Оценка недвижимости

[instmars]

Возникла потребность оценить стоимость земельных участков в городе (именно участков, а не строений, на них расположеных), и построить модель, позволяющую определять стоимость любого участка земли, причем желательно еще и прогнозировать динамику. Все, что у меня есть - это цены продажи квартир, с разбивкой по улицам.
Есть ли какие-то соображения участников форума по этому поводу, или литература?

Заранее благодарен за помощь.

[nchuvakhin]

Возникла потребность оценить стоимость земельных участков в городе (именно участков, а не строений, на них расположеных), и построить модель, позволяющую определять стоимость любого участка земли, причем желательно еще и прогнозировать динамику. Все, что у меня есть - это цены продажи квартир, с разбивкой по улицам.

Земля -- это идеальный объект для применения опционного ценообразования. Участок земли, на котором можно построить здание, можно оценить как call-опцион по формуле Блэка-Шоулза с параметрами:

S -- вероятная продажная цена здания, которое можно построить на участке (можно оценить, зная цены на квартиры и вероятное число квартир, которое можно иметь в этом здании)
X -- вероятная стоимость строительства здания
t -- время, в течение которого необходимо реализовать участок
r -- безрисковая процентная ставка
y -- вероятная ставка дохода, которую можно получить, если построить здание и сдать его в аренду
sigma -- волатильность цен на квартиры

[instmars]

Участок земли, на котором можно построить здание, можно оценить как call-опцион по формуле Блэка-Шоулза

Спасибо. Красиво! Но собственнно говоря, я решаю обратную задачу. Мне в конечном итоге нужно будет определить вероятную ставку дохода, (строго говоря, земельную ренту) которую я смогу получить с того или иного участка, и отделить ренту от прибыли.
Я пока двигаюсь по пути построения регрессионной модели - хочу выяснить зависимость цены квартир от расположения участков и др. факторов, а потом, вычитая из цены восстановительную стоимость строительства, получить остаток, который, как я понимаю, и будет капитализированной рентой.

[Saurokton]

Здравствуйте. А не может кто-нибудь здесь подсказать литературу или сайты в Инете по оценке недвижимости?

[ReMarka]

http://www.valuer.ru/ - например

Книги продаются в магазинах в достаточном количестве, например автора Максимова Сергея Николаевича - ректор института недвижимости, исполнительный директор Ассоциации домостроителей СПб, вице-президент АПРН СПб, д.э.н., профессор
Надеюсь, не сочтут за рекламу и не заблокируют в этот раз , просто это мой бывший декан, мы по крайней мере по его книгам учились.

[grust]

Помогите пожалуйста разобраться!
например требуется оценить стоимость торгового комплекса доходным методом.
есть доходы от аренды по долгосрочным договорам с фикс ставкой аренды. есть ставка капитализации.
в учебниках написано стоимость равна чистый операционный доход / ставку капитализации.
при этом ЧОД не включает в себя налог на прибыль.
получается стоимость не вкл налог на прибыль для покупателя, получается цена завышена, вдь покупателю потом придется платить налоги.
как корректно расчитать стоимость в этом случае?
кто-нибудь объясните почему не учитывается налог?

[Genn]

Потому что режим налогообложения может сильно отличаться от покупателя к покупателю, причем именно в рамках законодательства, и не только американского. Поэтому у американцев берется NOI. А мы просто копируем это.

Но только вот из GOI надо вычесть все-все-все.
Брокерскую комиссию, расходы на страхование объекта, налог на имущество, операционые расходы, ...

Удачи.

p.s. Кстати - вычитать надо и полученные авансы за последние месяцы тоже. Но надо кое что и прибавлять - дисконтированный на момент продажи запас НДС к возмещению, если есть. Это уже специфика России.

[grust]

операционные и остальное я вычел, за НДС спасибо большое!
но учитывать например аванс за посл. месяц и накопленный ндс надо из полученной стоимости, так?

такое же объяснение видел и в учебнике, но как-то не убедило оно меня.
а если например есть конкретный продавец и покупатель. допустим известно какой у покупателя режим налогооблажения, как тогда? учитывать налоги?
но даже если не известен, все равно получается цена завышена..

спасибо за ответы!

[WLMike]

операционные и остальное я вычел, за НДС спасибо большое!
но учитывать например аванс за посл. месяц и накопленный ндс надо из полученной стоимости, так?

такое же объяснение видел и в учебнике, но как-то не убедило оно меня.
а если например есть конкретный продавец и покупатель. допустим известно какой у покупателя режим налогооблажения, как тогда? учитывать налоги?
но даже если не известен, все равно получается цена завышена..

спасибо за ответы!

Вы должны понимать два момента:
1) во-первых, любой метод, где одно число делится на другое и получается стоимость, априори неточен, поэтому часть из ваших сомнений и лежит в плоскости не учитываемых в этом упрощении неточностей.
2) во-вторых, важен вопрос согласованности потока и ставки капитализации. Ставка ведь тоже может или учитывать, или не учитывать налогообложение. Поэтому частично вопрос можно переадресовать вам – откуда у вас ставка капитализации, как вы ее посчитали, для какого налогового режима и т.д.

[grust]

я осознаю, что метод неточен. но оценивая что-то, мне кажется, желательно учесть то, что можно учесть. в данном случае если не учитывать налог на прибыль, то очевидно цена будет завышена.

то есть получается не неточность, а ошибка. которая должна быть очевидна и продавцу. продавец должен понимать что по такой цене у него в лучшем случае купит только тот, кто налогов вобще не платит.
вот это меня заботит.

[WLMike]

я осознаю, что метод неточен. но оценивая что-то, мне кажется, желательно учесть то, что можно учесть. в данном случае если не учитывать налог на прибыль, то очевидно цена будет завышена.

то есть получается не неточность, а ошибка. которая должна быть очевидна и продавцу. продавец должен понимать что по такой цене у него в лучшем случае купит только тот, кто налогов вобще не платит.
вот это меня заботит.

grust, может и проблемы не какой нет, если ставка у вас правильно учитывает налоги. Поэтому еще раз повторю, чтобы понять есть ошибка или нет, надо понять откуда вы взяли ставку капитализации.

[Genn]

но учитывать например аванс за посл. месяц и накопленный ндс надо из полученной стоимости, так?

К оценке NOI/Cap.Rate прибавляется или вычитается дисконтированный запас по НДС, обязательства к получению, отстаток ден.средств и т.д. Все это в случае продажи компании. В случае продажи здания - только NOI/Cap.

такое же объяснение видел и в учебнике, но как-то не убедило оно меня. а если например есть конкретный продавец и покупатель. допустим известно какой у покупателя режим налогооблажения, как тогда? учитывать налоги? но даже если не известен, все равно получается цена завышена..

Это уже личное дело покупателя, будет ли ему выгодна эта покупка, или нет.

[Genn]

grust, может и проблемы не какой нет, если ставка у вас правильно учитывает налоги. Поэтому еще раз повторю, чтобы понять есть ошибка или нет, надо понять откуда вы взяли ставку капитализации.

WLMike - а ставка капитализации берется с рынка. Участники рынка знают - какие сейчас ставки капитализации и ставки ипотечного кредитования. Это примерно как индекс S&P - в среднем по рынку.

[WLMike]

WLMike - а ставка капитализации берется с рынка. Участники рынка знают - какие сейчас ставки капитализации и ставки ипотечного кредитования. Это примерно как индекс S&P - в среднем по рынку.

Genn, что значит знают? Они ее вычисляют, причем все по разному, опираясь на некие показатели, так как ставка не видна. Точно так же как для S&P500 - само значение индекса никакую доходность не показывает, но пользуясь историческими значениями или ожидаемыми значениями, можно расчитать требумую доходность на акционерный капитал. Пользуясь ей можно расчитать много разных ставкок капитализации для разных случаев: для разных скоростей роста, для разных потоков и т.д.

[grust]

здание продается с учетом сохранения действующих договоров аренды.
а можно поподробнее про ндс.
откуда он может взяться? разжуйте пожалста!

по ставке капитализации: берется с рынка конечно. как расчитывается, посмотрю методику, откуда я брал эту ставку вечером.

в любом случае спасибо всем!

[Genn]

Genn, что значит знают? Они ее вычисляют, причем все по разному, опираясь на некие показатели, так как ставка не видна.

Вы ошибаетесь, так как вне этого рынка.
Удачи.

[WLMike]

Вы ошибаетесь, так как вне этого рынка.
Удачи.

Я действительно вне рынка, поясните откуда она берется? И почему вы ранее в одном из постов (http://www.forum.cfin.ru/showthread....6525#post56525) "Какой cap.rate использовать для расчета предполагаемой цены продажи в конце этого срока?", если cap.rate известен?

[Genn]

WLMike, текущие кэп.рейт и ставка кредитования - результат коммерческой договоренности сторон. Фактически - это рыночный результат. Как и цена покупки/продажи акций.

А вот где бы мне посмотреть ставку кредитования в 4 квартале 2009 года, например? Вот отсюда и был задан тот частично риторический вопрос.

[grust]

все-таки про ндс расшифруйте, плз!

[WLMike]

WLMike, текущие кэп.рейт и ставка кредитования - результат коммерческой договоренности сторон. Фактически - это рыночный результат. Как и цена покупки/продажи акций.

То есть фактически кэп.рейта нет – в каждой сделке он различается и при оценке нового объекта, вам приходится из ряда последних кэп. рейтов получаете кеп. рейт для своей оценки. Плюс к этому кеп. рейт вы можете считать по разному как отношение прибыли после налогообложения к цене, прибыль до налогообложения к цене и т.д. Правильно ли я понимаю или нет?

А вот где бы мне посмотреть ставку кредитования в 4 квартале 2009 года, например? Вот отсюда и был задан тот частично риторический вопрос.

Теперь понял смысл вашего вопроса.

[Genn]

То есть фактически кэп.рейта нет – в каждой сделке он различается и при оценке нового объекта, вам приходится из ряда последних кэп. рейтов получаете кеп. рейт для своей оценки. Плюс к этому кеп. рейт вы можете считать по разному как отношение прибыли после налогообложения к цене, прибыль до налогообложения к цене и т.д. Правильно ли я понимаю или нет?

Не совсем. Кэп рейт есть, он считается как Цена сделки/NOI Объекта.

А связывание Cap Rate с WACC - оправдано ровно настолько, насколько в банке оправдано связывание стоимости пассивов (суммы расходов по пассивынм операциям) с доходностью активов (суммы доходов по активным операциям). Вместе они дают точку безубыточности.

[WLMike]

Не совсем. Кэп рейт есть, он считается как Цена сделки/NOI Объекта.

Но согласитесь, что даже при таком опеределении кеп рейт определенен лишь примерно, так как меняется от сделки к сделке, во вторых и цена сделки (за счет распределения платежей во времени) и NOI (в середине года не ясен годовой NOI) могут быть не четко определены, а следовательно результат расчета по формуле Цена сделки/NOI величина прлавающая.

А связывание Cap Rate с WACC - оправдано ровно настолько, насколько в банке оправдано связывание стоимости пассивов (суммы расходов по пассивынм операциям) с доходностью активов (суммы доходов по активным операциям). Вместе они дают точку безубыточности.

Не соглашусь с вами - связывать их вполне правомерно, по крайней мере когда мы выходим за узкие рамки бугалтерских понятий о прибыльности, и начинаем анализировать ситуацию с финансовой точки зрения, то есть учитываем экономическую прибыль.

[Genn]

Но согласитесь, что даже при таком опеределении кеп рейт определенен лишь примерно ...

Не соглашусь с вами - связывать их вполне правомерно, по крайней мере когда мы выходим за узкие рамки бугалтерских понятий о прибыльности, и начинаем анализировать ситуацию с финансовой точки зрения, то есть учитываем экономическую прибыль.

А вы оказывается не видите отличия между себестоимостью и доходом для финансовых операций. :-) Еще экономическую прибыль придумали.

[WLMike]

А вы оказывается не видите отличия между себестоимостью и доходом для финансовых операций. :-)

Genn, по мойму вы мне приписываете, то что я не говорил. Можно номер поста, где я говорил про это?

Еще экономическую прибыль придумали.

Я ее не придумал, это вообщем-то базовое понятие экономической теории. Вот вам ссылка, почитайте http://en.wikipedia.org/wiki/Economic_profit.

[nchuvakhin]

требуется оценить стоимость торгового комплекса доходным методом.
есть доходы от аренды по долгосрочным договорам с фикс ставкой аренды. есть ставка капитализации.
в учебниках написано стоимость равна чистый операционный доход / ставку капитализации.
при этом ЧОД не включает в себя налог на прибыль.
получается стоимость не вкл налог на прибыль для покупателя, получается цена завышена, вдь покупателю потом придется платить налоги.
как корректно расчитать стоимость в этом случае?
кто-нибудь объясните почему не учитывается налог?

Это англо-американские навороты. В большинстве англоязычных стран инвестиции в доходную недвижимость структурируются в виде ограниченных партнерств (Limited Partnership, LP) или компаний с ограниченной ответственностью (Limited Liability Company, LLC). Компании, структурированные таким образом, с точки зрения налогового права являются "проходными объектами" (pass-through entities) -- прибыли от их деятельность облагаются налогами не на уровне компании, а на уровне инвестора. Инвесторы, в свою очередь, платят налоги на консолидированный доход от пассивных инвестиций (т.е., прибыли от прибыльных объектов минус убытки от убыточных объектов, включая строящиеся). Соответственно, реальная ставка налога заранее неизвестна и специфична для конкретного инвестора...

[grust]

в продолжение темы:
в моем случае ставка капитализации считается как доходность на вложенный капитал (дисконтирование) - ежегодный прирост стоимости недвижимости.
тык вот, скажите пжлста как в ней учесть еще и налоги..

[Genn]

в продолжение темы:
в моем случае ставка капитализации считается как доходность на вложенный капитал (дисконтирование) - ежегодный прирост стоимости недвижимости.
тык вот, скажите пжлста как в ней учесть еще и налоги..

В продолжение темы -
Вы обращаетесь к Константину в Кушман, или Полине в Коллиерз (очень симпатичная!) , и они вам считают цену в этом году. А прирост как раз и будет доходностью на вложенный капитал (с учетом кредитного плеча, конечно).

[grust]

В продолжение темы -
Вы обращаетесь к Константину в Кушман, или Полине в Коллиерз (очень симпатичная!) , и они вам считают цену в этом году. А прирост как раз и будет доходностью на вложенный капитал (с учетом кредитного плеча, конечно).

а их каким образом можно найти?

[fin]

Скажите, пожалуйста, кто-нибудь видел в электронном виде:

Ричард Б.Пейзер. Профессиональный девелопмент недвижимости: Руководство ULI по ведению бизнеса.

[grust]

to: fin
если Вы уже нашли , скиньте ссылку плз!