидат
    Регистрация
    25.05.2007
    Сообщений
    11

    По умолчанию

    То есть если проект в течение трех лет генерирует 1 000 000 долларов чиcтой прибыли, а затраты проекта 3 000 000 , то рентабельность проекта в целом, по недисконтируемым потокам, равна 33% процентам, или еще надо разделить на три , то есть 11%? Какой вариант расчета более корректен?

  6. #6
    Член сообщества
    Регистрация
    12.05.2006
    Сообщений
    2,180

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от Realist
    То есть если проект в течение трех лет генерирует 1 000 000 долларов чиcтой прибыли
    Это всего или каждый год?

  7. #7
    Кандидат
    Регистрация
    25.05.2007
    Сообщений
    11

    По умолчанию

    Вопрос именно в том что всего, и естественно генерируется в последних периодах, а хочется понять именно рентабельность вложений в проект.

  8. #8
    Член сообщества
    Регистрация
    24.04.2006
    Сообщений
    74

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от Genn
    прибыль до налогов и процентов (PBIT). Причем она может быть усреднена, если меняется от периода к периоду.
    коллега, а поделитесь, на основании чего вы ее усредняете?.. Очень интересно.

  9. #9
    Член сообщества
    Регистрация
    12.05.2006
    Сообщений
    2,180

    По умолчанию

    Чистая прибыль – суммарно 1 000 000 за три года. Т.е. в среднем 333 тыс в год.
    "Инвестиции" (активы) – 3 000 000, срок 3 года, терминальная стоимость по окончании трех лет – ноль. (даже в металлолом ничего не сдают - но пусть так будет). Средние инвестиции за срок проекта (3000+0) / 2 = 1500 тыс.

    Варианты расчета:
    Рентабельность на первоначальные "инвестиции" – 333/3000 = 11%
    Рентабельность на "средние инвестиции" – 333/1500 = 22%

    Еще раз обращаю внимание, что часто используется не чистая прибыль после уплаты налога – а прибыль до уплаты налога и процентов. В примере данных о налогах и процентах нет. Предположим, что суммарная PBIT составит 2 000 000. Тогда рентабельность на первоначальные "инвестиции" – 22%, а на средние – 44%. Обращаю внимание, что чаще всего считается именно ARR = PBIT / Средние "инвестиции".

    Вопрос – а на основании чего усредняем? Для сопоставимости средней прибыли и средних "инвестиций". Данный показатель придуман давно. Есть свои преимущества.

    Вопрос – а как правильнее считать? Обычно этим вопросом не задаются – и просто расшифровывают формулу, использованную для расчета показателя. Обычно используют самое большое значение - его дает средняя прибыль на средние "инвестиции".

  10. #10
    Кандидат
    Регистрация
    25.05.2007
    Сообщений
    11

    По умолчанию

    Спасибо в принципе понятно, вопрос такой - а не правильнее-ли делить затраты проекта (инвестиции) на три ( по количеству периодов), тогда ARR (по PBIT) будет 33%? Так не более корректно?

  11. #11
    Член сообщества
    Регистрация
    12.05.2006
    Сообщений
    2,180

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от Realist
    Спасибо в принципе понятно, вопрос такой - а не правильнее-ли делить затраты проекта (инвестиции) на три ( по количеству периодов), тогда ARR (по PBIT) будет 33%? Так не более корректно?
    Нет не правильнее.
    Кстати говоря. Приведенные цифры показывают, что Вы довольно вольно обращаетесь с амортизацией. Если в начале проекта инвестиции в основные средства составили 3 млн, а через три года - остаточная стоимость ноль, то при расчете прибыли вы должны были вычитать по 1 млн амортизации в год. Амортизация оборудования (такого дорогостоящего) за три года - несколько удивительно.

  12. #12
    Кандидат
    Регистрация
    25.05.2007
    Сообщений
    11

    По умолчанию

    Наверное вначале надо было указать суть проекта -это девелоперская деятельность. Поэтому я думаю амортизация здесь не играет большой роли.

  13. #13
    Член сообщества
    Регистрация
    12.05.2006
    Сообщений
    2,180

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от Realist
    Наверное вначале надо было указать суть проекта -это девелоперская деятельность. Поэтому я думаю амортизация здесь не играет большой роли.
    Амортизация входит в расчет рентабельности.
    Исходя из сути проекта данные указаны не правильно. В девелоперском проекте не может быть терминальное значение равно нулю. Это широкораспространенная ошибка.
    Последний раз редактировалось Genn; 28.05.2007 в 15:34.

  14. #14
    Кандидат
    Регистрация
    25.05.2007
    Сообщений
    11

    По умолчанию

    Если мы принимаем что все площади продаются, то терминальное значение вполне может равняться нулю.

  15. #15
    Член сообщества
    Регистрация
    12.05.2006
    Сообщений
    2,180

    По умолчанию

    Есть предложение , если есть потребность в решении полностью и подробно описать бизнес-кейс. Названия и города можно заменить на что-то другое - а остальное подробно.
    Тогда можно будет говорить о решении. Сейчас каждый раз возникают новые уточнения, которые сильно изменяют необходимый для решения подход.

  16. #16
    Кандидат
    Регистрация
    25.05.2007
    Сообщений
    11

    По умолчанию

    Постараюсь описать суть проекта:
    Приобретение участка - сумма 1 000 000
    Проектные работы - сумма 500 000. Срок - 1 год
    Строительные работы - 3 000 000, срок 2 года.
    Реализация площадей (всех) - 5 000 000. срок 3 квартала последнего года.
    Принимаем, что обслуживание дома берет на себя сторонняя обслуживающая организация - поэтому в дальнейшем доходы не генерируются.
    Налоги в расчете опускаются, как и более подробное описание работ. получается классическая схема из "Капитала" Деньги-Товар-Деньги.
    Фактически вопрос в определении рентабельности проекта.
    Затраты 1 года - 1 500 000 $. Доходов нет
    Затраты 2 года - 1 500 000 $. Доходорв нет.
    Затраты 3 года - 1 500 000 $. Доходы - 5 000 000$
    Рентабельность = (500 000/4 500 000) - 11,1%
    Рентабельность (если делит на среднюю величину инвестиций) -ARR= Net Profit(согласно нашим условиям)/Average Investments= 22%.
    Правильно? И какой вариант более информативен и/или более принят.

  17. #17
    Член сообщества
    Регистрация
    12.05.2006
    Сообщений
    2,180

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от Realist
    Постараюсь описать суть проекта:
    Приобретение участка - сумма 1 000 000
    Проектные работы - сумма 500 000. Срок - 1 год
    Строительные работы - 3 000 000, срок 2 года.
    Реализация площадей (всех) - 5 000 000. срок 3 квартала последнего года.
    Принимаем, что обслуживание дома берет на себя сторонняя обслуживающая организация - поэтому в дальнейшем доходы не генерируются.
    Налоги в расчете опускаются, как и более подробное описание работ. получается классическая схема из "Капитала" Деньги-Товар-Деньги.
    Фактически вопрос в определении рентабельности проекта.
    Затраты 1 года - 1 500 000 $. Доходов нет
    Затраты 2 года - 1 500 000 $. Доходов нет.
    Затраты 3 года - 1 500 000 $. Доходы - 5 000 000$
    Рентабельность = (500 000/4 500 000) - 11,1%
    Рентабельность (если делит на среднюю величину инвестиций) -ARR= Net Profit(согласно нашим условиям)/Average Investments= 22%.
    Правильно? И какой вариант более информативен и/или более принят.
    В этом случае принято 500/4500 - рентабельность, или 5000/4500 - cash on cash.

    Только 11% рентабельности исчезающе мало. Нет кредитного плеча? Цены продажи не маловаты?

  18. #18
    Кандидат
    Регистрация
    25.05.2007
    Сообщений
    11

    По умолчанию

    Спасибо, а цифры я в принципе привел условные. А корректно-ли показывать два расчета рентабельности - по Net profit и PBIT. Ваше мнение?

  19. #19
    Член сообщества
    Регистрация
    12.05.2006
    Сообщений
    2,180

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от Realist
    А корректно-ли показывать два расчета рентабельности - по Net profit и PBIT. Ваше мнение?
    Я всегда опускаю расчет последствий по налогу на прибыль. Другие налоги - НДС, налог на имущество - указываются. В недвижимости термины EBITDA, PBIT - употребляются очень редко. Есть своя терминология - NOI, например, которая не имеет аналогов в других отраслях.

    Принято указывать ROE и ROI - отличаются кредитным плечом.

  20. #20
    Кандидат
    Регистрация
    25.05.2007
    Сообщений
    11

    По умолчанию

    Спасибо

Ваши права

  • Вы не можете создавать новые темы
  • Вы не можете отвечать в темах
  • Вы не можете прикреплять вложения
  • Вы не можете редактировать свои сообщения
  •