ставка дисконтирования для девелопера

[WLMike]

Аргументы уровня "мы так считаем".

А если не принимать работу, пока тема хоть как-то раскрыта не будет

[Genn]

А если не принимать работу, пока тема хоть как-то раскрыта не будет

WLMike, работа оценщиков нужна для того, чтобы положить бумажку в кредитное дело, или в отчет за прошлый год. Они свое дело сделали, они несут за него ответственность.

Не принимать - нет оснований.

p.s. Как в соседней теме было высказывание про требование представить расчет в определенной программе - так и здесь.

p.p.s. Правильный расчет стоимости и правильное моделирование - вопрос очень дорогостоящий. Предлагали места аналитика за 10-15к в месяц. Внимательное обдумывание этого фатка заставляет сильно сомневаться в целесообразности какого-либо публичного обмена опытом.

[ban2005]

Предлагали места аналитика за 10-15к в месяц. Внимательное обдумывание этого фатка заставляет сильно сомневаться в целесообразности какого-либо публичного обмена опытом.

Прошу прощения это в чем? А обмен опытом нужен, ну разве я обеднею если например моей идеей воспользуются? Яж не рыбу выкладываю

По логике, проект должен быть завершен продажей объекта инвестирования или реконцепцией бизнеса. Но, как правило (встречал в БП и сам грешен пишу проект подвешивают без какихлибо постпрогнозных предположений.

to WLMike
9-12% отношение годового операционного дохода к стоимости недвижимости. По поводу заказать работу, есть ли смысл получить анализ открытых источников с заведомо предсказуемым результатом 9-12% . Брать импортные данные некорректно - страновые риски уж больно разные, да и индексы не очень коррелируют.
p/s Я честно говоря в свое время тоже недоумевал почему в недвижимости все както странно считают, не по классическим схемам. В конце концов решил, что просто рынок недвижимости несколько далек от рынка акций. И действительно, зачем ему IPO, когда существуют ипотечные облигации, займы под недвижимость дают с удовольствием. Кстати ставки по кредитам порядка 10-12% годовых.

[Genn]

Ставка аналитика указана в черных баксах. Просто с повышенным доходом часто связаны повышенные риски. ;-)

Попробуйте сами посчитать проект без выхода при заполнении и с выходом - и вы увидете, как теряется маржа. Особенно если с инвесторами используется waterfall incentive structure.

[ban2005]

Под такую зп не грех и рискнуть, главное чтоб не здоровьем
Тут вон у оценщиков имущественную ответственность ввели, тоже не забалуешся Аналитик всеже птица вольная...

Считал, действительно при коротком периоде прогноза доходность благополучно умирает. Но при периоде в 2-3 раза превышающем Pb все ок. Тут еще не надо забывать о налоговых последствиях при продаже недвижимости: НДС и налог на прибыль, которые благополучно безвозвратно уходят в бюджет.

[Genn]

Аналитик красит место и место красит аналитика.

В расчетах Вы ошибаетесь, также как и в оценке влияния налогов. ;-)

[ban2005]

Аналитик красит место и место красит аналитика.

В расчетах Вы ошибаетесь, также как и в оценке влияния налогов. ;-)

Насчет налогов с Вами не соглашусь. Считать без налогов недвижку это "примочьки" оценщиков. Инвестиционный проект предполагает уплату всех налогов, характерных для юрлиц РФ. Соответственно если мы выходим из проекта, то налоги должны быть уплачены. Конечно в реалиях это происходит в "легком" варианте (например с помощью тех же оценщиков) Но мы должны считать по полной.

[Eugene]

Genn, а что такое waterfall incentive structure?
К сожалению, не видел книги Пейзера, но по практике, девелоперы в РФ идут вплоть до создания собственных управляющих компаний, соответственно, они объект и "доят", т.е. при расчетах всегда просят варинты, что лучше: продать или самим эксплуатировать... это если у инвесторов никаких доп.условий нет.
Кэп - это разница ст-ти реализации и с\ст-ти объекта? Тогда я думаю, он должен выше 20% быть.
Можно ссылочку на котировки акций российских застройщиков?

[ban2005]

Продолжая тему "доения". Недавно в книжке отечественной прочитал, что по доходной недвижимости есть стратегия: покупать и держать. Т.е. продажа как таковая не предусмотрена, да и зачем бизнес то, спокойный и доходный.

[Genn]

Waterfall Incentive -
Это (например) когда девелопер получает 20% дохода после доходности 20% годовых, 35% после 25% и 50% после 30%, например.
Наши девелоперы (кроме Открытых Инвестиций) кажется не котируются.

Владение построенным объектом после его заселения - мера вынужденная. В том числе и в силу отсутствия рынка.

Фокусы с налогом на прибыль не придуманы оценщиками. Это - одно из существенных отличий рынка там от рынка здесь. Но вопрос не в фокусах, а в оценке влияния налогов на картину поведения проекта.

[ban2005]

Владение построенным объектом после его заселения - мера вынужденная. В том числе и в силу отсутствия рынка.

Странно, но инвесторы почемуто так не думают Да и в Москве много Вы знаете торговых центров (очень подходящий пример), которые поменяли владельцев сразу после постройки? На моей практике - единицы. А рынок столицы очень даже развит.
Строят специально для себя

[Genn]

Genn, а вы знаете структуру капитала этого грамотного инвестора?

Только что убедился, что подход wacc для девелопмента не (очень) работает. Собственно важнейшее базовое допущение wacc (заемный капитал привлекается одновременно с собственным) не работает. Сначала одно - потом другое. :-)

Для операций - тоже. Внимательно прочитал Дамодарана - он модель строит без учета амортизации основной суммы займа. А этого на практике - тоже не бывает.

Кстати, а Net Future Value - это понятное словосочетание?

[Genn]

Странно, но инвесторы почемуто так не думают.

Давайте обсудим конкретного инвестора и попробуем догадаться - как он думает.

[ban2005]

Давайте обсудим конкретного инвестора и попробуем догадаться - как он думает.

Давайте. Некие граждане имея некоторое количество денег решили построить доходный объект. Присмотрели участок земли, построили торговый центр и продавать не возжелали (не смотря на предложения). Так бедные и мучаются с полным ТЦ арендаторов уже 2 года Имен не называю по понятным причинам.

[Genn]

Давайте. Некие граждане имея некоторое количество денег решили построить доходный объект. Присмотрели участок земли, построили торговый центр и продавать не возжелали (не смотря на предложения). Так бедные и мучаются с полным ТЦ арендаторов уже 2 года.

Сколько у этих граждан построено (или находится на стадии строительства) - различных ТЦ? Какая площадь этих ТЦ и территориальное расположение? Кто якорные арендаторы?

[Eugene]

Net Future Value - чего же тут непонятного ))) мне нравится определение ЧДД у Бредли/Майерса: нэт - это потому что инвестиции вычли, прэзэнт - потому что привели стоимость к моменту, вэлью - стоимость и в африке стоимость )))

цитата из руководства ULI:
"важнейшее отличие фин.анализа проектов девелопмента земли от анализа других типов недвижимости заключается в том, что земля является недвижимостью, предназначенной для продажи, в то время, как квартиры, офисы, здания розничной торговли и склады являются доходной недвижимостью."(стр.92) Т.е. эти ребята отделяют землю от остального. Кстати, в этой же книге, если смотреть фин.расчеты (по офисам и торговле), так в расчетах четко указана арендная плата за землю, как операционный доход проекта, т.е. никто его продавать сразу после строительства не собирается.

[WLMike]

Только что убедился, что подход wacc для девелопмента не (очень) работает. Собственно важнейшее базовое допущение wacc (заемный капитал привлекается одновременно с собственным) не работает. Сначала одно - потом другое. :-)

У вас странное представление о концепции wacc. Ничего такого она не предполагает. Можно без проблем обсчитать проект, в котором изначально D=0, а потом становится больше нуля и как угодно меняется в процессе. Вот вам формальное изложение вопроса: WACC approach and Nonconstant Leverage Ratio, Andreas Loffer.

Для операций - тоже. Внимательно прочитал Дармодарана - он модель строит без учета амортизации основной суммы займа. А этого на практике - тоже не бывает.

Опять же нет проблем учесть амортизацию суммы займа, а товарищ на букву Д так действует, потому что у действующей фирмы, которые он в основном рассматривает, долг все-таки обычно рефинансируется и соотношение d/e более менее постоянное с некого момента. Хотя насколько я помню, он и варианты переменного d/e анализирует.

Кстати, а Net Future Value - это понятное словосочетание?

Для меня понятное. Многие рассуждения строятся только в терминах NFV, потому что они нагляднее, и лишь потом переходят NPV.

[WLMike]

Давайте. Некие граждане имея некоторое количество денег решили построить доходный объект. Присмотрели участок земли, построили торговый центр и продавать не возжелали (не смотря на предложения). Так бедные и мучаются с полным ТЦ арендаторов уже 2 года Имен не называю по понятным причинам.

И я послушаю, потому что с некого момента я перестал понимать, что вы хотите определить: требуемую доходность или средню реализуемую. Может сей час пойму.

[ban2005]

В том то и дело, что люди считают и понимают. Что чем покупать готовый объект и получать доходность от аренды порядка 10% лучше построить объект самим и получить доходность 20% (за счет экономии на покупке).

Сколько у этих граждан построено (или находится на стадии строительства) - различных ТЦ? Какая площадь этих ТЦ и территориальное расположение? Кто якорные арендаторы?

Концепция стандартная: якорь - продмаг. ТЦ один, на другие пока денег не хватает. Террасположение вполне удачное (в рамках района конкурентов нет). Площадь объекта большая (конкретизировать не могу по понятным причинам), скажем больше 20 но меньше 60.

[Genn]

В том то и дело, что люди считают и понимают. Что чем покупать готовый объект и получать доходность от аренды порядка 10% лучше построить объект самим и получить доходность 20% (за счет экономии на покупке). ТЦ один, на другие пока денег не хватает.

Сложно назвать их профессиональными девелоперами, извините. Это просто грамотные предприниматели.

[Genn]

У вас странное представление о концепции wacc.

Представление соответствует первому абзацу указанной статьи. Спасибо - буду читать.

Опять же нет проблем учесть амортизацию суммы займа, а товарищ на букву Д так действует, потому что у действующей фирмы, которые он в основном рассматривает, долг все-таки обычно рефинансируется и соотношение d/e более менее постоянное с некого момента.

Д прямо и четко указывает на базовые предпосылки, которые могут отличаться от практики. Обычно эти предпосылки оставляют без внимания. Не все.

Многие рассуждения строятся только в терминах NFV, потому что они нагляднее, и лишь потом переходят NPV.

Есть простая формула перевода?

[WLMike]

Д прямо и четко указывает на базовые предпосылки, которые могут отличаться от практики. Обычно эти предпосылки оставляют без внимания. Не все.

А какую книжку, если не секрет, вы читаете? И какие при этом его посылки, которые вас не устраивают?

Есть простая формула перевода?

Смотря какой контекст вопроса, но обычно пересчитывают по формуле NPV=NFV/(1+r)^n.

[Genn]

А какую книжку, если не секрет, вы читаете? И какие при этом его посылки, которые вас не устраивают?

Инвестиционная оценка, 2е издание. Похоже, что это будет последняя переведенная книжка.

P.s. за формулу спасибо. Примерно это и имел в виду.

[WLMike]

Инвестиционная оценка, 2е издание. Похоже, что это будет последняя переведенная книжка.

P.s. за формулу спасибо. Примерно это и имел в виду.

Перевод там не очень иногда до абсурда доходит.
Специально посмотрел, например, на странице 835-837 в разделе про проблемные фирмы есть пример с переменным d/e. По-моему подобные примеры есть и в разделах про растущие фирмы.
Правда эта книга не идеальна в этом отношении: товарищ Д любит использовать сетинг Хамады, а не Эззелля-Маилза для пересчета параметров стоимости капитала, и не объясняет подробно как поступать, когда известно D, но не известно E, что достаточно часто бывает с непубличными фирмами.

[Genn]

Я в доме книги на Арбате купил
S.Lumby, C.Jones Corporate Finance (7 издание, переименовано из Investment Appraisal)
Мне больше нравится. Хотя бы язык понятнее.

[alexbigun]

Перевод там не очень иногда до абсурда доходит.
Специально посмотрел, например, на странице 835-837 в разделе про проблемные фирмы есть пример с переменным d/e. По-моему подобные примеры есть и в разделах про растущие фирмы.
Правда эта книга не идеальна в этом отношении: товарищ Д любит использовать сетинг Хамады, а не Эззелля-Маилза для пересчета параметров стоимости капитала, и не объясняет подробно как поступать, когда известно D, но не известно E, что достаточно часто бывает с непубличными фирмами.

Tovariwi, ne nado "gnat'" na Damodarana (zamet'te, Gen, ne DaRmodaran, kak Vu gde-to napisali). Lichno ja k etomy cheloveky pitajy yvazhenie, xotia i nekotorie "osobo" intellektyali schitajyt ego sliwkom prostim. No on, v otlichii ot mnogix, drygix priznaet, 4to vse valuation eto vsego liw' opinion. Ochen' malo v corporate finance visecheno v kamne! Dryz'ja, ne zabivajte yvidet' za derevjami lesa! Eto trap, v kotoryjy chasto popadajyt lybiteli intellektyal'no rastekat'sia mozgami po drevy. Znajy, tak kak sam do nedavnix por etim stradal! Na kakom-to etape (i na dostatochno rannem, zamet'te) Vam pridetsia skazat' sebe: Ladno, s etimi predpolozhenijami ja gotov mirit'sia. V protivnom slychae, Vi prosto ne sdvinetes' smesta!

WLMike, "сетинг" Xamadi ispol'zyetsia vezde. Take it or leave it (xotia eto i ne argument ). Miles-Ezzell framework tozhe ne liwene nedostatkov!!!

1. NI Hamada NI Miles-Ezzell ne dajyt "pravil'nogo" rezyl'tata! V bol'winstve slychaev on bydet mezhdy etimi dvymia podxodami.
2. WACC na MM assumptions tozhe teoreticheski NE robust!

Damodaran delaet s postojannim D/E, 4to predpolagaet WACC (no sm. pynkt 2). On govorit, ne vravitsia, xochetsia proiterirovat' - vpered, Vawe pravo. Vawe E, kotoroe Vi xotite naxodit', NE observable market value! Eto vsego liw' Vaw estimate.

Valuation is HALF science!

P.S. Mozhno bilo bi ewe "rasplivat'sia", no nado rabotat' dal'we

не объясняет подробно как поступать, когда известно D, но не известно E

a che objasniat'-to??? On vsego liw' rabotaet s Hamada, kotorij assumes constant level of debt

[Genn]

Tovariwi, ne nado "gnat'" na Damodarana (zamet'te, Gen, ne DaRmodaran, kak Vu gde-to napisali).

Я поправил - убрал лишнюю букву, теперь и Вам надо поправить - добавить пропущенную.

Одно только наличие у этого человека своего сайта с регулярно обновляемой информацией - заставляет питать уважение.

[ban2005]

Одно только наличие у этого человека своего сайта с регулярно обновляемой информацией - заставляет питать уважение.

Дамодаран молодец!
Кстати, перечитав посты прихожу к некой мысли, что мы рассуждаем о немного разных понятиях: я говорю о инвестиционном проекте включающем строительство плюс последущую эксплуатацию. А Вы говорите о девелоперском проекте в чистом виде - построил и продал. Соответственно и разные ожидания инвесторов.
Такли это на самом деле?

[WLMike]

Tovariwi, ne nado "gnat'" na Damodarana (zamet'te, Gen, ne DaRmodaran, kak Vu gde-to napisali). Lichno ja k etomy cheloveky pitajy yvazhenie

alexbigun, никто не гонит на него, а гонят на перевод в основном, так как он ужасный. Плюс к этому он не все охватывает в своей книге, но это не делает ее плохой, так как все охватить не возможно. И для меня бесспорно, что он да Копеланд являются авторами книг из серии must have.
Да и про Valuation is HALF science! не поспоришь

[Genn]

Кстати, перечитав посты прихожу к некой мысли, что мы рассуждаем о немного разных понятиях: я говорю о инвестиционном проекте включающем строительство плюс последущую эксплуатацию. А Вы говорите о девелоперском проекте в чистом виде - построил и продал. Соответственно и разные ожидания инвесторов.
Такли это на самом деле?

Абсолютно верно. И риски тоже разные. И ставка дисконтирования.