Показано с 1 по 30 из 139
-
11.01.2007, 17:50 #1
- Регистрация
- 09.12.2005
- Сообщений
- 66
ставка дисконтирования для девелопера
Доброго всем.
Необходимо посчитать ставку дисконта для компании (девелопер, коммерч.недвижимость).
Простой вопрос - кто как считает?
(надо по работе. Хотел по Wacc посчитать - очень запутанная структура капитала. Компания не публичная, куммулятивным способом считать не понятно как).
Давайте делиться опытом )) Заранее спасибо.
-
11.01.2007, 18:40 #2
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
Если не ошибаюсь - американские котируемые девелоперы дают доходность 14-15% (это на безрисковом рынке). Можно проверить по Яху.
У нас будет наценка за риск на уровне 10% вот и получается - 25%.
-
11.01.2007, 19:32 #3
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от Genn
Сообщение от Genn
-
11.01.2007, 21:34 #4
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
Сообщение от WLMike
Собственно статистика котируемых девелоперских компаний по американскому рынку доступна по ссылке:
http://biz.yahoo.com/p/449conameu.html
А не будете ли Вы столь любезны рассчитать оправданные (по вашему мнению) показатели ROE и wacc для российского рынка?
Пожалуйста.
-
11.01.2007, 21:42 #5
- Регистрация
- 17.12.2005
- Сообщений
- 808
Gariachie parni
Mike, real estate nemnozhko drygaja parafija so svoimi "wtychkami-drjychkami". Konechno, dlia nix nikto ne otmenial zakonov finansov, no est' spezifika. Ja, naprimer, ne ochen' v kyrse, 4to tvoritsia na kyxne y nawej real estate team i kak tam oni chto ozenivajyt. Znajy tol'ko, 4to cash flow rasschitivajyt ochen' skyrpylezno
-
11.01.2007, 22:02 #6
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
Сообщение от alexbigun
-
12.01.2007, 11:04 #7
- Регистрация
- 09.12.2005
- Сообщений
- 66
Genn, спасибо за ссылку.
Тоже не совсем понял, почему Вы считаете, что в таблице данные для безрискового рынка. Если значение ROE стоит для компании-девелопера в целом, то оно дожно учитывать и этап строительства. (может, в таблице что не увидел?)
Также, наверное, компании используют не только акц./собст.капитал. (слышал, в Америке популярна структура с перевесом в сторону заемн.капитала до соотношения 4:1 к собст.)
Никто не в курсе, какая в США ср.стоимость заемных средств? (пусть это будут банковские кредиты)
Кстати, недавно видел бизнес-план, сделанный colliers для Москвы, они считают ст.диск. 13% (правда, не понял, реал.или номин.ставка)
-
12.01.2007, 11:58 #8
- Регистрация
- 09.10.2006
- Сообщений
- 21
а как они считают-то? или там просто цифра, как экспертное мнение стоит?
-
12.01.2007, 12:09 #9
- Регистрация
- 09.12.2005
- Сообщений
- 66
2Grust,
))) не поверите, просто цифра.
Вообще прихожу к мнению, что в недвижимости в бизнес-плане основное - это маркетинговая составляющая. К расчетам относятся достаточно обобщенно.
2Alexbigun,
а что у Вас за команда, занимающаяся недвижимостью? Название компании можно узнать? (цель - расширение общего кругозора))
-
12.01.2007, 12:28 #10
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от Genn
Сообщение от Genn
iones y Representaciones SA IRS (NYSE) http://stocks.us.reuters.com/stocks/...srch-mkt-quote – бета 0,1;
St. Joe Co JOE (NYSE) http://stocks.us.reuters.com/stocks/...t=overview.asp – бета 0,7;
Consolidated Tomoka Land Co CTO (AMEX) http://stocks.us.reuters.com/stocks/...t=overview.asp – 0,65.
То есть это скорее подтверждает, что я слышал – бета по недвижимости не высока и wacc 15% для америки мне кажется нереальным.
Сообщение от Genn
Если в порядке прикидки и обсуждения, wacc~4.5+0.7*5=8% для Америки для более мене публичной большой фирмы (я полагал, что бета без левереджа 0,7, но судя по данным даже с левереджем он меньше). Для России добавить 2% за страновой риск и до 5% за отсутствие диверсификации у собственников. То есть wacc лежит где-то в пределе от 10-15% для России в долларовом выражении, но это грубая прикидка, а для уточнения надо знать ситуацию. Если реально нужно, то лучше заказать работу у специалистов.
-
12.01.2007, 12:32 #11
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от alexbigun
-
12.01.2007, 12:45 #12
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
Сообщение от WLMike
В нашем случае я могу углубить свои знания в понимании wacc - а вы в понимании бизнеса недвижимости. Будет время - попробую отписать соображения по сути, если такое принимается.
-
12.01.2007, 12:50 #13Сообщение от WLMike
-
12.01.2007, 13:22 #14
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от Genn
-
12.01.2007, 13:36 #15
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от books
Сообщение от books
Сообщение от books
-
12.01.2007, 16:31 #16
Чтобы не развозить ненужных споров, отвечу, как и написала ранее, что я не могу привести обоснования ставки в 20% конкретного проекта, но, вероятно, какое-то ее объяснение существует, так как компания серьезная.
Уровень ставки мне не кажется завышенным, так как многие проекты дисконтируются по ставке 18-20% (для целей инвестора), для России я считаю,что этот уровень вполне приемлем, девелоперский рынок здесь не исключение. По поводу ставки (плавающая или нет) все зависит от вашего желания, хотя также и от расчетного периода, так как если проект долгосрочный, то иногда просто приходится считать по плавающей, поэтому дисконтируйте как считаете нужным.
-
12.01.2007, 17:27 #17
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от books
-
12.01.2007, 18:03 #18
- Регистрация
- 09.12.2005
- Сообщений
- 66
WLMike, не огорчайтесь )))
думаю, в понедельник я узнаю у colliers как они эту ставку считают, обязательно поделюсь.
-
12.01.2007, 18:20 #19
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от Eugene
-
12.01.2007, 21:16 #20
- Регистрация
- 17.12.2005
- Сообщений
- 808
Eugene,
Pravil'nost' syzhdenija ne zavisit ot togo, gde ja naxozhys' (xotia, konechno, korreliazija est' ). V ljybom slychae, eto bulge bracket investment bank
Mike,
Chestno govoria, poka net nikakogo zhelanija perexodit' v real estate team mozhet, kak-to pogovorjy s nimi o discount rate i kak oni eto schitajyt, no, chestno govoria, vremia ne xvataet dazhe dlia togo, chtobi so svoimi delami ypravit'sia.
Po povody nizheypomianytux kompanij: a Vi proveriali, kak i otnositel'nogo kakogo index'a Reuters podschitivaet betas, beret adjusted/raw? Net, ne interesovalis'
Tak vot, esli against S&P, 5 years, monthly:
IRSA: beta: -0.13 (!), R2 ... zanaves ... 0.00!!! Kryto!
JOE: beta: 0.69, R2: 0.14
CTO: beta: 0.65, R2: 0.07
Takie vot pirogi
15% dlia US mnogovato bydet, no nado smotret', 4to za aktivi.
Nado vezhat' rabotat' dal'we
-
12.01.2007, 21:25 #21
- Регистрация
- 17.12.2005
- Сообщений
- 808
Сообщение от WLMike
-
12.01.2007, 22:26 #22
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от alexbigun
Сообщение от alexbigun
Сообщение от alexbigun
Сообщение от alexbigun
-
12.01.2007, 22:31 #23
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от alexbigun
-
12.01.2007, 22:46 #24
- Регистрация
- 17.12.2005
- Сообщений
- 808
Сообщение от WLMike
Mike, eto emerging market. Izvestnij fact, betas, polychennie regressijami companies in emerging markets na world indices dajyt ochen' nizkie pokazateli, kotorie ne otrazhajyt dejstvitel'nosti. Rascheti Cost of capital takim obrazom mozhno vibrosit' v mysornoe vedro... Problema do six por otkrita, tak chto kto na chto gorazd.
Dazhe beta, polychennaja regressiej na rodnoj index v takom slychae takzhe mozhet malo o chem govorit', nado, kak govorit'sia, "dig"
No --- "Problema do six por otkrita, tak chto kto na chto gorazd."
-
12.01.2007, 23:03 #25
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от alexbigun
Сообщение от alexbigun
-
12.01.2007, 23:55 #26
- Регистрация
- 17.12.2005
- Сообщений
- 808
Сообщение от WLMike
Сообщение от WLMike
-
15.01.2007, 12:58 #27
- Регистрация
- 09.12.2005
- Сообщений
- 66
2Alex - не объясните факт, почему развивающийся... появляющийся... )) (emerging) рынок характеризуется низкими бэта? потому что динамика рынка опережает динамику компаний? думаю, для девелоперов в РФ это совсем не так... а что за индекс R2?
и как Вы заметили, не совсем правильно сравнивать появл... )) emerging vs developed markets. и бэты их тоже...
по поводу обещанной ставки... ведущее консульт.агенство по недвижимости использует реал.ст.диск.13%(долл.) для коммерческой недвижимости в москве (думаю, ничьих тайн не выдал) они берут ст.капитализации (статистика по рынку) + %за риск (эксперт.мнение). неинтересно, в общем
-
17.01.2007, 00:09 #28
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
А если подойти с другой стороны.
Инвестиции - это обмен денег на обещание доходов в будущем. Обещания надо выполнять.
Предположим, "мы" "обещали" ХХ% годовых акционерам (в форме описания инвестиционной стратегии). Предположим, что кредитный рычаг есть на уровне проектов. Получается, что в своих расчетах "мы" должны брать за основу "обещанную" в стратегии ставку дисконтирования?
-
17.01.2007, 12:04 #29
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от Genn
Инвестиции, в достаточно узком смысле, - это обмен денег сегодня на некое, возможно неопределенное, поступление денег в будущем. В более широком смысле - это получение прав требования на некий денежный поток, в общем случае неопределенный и распределенный во времени. Стоимость инвестиции можно исчислить, опираясь на методологию, экономической теории. При этом второй ваш тезис – «обещание надо выполнять» - совсем из другой оперы, так как в финансовой теории постулируется неопределенность будущего, поэтому обещание нельзя исполнить, а можно говорить о неких статистических характеристиках реализации будущего – мат. ожидании, стандартном отклонении, частных моментах и т.д. Ваш тезис скорее лежит в области менеджмента или понятийных разборок.
Сообщение от Genn
-
17.01.2007, 12:28 #30
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
Сообщение от WLMike
Сообщение от WLMike
Сообщение от WLMike
А конкретный инвестор - не известен. Номинальные услуги сильно развиты в современном финансовом мире.