Выпуск облигаций, на основе пула закладных

[yaBB]

Господа, у меня вопрос, касательно того, почему покупать закладные и выпускать на их основе облигации выгодно и кому? И главное - каким образом эта операция удешевляет стоимость (кредитных ресурсов, жилья для населения)? Какие механизмы работают, никак не пойму. Что можно почитать, чтоб хотя бы в базовых вопросах разобраться?

Спасибо.

[Stanislav]

Почитайте книжку "Финансовая инженерия".
Это как раз из темы финансовых инструментов. Может точно ответа не найдете, но путь где искать и над чем думать.

С уважением,

[yaBB]

В книжках обычно механизм излагается.. а это детали. Либо говорится что-то вроде "активный рынок облигаций (на основе пула закладных) способен сделать жилье более доступным". Не понятно самое главное - откуда эта доступность возникнет? А они (в книжках) даже не удосуживаются объяснить

[Genn]

В книжках перепутаны причины и следствия. Рынок жилья стал доступным потому, что "каждый солдат, вернувшийся с войны, достоин жить в своей квартире". А рынок облигаций возник уже потом.

[yaBB]

Спасибо участникам этой дискуссии за мнения!

[GRIG]

"...И главное - каким образом эта операция удешевляет стоимость (кредитных ресурсов, жилья для населения)?..."

Собственно алгоритм стар как мир и детально описан И. Гете в «Фаусте», когда под залог сокровищ, находящихся в земле в оборот были выпущены бумажные расписки.

Бумаге служат в качестве заклада
У нас в земле таящиеся клады

Император поначалу возмутился

Тут жульничество кроется, подлог.
Кто нашу подпись здесь подделать мог?
Наказан ли мошенник злополучный?

Однако машина уже «завертелась»

Беглянки разлетелись врассыпную.
Бумажек не вернуть уж.
Первый вал Вкатился с улиц в лавочки менял.
Там разменяли каждую кредитку
На золото с положенною скидкой.
И деньги потекли из кошелька...

Естественно, никакого удешевления базового актива в результате секьюритизации ипотеки не происходит, просто возникают некие Правила. Выигрывают, как обычно, три группы участников: те, кто пишет Правила, те, кто хорошо их знает и те, кому везет. Всем остальным Правила дают стабильность, предсказуемость и ликвидность рынка – а это не так уж и мало:

И вместо золота подобный сор
В уплату примут армия и двор?
Я поражаюсь, но не протестую.

Здоровья и счастья в наступающем Новом году.

[nchuvakhin]

Господа, у меня вопрос, касательно того, почему покупать закладные и выпускать на их основе облигации выгодно и кому? И главное - каким образом эта операция удешевляет стоимость (кредитных ресурсов, жилья для населения)? Какие механизмы работают, никак не пойму. Что можно почитать, чтоб хотя бы в базовых вопросах разобраться?

Механизмы очень простые. Секьюритизация ипотечных кредитов позволяет привлечь на ипотечный рынок средства из источников, которые при ином раскладе в ипотеку не пошли бы, в первую очередь страховых компаний. Страховые компании имеют достаточно серьезные требования к ликвидности, и инвестировать в кредиты напрямую им никак не можно (не говоря уже о том, что у них нет филиальной сети, необходимой для того, чтобы выдавать и обслуживать ипотечные кредиты).

А дальше начинается простая экономика: рост предложения кредита ведет к падению его цены...

[AlexSlon]

В книге М. Льюиса "Покер лжецов" хорошо описана идея функционирования рынка закладных.
Суть в том, что появление облигаций на закладные в США позволили банкам с недостатком средств продавать закладные другим банкам у которых был избыток средств.

[Tatiana]

Хочется немного возразить уважаемому Николаю Чувахину: вы не можете выдавать кредиты дешевле стоимости привлекаемых фондов, а один только выход новых игроков (страховых компаний) на финансовые рынки не объясняет снижение стоимости фондов.

По сути вопроса: вот такой пример, можно сказть, на коленке.
Допустим, на рынке наблюдаются следующие доходности долговых инструментов в зависимости от рейтинга:
Aaa___ 0.15
Aa2___ 0.50
A2____ 0.85
Baa2__ 1.20
Ba2___ 1.55
B2____ 1.90

Предлагаемая доходность – это маржа в % к базовой ставке (ЛИБОР). Берем только кредитную составляющую для простоты и наглядности, и сразу говорю, что цифры взяты с абсолютного потолка. У кого есть реальные данные, может попробовать повторить эту задачку с более-менее реальными цифрами.
Вы хотите секьюритизировать портфель достаточно качественных ип. кредитов (prime/ near prime), и вам предлагают вот такое транширование: Класс А – 80% от портфеля, рейтинг Ааа, Класс В – 10% от портфеля, рейтинг Аа2, Класс С – 5% от портфеля, рейтинг Ваа2, Класс D – 5% от портфеля, без рейтинга (equity tranche, обычно выкупается тем, кто владел этими кредитами и затеял эту секьюритизацию) (предлагаемое разделение на транши и рейтинги близки к реальности).
Теперь самостоятельная работа: посчитайте доходность фондов, привлеченных таким образом (доходность нижнего класса считать равной доходности собственного капитала, например, ЛИБОР +20%).
А если вы небольшой банк с неизвестно каким рейтингом и маленькой депозитной базой, какова для вас будет стоимость фондов, привлеченных «обычным способом»?
А если вообще небанковская кредитная организация без лицензии на привлечение депозитов?
А если еще предположить, что средневзвешенная доходность по портфелю, скажем, 3% к базовой ставке, и все, что не пошло на обслуживание старших траншей и накладные расходы (около 1%), выплачивается держателю младшего транша, какова доходность этого транша?...

Вот, кстати, «вести с полей»: первая секьюритизация АИЖК
http://www.moodys.com/moodys/cust/re...0000431738.pdf

Это что касается секьюритизации. Теперь немного о продаже портфелей кредитов.

Сделка секьюритизации – штука сложная и дорогая в плане фиксированных расходов – денег, которые надо заплатить организатору и юридической фирме, которые вам это сделают. Т.е. речь идет о той самой точке безубыточности, или минимальном размере портфеля, при котором овчинка стоит выделки – очень многие маленькие банки и НКО до этого размера просто недотягивают. И что они должны делать, когда они уже полностью выбрали лимиты на ипотечные кредиты? – либо сидеть и ждать погашения этих кредитов, выдавая из поступлений в счет погашения по нескольку кредитов в год (т.е., по сути, уйти с рынка ипотечного кредитования), либо продать этот портфель и начать выдавать кредиты по-новой... И наборот, есть большие банки, которые не прочь объединить несколько портфелей и состричь денюжку вышеописанным способом.

А почитать можно разделы «Публикации» и «Библиотека» на сайте www.rusipoteka.ru