Оценка трансформаторных будок и ВЛ

[Ксения Туйчиева]

Здравствуйте! Уважаемые Оценщики, хотелось бы обратиться к вам с просьбой помочь советом в оценке трансформаторных будок. Как следует вести оценку? Как оценка недвижимости и оборудования?
Также, оценка высоковольтных линий, следует производить по сметам работ?

[Genn]

А еще и как приносящий доход бизнес. В силу энергетического голода, который все сильнее берет за горло бизнес - вопрос достаточного обеспечения электроэнергией становится важным. По моему опыту доходность (терминальная на сдаче в эксплуатацию) здесь еще не достигла необходимого для недвижимости уровня, но уже превышает затраты раза в полтора.

[Ксения Туйчиева]

А еще и как приносящий доход бизнес. В силу энергетического голода, который все сильнее берет за горло бизнес - вопрос достаточного обеспечения электроэнергией становится важным. По моему опыту доходность (терминальная на сдаче в эксплуатацию) здесь еще не достигла необходимого для недвижимости уровня, но уже превышает затраты раза в полтора.

....большое спасибо))) а можно бы поподробнее узнать про доход? Как точнее выделить доход, приходящийся на ВЛ, если абсолютно отсутствуют данные на проведение подобных работ в регионе? Брать аналоги других регионов и вводить корректировки? Тогда какие? Заранее спасибо.

[Стас]

....Брать аналоги других регионов и вводить корректировки?

Тарифы брать, а не аналоги.

[SKatkovsky]

Тарифы брать, а не аналоги.

А точнее, брать "основы ценообразования", всякие разъяснения, и читать (считать), какой тариф вам могут установить, а какой не могут. Деятельность-то регулируемая.

Вообще, проще всего зайти на сайт РАО ЕЭС и скачать там толстенную подборку всех нормативных документов.

[SKatkovsky]

....большое спасибо))) а можно бы поподробнее узнать про доход? Как точнее выделить доход, приходящийся на ВЛ, если абсолютно отсутствуют данные на проведение подобных работ в регионе? Брать аналоги других регионов и вводить корректировки? Тогда какие? Заранее спасибо.

Вообще, вам для чего этот доход нужен, и сама оценка? Как вы собираетесь доход получать (брать плату за подключение, за услуги)? Это строящиеся объекты или существующие?

[Стас]

А точнее, брать "основы ценообразования", всякие разъяснения, и читать (считать), какой тариф вам могут установить, а какой не могут. Деятельность-то регулируемая.

Все было бы так, если бы это могло помочь. А почему не может - это уже отдельная песня. ;)

[Ксения Туйчиева]

Вообще, вам для чего этот доход нужен, и сама оценка? Как вы собираетесь доход получать (брать плату за подключение, за услуги)? Это строящиеся объекты или существующие?

Это существующие объекты. При чем существуют они в очень интересном регионе - Чеченская республика, где сейчас просто колоссальный экономический подъем кстати. Оценка производиться под залог для целей кредитования.

[Genn]

Ксения,
стоимость такого готового объекта после того, как к нему подключили абонентов, определяется как разница в ценах между электроэнергией "в опте на высокой стороне в краснодарском крае" и "в рознице на низкой стороне в шаховском районе" на прогноз потребления этой электроэнергии, дисконтированная ....

[SKatkovsky]

Это существующие объекты. При чем существуют они в очень интересном регионе - Чеченская республика, где сейчас просто колоссальный экономический подъем кстати. Оценка производиться под залог для целей кредитования.

Если для целей залога, и вы залогодержатель, наверное, лучше считать ликвидационную стоимость. Предмет залога, если что, вы в собственность все равно не получите, а будете вынуждены продать с торгов.

Можно, конечно, надеятся на лучшее, что у вас его купит кто-то, кто будет эксплуатировать, и купит по справедливой цене, или вы можете сами его выкупить и эксплуатировать, но подумайте - оно вам надо? Учтите еще трудности эксплуатации, учтите, что, даже выкупив, вы сможете заниматься только одним из двух видов деятельнсти - либо передачей электроэнергии, либо сбытом (генерации, как я понимаю, там нет), одновременно делать это (даже разными, но аффилированными лицами) запрещено законом - то есть, возможно, все объекты вы все равно выкупить не сможете.

Так что доход для вас, скорее всего, вещь малосущественная. Но уж если вы все-таки считаете, что эксплуатировать будете - пишите, я расскажу подробнее о проблемах, что вас ждут

[SKatkovsky]

Ксения,
стоимость такого готового объекта после того, как к нему подключили абонентов, определяется как разница в ценах между электроэнергией "в опте на высокой стороне в краснодарском крае" и "в рознице на низкой стороне в шаховском районе" на прогноз потребления этой электроэнергии, дисконтированная ....

Это совершенно не так. Таким путем можно было бы оценить суммарную стоимость всех ЛЭП региона для каких-нибудь макроэкономических целей. Я еще раз напомню, что деятельность по передаче электроэнерги - регулируемая. Тариф на передачу устанавливается для каждого субъекта регулирования отдельно. Он может быть и выше, и ниже средней в данном регионе. Тариф устанавливается по принципу "затраты плюс", т.е., к признанным ("экономически обоснованным", с учетом нормативов) затратам добавляется установленная норма прибыли, все это делится на объем потребления, что и дает тариф. У кого меньше затраты, у того меньше тариф. Разница может быть, в принципе, и вдвое, и втрое.

В сущности, при методе установления тарифов "затраты плюс" доходый метод оценки вырождается, поскольку для определения доходов используется оценка затрат с коэффициентом.

[Ксения Туйчиева]

В сущности, при методе установления тарифов "затраты плюс" доходый метод оценки вырождается, поскольку для определения доходов используется оценка затрат с коэффициентом.

Т.е. получается, если я вас правильно поняла, следует отказаться от применения доходного подхода?

[SKatkovsky]

Т.е. получается, если я вас правильно поняла, следует отказаться от применения доходного подхода?

Смотря по каким соображениям. Если по тем, что я изложил вначале (что вы вовсе не будете получать доход), то да. Если по тем, что вы процитировали - необязательно. Вы вполне можете сначала рассчитать доход, а потом продисконтировать и получить оценку, это может оказаться проще, так как делается "в лоб" по стандартным формулам.

[Ксения Туйчиева]

Большое спасибо)))

[Genn]

Т.е. получается, если я вас правильно поняла, следует отказаться от применения доходного подхода?

Ксения, в отличие от других советчиков, я не считаю правильным советовать отказываться от доходного подхода.

1. Доходный подход является основным при оценке "справедливой стоимости". Отказ от этого подхода приведет к тому, что любой аудитор забракует соответствующую оценку. В среде Российских (по ментальности) участников рынка еще пока функционирует представление о непогрешимости оценщика. Однако Западные финансовые компании, аудиторы и т.д. уже вполне активно прибегают к аудиту оценки и заставялютЪ краснеть и бледнеть даже и именитых оценщиков. Поэтому при подготовке оценки необходимо учитывать пристрастное чтение аудитора Большой Четверки.

2. Рассуждения о непредвзятой регулируемости рынка хороши для запудривания мозгов третьекурсницам, кажущимся наивными.

Регулирование является политическим инструментом. Поэтому вполне возможно - что заложенный объект может купить уважаемый человек, и для его бизнеса будут отдельные тарифы.

Поэтому я советую не обрашать внимание на общетеоретические рассуждения - а готовить документ так, чтобы к нему не подкопался ни аудитор из СП, из Big 4, или дознаватель из ОБЭНП.

[SKatkovsky]

Ксения, в отличие от других советчиков, я не считаю правильным советовать отказываться от доходного подхода.

1. Доходный подход является основным при оценке "справедливой стоимости". Отказ от этого подхода приведет к тому, что любой аудитор забракует соответствующую оценку. В среде Российских (по ментальности) участников рынка еще пока функционирует представление о непогрешимости оценщика. Однако Западные финансовые компании, аудиторы и т.д. уже вполне активно прибегают к аудиту оценки и заставялютЪ краснеть и бледнеть даже и именитых оценщиков. Поэтому при подготовке оценки необходимо учитывать пристрастное чтение аудитора Большой Четверки.

В действительности, следует прежде всего помнить две вещи:

1. Оценка стоимости "для себя" и оценка-документ для чтения аудиторами - сущности иногда весьма и весьма различные. И в вашей, Ксения, ситуации, если доходный подход и нужен для соблюдения формальных правил, следует сначала оценить стоимость для себя, а потом попытаться подогнать расчеты под нужное число (разницу, если она будет существенной, все равно придется объяснять)
2. Если вы не знаете, как правильно (обоснованно) сделать расчет доходным методом, аудитор забракует отчет точно также, и даже верней того, как если бы доходный метод вовсе не использовался.

2. Рассуждения о непредвзятой регулируемости рынка хороши для запудривания мозгов третьекурсницам, кажущимся наивными.

Регулирование является политическим инструментом. Поэтому вполне возможно - что заложенный объект может купить уважаемый человек, и для его бизнеса будут отдельные тарифы.

Можно еще надеятся на то, что аккурат над трансформаторной будкой пройдет золотой дождь, в результате чего ее стоимость резко вырастет. Надеятся и на то, и на другое при оценке предмета залога довольно неразумно. Вдобавок, идеи про уважаемого человека довольно странно выглядат в контексте расположенных в соседних абзацах рассуждений об аудите и ОБЭНПе, что-то сомневаюсь я, что обоснование тарифа в отчете ссылкой на "тариф устанавливается уважаемому человеку, поэтому он такой высокий" не вызовет недоумения у аудитора и дознавателя

Кроме того, вера в возможности уважаемых людей несколько преувеличена. Я имел возможность наблюдать ситуацию с обоих сторон (кто устанавливает и кому устанавливают), и могу сказать, что уважение уважением, а тарифы тарифами. Многие весьма уважаемые люди не могли получить тарифы, которые им были нужны. Знаю ситуацию, когда один бесспорно очень уважаемый человек в своей собственной вотчине не смог, при всем безграничном уважении к нему со стороны собственных подчиненных, добиться нужного решения, в результате чего рухнуло его очень личное начинание. Да и вообще-то, энергетическое имущество и так большей частью находится в руках не самых последних людей, и баланс интересов давно уже установился, и уважаемая составляющая в тарифе уже заложена. Рынок, господа. Невидимая рука рынка.

Поэтому я советую не обрашать внимание на общетеоретические рассуждения - а готовить документ так, чтобы к нему не подкопался ни аудитор из СП, из Big 4, или дознаватель из ОБЭНП.

[Ксения Туйчиева]

И все же хотелось бы узнать насчет доходного подхода. Будет ли методика его применения стандартной к данному типу объектов?

[SKatkovsky]

И все же хотелось бы узнать насчет доходного подхода. Будет ли методика его применения стандартной к данному типу объектов?

Доходный подход вообще стандартный. Это у вас ситуация нестандартная.

[Genn]

И все же хотелось бы узнать насчет доходного подхода. Будет ли методика его применения стандартной к данному типу объектов?

Разумеется. Отклонение от данного стандарта надо обосновывать.

[Slav]

Как мне кажется, применение доходного подхода здесь затруднено вследствие того, что нельзя рассматравать трансформаторную будку как отдельный вид бизнеса. Все равно, что оценивать двигатель в автомобиле, который эксплуатируется в качестве такси. А обоснование справедливой стоимости здесь достаточно весомое - стоимость, которую можно получить от реализации данного оборудования на рынке в разумные сроки, конечно же, за вычетом затрат на реализацию

[Antony]

Добрый день, коллеги! Определить стоимость бизнеса сетевых компаний можно лишь имея информацию о "марже" контролируещего эту компанию. Данная маржа зарабатывается к примеру с помощью закупочной деятельности (покупаются материалы ваше рыночной стоимости ))) , подрядные работы, з/пл, и т.д. Экспертным методом оцениваю эту маржу в диапазоне 20-30% от Н.В.В. (необходимая валовая выручка, см. постановленя РЭК). Данную "маржу" представители РЭКа видят и теоретически в любой момент могут присечь..........но все хотят жить хорошо . На основании вышесказанного можно утверждать что определить стоимость бизнеса можно на основе 20-30% от НВВ, но при этом необходимо сделать допущение что представители РЭКа при смене собственности будут по прежнему закрывать глаза на отмывку денег.