ставка дисконтирования для девелопера

**Eugene** · 14.02.2007, 20:42

WLMikе, про риск я утрировал... а вообще в российской литературе много примеров, где риски советуют брать из экспертных таблиц.
Про расчеты инвесторов - еще раз: те из российских компаний, которые мне знакомы (крупная промышленность), ставку дисконтирования принимали в большем случае на совете акционеров определением требуемой доходности. И ничего, не попали в убыток от того, что не посчитали риски по методике Моргана для портфелей )) В реальном секторе экономики вообще многое делается не потому, что это принесет буд.прибыль, а потому, что если этого не сделать, то вообще загнешься. И считают, какой вариант поддержания производства меньше убытков принесет.
Один раз работал вместе с консультантами МакКинзи на одном заводе, они официально запретили привязывать обоснование техники к конечному продукту, потому что так можно было что угодно обосновать. И вот пример: 120 постов, написанных умными людьми... и ни одного ответа на вопрос, как посчитать ставку дисконтирования для девелопера )) наверняка у Моргана есть методика на этот случай?))

**WLMike** · 14.02.2007, 23:13

Сообщение от Eugene

WLMikе, про риск я утрировал... а вообще в российской литературе много примеров, где риски советуют брать из экспертных таблиц.
Про расчеты инвесторов - еще раз: те из российских компаний, которые мне знакомы (крупная промышленность), ставку дисконтирования принимали в большем случае на совете акционеров определением требуемой доходности. И ничего, не попали в убыток от того, что не посчитали риски по методике Моргана для портфелей )) В реальном секторе экономики вообще многое делается не потому, что это принесет буд.прибыль, а потому, что если этого не сделать, то вообще загнешься. И считают, какой вариант поддержания производства меньше убытков принесет.
Один раз работал вместе с консультантами МакКинзи на одном заводе, они официально запретили привязывать обоснование техники к конечному продукту, потому что так можно было что угодно обосновать. И вот пример: 120 постов, написанных умными людьми... и ни одного ответа на вопрос, как посчитать ставку дисконтирования для девелопера )) наверняка у Моргана есть методика на этот случай?))

Я сам работаю во вполне реальном секторе экономики и хорошо представляю, как там и чего делается. Но, то что так делается, еще не аргумент, что так и нужно делать, просто совок, о котором и Genn помянул, еще неискоренен из сознания многих, а другим не хватает знаний и сил, что-то менять. А часть управленческих решений, которые при поверхностном рассмотрении кажутся глупыми или странными, просто имеют неочевидное объяснение. А поводу ставки для девелопера, то эту проблему можно решить очень просто, надо только денежки заплатить

**Eugene** · 15.02.2007, 12:33

ну что же, Майк, раз сказали "а"... )) говорите и "б" - сколько, кому, и как это будет выглядеть. И плюс ответ на вопрос - если мы сейчас считаем по 13%, Вы скажете, что обоснованная хитроумным способом ставка будет 14,57%, какую от этого мы получим доп.прибыль?
Меня в данный момент волнует, какие инвесторы еще собираются строить подобные по концепции объекты в зоне доступности моего объекта... И насколько верно мы посчитали товарооборот (как пример определения дохода)... ошибка в этих вопросах стоит намного больше, чем ошибка в 1,57% в ставке дисконтирования. А если говорить о мнении, что маркетинг вообще является лженаукой (серьезно не относитесь к этому заявлению) - то неопределенность существует как таковая и измерена быть не может... в принципе, опыт общения с коллегами это подтвержает.
Вспомнил книгу Ли Якокки "Карьера менеджера", где он описывал, как они придумали Додж Вайпер... они просто почувствовали, что он выстрелит. И он выстрелил. А японские маркетологи их потом замучали вопросами о том, какое исследование компания провела, как рынок изучила, какой бизнес-план написала...
Я к тому все это, что иногда 80% времени превращаются в 20% конечной производительности... (рус. - "овчинка выделки не стоит").

**WLMike** · 15.02.2007, 22:34

Сообщение от Eugene

ну что же, Майк, раз сказали "а"... )) говорите и "б" - сколько, кому, и как это будет выглядеть. И плюс ответ на вопрос - если мы сейчас считаем по 13%, Вы скажете, что обоснованная хитроумным способом ставка будет 14,57%, какую от этого мы получим доп.прибыль?
Меня в данный момент волнует, какие инвесторы еще собираются строить подобные по концепции объекты в зоне доступности моего объекта... И насколько верно мы посчитали товарооборот (как пример определения дохода)... ошибка в этих вопросах стоит намного больше, чем ошибка в 1,57% в ставке дисконтирования. А если говорить о мнении, что маркетинг вообще является лженаукой (серьезно не относитесь к этому заявлению) - то неопределенность существует как таковая и измерена быть не может... в принципе, опыт общения с коллегами это подтвержает.
Вспомнил книгу Ли Якокки "Карьера менеджера", где он описывал, как они придумали Додж Вайпер... они просто почувствовали, что он выстрелит. И он выстрелил. А японские маркетологи их потом замучали вопросами о том, какое исследование компания провела, как рынок изучила, какой бизнес-план написала...
Я к тому все это, что иногда 80% времени превращаются в 20% конечной производительности... (рус. - "овчинка выделки не стоит").

Ничего не понял, поэтому помолчу

**Eugene** · 16.02.2007, 10:41

Сообщение от WLMike

Ничего не понял, поэтому помолчу

:-( плохо. Я хотел сказать, что не совсем понимаю, какая польза от точно рассчитанной ставки дисконтирования, если есть множество других факторов, оказывающих более сильное влияние на расчеты... конечно, надо стремиться к точности, но затраты на достижение этой точности не должны превышать достигнутый эффект. Извините, если иногда туманно выражаюсь...

**Genn** · 16.02.2007, 10:53

Сообщение от Eugene

Извините, если иногда туманно выражаюсь...

Это такой прием в общении - сослаться на непонимание собеседника. Им обычно - все "восточные люди" пользуются. А Вы попались ...

**alexbigun** · 16.02.2007, 10:54

Как говорит один человек, которого я уважаю: "Если результаты получаются странные, Вы ошиблись и скорее всего не в ставке дисконтирования."

Евгений, где начинается Ваша логика, и где она оканчивается?

**Eugene** · 16.02.2007, 14:46

Алекс, да в принципе, я то же самое хотел сказать, что и уважаемый человек, которого Вы цитировали.
Ну а про логику - не совсем понятный вопрос... я спросил, как посчитать ставку... после уточнил (раз вопрос бесплатно не решился), сколько это будет стоить и нужна ли мне такая точность. По-моему, последовательность имеется... или Вы что-то другое имели ввиду?

**ban2005** · 16.02.2007, 15:51

Представляю себе предмет договора: "Компания Б берет на себя обязательство по расчету ставки дисконтирования для девелоперского проекта ..."

Налоговая боюсь не поймет

**WLMike** · 17.02.2007, 01:14

Сообщение от Eugene

:-( плохо. Я хотел сказать, что не совсем понимаю, какая польза от точно рассчитанной ставки дисконтирования, если есть множество других факторов, оказывающих более сильное влияние на расчеты... конечно, надо стремиться к точности, но затраты на достижение этой точности не должны превышать достигнутый эффект. Извините, если иногда туманно выражаюсь...

Спасибо за пояснение. Соглашусь с вами, что не стоит сильно спорить из-за одной десятой процента, но часто разговор сводится к противопоставлению 25% против 10-15%, а именно так ставился вопрос в начале этого обсуждения (посмотрите первую страницу). И на самом деле, затраты на установление более менее приемлемой истины не такие высоки, особенно если сопоставить со стоимость среднего девелоперского проекта. Нас, например, Y&E примерил примерно за 10 тыс. $ в проекте (не девелоперском) с капитальными вложениями около 100 млн.$, плюс небольшие комментарии по остальным компонентам расчета, правда перекос был в другую сторону 8% против 13%, но все равно разница в 1,5 раза.

**WLMike** · 17.02.2007, 01:15

Сообщение от Genn

Это такой прием в общении - сослаться на непонимание собеседника. Им обычно - все "восточные люди" пользуются. А Вы попались ...

Вы не правы, Genn, - я переспрашиваю, только когда действительно не понимаю собеседника.

**WLMike** · 17.02.2007, 01:17

Сообщение от ban2005

Представляю себе предмет договора: "Компания Б берет на себя обязательство по расчету ставки дисконтирования для девелоперского проекта ..."

Налоговая боюсь не поймет

Сформулируйте по другому: разработка методических указаний по оценке, аудит расчета эффективности и т.д. и все пройдет.

**Genn** · 17.02.2007, 13:04

Сообщение от WLMike

Нас, например, Y&E примерил примерно за 10 тыс. $ в проекте (не девелоперском) с капитальными вложениями около 100 млн.$, плюс небольшие комментарии по остальным компонентам расчета, правда перекос был в другую сторону 8% против 13%, но все равно разница в 1,5 раза.

Не думаю, чтобы это было в недвижимости. Кроме того, думаю, что это было при наличии готовой геологии и для рынка сбыта со стабильным и хорошо прогнозируемым спросом.

**WLMike** · 17.02.2007, 22:56

Это была не недвижимость. Геологии там никакой не было, а рынок настолько же предсказуем, как цены на нефть.

**ban2005** · 19.02.2007, 17:50

Сообщение от WLMike

Сформулируйте по другому: разработка методических указаний по оценке, аудит расчета эффективности и т.д. и все пройдет.

Уже после в голову пришел другой вариант: "Разработка методических рекомендаций по определению и качественному анализу рисков строительных проектов N-го региона на примере ....". Эх гдеб еще денег на данный труд взять

**Genn** · 22.02.2007, 13:35

Для тех - кому интересно.
Вышел интересный обзор Emerging Trends in Real Estate Europe. Подготовлен PWC и ULI. Распространяется бесплатно - по заявкам, оставленным на сайтах ULI & PWC.

Удачи.

**ban2005** · 22.02.2007, 14:38

Наверное не там ищу, но http://www.ozon.ru/?context=cart не совсем бесплатно)

**Genn** · 22.02.2007, 15:15

Возможно.

pwc.com - real estate - emerging trends

http://www.pwc.com/Extweb/onlineform...9?opendocument

**ban2005** · 22.02.2007, 16:00

Спасибо большое, все скачалось!!!

Тема: ставка дисконтирования для девелопера

Опции темы

Ваши права