Показано с 31 по 47 из 47
-
01.04.2008, 14:04 #31
- Регистрация
- 30.11.2005
- Сообщений
- 84
Real Estate Brokers
-
04.04.2008, 08:22 #32
- Регистрация
- 24.03.2006
- Сообщений
- 67
спасибо за ответы и ссылки Почитал. очень интересная информация. Сейчас попробую обосновать,для чего мне нужна статистика по ставкам и прочее.
Мне необходимо оценить период окупаемости бизнес-центра.
Ниже выкладываю пример расчета. Посмотрите пожалуйста описание и приложение (расчет в экселе).
Если буду мнения и поправки, прошу написать.заранее спасибо.
Рассчеты
Общая площадь здания – 7 300 кв. м.
Цена, предложенная собственником составляет $ 20,5 млн. ($ 2808 за кв. м.)
Анализ окупаемости
В текущих условиях эксплуатации объекта: арендной ставке $ 40 за кв. м. в мес. и его арендопригодной площади в размере 80% (5 840 кв.м.) он может приносить валовой арендный доход в размере $ 2,8 млн. в год.
Стандартную недозагрузку площади арендаторами предлагается принять на уровне 5% от потенциального валового дохода.
Эксплуатационные расходы и налоги составят в сумме около 25% действительного валового дохода в год.
Рост арендных ставок предлагается принять на уровне 13% в первый год после начала эксплуатации, далее убывающей до 10%, а с 12 года рост арендных ставок будет находиться в пределах уровня инфляции и составит 8% в год в долгосрочной перспективе.
Дисконтирование чистого операционного дохода предлагается осуществлять по ставке 12%, учитывающей ожидаемые уровень рисков инвестора и инфляции в будущем.
Необходимые расчеты периода окупаемости бизнес-центра приведены в таблице в приложении
Итог
Цена, предложенная собственником составляет $ 20,5 млн. ($ 2 808 за кв. м.)
Приведенные расчеты показывают, что в текущих условиях эксплуатации бизнес-центра:
· полная окупаемость объекта в случае простого суммирования будущих денежных потоков составит 7,5 лет,
· полная окупаемость объекта с учетом приведения будущих денежных потоков на момент осуществления инвестиций в покупку (по ставке 12%) составит 10,5 лет.
-
04.04.2008, 12:10 #33
- Регистрация
- 09.11.2007
- Сообщений
- 8
финансирование кредитом будет?
-
04.04.2008, 15:05 #34
- Регистрация
- 24.03.2006
- Сообщений
- 67
Сообщение от Максим Р
собственные средства,
кредит долгосрочный
облигационный заем
Как вкаждом случае это повлияет на расчет?
-
04.04.2008, 15:24 #35
- Регистрация
- 09.11.2007
- Сообщений
- 8
ну думаю очевидно что за пользование чужими деньгами нужно будет заплатить и учесть проценты в составе потоков по операционной д-ти..
хотелось бы уточнить - представленный расчет является у Вас основным либо существует какой более детальный?
-
06.04.2008, 13:09 #36
- Регистрация
- 24.03.2006
- Сообщений
- 67
Сообщение от Максим Р
разумеется это предварительный вариант. Но если брать детально - это не особо повлияет на период окупаемости и соотв. стоимость недвижимости исходя из целевого периода.
Как с вашей точки зрения учет деталей (каких?) может существенно повлиять?
-
21.04.2008, 19:51 #37
- Регистрация
- 24.03.2006
- Сообщений
- 67
Вопрос возник в рамкх той же самой темы -
в одной из статей на сайте написано: "Смысл ставки дисконтирования — отражение в расчетах влияния стоимости денег. Иногда уже этого определения бывает достаточно для того, чтобы принять решение о ее величине. Например, если проект будет финансироваться полностью за счет средств банковского кредита, то ставка дисконтирования равна процентной ставке по кредиту."
Тогда возникает вопрос, стоит ли включать в состав расходов выплаты процентов по кредиту? Получается ведь, что 2 разу учитывается одно и то же, или я неправ?
-
20.05.2008, 18:20 #38
- Регистрация
- 13.09.2007
- Сообщений
- 11
нужна информация о рынке недвижимости
Подскажите, пожалуйста, где можно взять следующую информацию о различных секторах недвижимости (в основном интересуют жилая, офисная и скаладская), в основном для стран Восточной и Западной Европы:
- средняя стоимость строительства 1 кв.м.
- средние операционные расходы на 1 кв.м., или их средняя доля в ставках аренды.
- средняя девелоперская доходность (по инвестиционной доходности инфы вроде много).
- усредненные показатели компаний, инвестирующих в недвижимость, REIT и девелоперов: показатели рентабельности, возврата, реинвестирования.
желательно, чтобы прослеживалась динамика этих данных хотя бы лет за 5.
-
20.05.2008, 21:33 #39
- Регистрация
- 12.12.2005
- Сообщений
- 605
Сообщение от kudeyar
-
21.05.2008, 17:01 #40
- Регистрация
- 13.09.2007
- Сообщений
- 11
эх, в бесплатных обзорах у них обычно как-то очень уж обобщенно и неконкретно.
в платных они больше инфы дают, интересно?
-
21.05.2008, 22:40 #41
- Регистрация
- 12.12.2005
- Сообщений
- 605
Сообщение от kudeyar
А в том разрезе, в котором Вы определили проблему, по-другому и не бывает. Если Вы хотите конкретики, ищите информацию не по Западной Европе, а по конкретному рынку: Лондон, Франкфурт, Париж и т.п. Там будет все: фонды площади, ставки арендной платы, процент вакантных площадей, ставки капитализации, недавние сделки, новое строительство...
-
23.05.2008, 18:39 #42
- Регистрация
- 13.09.2007
- Сообщений
- 11
Сообщение от nchuvakhin
можете какие-нибудь сайты порекомендовать?
-
23.05.2008, 22:28 #43
- Регистрация
- 12.12.2005
- Сообщений
- 605
Сообщение от kudeyar
CB Richard Ellis
Cushman & Wakefield
Jones Lang LaSalle
-
30.05.2008, 12:27 #44
- Регистрация
- 13.09.2007
- Сообщений
- 11
ок, спасибо!
а по вопросу "усредненные показатели компаний, инвестирующих в недвижимость, REIT и девелоперов: показатели рентабельности, возврата, реинвестирования" можете какие-то источники порекомендовать?
не обязательно статистику, может быть книги или статьи?
-
30.05.2008, 13:26 #45
- Регистрация
- 12.12.2005
- Сообщений
- 605
Сообщение от kudeyar
http://www.nareit.com/library/index.cfm
Данные по прямым институциональным инвестициям в недвижимость -- здесь:
http://www.ncreif.com/indices/
Важно только понимать, что данные NAREIT основаны на рыночной стоимости акций, а данны NCREIF -- на оценочной стоимости. Соответственно, последний раз, когда я считал, агрегатный индекс NAREIT имел бету порядка 0.5, а индекс NCREIF -- чуть меньше нуля...
-
30.05.2008, 17:30 #46
- Регистрация
- 13.09.2007
- Сообщений
- 11
благодарю!
-
31.05.2013, 17:44 #47
- Регистрация
- 31.05.2013
- Сообщений
- 1
Ставка дисконтирования
Пожалуйста, объясните как рассчитываются элементы по методу кумулятивного построения по оценке недвижимости, кроме безрисковой ставки. просто нигде толком не расписано, как хоть примерно посчитать риск вложения, риск ликвидности, инвестиционный менеджмент...Спасибо заранее