Показано с 61 по 90 из 139
-
06.02.2007, 18:37 #61
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от Genn
-
06.02.2007, 18:42 #62
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
Сообщение от WLMike
Не принимать - нет оснований.
p.s. Как в соседней теме было высказывание про требование представить расчет в определенной программе - так и здесь.
p.p.s. Правильный расчет стоимости и правильное моделирование - вопрос очень дорогостоящий. Предлагали места аналитика за 10-15к в месяц. Внимательное обдумывание этого фатка заставляет сильно сомневаться в целесообразности какого-либо публичного обмена опытом.Последний раз редактировалось Genn; 06.02.2007 в 18:52.
-
06.02.2007, 20:35 #63
- Регистрация
- 05.02.2007
- Сообщений
- 61
Сообщение от Genn
По логике, проект должен быть завершен продажей объекта инвестирования или реконцепцией бизнеса. Но, как правило (встречал в БП и сам грешен пишу проект подвешивают без какихлибо постпрогнозных предположений.
to WLMike
9-12% отношение годового операционного дохода к стоимости недвижимости. По поводу заказать работу, есть ли смысл получить анализ открытых источников с заведомо предсказуемым результатом 9-12% . Брать импортные данные некорректно - страновые риски уж больно разные, да и индексы не очень коррелируют.
p/s Я честно говоря в свое время тоже недоумевал почему в недвижимости все както странно считают, не по классическим схемам. В конце концов решил, что просто рынок недвижимости несколько далек от рынка акций. И действительно, зачем ему IPO, когда существуют ипотечные облигации, займы под недвижимость дают с удовольствием. Кстати ставки по кредитам порядка 10-12% годовых.
-
06.02.2007, 21:26 #64
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
Ставка аналитика указана в черных баксах. Просто с повышенным доходом часто связаны повышенные риски. ;-)
Попробуйте сами посчитать проект без выхода при заполнении и с выходом - и вы увидете, как теряется маржа. Особенно если с инвесторами используется waterfall incentive structure.
-
06.02.2007, 22:26 #65
- Регистрация
- 05.02.2007
- Сообщений
- 61
Под такую зп не грех и рискнуть, главное чтоб не здоровьем
Тут вон у оценщиков имущественную ответственность ввели, тоже не забалуешся Аналитик всеже птица вольная...
Считал, действительно при коротком периоде прогноза доходность благополучно умирает. Но при периоде в 2-3 раза превышающем Pb все ок. Тут еще не надо забывать о налоговых последствиях при продаже недвижимости: НДС и налог на прибыль, которые благополучно безвозвратно уходят в бюджет.
-
06.02.2007, 23:35 #66
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
Аналитик красит место и место красит аналитика.
В расчетах Вы ошибаетесь, также как и в оценке влияния налогов. ;-)
-
07.02.2007, 13:42 #67
- Регистрация
- 05.02.2007
- Сообщений
- 61
Сообщение от Genn
-
07.02.2007, 14:44 #68
- Регистрация
- 09.12.2005
- Сообщений
- 66
Genn, а что такое waterfall incentive structure?
К сожалению, не видел книги Пейзера, но по практике, девелоперы в РФ идут вплоть до создания собственных управляющих компаний, соответственно, они объект и "доят", т.е. при расчетах всегда просят варинты, что лучше: продать или самим эксплуатировать... это если у инвесторов никаких доп.условий нет.
Кэп - это разница ст-ти реализации и с\ст-ти объекта? Тогда я думаю, он должен выше 20% быть.
Можно ссылочку на котировки акций российских застройщиков?
-
07.02.2007, 15:06 #69
- Регистрация
- 05.02.2007
- Сообщений
- 61
Продолжая тему "доения". Недавно в книжке отечественной прочитал, что по доходной недвижимости есть стратегия: покупать и держать. Т.е. продажа как таковая не предусмотрена, да и зачем бизнес то, спокойный и доходный.
-
07.02.2007, 16:43 #70
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
Waterfall Incentive -
Это (например) когда девелопер получает 20% дохода после доходности 20% годовых, 35% после 25% и 50% после 30%, например.
Наши девелоперы (кроме Открытых Инвестиций) кажется не котируются.
Владение построенным объектом после его заселения - мера вынужденная. В том числе и в силу отсутствия рынка.
Фокусы с налогом на прибыль не придуманы оценщиками. Это - одно из существенных отличий рынка там от рынка здесь. Но вопрос не в фокусах, а в оценке влияния налогов на картину поведения проекта.
-
07.02.2007, 17:06 #71
- Регистрация
- 05.02.2007
- Сообщений
- 61
Сообщение от Genn
Строят специально для себя
-
07.02.2007, 17:53 #72
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
Сообщение от WLMike
Для операций - тоже. Внимательно прочитал Дамодарана - он модель строит без учета амортизации основной суммы займа. А этого на практике - тоже не бывает.
Кстати, а Net Future Value - это понятное словосочетание?Последний раз редактировалось Genn; 08.02.2007 в 10:01.
-
07.02.2007, 18:00 #73
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
Сообщение от ban2005
-
07.02.2007, 18:15 #74
- Регистрация
- 05.02.2007
- Сообщений
- 61
Сообщение от Genn
-
07.02.2007, 18:25 #75
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
Сообщение от ban2005
-
07.02.2007, 18:42 #76
- Регистрация
- 09.12.2005
- Сообщений
- 66
Net Future Value - чего же тут непонятного ))) мне нравится определение ЧДД у Бредли/Майерса: нэт - это потому что инвестиции вычли, прэзэнт - потому что привели стоимость к моменту, вэлью - стоимость и в африке стоимость )))
цитата из руководства ULI:
"важнейшее отличие фин.анализа проектов девелопмента земли от анализа других типов недвижимости заключается в том, что земля является недвижимостью, предназначенной для продажи, в то время, как квартиры, офисы, здания розничной торговли и склады являются доходной недвижимостью."(стр.92) Т.е. эти ребята отделяют землю от остального. Кстати, в этой же книге, если смотреть фин.расчеты (по офисам и торговле), так в расчетах четко указана арендная плата за землю, как операционный доход проекта, т.е. никто его продавать сразу после строительства не собирается.
-
07.02.2007, 18:54 #77
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от Genn
Сообщение от Genn
Сообщение от Genn
-
07.02.2007, 18:56 #78
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от ban2005
-
07.02.2007, 19:03 #79
- Регистрация
- 05.02.2007
- Сообщений
- 61
В том то и дело, что люди считают и понимают. Что чем покупать готовый объект и получать доходность от аренды порядка 10% лучше построить объект самим и получить доходность 20% (за счет экономии на покупке).
Сообщение от Genn
-
07.02.2007, 19:42 #80
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
Сообщение от ban2005
-
07.02.2007, 19:59 #81
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
Сообщение от WLMike
Сообщение от WLMike
Сообщение от WLMike
-
07.02.2007, 21:40 #82
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от Genn
Сообщение от Genn
-
07.02.2007, 22:27 #83
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
Сообщение от WLMike
P.s. за формулу спасибо. Примерно это и имел в виду.
-
07.02.2007, 23:29 #84
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от Genn
Специально посмотрел, например, на странице 835-837 в разделе про проблемные фирмы есть пример с переменным d/e. По-моему подобные примеры есть и в разделах про растущие фирмы.
Правда эта книга не идеальна в этом отношении: товарищ Д любит использовать сетинг Хамады, а не Эззелля-Маилза для пересчета параметров стоимости капитала, и не объясняет подробно как поступать, когда известно D, но не известно E, что достаточно часто бывает с непубличными фирмами.
-
07.02.2007, 23:34 #85
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
Я в доме книги на Арбате купил
S.Lumby, C.Jones Corporate Finance (7 издание, переименовано из Investment Appraisal)
Мне больше нравится. Хотя бы язык понятнее.
-
08.02.2007, 00:51 #86
- Регистрация
- 17.12.2005
- Сообщений
- 808
Сообщение от WLMike
WLMike, "сетинг" Xamadi ispol'zyetsia vezde. Take it or leave it (xotia eto i ne argument ). Miles-Ezzell framework tozhe ne liwene nedostatkov!!!
1. NI Hamada NI Miles-Ezzell ne dajyt "pravil'nogo" rezyl'tata! V bol'winstve slychaev on bydet mezhdy etimi dvymia podxodami.
2. WACC na MM assumptions tozhe teoreticheski NE robust!
Damodaran delaet s postojannim D/E, 4to predpolagaet WACC (no sm. pynkt 2). On govorit, ne vravitsia, xochetsia proiterirovat' - vpered, Vawe pravo. Vawe E, kotoroe Vi xotite naxodit', NE observable market value! Eto vsego liw' Vaw estimate.
Valuation is HALF science!
P.S. Mozhno bilo bi ewe "rasplivat'sia", no nado rabotat' dal'we
Сообщение от WLMikeПоследний раз редактировалось alexbigun; 08.02.2007 в 01:30.
-
08.02.2007, 10:04 #87
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
Сообщение от alexbigun
Одно только наличие у этого человека своего сайта с регулярно обновляемой информацией - заставляет питать уважение.
-
08.02.2007, 16:13 #88
- Регистрация
- 05.02.2007
- Сообщений
- 61
Сообщение от Genn
Кстати, перечитав посты прихожу к некой мысли, что мы рассуждаем о немного разных понятиях: я говорю о инвестиционном проекте включающем строительство плюс последущую эксплуатацию. А Вы говорите о девелоперском проекте в чистом виде - построил и продал. Соответственно и разные ожидания инвесторов.
Такли это на самом деле?
-
08.02.2007, 16:16 #89
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от alexbigun
Да и про Valuation is HALF science! не поспоришь
-
08.02.2007, 20:46 #90
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
Сообщение от ban2005