Показано с 31 по 60 из 139
-
17.01.2007, 13:22 #31
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от Genn
Сообщение от Genn
Сообщение от Genn
Сообщение от Genn
-
17.01.2007, 14:49 #32
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
Сообщение от WLMike
-
17.01.2007, 15:19 #33
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от Genn
-
04.02.2007, 22:05 #34
- Регистрация
- 30.01.2007
- Сообщений
- 2
Сообщение от Eugene
Здравствуйте, Уважаемые читатели форума!
Вопрос, который поднят, достаточно интересный, и если честно, то врят ли кто даст на него вразумительный ответ!
Проходя недавно курсы переподготовки по оценочной деятельности, преподаватели (обвешенные научными степеними) сами терялись и заявляли слушателям, что можно мол и так... и эдак
Поэтому, зацикливаться на том, какую брать ставку дисконтирования 14 или 15 %, каким методом её расчитывать, какой показатель брать , как безрисковый, и т.д. На мой взгляд, абсолютно бесперспективно. По крайней мере, это мое личное, но... субъективное мнение. Мнение своё высказываю, на основании своего личного девятилетноего опыта работы в инвестиционном проектировании.
Не зацикливайтесь на ставке, уделяйте больше внимание более важным вопросам: доходной и расходной части проекта, маркетингу, сбытовым, технологическим и организационным проблемам.
Поверте мне, что если в этих частях проекта будет серьезный прокол, то какая разница, какая там была у Вас ставка дисконтирования! Это уже мало кого будет волновать
Спасибо за внимание.Последний раз редактировалось Невольниченко Елена; 05.02.2007 в 13:45.
-
05.02.2007, 12:00 #35
- Регистрация
- 05.02.2007
- Сообщений
- 61
Уважаемые господа!
В настоящее время занимаюсь инвестиционными расчетами в недвижимости. Хочу вынести на суд мой подход к определению ставки дисконта для девелопера.
1. Первым делом определяется требуемый период окупаемости инвестиций для нужной недвижимости, например для офисной: окупаемость 4-6 лет.
2. Определяется простая доходность для данного периода окупаемости, т.е. для офисных проектов 17-25%.
3. Определяется норма дисконта по сложному проценту - 12-18%.
Меня до сих пор грызут некоторые сомнения по поводу правильности используемого подхода: праильно ли, то что ставка дисконта ниже ставки капитализации? С другой стороны проект рассчитанный с данными ставками уже более похож на реальный - Npv положителен, а Arr около 25%.
Заранее спасибо!
-
05.02.2007, 14:28 #36
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от ban2005
-
05.02.2007, 15:13 #37
- Регистрация
- 05.02.2007
- Сообщений
- 61
Ну, на рынке аналитики так и говорят: доходность девелопера 20-25%, что в принципе и соответствует простой норме отдачи. Вся беда в том, что никто не расшифровывает эти 20-25% по секторам недвижимости.
-
05.02.2007, 15:54 #38
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от ban2005
-
05.02.2007, 16:11 #39
- Регистрация
- 05.02.2007
- Сообщений
- 61
Сообщение от WLMike
А классически рассчитать ставку дисконтирвания не очень получается.
-
05.02.2007, 19:29 #40
- Регистрация
- 05.02.2007
- Сообщений
- 61
Поясню свою логику: на времени t инвестор планирует окупить проект, т.е. получить денежные средства в размере предыдущих инвестиций, что соответствует простой норме рентабельности в 100%/t. Для примера: срок окупаемости 4 года, 100/4=25%. Для того, чтобы учесть стоимость денег во времени можно использовать к примеру правило 72, в соответствии с которым для получения первоначальных инвестиций в 4 года ставка доходности должна составить 18%.
-
05.02.2007, 22:50 #41
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от ban2005
Сообщение от ban2005
-
05.02.2007, 23:05 #42
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от ban2005
-
06.02.2007, 00:32 #43
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
2 ban2005: Аналитики говорят о IRR (после или без налогов).
-
06.02.2007, 12:03 #44
- Регистрация
- 05.02.2007
- Сообщений
- 61
Сообщение от Genn
По поводу Ibbotson и иже с ними: рынок недвижимости не очень связан с рынком акций (во всяком случае у нас). Наоборот он рассматривается как альтернативный (на РБК что-то такое промелькивало). Поэтому считать через САРМ по моему не очень правильно и уместно. Можно пойти по другому пути: к ставке доходности недвижимости (9-12%) прибывить строительные риски, что тоже будет верным, но обосновать эти риски как правило достаточно сложно.
-
06.02.2007, 12:12 #45
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от ban2005
Сообщение от ban2005
-
06.02.2007, 12:24 #46
- Регистрация
- 05.02.2007
- Сообщений
- 61
Сообщение от WLMike
Про акции девелоперов это факт, котируются, осталось только узнать сколько у этих компаний в доходах составляют именно девелоперские проекты, сколько брокеридж, и сколько консалтинг не говоря уж о риэлторской деятельности. Кроме того проект проекту рознь, например если строится торговое здание доходность как правило больше, чем по складскому проекту.
Рынок капитала конечно вещь универсальная, но в нашем случае при отсутствии нужной информации, расчеты базирующиеся на нем могут давать величины, мягко сказать отличающиеся от суровых реалий.
-
06.02.2007, 14:26 #47
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
Доходность складывается из текущей и изменения стоимости объекта при выходе. Журналисты обычно не очень понимают смысл доходности и могут назвать таковой - все что угодно.
Кэп в конце 2006 был 10..11%. Поверить в доходность 9% - сложно.
Номинальная цена сдачи в аренду 1 кв метра в торговом центре теоретически выше, но всевозможные издержки и расходы тоже высоки. А еще есть проблема заполнения - ротации - простоя.
Некий грамотный инвестор на нашем рынке ориентируется на доходность для акционеров на уровне 17% (11.2006). У него с диверсификацией все в порядке и коммерческий риск тоеж не будет значительным. Думаю, что для российского инвестора 20% минимально приемлема.
-
06.02.2007, 14:43 #48
- Регистрация
- 05.02.2007
- Сообщений
- 61
to Genn
С доходностью в 20% в целом согласен.
По поводу 9%. Был, в конце года объект который реализовали с кэп в 8,5% или около того (Москва). Если интересно могу поднять источник.
Насчет 17% читал статью-интервью с импортным инвестором сейчас активно входящим на складской рынок РФ. Он действительно называл доходность в 17%.
Издержки в торговом центре больше это факт, но и стоимость строительства поменьше будет и средняя ставка аренды поболее. Да и период окупаемости меньше. Риски в сравнении с офисным объектом для торгового несравненно больше. Поэтому считаю, что доходность инвестора-девелопера должна варироваться в зависимости от сектора рынка. Если использовать мой подход так и получается.
Спасибо за конструктивные комментарии! Пишите обсудим.
-
06.02.2007, 15:28 #49
- Регистрация
- 05.02.2007
- Сообщений
- 61
Уважаемые дамы и господа!
В подтверждение вышеизложенного найдено следующее:
payback reciprocal
фин. "обратная величина окупаемости" (величина, обратная периоду окупаемости; рассчитывается как единица, деленная на период окупаемости; в случаях, когда период реализации проекта превышает период окупаемости более чем в два раза, а денежные поступления в каждом периоде примерно равны на протяжении всего срока окупаемости, этот показатель может использоваться как приближенное оценочное значение внутренней нормы доходности проекта)
Учитывая то, что недвижимость относительно стабильный бизнес мой подход верен. Хотя и имеются допущения.
-
06.02.2007, 15:56 #50
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
Сообщение от ban2005
Сообщение от ban2005
-
06.02.2007, 16:38 #51
- Регистрация
- 05.02.2007
- Сообщений
- 61
to Genn
По поводу 9% ("Бизнес" от 09.11.2006 со ссылкой Fleming Family & Partners Real Estate Adviser Holdings Ltd)
Не знаю, что Вы вкладываете в термины development и operations, подразумеваю строительство и эксплуатацию (с целью получения доходов)
По поду строительства и доходной эксплуатации. Действительно если рассматривать проект как строительство и продажа, инвестор должен ориентироватся только на строительные риски (+маркетинговые при продаже). Пример: стоительство жилья. Если проект включает стадии: постройка и доходная эксплуатация (арендный бизнес), тогда инвестор привязывается к конкретному сектору недвижимости.
Возможно надо отделять стадию строительства от стадии эксплуатации. Предложите Вашу точку зрения. Заранее благодарен.
-
06.02.2007, 17:16 #52
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
Принято считать что цикл девелопмента приносящей доход недвижимости от покупки участка земли до заселения его арендаторами до достижения плановой заполняемости - 95..99% и продажа такого объекта следующему владельцу. (См, например, Пейзера и Фрей. ULI Guide) Владелец покупает уже готовый заполненый объект, который приносит "стабильный" доход.
Риски девелопмента и риски "владения коровой" сильно различаются. Поэтому я считаю принципиально не правильным размывать границу между двумя этими фазами. Разные фазы - разные риски - разные ставки дисконтирования. К сожалению даже брендовые оценщики этого не понимают, и дисконтируют все по одной ставке.
-
06.02.2007, 17:57 #53
- Регистрация
- 05.02.2007
- Сообщений
- 61
Полностью с Вами согласен. Необходимо разделять стадии проекта и дисконтировать по разным ставкам. Например: ставка 1: завязать среднюю стоимость инвестиций в строительство на цену возможной продажи и учесть временной фактор; ставка 2: текущая доходность недвижимости. Для оценки недвижимости это важно.
Но в моем случае цель именно получить ставку дисконтирования для сравнения с Irr, как критерия инвестиционной привлекательности проекта. Т.е. проект может не заканчиваться продажей недвижимости (есть несколько точек зрения: просто заканчивать проект или продать здание в конце).
-
06.02.2007, 18:19 #54
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от ban2005
Сообщение от ban2005
Сообщение от ban2005
Сообщение от ban2005
-
06.02.2007, 18:21 #55
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от Genn
-
06.02.2007, 18:27 #56
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
Можете привести резоны того, что проект не должен заканчиваться?
На мой взгляд проект обязан закончиться после сдачи и заселения на 95%. Изменяются риски, изменяется структура пассивов - даже если девелопер решил его держать - разумнее всего заложить объект по новой оценке, получить кредит, вернуть кредит взятый на этапе девелопмента и "частично" свои инвестиции.
-
06.02.2007, 18:27 #57
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от Genn
-
06.02.2007, 18:29 #58
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
Сообщение от WLMike
-
06.02.2007, 18:32 #59
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
Сообщение от WLMike
-
06.02.2007, 18:35 #60
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от Genn