Показано с 1 по 11 из 11
  1. #1
    Кандидат
    Регистрация
    08.01.2007
    Сообщений
    11

    По умолчанию Управление девелоперскими проектами

    Здравствуйте.
    Подскажите пожалуйста, где можно найти материал по маркетинговым исследованиям рынка недвижимости - жилой, коммерческой, промышленной.
    Пишу работу по управлению девелоперскими проектами, являясь собственно дилетантом полным в маркетинге.
    Каким образом осуществляется выбор идеи проекта, конкретного объекта - ТЦ, бизнес-центр, жилой объект и т.д. Существует ли технология такого выбора? Или маркетинг все таки искусство?
    Был бы рад пообщаться на данную тему.
    Заранее благодарю.

  2. #2

    По умолчанию

    Антон, мне кажется вы поставили себе невыполнимую задачу. Маркетинговые исследования рынка недвижимости и девелоперская деятельности - сферы конечно соприкасающиеся, но не персекаемые полностью. Девелоперство - это один из видов инвестиционно-строительной деятельности, в кторой девелопер выступает прежде всего комплексным подрядчиком инвестора (даже если инвестор он сам), а значит его задача реализовать инвестиционный замысел Заказчика наилучшим образом. причем этот наилучший для Заказчика способ может кардинально расходиться с данным мониторинга рынка недвижимости...

  3. #3
    Кандидат
    Регистрация
    08.01.2007
    Сообщений
    11

    По умолчанию

    А если девелопер не ждет Заказчика, а сам инициирует спрос? Для того чтобы определить в какой области наиболее целесообразно работать необходимы (имхо) маркетинговые исследования рынка недвижимости, тем более это один из этапов прединвестиционной фазы девелоперского проекта

  4. #4
    Кандидат
    Регистрация
    26.11.2005
    Сообщений
    37

    По умолчанию

    Anton S.

    Антон недавно сам интересовался данной темой (и еще кстати очень интересуюсь)... Здесь можно выделить 2 направления:
    1. Инвестор сам знает что ему нужно, брокер в этом случае выбирает приемлемые варианты...Здесь идет речь как о брокере, который выбирает приемлемые варианты по финансированию, так и брокер по недвижимости, а девелопер уже осуществляет прочую деятельность как по управлению строительства и эксплуатации...Кстати здесь уже возможны различные варианты брокер по недвижимости и финансовый брокер как уже могут быть в команде девелопера, так и могут привлекаться отдельно...

    2. Второй вариант, когда девелопер является инициатором, тогда все расходы по проведению первичного анализа ложатся на его плечи...В данном случае здесь сложнее...Девелоперу необходимо доказать экономическую эффективность своей идеи, что намного сложнее...Также показатели эффективности должны лежать в пределах удовлетворяющих инвестора, что не всегда удается достичь...

    По поводу источников информации, для проведения анализа, я могу выделить следующие: СМИ, органы госкомстата, можно также пообщаться с аналитиками и агентствами недвижимости, регистрирующие органы, проектные организации, юстиции...

    Но к сожалению в некоторых организациях достать информайцию нереально, в некоторых дорого...

    Поощавшись с несколькими брокерами по недвижимости и финансам я пришел к выводу, что анализ нужен лишь для подтверждения общего мнения...Поэтому при разработке какого-либо проекта лучше пообщавшись с брокерами по недвижимости самому определиться каким наилучшим способом использовать данную недвижимость, и готовить инвестиционный проект на основании тех данных которые можете достать...

  5. #5

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от Anton S.
    А если девелопер не ждет Заказчика, а сам инициирует спрос? Для того чтобы определить в какой области наиболее целесообразно работать необходимы (имхо) маркетинговые исследования рынка недвижимости, тем более это один из этапов прединвестиционной фазы девелоперского проекта
    Антон, в ваших вопросах прослеживается некторое непонимание сути девелоперской деятельности.
    Конечно девелопер может быть одновременно и инвестором (т.н. автодевелопер), как любой генподрядчик может быть и инвестором и заказчиком одновременно. При этоп роли и функции в инвестиционно-строительном процессе все равно надо правильно разделять.

    Девелоперский контракт по своей сути является комплексным догвором подряда, который включает в себя не только этапы, строительства, инжиниринга, проектирования, поставок и др, но и этап выбора инвестиционного решения, которое делается обычно на основании нескольких инвест объектов и СУЩЕСТВУЮЩИХ внешних ограничений, а никак не рынка недвижимости.

    Пример простой. У вас есть участок, от старого завода например. Вам удалось измнить целевую еомпоненту землепользования. Рынок недвижимости говорит, что в городе не хватает площадей офисных класса А, и на них есть спрос. ВЫ БУДЕТЕ СТРОИТЬ ТАКОЙ ОФИС?
    И тут выясняется: дорог в этом месте нет, стоянок нет, городского транспорта нет, инжереных мощностей не хватает на такой офис, надо строить ЛЭП и трубу от котельной и т.п. Зато рядом есть микрорайон, заполненный техникой,и вы решаете построить большой гараж. Он не требует особых капсложений и не требует нагрузки на окружающий инженерный комплекс. Да, прибыли меньше, но окупаемость первого будет под вопросом.
    В этом и состоит работа девелопера. Не только опираться на мониторинг рынка, но и на здравый смысл и анализ, а также на внешние ограничения И желания собственников (может быть они хотят окупить свои вложения за год, а не за 10, как вы предлагаете)...

  6. #6
    Кандидат
    Регистрация
    08.01.2007
    Сообщений
    11

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от miwim
    Антон, в ваших вопросах прослеживается некторое непонимание сути девелоперской деятельности.
    Конечно девелопер может быть одновременно и инвестором (т.н. автодевелопер), как любой генподрядчик может быть и инвестором и заказчиком одновременно. При этоп роли и функции в инвестиционно-строительном процессе все равно надо правильно разделять.

    Девелоперский контракт по своей сути является комплексным догвором подряда, который включает в себя не только этапы, строительства, инжиниринга, проектирования, поставок и др, но и этап выбора инвестиционного решения, которое делается обычно на основании нескольких инвест объектов и СУЩЕСТВУЮЩИХ внешних ограничений, а никак не рынка недвижимости.
    Не претендую на лавры профи в области девелопмента, однако в ваших ответах прослеживается некоторое непонимание сути моих вопросов.
    Из интереса к изучению рынка недвижимости (что, и я настаиваю на этом, является неотъемлемой частью девелопмента) абсолютно не следует отрицание здравого смысла и учета ограничений (причем не только внешних). Не говорил нигде, что это взаимоисключающие вещи. Более того, считаю, что оценка возможностей (в частности для Вашего примера, целесообразности инвестиций в инфраструктуру) является следующим этапом после маркетинговых исследований на начальной стадии девелопмента.
    Кроме того, приведенный Вами пример слишком прост, чтобы выступать предметом исследования. Если есть спрос на офисные площади класса А, почему бы не попытаться его удовлетворить, необязательно за счет старой заводской площадки. Не упрощаете ли Вы суть девелопмента, сводя его лишь к обустройству и реализации простаивающих площадей, недостроев, долгостроев и пр....Понятно, что удовлетворение замысла Заказчика первично, однако в условиях жесткой конкуренции ждать Заказчика смерти подобно, необходимо самим формировать спрос.
    Впрочем, все равно спасибо за дискуссию. Но меня интересует немного другое.

  7. #7
    Кандидат
    Регистрация
    08.01.2007
    Сообщений
    11

    По умолчанию

    polkij

    Спасибо за содержательный (но к сожалению неутешительный ответ). Меня кстати больше интересует в качестве предмета исследования указанный Вами вторым механизм девелопмента
    Еще раз спасибо. Буду рад, если поделитесь свежими, смелыми идеями по данной области

  8. #8

    По умолчанию

    Антон, не буду больше вас УЧИТЬ жизни, вы и так все лучше всех знаете, но девелопер должен формировать рынка услуг девелопмента, а не рынок недвижимости. От ваших бессистемных подходов вы и не можете прийти к чему-то определенному в понимании банальных вещей. Поверьте мне, как человеку занимающемуся и девелопментом и занимавшимся оценкой девелоперских проектов...
    Успехов...

  9. #9
    Новый участник
    Регистрация
    12.04.2007
    Сообщений
    9

    Post

    Цитата Сообщение от miwim
    Антон, не буду больше вас УЧИТЬ жизни, вы и так все лучше всех знаете, но девелопер должен формировать рынка услуг девелопмента, а не рынок недвижимости. От ваших бессистемных подходов вы и не можете прийти к чему-то определенному в понимании банальных вещей. Поверьте мне, как человеку занимающемуся и девелопментом и занимавшимся оценкой девелоперских проектов...
    Успехов...
    Понятие "девелопмент" имеет два взаимосвязанных значения:

    1. Девелопмент - качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости.

    2. Девелопмент - профессиональная деятельность по организации процессов инвестиционно-строительной деятельности.

    Как качественное преобразование недвижимости девелопмент представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов.

    Любое развитие объекта недвижимости связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне (как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое, например, из жилищного фонда в "нежилой"), но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта.
    полный текст http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionID=300

  10. #10
    Новый участник
    Регистрация
    12.04.2007
    Сообщений
    9

    По умолчанию

    Цитата Сообщение от Anton S.
    Здравствуйте.

    Каким образом осуществляется выбор идеи проекта, конкретного объекта - ТЦ, бизнес-центр, жилой объект и т.д. Существует ли технология такого выбора
    Заранее благодарю.
    Дело в том что, запрашивая вами, информация в большинстве случаев является разработанной и опробованной на практике методикой той или иной фирмы. Конечно, не кто не отдаст так просто свои методики. Придется начать все сначала собрать по крупицам или переманить маркетолога из девелоперской компании.
    Дерзайте и у вас все получится

  11. #11
    Новый участник
    Регистрация
    04.06.2007
    Сообщений
    1

    По умолчанию Всем Здравствуйте!

    Дорогие товарищи, окажите посильную помощь:- заканчиваю проф.переподготовку Институт Инвестиционного развития, нужна выпускная рабта по инвестиционному девелопменту, подскажите где-нить в нете есть ,бесплатные и открытые ресурсы по данной теме. (Сам написа'ть не успеваю, а тружусь в другом направлении)
    Заранее благодарен.
    Всем удачи.;~)
    Последний раз редактировалось Malumbus; 04.06.2007 в 20:21.

Ваши права

  • Вы не можете создавать новые темы
  • Вы не можете отвечать в темах
  • Вы не можете прикреплять вложения
  • Вы не можете редактировать свои сообщения
  •