Страница 4 из 5 ПерваяПервая 12345 ПоследняяПоследняя
Показано с 91 по 120 из 139
  1. #91

    По умолчанию

    И все-таки Genn ваша убежденность в необходимости разных ставок мне кажется не совсем верной. Для начала я приведу цитату из статьи McKinsey:
    «При определении стоимости компаний методом расчета дисконтированного денежного потока возможны два варианта учета дополнительных рисков, свойственных формирующимся рынкам. Можно либо включить риски в оценку самих денежных потоков (числитель формулы), либо добавить их к норме дисконтирования в виде премии за риск (знаменатель формулы). Мы полагаем, что учет рисков непосредственно в денежных потоках (с помощью сценарно-вероятностного подхода) позволяет обеспечить одновременно и большую убедительность аналитического обоснования, и более ясное понимание того, как создается (или не создается) стоимость. Эта точка зрения подтверждается тремя практическими соображениями.
    Во-первых, инвесторы в состоянии диверсифицировать (хотя и не полностью, о чем свидетельствует недавний восточно-азиатский экономический кризис) основные риски, присущие формирующимся рынкам, — такие как экспроприация, девальвация, военные действия. Согласно финансовой теории, стоимость капитала, представленная в норме дисконтирования, должна отражать только недиверсифицируемый риск; в свою очередь, диверсифицируемый риск лучше в денежных потоках [3]. Тем не менее недавно проведенный опрос показал, что менеджеры, как правило, делают по-другому: они учитывают риски путем прибавления премии за риск к норме дисконтирования[4]. К сожалению, подобный подход может привести к ошибочной оценке компании.»
    Хотя искомый текст касается страновых рисков, он может быть переформулирован и для вашего случая. Фактически стоимость этапа девелопмента неотделима от последующего этапа – эксплуатации. Вся выручка этапа девелопмента это всего на всего стоимость продажи готового объекта, которая в свою очередь производная от потоков этапа эксплуатации. Да, этап девелопмента содержит определенные уникальные риски, но скорее всего они диверсифицируемы. И поэтому корректный расчет должен использовать тождественные ставки на обоих этапах, однако потоки этапа девелопмента должны моделироваться с учетом специфических рисков, которые объективно достаточно высоки, и поэтому важно поймать максимально несмещенную среднюю величину потоков.
    Чтобы попытаться доказать это более предметно, можно вас попросить перечислить наиболее существенные источники риска этапа девелопмента, которые согласно вашим взглядам приводят к росту ставки дисконтирования.

  2. #92
    Член сообщества
    Регистрация
    12.05.2006
    Сообщений
    2,180

    По умолчанию

    Риск утверждения ППМ
    Риск согласования и экспертизы
    Риск разрешения на строительство
    Геологический риск
    Археологический риск
    Строительные риски
    Риски сдачи объекта в аренду (маркетинговые)
    Собственно в статье в соседнем потоке вполне описаны все эти риски.

    Опишите, как вы видите процесс диверсификации.

  3. #93

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от Genn
    Риск утверждения ППМ
    Риск согласования и экспертизы
    Риск разрешения на строительство
    Геологический риск
    Археологический риск
    Строительные риски
    Риски сдачи объекта в аренду (маркетинговые)
    Собственно в статье в соседнем потоке вполне описаны все эти риски.

    Опишите, как вы видите процесс диверсификации.
    Давайте пройдемся по каждому из них и попытаемся разобраться. Фактически надо ответить для каждого риска на один простой вопрос: факторы определяющие реализацию/не реализацию риска действуют или нет в сколько-нибудь значительной мере на всех агентов экономики.
    Не очень знаю, что такое ППМ, но полагаю, что это что-то типа проектно-сметной документации. Если это не так поправьте. А теперь попытаемся ответить на вопрос, который я сформулировал выше. Думаю, ответ нет, так как факторы, определяющие согласование проекта слишком локальны.
    Аналогичный ответ и для экспертизы.
    Аналогичный ответ и с геологией.
    И с археологией.
    Со строительством чуть по сложнее – если это риски типа будут ли халявить ваши строители или нет, упадет у вас кран или нет, прейдет ли случайно не качественная арматура (бетон) или нет, то это риски локальные для проекта, ну максимум для части площадок в Москве. Если вы говорите о не предсказуемости цен на основные ресурсы и оборудование, то, очевидно, что этот риск имеет источники общие в некоторой мере для всех агентов экономики.
    Аналогичная ситуация и с маркетинговыми рисками, часть из них локальна для объекта или города, но при этом значительная их часть определяется силами общими для экономики в целом.
    И так сухой остаток:
    Риск утверждения ППМ, Риск согласования и экспертизы, Риск разрешения на строительство, Геологический риск, Археологический риск – локальные риски для каждого объекта, максимум для нескольких объектов или фирм, действующих на одной территории.
    Строительные риски и Риски сдачи объекта в аренду (маркетинговые) хотя и имеют некую компоненту характерную лишь для одного объекта или небольшой их группы, в тоже время значительная часть этих рисков вызвана силами, действующими на всю экономическую систему в целом.
    Прежде чем рассуждать далее и отвечать на те вопросы, которые вы задали, я прошу вас прокомментировать «сухой остаток». Если вы согласны, то я готов продолжить рассуждать далее, если нет, то выскажите свои возражения на данном этапе анализа.

  4. #94
    Член сообщества
    Регистрация
    12.05.2006
    Сообщений
    2,180

    По умолчанию

    Процесс согласования и выдачи разрешение на строительство в Москве имеет сложную структуру, которая часто меняется. Стадии ППМ (Постановление Правительства Москвы), проектирования и экспертизы, и выдачи разрешения на строительство в значительной степени не привязаны к объекту, а характерны для субъекта федерации в целом. Есть еще зависимость от политической ситуации и т.д. Например, некий бизнесмен потерял площадку в середине сноса старого строения и имеет проблемы, включая, кажется, уголовные дело по сносу памятника архитектуры на других площадках. внутриполитический риск на уровне субъекта федерации.

    Давайте для простоты считать, что делаем объект площадью несколько десятков тыс м2. И еще - как правило у одного девелопера в обойме не более 3х - 5ти проектов. Больше в голове не удержишь.

    Геология и археология локализованы по месту. И здесь теоретически можно диверсифицироваться - купив еще Х площадок в других местах.

    Стройка - это бетон, арматура, визиты строительной инспекции, пьяный экскаваторщик упал в котлован вместе с экскаватором, кондиционеры застряли на таможне, наводнение на Дунае, забастовка на плиточном заводе в португалии, облава на лиц нской национальности, ...

    Маркетинговый риск - привязан к общему состоянию экономики, а также к отношению к готовому продукту. Например, банк проминвестрасчет сидит в здании, которое получило приз за вклад в архитектуру города, но на этапе рд и строительства архитекторам пришлось выдержать большой бой со стороны строителей и т.д. из-за высокой стоимости несущей конструкции. Будете на Садовом кольце в районе Смоленской площади - посмотрите.

    Итак - ваш ход.

  5. #95

    По умолчанию

    Mdia

    Genn, vse eti riski idiosyncratic, t.e. diversifiziryemi.

    P.S. Konsyl'tanti... (eto ja pro McKinsey)

  6. #96

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от Genn
    Процесс согласования и выдачи разрешение на строительство в Москве имеет сложную структуру, которая часто меняется. Стадии ППМ (Постановление Правительства Москвы), проектирования и экспертизы, и выдачи разрешения на строительство в значительной степени не привязаны к объекту, а характерны для субъекта федерации в целом.
    Не важно, что согласование сложно, не важно, что процедура общая для субъекта федерации. Важно взаимосвязана ли выдача разрешений по одному объекту с выдачей согласования по другому. Скоре всего нет – их смотрят по общим, достаточно сложным правилам, но решения принимаются достаточно независимо. И даже если эти решения имею небольшую связь, эта связь не выходит за пределы сектора недвижимости.

    Цитата Сообщение от Genn
    Есть еще зависимость от политической ситуации и т.д. Например, некий бизнесмен потерял площадку в середине сноса старого строения и имеет проблемы, включая, кажется, уголовные дело по сносу памятника архитектуры на других площадках. внутриполитический риск на уровне субъекта федерации.
    Но политические риски в значительной степени диверсифицируемы – смотри McKinsey. Плюс риски, которые вы описываете не совсем политические – так как не выходят опять же за рамки сектора недвижимости.

    Цитата Сообщение от Genn
    Давайте для простоты считать, что делаем объект площадью несколько десятков тыс м2. И еще - как правило у одного девелопера в обойме не более 3х - 5ти проектов. Больше в голове не удержишь.

    Геология и археология локализованы по месту. И здесь теоретически можно диверсифицироваться - купив еще Х площадок в других местах.
    Не надо смотреть так узко - можно покупать не площадки, а акции других фирм из других отраслей. Ведь у них тоже есть специфические риски, которые будут взаимодействовать с указанными вами, и усредняться согласно центральной предельное теореме.

    Цитата Сообщение от Genn
    Стройка - это бетон, арматура, визиты строительной инспекции, пьяный экскаваторщик упал в котлован вместе с экскаватором, кондиционеры застряли на таможне, наводнение на Дунае, забастовка на плиточном заводе в португалии, облава на лиц нской национальности, ...
    То есть тут у нас полное согласия – часть диверсифицируема, а часть нет.

    Цитата Сообщение от Genn
    Маркетинговый риск - привязан к общему состоянию экономики, а также к отношению к готовому продукту. Например, банк проминвестрасчет сидит в здании, которое получило приз за вклад в архитектуру города, но на этапе рд и строительства архитекторам пришлось выдержать большой бой со стороны строителей и т.д. из-за высокой стоимости несущей конструкции. Будете на Садовом кольце в районе Смоленской площади - посмотрите.
    То есть тут у нас опять полное согласия – часть диверсифицируема, а часть нет.

    Цитата Сообщение от Genn
    Итак - ваш ход.
    И так мы имеем, за исключением части рисков стройки и части рисков маркетинга, остальные риск этапа девелопмента являются диверсифицируемые, иногда даже на уровне разных объектов в одном городе, и уж точно на уровне разных секторов экономики сделать это легко. Предлагаю этот тезис принять.

    А теперь сравним этап девелопмента и эксплуатации по рискам, которые не попадают в разряд диверсифицируемых.
    Разве цена реализации объекта не является ценой покупки для того, кто будет эксплуатировать? По-моему, да.
    Разве потоки от эксплуатации и их риски не являются основной детерминантой верхнего порога цены сделки для того, кто будет эксплуатировать объект? По-моему, да.
    Разве на рынке, где нет астрономической прибыли издержки производства, то есть в нашем случае стоимость строительства, не давят на цену сделки снизу? По-моему, да.
    А, следовательно, все недиверсифицируемые риски этапа девелопмента, являются таковыми для этапа эксплуатации. Конечно есть небольшие различия, но не стоит серьезно рассчитывать, то эти различия сколько-нибудь существенны. А, следовательно, ставка дисконтирования должна быть одинакова. При этом важно помнить про то, что надо правильно смоделировать потоки (см. цитату, которую я привел). В вашем случае, начальные этапы согласований могут повлечь различные затраты. И вы должны, пользуясь своим опытом и имеющейся статистикой, правильно оценить средние потоки. И очень важно не спутать их с модальными, как это часто бывает. Первые этапы могут иметь переменную длину, и соответствующим образом сдвигать последующие этапы и потоки, связанные с ними. Причем таких подвижных во времени и размере блоков потоков может быть несколько. Смоделировать все это не просто, но возможно. Но главное так и нужно делать, а не пытаться высасывать каждый раз из пальца какие-то непонятные надбавки к ставке дисконтирования, за которыми нет никакой логики или статистических данных.
    А в идеале вы можете создать достаточно сложную модель эволюции потоков во времени с учетом специфических рисков проекта, разработать комплекс управленческих решений в зависимость от развития ситуации в будущем, и произвести оценку проекта с учет этой гибкости, используя риск-нейтральный подход. В результате у вас и возникнет та самая переменная во времени ставка, но возникнет она опять же прозрачно.

  7. #97
    Член сообщества
    Регистрация
    12.05.2006
    Сообщений
    2,180

    По умолчанию

    1. Мне бы хотелось увидеть примерное описание того, как именно диверсифицировать риски (и кому) - на практике. Важна не теоретическая диверсифицируемость, а практическая ее реализация. Я знаю несколько красивых теорем, которые практически не реализуются на практике.

    Известно - не надо класть все яйца в одну корзину. Мне хотелось бы понять - сколько нужно яиц и корзин. Давайте считать грубо - пять яиц по себестоимости 40 рублей каждое. Для их производства девелоперу нужно рабочий капитал 60-70 рублей. На выходе он, скорее всего заработает 150-200 рублей. Кто и как будет диверсифицировать риски.

    2. Суть состоит в том, что все описанные риски уходят после сдачи объекта в эксплуатацию и заселения. После сдачи объекта госкомиссии риск застревания лифта на таможне - уже отсутствует. А до того - срок поставки имеет существенное значение.

    Риски и цены периода эксплуатации определяют конечную продажную цену - это вы правы, но вот про переход - сомневаюсь. Теоретически имеем пример трансвааля, но угловная ответственность является хорошим стимулом для того чтобы do not take risk, take care.

  8. #98
    Член сообщества
    Регистрация
    05.02.2007
    Сообщений
    61

    По умолчанию

    Согласен с Genn. Риски строительства относятся к несистематическим и существуют только на этапе строительства. Диверсифицировать данные риски по моему мнению сложно - надо иметь в обойме много проектов а не единицы. К сожалению в нашей стране очень много тонкостей с законодательством, в том числе с земельным, не стоит и забывать о волоките с согласованием проекта и получения ИРД.

    Как вариант упрощенного расчета по классической формуле рентабельности: (цена построенного - цена земли - цена СМР)/(цена земли+цена СМР). Ну конечно необходимо учесть время. И заложить в издержки % на всякие непредвижденные расходы (в т.ч. на стимулирование чиновников ).

  9. #99
    Член сообщества
    Регистрация
    05.02.2007
    Сообщений
    61

    По умолчанию

    to Genn
    Ссылочкой не поделитесь на упомянутую Вами статью о строительных рисках? Для работы нужно, а найти не получилось плз.

  10. #100
    Член сообщества
    Регистрация
    12.05.2006
    Сообщений
    2,180

    По умолчанию

    http://www.ncreif.com/committees/pdf...on_minutes.pdf

    Попросил помочь разыскать одного из авторов. Может еще чего интересного расскажет.

  11. #101
    Член сообщества
    Регистрация
    05.02.2007
    Сообщений
    61

    По умолчанию

    Спасибо большое! Жаль только на басурманском, потребуется время на разобраться И сайт очень любопытный. Еще раз спасибо! Рекомендую всем почитать.

    А автор в РФ? или по мейлу?

  12. #102

    По умолчанию

    Vrememni mnogo net, chtobi pisat' mnogo, poetomy napiwy malo

    Цитата Сообщение от WLMike
    Ведь у них тоже есть специфические риски, которые будут взаимодействовать с указанными вами, и усредняться согласно центральной предельное теореме.
    isxodia iz togo, s chem Vi soglawaetes' srazy zhe nizhe - eti riski y Vas ne iid, poetomy reference to CLT neskol'ko dubious. oops, opiat' v teorijy.

    Vi nemnogo smewivaete riski dlia raznix storon. Kazhis' s samogo nachala sprawival: 4ji riski.

    Esli kak dlia Vas, vozmozhno, 4ast' etix riskov ne diversifiziryetsia, a dlia Vawego investora - sovsem naooborot. Esli y nego, chisto teoreticheski dazhe, net problem s dostypom k capital markets, schitajte ego diversified, dazhe esli y nego kakie-to focused investments. Ego neoptimal'naja risk exposure ne Vawa problema, as it can be shifted toward a more optimal level relatively easily.

    Modal'nie potoki? Xm... chto-to novoe...

    Mike, Vi kogda-libo delali risk-neutral valuation v corporate finance s tem, 4tobi prodat' eto potom klienty? Na dosyge ja tozhe igralsia
    Tam ved' tozhe mnogo spezifiki. Xotel bi ja na Vas posmotret', kogda, naprimer, Vi bydete objasniat', pochemy Vi rewili vziat' raznij WACC v raznij perio A ved' eto (otnositel'no) prosto. A Vi xotite risk-neutral valuation protolknyt'. No eto lirika.

    Цитата Сообщение от WLMike
    пользуясь своим опытом и имеющейся статистикой, правильно оценить средние потоки
    Ex... Ja prosto yveren, 4to eto imeet' sledyjywij vid:
    a) ja dymajy, 10!
    b) = AVERAGE(25, 29, 30, 5, 103.7) (ziferki po Vawemy ysmotrenijy)

  13. #103

    По умолчанию

    Alexbigun
    А что мешает более плотно общаться с тем же заказчиком (если мы говорим о консалтинге), предоставить менеджеру оцениваемого проекта/бизнеса чек листы/опросники, где ему (точнее подчиненным ) нужно будет выбрать из нескольких пунктов и поставить галочки в точно заданных местах на основе которых потом можно сделать корректировку потоков (данные полученные от заказчика прикрепить к отчету), сразу снимается вопрос что за ерунда и откуда такие данные в расчетах.

    p.s. У меня как специалиста гораздо больше вопросов и претензий вызовет определение риска в ставке дисконта, чем корректировка потоков.
    Последний раз редактировалось Невольниченко Елена; 12.02.2007 в 12:01.

  14. #104

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от Genn
    1. Мне бы хотелось увидеть примерное описание того, как именно диверсифицировать риски (и кому) - на практике. Важна не теоретическая диверсифицируемость, а практическая ее реализация. Я знаю несколько красивых теорем, которые практически не реализуются на практике.

    Известно - не надо класть все яйца в одну корзину. Мне хотелось бы понять - сколько нужно яиц и корзин. Давайте считать грубо - пять яиц по себестоимости 40 рублей каждое. Для их производства девелоперу нужно рабочий капитал 60-70 рублей. На выходе он, скорее всего заработает 150-200 рублей. Кто и как будет диверсифицировать риски.
    Для начала скажу следующее, если между двумя рисками нет корреляции, то они взаимно гасятся примерно со скорость n^0.5.
    А если продолжать рассуждать, то с точки зрения теории вы не должны заниматься этой проблемой на уровне фирмы. Объясняется это примерно следующим образом: что проще сделать построить десять объектов на уровне фирмы или купить десять видов акций вашему акционеру. Скорее всего, второе. Причем диверсификация на уровне акционера еще будет и более качественной, так как он может купить акции предприятий в разных отраслях и странах, и не обязательно 10, можно и пятьдесят, и не обязательно акции, но специальные финансовые инструменты, которые позволяют очень эффективно создавать защищенный портфель. А если он это не делает, то он или сам дурак, или сделал определенную ставку, которая вас не особо должна волновать. Но стоит, как вы верно замечаете, помнить и о практике. Проводились определенные тесты, которые в основном подтверждают теорию. Если высказать свое личное мнение по этому вопросу, то не финансовая фирма не должна заниматься специально диверсификацией или иной защитой от рисков за исключением случаев, когда риски угрожают выживанию.
    А как этим вопросом должен заниматься акционер разбирается в портфельной теории.

    Цитата Сообщение от Genn
    2. Суть состоит в том, что все описанные риски уходят после сдачи объекта в эксплуатацию и заселения. После сдачи объекта госкомиссии риск застревания лифта на таможне - уже отсутствует. А до того - срок поставки имеет существенное значение.

    Риски и цены периода эксплуатации определяют конечную продажную цену - это вы правы, но вот про переход - сомневаюсь. Теоретически имеем пример трансвааля, но угловная ответственность является хорошим стимулом для того чтобы do not take risk, take care.
    Такие нюансы существуют. Но если мы рассматриваем вопрос о ставках дисконтирования на разных этапах, то указанные вами риски, которые возможно не переходят, опять же относятся к разряду диверсифицируемых. Так что я могу лишь повторить еще один раз – учитывайте их в потоках, а не ставках. Это придаст и прозрачности, и правильности вашим расчетам.

  15. #105

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от alexbigun
    Vrememni mnogo net, chtobi pisat' mnogo, poetomy napiwy malo
    Вас всегда полезно почитать, поэтому будем ждать, когда время появится.

    Цитата Сообщение от alexbigun
    isxodia iz togo, s chem Vi soglawaetes' srazy zhe nizhe - eti riski y Vas ne iid, poetomy reference to CLT neskol'ko dubious. oops, opiat' v teorijy.
    Тут вы не совсем правы, потому что есть множество CLT. Есть обобщение Ляпунова например, где iid не нужно если выполняется некое ограничение на третий момент.

    Цитата Сообщение от alexbigun
    Vi nemnogo smewivaete riski dlia raznix storon. Kazhis' s samogo nachala sprawival: 4ji riski.

    Esli kak dlia Vas, vozmozhno, 4ast' etix riskov ne diversifiziryetsia, a dlia Vawego investora - sovsem naooborot. Esli y nego, chisto teoreticheski dazhe, net problem s dostypom k capital markets, schitajte ego diversified, dazhe esli y nego kakie-to focused investments. Ego neoptimal'naja risk exposure ne Vawa problema, as it can be shifted toward a more optimal level relatively easily.
    Полностью согласен. Просто изначально мы обсуждаем несколько иную проблему: должна ли ставка дисконтирования на первых этапах быть больше, так как риски больше. Я пытался показать, что нет, так как эти риски могут быть диверсифицированы. Но судя по всему сей час мы перешли к обсуждению, а нужно ли их диверсифицировать на уровне фирмы. И тут я с вами согласен – в большинстве случаев нет.

    Цитата Сообщение от alexbigun
    Modal'nie potoki? Xm... chto-to novoe...
    Почему новое. Как вы думает, если обывателю задать вопрос про некую случайную величину из реального мира, у которой мода и мат. ожидание отличаются. Назвать некий средний исход то, что он назовет. Я полагаю, что-то похожее на моду.

    Цитата Сообщение от alexbigun
    Mike, Vi kogda-libo delali risk-neutral valuation v corporate finance s tem, 4tobi prodat' eto potom klienty? Na dosyge ja tozhe igralsia
    Tam ved' tozhe mnogo spezifiki. Xotel bi ja na Vas posmotret', kogda, naprimer, Vi bydete objasniat', pochemy Vi rewili vziat' raznij WACC v raznij perio A ved' eto (otnositel'no) prosto. A Vi xotite risk-neutral valuation protolknyt'. No eto lirika.
    Скажу честно не делал, но мне нравится Fundamental theorem of arbitrage-free pricing и ее применения

    Цитата Сообщение от alexbigun
    Ex... Ja prosto yveren, 4to eto imeet' sledyjywij vid:
    a) ja dymajy, 10!
    b) = AVERAGE(25, 29, 30, 5, 103.7) (ziferki po Vawemy ysmotrenijy)
    Без субъективизма не обойтись, как тут не вспомнить вашу фразу Valuation is HALF science!, но где можно надо стремиться к совершенству

  16. #106
    Член сообщества
    Регистрация
    12.05.2006
    Сообщений
    2,180

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от WLMike
    А если продолжать рассуждать, то с точки зрения теории вы не должны заниматься этой проблемой на уровне фирмы.
    Вот и договорились. Получается, что если я на уровне девелопера пообещал акционерам ХХ% годовых, а они мне дали денег - то мы заключили сделку. Они у себя оценили риск(доходность) и приняли решение его купить. А я должен постараться выдать им обещанные ХХ годовых, и еще что-то заработать сверху, если премию хочу. Тогда получается, что вся эта теория про риски, бэты ... кореляции ... и прочую финансово-фантастическую математику играет только на этапе брачных танцев, а после купли продажи нужно уже отвечать по обязательствам.
    Спасибо за подтверждение исходной посылки для обсуждения.

  17. #107

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от Genn
    Вот и договорились. Получается, что если я на уровне девелопера пообещал акционерам ХХ% годовых, а они мне дали денег - то мы заключили сделку. Они у себя оценили риск(доходность) и приняли решение его купить. А я должен постараться выдать им обещанные ХХ годовых, и еще что-то заработать сверху, если премию хочу. Тогда получается, что вся эта теория про риски, бэты ... кореляции ... и прочую финансово-фантастическую математику играет только на этапе брачных танцев, а после купли продажи нужно уже отвечать по обязательствам.
    Спасибо за подтверждение исходной посылки для обсуждения.
    Скорее фантастикой является желание показать себя каким-то сверхчеловеком, который обещает и выполняет свои обязательства гарантировано. А еще и перевыполнить можете.
    Такого не бывает, так как в мире полно случайностей. И нормальный инвестор понимает это и не судит по одной реализации. Он понимает, что часть рисков, он может легко устранить своими силами и с минимальными затратами, а часть, называемую систематическими рисками не может, и их он берет на себя и определяет на их основе ставку дисконтирования. Так же нормальный собственник понимает, что менеджмент должен наказываться или вознаграждаться только за то, на что он может влиять, и за свою честность и профессионализм. Но как в мире случайности менеджер можете практически гарантировано выполнять свои обязательства? Например, систематически сознательно существенно занижая ожидаемый результат, что так же позволит ему работать менее напряженно и получать премию.
    Конечно, собственники и менеджеры в реальном мире разные и рассуждают по разному, а проблему агенских отношений нельзя легко решить, поэтому вам решать, как поступить и что считать фантастикой, а что реальностью.

  18. #108
    Член сообщества
    Регистрация
    12.05.2006
    Сообщений
    2,180

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от WLMike
    Скорее фантастикой является желание показать себя каким-то сверхчеловеком, который обещает и выполняет свои обязательства гарантировано. А еще и перевыполнить можете.
    На откытом рынке при невыполнении обещаний акции дешевеют и снова отражают ожидаемое реальное положение дел, а менеджмент получает проблемы вплоть до отставки.

    Цитата Сообщение от WLMike
    Такого не бывает, так как в мире полно случайностей. И нормальный инвестор понимает это. Он понимает, что часть рисков, он может легко устранить своими силами и с минимальными затратами, а часть, называемую систематическими рисками не может, и их он берет на себя и определяет на их основе ставку дисконтирования.
    И если его оценка ставки дисконтирования соответствует предлагаемой менеджментом (или ниже) - и возникает сделка.


    Цитата Сообщение от WLMike
    вам решать, как поступить и что считать фантастикой, а что реальностью.
    Я лично считаю деньги в кошельке реальностью, а что-то там через год - фантастикой, сказкой. И при этом вспоминается старая пестня "мы рождены, чтоб сказку сделать былью."

    А вы всерьез считаете обещание Х через год реальностью?

  19. #109

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от Genn
    На откытом рынке при невыполнении обещаний акции дешевеют и снова отражают ожидаемое реальное положение дел, а менеджмент получает проблемы вплоть до отставки.
    Цитата Сообщение от Genn
    Я лично считаю деньги в кошельке реальностью, а что-то там через год - фантастикой, сказкой. И при этом вспоминается старая пестня "мы рождены, чтоб сказку сделать былью."

    А вы всерьез считаете обещание Х через год реальностью?
    Genn, tak "ожидаемое" ili "реальное"?
    Vi sami sebe protivorechite

    P.S. http://www.forum.cfin.ru/showthread.php?t=44130 tam nemnogo po povody skazok i fantastiki.

  20. #110

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от WLMike
    Тут вы не совсем правы, потому что есть множество CLT. Есть обобщение Ляпунова например, где iid не нужно если выполняется некое ограничение на третий момент.
    Soglasen.

    Цитата Сообщение от WLMike
    Полностью согласен. Просто изначально мы обсуждаем несколько иную проблему: должна ли ставка дисконтирования на первых этапах быть больше, так как риски больше. Я пытался показать, что нет, так как эти риски могут быть диверсифицированы. Но судя по всему сей час мы перешли к обсуждению, а нужно ли их диверсифицировать на уровне фирмы. И тут я с вами согласен – в большинстве случаев нет.
    Diversifikazija na yrovne kompanii opravdana, esli tol'ko kompanija mozhet sdelat' eto effektivnee/dewevle, nezheli investor (chto v bol'winstve slychaev somnitel'no).


    Цитата Сообщение от WLMike
    Почему новое. Как вы думает, если обывателю задать вопрос про некую случайную величину из реального мира, у которой мода и мат. ожидание отличаются. Назвать некий средний исход то, что он назовет. Я полагаю, что-то похожее на моду.
    Xmm... Navernoe, Vu pravu... Nado proeksperementirovat'!

    Цитата Сообщение от WLMike
    Скажу честно не делал, но мне нравится Fundamental theorem of arbitrage-free pricing и ее применения

  21. #111
    Член сообщества
    Регистрация
    05.02.2007
    Сообщений
    61

    По умолчанию

    Немного не в тему, но интересная статья по доходности недвижимости в Москве.
    http://realty.rbc.ru/regions/article.../02/12/7038809

  22. #112

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от Genn
    На откытом рынке при невыполнении обещаний акции дешевеют и снова отражают ожидаемое реальное положение дел, а менеджмент получает проблемы вплоть до отставки.
    А что такое «ожидаемое реальное положение дел»

    Цитата Сообщение от Genn
    И если его оценка ставки дисконтирования соответствует предлагаемой менеджментом (или ниже) - и возникает сделка.
    Это не так. Инвестор вложит деньги, если ожидаемая рентабельность инвестиций выше ставки дисконтирования инвестора характерной для риска проекта (или по-другому словами, когда NPV потоков в его пользу больше нуля). А какая там ставка у менеджмента ему все равно, ее может и вообще не быть, когда корпоративная культура находится на этапе становления.
    Но мне понятно, откуда растут ноги у этой фразы. Когда только началось обсуждение в данной ветке, я сначала влез, но потом потерял ход рассуждений, потому что постоянной происходило смешение понятия ставки дисконтирования и рентабельности инвестиций, которой удается добиться.

    Цитата Сообщение от Genn
    Я лично считаю деньги в кошельке реальностью, а что-то там через год - фантастикой, сказкой. И при этом вспоминается старая пестня "мы рождены, чтоб сказку сделать былью."
    Тяжело так жить. С таким подходом не понятно зачем, что-то покупать, так как отдача от любой покупки поступает не сразу. Даже гамбургер вы скушаете через несколько секунд в лучшем случае, а это уже сказка в соответствие с вашими словами. Это напоминает попытку любыми способами оправдать свою позицию, апофеоз которой фраза «ожидаемое реальное положение дел».

    Цитата Сообщение от Genn
    А вы всерьез считаете обещание Х через год реальностью?
    Я как раз и написал, что не верю, что можно гарантировать (за исключением некоторых редких случаев), что проект принесет Х рублей через год. Такое обещание я считаю фантастикой или обманом, самого себя или потенциального инвестора. Но из этого не следует, что ничего нельзя сказать о будущем. О будущем нужно думать регулярно, особенно топам. И я в серьез считаю, что во многих случаях можно дать оценку будущим событиям в терминах, похожих на доверительные интервалы из теории вероятности. Так же я считаю реальностью принятие решений на основании подобных оценок. И мое мнение, что так и должен поступать разумный, ответственный и квалифицированный менеджер, в том числе, когда общается с потенциальным инвестором.

  23. #113
    Член сообщества
    Регистрация
    12.05.2006
    Сообщений
    2,180

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от WLMike
    А что такое «ожидаемое реальное положение дел».
    Лично я таким образом обозначаю представление о реальном положении дел, которое сформировалось в сознании инвестора. Оно сильно искажено, но именно оно является основой для принятия решения.

    Цитата Сообщение от WLMike
    Тяжело так жить. ... Это напоминает попытку любыми способами оправдать свою позицию, апофеоз которой фраза «ожидаемое реальное положение дел».
    Итак Майк, резюмируем. Попытка посчитать каким-либо образом ставку дисконтирования для реализуемого инвестиционного проекта с использованием математики фондового рынка провалилась.

    Более того, в результате обсуждения я пришел к следующим выводам:

    - Объект (проект) нельзя дисконтировать с помощью одной ставки для целей оценки его стоимости. Для оценки стоимости надо брать две разные ставки - одну для эксплуатации, одну для реализации проекта.

    - В силу сложности корректного рассчета ставки дисконтирования для определения целесообразности реализации проекта необходимо брать ставку, обещанную акционерам, и считать с ее помощью Net Future Value проекта на выходе из него.

    - Фраза "напоминает попытку любыми способами оправдать свою позицию" свидетельствует об отсутствии у Вас внутренней уверенности в собственной правоте и (возможно) часто допускаемые ошибки. Это очень плохие качества для аналитика.

    Лично я очень рад возможности пообсуждать с людьми процесс формирования оценки - и все!

  24. #114

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от Genn
    - Объект (проект) нельзя дисконтировать с помощью одной ставки для целей оценки его стоимости. Для оценки стоимости надо брать две разные ставки - одну для эксплуатации, одну для реализации проекта.
    Genn, "ono, mozhet bit', i ymno, no yzh sliwkom ne poniatno." (c) "Master i Margarita", Bylgakov



    Цитата Сообщение от Genn
    - В силу сложности корректного рассчета ставки дисконтирования для определения целесообразности реализации проекта необходимо брать ставку, обещанную акционерам, и считать с ее помощью Net Future Value проекта на выходе из него.
    Kakoj smisl v etom?

  25. #115
    Член сообщества
    Регистрация
    12.05.2006
    Сообщений
    2,180

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от alexbigun
    Kakoj smisl v etom?
    Какой смысл в расчете NFV? Это становится удобным KPI.
    Для меня важен управленческий инструмент, который можно использовать в разных ситуациях и проблемах.

  26. #116

    По умолчанию

    Выводы мне не очень понятны.
    Но действительно полезно пообщаться по смеженным вопросам, по крайней мере я узнал для себя кое-чего о рынке недвижимости.

  27. #117
    Член сообщества
    Регистрация
    09.12.2005
    Сообщений
    66

    По умолчанию

    2Genn, зачет! )))
    не особо искушен в фондовом рынке и прочем, но на конкретный вопрос ответа на получил ))) кажется мне, на практике при оценке инвест.привлекательности проектов реального сектора экономики инвесторы поступают гораздо проще )))
    меня очень поначалу забавлял расчет ставки (как нас учили) - сначала очень скурпулезно считаем треб.доходность, потом еще инфляцию корректируем (если в номин.ценах расчет), а потом умножаем это все на два и говорим: "а это у нас премия за риск".)))

  28. #118

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от Eugene
    2Genn, зачет! )))
    Без иронии я тоже так считаю. Genn пытается разобраться, а это положительно характеризует любого.
    Плюс ему приходится параллельно решать несколько задач: с одной стороны ему надо оценивать привлекательность тех или иных проектов, а с другой общаться с акционерами. Это две достаточно разные области знаний, органично объединить которые еще никому не удалось. Особенно это не просто, если акционеры не относят к категории крупных.

    Цитата Сообщение от Eugene
    не особо искушен в фондовом рынке и прочем, но на конкретный вопрос ответа на получил ))) кажется мне, на практике при оценке инвест.привлекательности проектов реального сектора экономики инвесторы поступают гораздо проще )))
    Тут вы ошибаетесь. Инвесторы бывают разные, но вы легко можете ознакомится, как примерно управляет рисками один из достаточно крупных JP Morgan. Зарегистрируйтесь на сайте riskmetrics, и скачайте и почитайте тех. док. по анализу рисков портфеля. Методики изначально разработаны JP Morgan, а в последствии сделаны публичными и выведены в отдельный проект. Я думаю, вы сильно удивитесь, насколько непросто считают некоторые инвесторы.

    Цитата Сообщение от Eugene
    меня очень поначалу забавлял расчет ставки (как нас учили) - сначала очень скурпулезно считаем треб.доходность, потом еще инфляцию корректируем (если в номин.ценах расчет), а потом умножаем это все на два и говорим: "а это у нас премия за риск".)))
    Мне кажется, что проблема в ваших преподавателях в первую очередь.

  29. #119
    Член сообщества
    Регистрация
    12.05.2006
    Сообщений
    2,180

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от WLMike
    Без иронии я тоже так считаю. Genn пытается разобраться, а это положительно характеризует любого.
    Плюс ему приходится параллельно решать несколько задач: с одной стороны ему надо оценивать привлекательность тех или иных проектов, а с другой общаться с акционерами. Это две достаточно разные области знаний, органично объединить которые еще никому не удалось. Особенно это не просто, если акционеры не относят к категории крупных.
    WLMIke - вы ошибаетесь. В описанной вами ситуации ничего хорошего не будет. Это типичный бюрократический совок - который приводит к росту коммерческого риска на несколько единиц. ;-)

  30. #120

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от Genn
    WLMIke - вы ошибаетесь. В описанной вами ситуации ничего хорошего не будет. Это типичный бюрократический совок - который приводит к росту коммерческого риска на несколько единиц. ;-)
    Если вы хоть как-то хотите разобраться с бюрократическим совком, то это в двойне похвально.

Страница 4 из 5 ПерваяПервая 12345 ПоследняяПоследняя

Ваши права

  • Вы не можете создавать новые темы
  • Вы не можете отвечать в темах
  • Вы не можете прикреплять вложения
  • Вы не можете редактировать свои сообщения
  •