Показано с 1 по 11 из 11
Тема: Осуществленные затраты
-
19.12.2006, 14:46 #1
- Регистрация
- 18.12.2006
- Сообщений
- 2
Осуществленные затраты
Уважаемые, коллеги! Помогите, пожалуйста разобраться в следующей ситуации.
Наша компания инициирует проект строительства бизнес-центра. Для реализации проекта два года назад было приобретено ООО "Рога и копыта" со всей документацией, разрешениями, согласованиями, относящихся к строительству здания. Земля находится в аренде у города.
Итого, осуществленных инвестиционных затрат = приобретение юр. лица + арендные платежи + разработка архитектурного проекта + инвестиционная мзда городу в виде отчислений на инфраструктуру.
При разработке проекта стали обнаруживаться подводные камни, которые мешали получению разрешения на строительство...........по мере обнаружения новых подводных камней сроки выхода на площадку переносилось на всё более и более поздний срок.
Наконец проблемы решены и мы раздумываем, как бы нам взять кредит. Бизнес-план уже почти написан, но тут возник жаркий спор - с какого момента нужно отражать начало проекта. Есть два мнения - 1) начало проекта - приобретение юр. лица и первая инвестиция в проект - 2004 г.
2) начало следующего года (момент выхода на площадку и начало строительно-монтажных работ и получение заемных средств) - 2007 г.
Вопрос стоит так - если начало проекта датировать 2007 г. а все осуществленные затраты отнести на "0", то как тогда быть с упущенной выгодой, когда деньги "заморозили" и все эти два года они на нас не работали? И вообще допустимо ли так делать?
Если ставить 2004 г. (а под такие "антикварные" проекты банки дают деньги неохотно), то как тогда дисконтировать потоки, ведь тогда была одна доходность и риски, сегодня - другая. Применять разные ставки дисконтирования?
-
19.12.2006, 15:32 #2
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Способ расчета зависит от цели. Если вы оцениваете для себя, чтобы понять нужно вам осуществлять этот проект или нет, то все ранее понесенные затраты вы должны учитывать не по историческим затратам, а по величине альтернативных выгод, которые вы можете извлечь сей час, если проект не будет внедряться. Если хотите пробить деньги в банке, то расчитайте так, чтобы банк вам выдал деньги - что допускает двойной трактовки, трактуйте по красивее, но так чтобы вас не поймали Если хотите наказать менеджеров за задержки, то будет третий вариант расчета. И т.д.
-
19.12.2006, 16:09 #3
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
Алеся,
срок начала проекта - срок покупки Вами данного предприятия и начало работ по проекту. 2 года до получения разрешения на строительство - вполне нормальный срок. Он может быть и много короче, и много длиннее.
Это не антикварный проект. Собственно антикварный проект - это что-то замороженное в процессе осуществления строительных работ. Яркие примеры для москвичей - "Новинский 31", Холидей Инн в Сокольниках.
Ставка дисконта по этим затратам должна быть выше - на 5-15% для отражения рискованности данного этапа.
Удачи.
-
20.12.2006, 11:17 #4
- Регистрация
- 18.12.2006
- Сообщений
- 2
Спасибо всем за ответы.
Понятное дело, что для банка надо "красиво", а возникающие вопросы по поводу двойной трактовки решаются "красивой" аргументацией.
Мне же хочется понять какие из показателей, рассчитанные в результате применения того или иного подхода, будут являться методически правильными.
Да и вообще, поскольку проект считается по месяцам - NPV колбасит значительно. А это нехорошо.
На данном этапе понимания вопроса я в большей степени склонна согласиться с мнением Genn, что проект нужно считать с момента приобретения юр. лица, т.е. от первой инвестиции, с разными ставками, добавив некое количество процентных пунктов в норме дисконта на период уже понесенных затрат.
2 WLMike
Проект будет реализовываться не смотря ни на что, даже на ядерную войну (обычное рассуждение в духе "а когда это успешно реализованый проект строительства бизнес-центра (с точки зрения маркетинга и эксплуатации) был невыгодным предприятием?)- это раз. Бизнес-план пишется для получения заемных средств - это два. Эти самые заемные средства нужны срочно, быстро и безболезненно - это три. Классический набор.
-
20.12.2006, 12:18 #5
- Регистрация
- 23.11.2005
- Сообщений
- 2,178
Я бы все считал с 2007 года. При этом в инвестиционные затраты внес все затраты начиная с 2004 года, как затраты на подготовку проекта. Ставку дисконтирования брал бы одну, типа 12-15. При этом провел бы анализ чувствительности по ней и привел графики. Банку важно, чтобы: а) было видно, что за проект взялись серьезные люди; б) проект окупался даже при отклонении на 15-20% основных факторов - цены продажи, объема продаж, затрат; в) заемщик мог предложить адекватный залог на случай неудачи проекта. Нюансы, теории и детали только запутают дело и могут привести к очень серьезным спорам, особенно если в банке, кто-то на МВА учится и ему хочестя поговорить и поспорить...
-
20.12.2006, 12:48 #6
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от Alessia
Сообщение от Alessia
Сообщение от Alessia
А если считать методически верно, то игру с величиной ставкой дисконтирования обосновать сложно, так как риски первого этапа, скорее всего, диверсифицируемы, а соответственно не влияют на величину ставки. Правильней это учитывать через несмещенную оценку потоков. Но среднему банковскому работнику, наверное, такой расчет будет сложно осилить, поэтому надо считать методически неправильно, но понятно.
-
20.12.2006, 13:03 #7
- Регистрация
- 17.12.2005
- Сообщений
- 808
Сообщение от WLMikeСообщение от WLMike
-
20.12.2006, 13:23 #8
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от alexbigun
-
20.12.2006, 13:37 #9
- Регистрация
- 17.12.2005
- Сообщений
- 808
Сообщение от WLMike
Esli Ostap mozhet "realizovat'" piwywyjy mawinky s bykvoj "e", togda opportunity cost, no eto "IF", o kotorom Ostap dolzhen zant' bol'we.
-
20.12.2006, 14:21 #10
- Регистрация
- 16.05.2006
- Сообщений
- 2,209
Сообщение от alexbigun
-
20.12.2006, 16:08 #11
- Регистрация
- 12.05.2006
- Сообщений
- 2,180
Алеся,
исходя из назначения Вашего бизнес-плана вы должны показать, что проект уже проинвестирован (будет проинвестирован к моменту займа) не менее, чем на 30% от общей стоимости проекта.
Банк не интересует IRR/NPV и прочая проектная арифметика. Точнее интересует, но не влияет ни на что. Влияет соотношение собственных и заемных средств (вы укажите что с 2004 проинвестировано ...). Дальше влияет размер кредита, срок кредитования, и соотношение свободных денежных средств и обслуживания долга и точка безубыточности - при каком падении доходных ставок в % кредит все равно сможет быть погашен в установленный срок.
А то, что писали про sunk cost - имеет значение только для внутреннего решения о том, продолжать проект или его закрыть. Кстати - для Вас этот момент важный в следующем плане - в девелопменте всегда важен вопрос - держать или продать. В случае, если NPV Opportunity cash flow будет меньше чем предлагаемая цена за объект - его надо продавать. Подумайте - напишите мне в личные сообщения - может и правда продать проект, а? ;-)
p.s. Да, и будьте готовы к тому, что банк пришлет своих доверенных строительных аудиторов, которые захотят посмотреть обоснованность расходов, понесенных до момента кредитования, и их соответствие реальности.Последний раз редактировалось Genn; 20.12.2006 в 18:21.