Оценка недвижимости

[fin]

http://brunch.bizbook.ru/listing.php...&search=#visit

[kudeyar]

подскажите, плиз, максимально полный сабж, желательно по регионам. нужна информация о сделках купли-продажи крупных торговых центров в регионах.

[Павел Ромакин]

подскажите, плиз, максимально полный сабж, желательно по регионам. нужна информация о сделках купли-продажи крупных торговых центров в регионах.

Тема форума - корпоративные финансы, как мне сегодня сообщили. Поэтому предлагаю свой вариант, капельку информации по предложенной теме. Кстати, практическая информация по рынку недвижимости обсуждается в форуме mosr.ru.

Рынок недвижимости состоит из пяти обобщенных групп участников:

1. Инвесторы.
2. Девелоперы.
3. Агенты.
4. Риэлтеры.
5. Эксперты.

Одна из точек зрения на роли этих групп:

1. Инвесторы - направляют положительный кэш на покупку объектов недвижимости. Источник кэша любой (прибыль, доходы, капитал, инвестиции, выручка и т.д.). Время появления кэша - любое (прошлое, настоящее, будущее). Обобщенно этот кэш назовем инвестициями. Их задача - загнать свободные средства на рынок, сохранность объектов на котором максимальна (земля, капитальные строения, коммуникации). Отток средств с данного рынка определяется глобальными макроэкономическими и политическими показателями.

2. Девелоперы - наполняют рынок, являющийся конечным пунктом всех инвестиций, объектами, отвечающими представлениями инвесторов об их качестве, текущем и будущем. Объекты создаются как под конкретные инвестиции текущего момента, так и под будущие.

3. Агенты - обеспечивают увязку инвестиций и объектов во времени, формирование представлений инвесторов и девелоперов о текущем и будущем качестве объектов недвижимости. Ведут переговоры с теми и другими, а в момент, когда инвестиции находят свои объекты, инициируют сделки.

4. Риэлтеры - обеспечивают завершение сделок и их юридическое сопровождение.

5. Эксперты - определяют ценность инвестиций и объектов, как в прошлом, так и в настоящем, и в будущем.

Понятно, что участники рынка в разные моменты могут играть одну роль, разные роли или несколько одновременно. К примеру - девелопер, создающий торговый центр, может сам исследовать предпочтения инвесторов подобных проектов, сам выделить свои средства на возведение под ключ, сам предлагать объект к продаже. Может сам передать на баланс своему эксплуатационному подразделению для последующего использования - раздачи в аренду. Чаще - раздача в аренду происходит до завершения строительства и все площади расписываются по арендаторам. Якорные арендаторы получают преференции: эксклюзив, сниженная аренда и т.п.

Все, торговый центр становится объектом недвижимости и начинает приносить доход.

Интересна ситуация, когда созданный торговый центр выставляется на вторичный рынок. Именно об этом ведет речь Автор темы.

Причины могут быть разные, но сводятся к двум:

1. Запланированный эффект от строительства не достигнут. Аренда из-за отказа арендаторов от запрошенной платы, ввиду неоправданных ожиданий по потоку клиентов, неподъемна для арендаторов, и они - уходят из ТЦ. Другие - требуют снижения аренды (якорные по-видимому). В итоге поступления от аренды падает и влженные инвестиции работают хуже ожидаемого. Иногда не просто хуже, но и критически неэффективно. ТЦ идет на продажу, и покупатель, другой инвестор, требует снижения цены ниже запрашиваемой, а владелец фиксирует недостаточную прибыль или убыток и готовится к очередным инвестициям. Если жизнь таким образом научит первого инвестора - качество подготовки проекта многократно улучшится. Например - заключения будут давать по оценке будущих доходов от ТЦ не свои сотрудники, а призннанные эксперты данного сегмента рынка. Второй же инвестор просто принимает реальные требования арендаторов по размеру арендной платы, и направляет его поток на другие, для него выгодные и эффективные инвестиции.

2. Эффект от использования ТЦ есть, соответствует расчетному, или даже выше него, но рынок ушел вперед и аналогичные новые инвестиции работают лучше. Например - вложения в новую загородную недвижимость, нового типа, дают больший эффект, нежели поступления от аренды в ТЦ, которую и изменить в течение многих лет иногда нельзя. Тогда инвестор фиксирует прибыль продажей ТЦ, высвобождает средства, и направляет их на указанный или аналогичный, более привлекательный сегмент рынка инвестиций в недвижимость. Тогда модель реализации успешного проекта переносится на новый рынок и далее по схеме: анализ рынка -> заключение эксперта -> инвестиционный проект -> строительство (это пример, могут быть другие успешные схемы)

Выводы:

1. В первом случае ошибки инвестиционного проекта, обусловленные его некачественной подготовкой, и вызванные ими потери, распределяются в тех или иных долях между первым и вторым, иногда и между последующими инвесторами-владельцами ТЦ.

2. Во втором случае - опять же, узость охвата анализа инвестиционного рынка, а это ошибка подготовки проекта, не дают инвестору принять оптимальное решение, и он принимает компромисный вариант, удовлетворяющий его на тот момент, но с открытием им явных недооценненных возможностей в прошлом или настоящем, приводят к падению ценности его инвестиций относительно среднего уровня рынка. Эти ошибки вызывают недополучение эффекта от инвестиций первым, вторым и последующими инвесторами-владельцами ТЦ.

Решение (вариант):

1. Для любых инвесторов ТЦ, первичных, вторичных, и последующих - критически важен этап оценки объекта с точки зрения не только рынка ТЦ, но и всех смежных рынков инвестиций в целом, и получение заключения тех экспертов по инвестициям, которые в состоянии рассмотреть инвестиции в конкретный объект, ТЦ, например, или другой, на текущий момент и дать прогноз на некоторое время вперед (лучше - лет на семьдесят). Такие эксперты оценивают и прогноз изменений, и критические факторы возврата и многое другое. Без этого инвестор теряет ценность своих активов и инвестиций в любом случае.

Так как среди моих клиентов есть эксперт по рынку недвижимости, один из наиболее ценных сотрудников компании Миэль, готов предложить ответы на любые вопросы, связанные с инвестированием корпоративных финансов на рынок недвижимости. Задавайте.

Одновременно озвучу проблему ответственности экспертов за некачественный прогноз. Не наблюдал этого в материальном выражении, и в силу неопытности незнаком с ошибочными заключениями. Но для эксперта определяющим является его история успешных проектов. Так что если найдёте на вторичном рынке ЛЮБОЙ торговый центр - милости прошу, название, застройщик. Кто экспертом был - сами определим, ОК? У успешного эксперта ТЦ на продажу не выставляются.

[Genn]

Павел, в недвижимости не надо философствовать. Ваша точка зрения характерна для жилой недвижимости. В других секторах - другие участники, механизмы, логика. :-(

[Павел Ромакин]

Павел, в недвижимости не надо философствовать. Ваша точка зрения характерна для жилой недвижимости. В других секторах - другие участники, механизмы, логика. :-(

Давайте, продолжайте...

Какие сектора?

Какие участники?

Какие механизмы?

Какая логика?

И кто Вы, Genn?

Кто Ваши друзья?

Что они хорошего построили?

Хотите назвать их объекты?

Кому они нравяться?

Кто потребитель этих объектов?

Попробуйте, пофилософтвуйте, всего лишь вариант, один из многих, но ВАШ личный.

Для меня, а не для себя, сделаете?

Нежилая недвижимость она не для людей?

Я не занимаюсь недвижимостью. Мой Клиент занимается. Я консультант. Мы в этом мире - новенькие. Одну неделю как. Один Клиент у нас. Объектов - два. Сегодня - будут изменения. Мой клиент - Агент. Мой друг - эксперт. Отец - Строитель. Еще Агент для нас работу выполняет по показу. Еще Агент - поможет завтра...

[Genn]

Давайте, продолжайте...

550 долларов в час + НДС. :-)

[Александр_f]

Пытаюсь оценить стоимость гостиничного бизнеса - для разных отелей в различных регионах. Отталкиваюсь от EBITDA (дисконтированный денежный поток за несколько лет).
Столкнулся с ситуацией, когда оценка по денежному потоку существенно ниже (раза в полтора) той цены, которую предлагают покупатели.

Чем это может быть вызвано? - ожиданиями роста стоимости недвижимости или альтернативными способами оценки данного бизнеса?
Буду благодарен за высказанные мнения.

[nchuvakhin]

Пытаюсь оценить стоимость гостиничного бизнеса - для разных отелей в различных регионах. Отталкиваюсь от EBITDA (дисконтированный денежный поток за несколько лет).

Зря. Недвижимость надо оценивать по ставке капитализации (она должна быть комфортабельно выше стоимости заемных средств, привлекаемых для покупки объекта).

[Александр_f]

Спасибо за ответ.

Ставку капитализации не так-то просто вычислить - особенно в условиях, когда в регионе нет сравнимого отеля и когда перспективы развития данного региона неясны.

[\Ivan/]

Доброго времени суток всем. Люди если я не в тему здесь с таким вопросом так и скажите)
А вопрос такой, я экономистом в банках отработал 4 года и что то как то стало скучно, занимаюсь юриками. И знакомые посоветовали съездить в Тюмень (я с Ямала), закончить курсы оценщиков и по возвращении открыть ИП. И вот хотелось бы спросить совета, стоящее это дело или не очень, и по деньгам выгодны ли бросать работу ради такого или буду сидеть на 30 тысяч в месяц.... Подскажите если кто в курсе...

[kostin]

А вопрос такой, я экономистом в банках отработал 4 года и что то как то стало скучно, занимаюсь юриками. И знакомые посоветовали съездить в Тюмень (я с Ямала), закончить курсы оценщиков и по возвращении открыть ИП. И вот хотелось бы спросить совета, стоящее это дело или не очень, и по деньгам выгодны ли бросать работу ради такого или буду сидеть на 30 тысяч в месяц.... Подскажите если кто в курсе...

Если скучно, да еще база юриков есть - смело езжайте. Если что, поможем - сайт labrate.ru создали и поддерживают в основном оценщики-ИП, помогая друг другу - двигаемся вперед. Удачи!

[AlexT]

Здравствуйте!
Скажите, пожалуйста, как зная потенциальный арендный доход, соотв. площадь объекта недвижимости, подсчитать его стоимость. грубо и приближенно. Предположим, что все средства собственные.

спасибо

[elizabethk]

Озадачена следующим вопросом, каким образом колиячественно рассчитать корректировку, связанную с проходмостью, т.е. с удобством местположения объетка. Например торговых помещений.
Хотят от меня не экспертного мнения, а я не знаю, как рассчитать.
Предлагают приехать на места расположенния аналогов и посчитать, сколько человек пройдет за 10 минут. - вариант как основа различий, но в ден эквиваленте? - может привязать както к среднему чеку?

[nchuvakhin]

Озадачена следующим вопросом, каким образом колиячественно рассчитать корректировку, связанную с проходмостью, т.е. с удобством местположения объетка. Например торговых помещений.

А объект строящийся или работающий?

[elizabethk]

объект новый

[nchuvakhin]

объект новый

Тогда ничего у Вас не выйдет. Движение через торговый центр определяется не только его расположением, но и наличием в нем "анкерного арендатора" (anchor tenant) -- крупной популярной торговой точки (супермаркет, универмаг, большой магазин одежды, многозальный кинотеатр и т.п.), которая создает движение самим фактом своего существования.

[Galimull]

Господа, здравствуйте! Столкнулся с такой проблемой: необходимо определить особенности оценки объектов социально-бытовой недвижимости. Если знаете о чем речь-отзовитесь. Полезна любая информация по теме!
Спасибо!

[arsenicum]

Как это ни покажется странным, но начинать оценку надо не со звонка оценщику. Оценочная компания наверняка попросит вас представить определённый набор документов, которые необходимы для проведения оценки. Копии этих документов впоследствии будут приложены к отчёту об оценке, поскольку их наличие является требованием большинства кредитующих банков. Все эти документы ещё неоднократно понадобятся вам в процессе получения кредита и приобретения выбранной квартиры. Поскольку процедура сбора документов занимает достаточно продолжительный промежуток времени, лучше позаботится об этом ещё до обращения в оценочную компанию.
Этот набор документов не такой внушительный, как тот, что приходится предоставлять в банк. В него, как правило, входят:
Свидетельство о собственности, либо договор купли-продажи, либо свидетельство о регистрации права собственности.
Справки и документы БТИ: форма 11а, экспликация, поэтажный план.
Для домов до 1960 года постройки - справка о типе перекрытий в доме.
Для домов до 1970 года постройки и этажностью до 7 этажей включительно, а также старого фонда (например, т.н. «хрущёвок») - справка о том, что дом не стоит в плане на снос или реконструкцию с отселением.

[phileosofos]

подскажите как оценить квартиру?