POI инвестиции в строительство

[пеппи]

Народ строчно нужна помощь, вопрос считаю методом ROI (Ebit*(1-H))/Собственный капитал (форма 1 баланс стр.490)+Долгосрочные обязательства(форма 1 баланс стр.590)
лучше рассматривать годовой баланс и делать усредненным - делить на 2???

[пеппи]

все молчим?

[nchuvakhin]

Народ строчно нужна помощь, вопрос считаю методом ROI (Ebit*(1-H))/Собственный капитал (форма 1 баланс стр.490)+Долгосрочные обязательства(форма 1 баланс стр.590)
лучше рассматривать годовой баланс и делать усредненным - делить на 2???

То, что Вы считаете -- это не ROI, а операционная доходность (operating yield). И делить ее надо на капитал, который существовал на момент завершения строительства (если Вы строили сами) или на момент покупки (если Вы покупали).

А ROI можно определить только после продажи объекта...

[koupld]

nchuvakhin

Не совсем с Вами соглсаен. Мне кажется, что автор в данном случае считал все верно.

Показатель ROI или ROIC - рентабельность инвестированного капитала, по определнию =
Ebit*(1-T)/I=NoPlat/I

что касается усредненного значения I то это представляется верным предположением.

[Genn]

что касается усредненного значения I то это представляется верным предположением.

Определение I задается в "политике расчета". Чаще всего считают по величине на начало года, так как не надо усреднять и гадать на гуще - что будет в конце.

[пеппи]

ок. спасибо. думаю есть резон "И делить ее надо на капитал, который существовал на момент завершения строительства (если Вы строили сами) или на момент покупки (если Вы покупали).
" ROI - это прогноз или анализ уже по факту? я считаю что все таки прогноз. но в условиях который существует проект- уже построено, товар в виде квартир на руках, это по факту. и делать динамическими методами (npv, ip и др.) - бестолково. так как вытащить затраты для операционного потока в силу менеджмента компании невозможно. Но думаю что капитал должен быть учтен тот, что существовал на момент стройки. Ведь фирма платила капиталом тем который сущестовал на момент стройки. из каких соображений нужно делать по завершению?

[Genn]

ок. спасибо. думаю есть резон "И делить ее надо на капитал, который существовал на момент завершения строительства (если Вы строили сами) или на момент покупки (если Вы покупали).
" ROI - это прогноз или анализ уже по факту? я считаю что все таки прогноз. но в условиях который существует проект- уже построено, товар в виде квартир на руках, это по факту. и делать динамическими методами (npv, ip и др.) - бестолково. так как вытащить затраты для операционного потока в силу менеджмента компании невозможно. Но думаю что капитал должен быть учтен тот, что существовал на момент стройки. Ведь фирма платила капиталом тем который сущестовал на момент стройки. из каких соображений нужно делать по завершению?

Вы уж для начала определитесь с видом бизнеса.
Строительство - это процесс возведения чего угодно на деньги заказчика в соответствии с договором подряда. В строительстве инвестиции идут в основные средства (краны,...), запасы материалов и оплату суб-подрядчиков или сотрудников. Соответственно выручка - вознаграждение по договору подряда.

Девелопмент - это процесс создания и извлечения доходов из объектов недвижимости. Строительство - один из этапов девелопмента.

Девелопмент может предусматривать продажу объектов, а может предусматривать сдачу в аренду.

В случае продажи объектов показатель типа ROI не играет. Для него нет базы для расчетов. Инвестиций в данном случае нет.
Фактически играет только очень простой показатель типа cash-on-cash, причем в двух вариантах - брутто (вся выручка на все затраты) и нетто - доля выручки, оставшаяся девелоперу после погашения всех долгов, деленная на все вложения девелопера.

В случае сдачи в аренду играет показатель yield on costs. Это чаще всего определяется как NOI (net operating income) на все затраты проекта, понесенные до завершения фазы девелопмента (или максимальный минус FCF по проекту).

Вопросы?

[nchuvakhin]

Не совсем с Вами соглсаен. Мне кажется, что автор в данном случае считал все верно.

Показатель ROI или ROIC - рентабельность инвестированного капитала, по определнию = Ebit*(1-T)/I=NoPlat/I

Нет в операциях с недвижимостью такого определения. ROI в недвижимости определяется как IRR всех денежных потоков, случившихся за период владения объектом, включая денежные потоки от реализации объекта.

Простой пример. Есть у Вас офисное здание, которое Вы купили три года назад за 100 миллионов долларов. По Вашему "определению" доходность инвестированного капитала не зависит от цены, по которой Вы это здание позавчера продали...

[nchuvakhin]

из каких соображений нужно делать по завершению?

Между началом стройки и ее окончанием вполне мог привлекаться дополнительный капитал... Плюс лучшая сравнимость с объектами, которые Вы приобретали.

[Genn]

Нет в операциях с недвижимостью такого определения. ROI в недвижимости определяется как IRR всех денежных потоков, случившихся за период владения объектом, включая денежные потоки от реализации объекта.

Простой пример. Есть у Вас офисное здание, которое Вы купили три года назад за 100 миллионов долларов. По Вашему "определению" доходность инвестированного капитала не зависит от цены, по которой Вы это здание позавчера продали...

Вообще то ставка капитализации, отношение NOI к стоимости здания и есть ROI. И текущая доходность инвестированного капитала не зависит от цены продажи.

Это просто разная философия рынка.

[пеппи]

В случае продажи объектов показатель типа ROI не играет. Для него нет базы для расчетов. Инвестиций в данном случае нет.

- а почему тогда во всех крупных строительных компаниях считают инвестиции? я имею ввиду продажу квартир. ROI- это бухглатерский мтод оцеки инвестиций как его называют метод средней. отношение средней величины дохода по бухгалтерской отчетности к средней величине инвестиций. Это описано в книге Лиспиц и Коссов. Экономический анализ реальных инвестиций.

Фактически играет только очень простой показатель типа cash-on-cash, причем в двух вариантах - брутто (вся выручка на все затраты) и нетто - доля выручки, оставшаяся девелоперу после погашения всех долгов, деленная на все вложения девелопера.
_ а вот это интересно))))

В случае сдачи в аренду играет показатель yield on costs. Это чаще всего определяется как NOI (net operating income) на все затраты проекта, понесенные до завершения фазы девелопмента (или максимальный минус FCF по проекту). - Вопросы?

вопрос поясните пожалуйста"или максимальный минус FCF по проекту"?

[Genn]

Существует несколько различных моментов - сдача объекта госкомиссии, завершение периода девелопмента (сдача 90..95% площадей в аренду). Но они обычно плохо кореллированы с поведением денежного потока по проекту.

Есть еще один момент - точка дна, или точка максимального минуса по проекту. Если отобразить на графике (например) FCF кумулятивно с начала проекта - то в течение определенного периода времени проект только потребляет денежные средства и ничего не возвращает - а потом начинает потихонечку возвращать. Сумма средств, вложенных в проект к моменту изменения знака денежного потока (минимум кумулятивного денежного потока, точка дна) и есть общий объем инвестиций.
Общий объем инвестиций может включать (по направлениям расходования средств) - стоимость земли, затраты на согласования, подключения, проектирование и строительство, затраты на маркетинг и сдачу в аренду, административно-управленческие расходы, финансовые расходы (комиссии и проценты, уплаченые в течение периода строительства и начала эксплуатации), операционные расходы в начальный период.

Понятно?

[пеппи]

Я поясню суть проекта. Год назад конторе предложили долевое участие. А посчитать инвестиции она решила когда уже все построено и стоит задача продать то что построено. Как я расчитываю: 1. Ебит = Выручка (в данном случае прогнозируемая от продажи квартир)- НДС-себестоимость (в данном случае стоимость строительства объекта)-управленческие и коммерческие расходы (которые идут по нулям тк. они не указаны в балансе их относят на себестоимость и найти их можно только покопавшись в 26 счете). 2. далее. 490 и 590- ? есть ли резон делить на них когда ты знаешь что этот инвестиционный проект не единственный проект в фирме и есть получение доходов по другим видам деятельности. то есть может имеет смысл делить опять на стоимость стоительства, которую мы уже считаем в ебит? стоимость стоительства основана на сметной стоимость объекта в текущих ценах. 3 -вопрос был снят)) уже решила все по бух. учету- опытные профи помогли.

[пеппи]

Genn- Они участовали как подрядчик только по одному виду работ в строительстве за что и идет взаимозачет товаром- квартирами

[пеппи]

http://www.masters.donntu.edu.ua/200...library/10.htm- вот интересная статья про ROI и везде пишут что делить надо на инвестиции. В данном случае на стоимость объекта? вообще для меня это вопрос....

[Genn]

http://www.masters.donntu.edu.ua/200...library/10.htm- вот интересная статья про ROI и везде пишут что делить надо на инвестиции. В данном случае на стоимость объекта? вообще для меня это вопрос....

Поделите на себестоимость.

Только с НДС разберитесь - жилье НДС (кажется) не облагается, соответственно НДС, уплаченный поставщикам относится на себестоимость.

p.s. В статье нет указания на первоисточник.

[пеппи]

Нет статья -перевод с английского там есть на этом сайте оригинал. Вопрос такой, что обозначает ROI- возврат на инвестиции, он выражается в процентах, допустим roi- 20% у меня в проекте и что? Это значит на 1 рубль вложенных инвестиций приходится 20 рублей дохода? так я правильно трактую показатель. И еще я все таки думаю, что делить надо не на себестоимость - когда вычит себестоимости уже идет в ебит, а именно на стоимость активов (собственный капитал и долгосрочные по балансу) -это принципиальный вопрос. Даже не смотря на то, что это не единственный проект как источник дохода в компании, а баланс это общий показтель всех видов деятельности. Так хочется точно знать решение. Просто уже срочно нужно считать данные.

[Genn]

ROI - рентабельность инвестиций

ROI = 20% означает что 100 рублей инвестиций приносят "прибыли" 20 рублей.

ROI является текущим показателем деятельности вне контекста проектов. Обычно он используется для оценки рентабельности бизнеса дочек (центров прибыли) - там где можно выделить долгосрочные инвестиции в дочку (структурное подразделение) и посчитать - как она крутится. При этом используется "прибыль" за год и данные по балансу на начало и/или конец года.

Использование ROI для оценки результатов одной единственной сделки(как у вас в примере) тоже (наверное) возможно. Но я с таким использованием данного показателя не встречался. Фактически - это будет некая вариация на тему рентабельности продаж - рентабельности сделки. (Выручка-себестоимость)/ (выручка или себестоимость).

То, что у Вас вложения в квартиры висят на балансе в качестве "основных" средств - ничего не меняет. Фактически это запасы ТМЦ для перепродажи = склад. В МСФО пришлось бы отражать эти запасы в разделе складские запасы.

[Genn]

Нет статья -перевод с английского там есть на этом сайте оригинал.

Прочел текст "статьи" (магистерская работа на английском языке). Автор у меня выше отметки С не поднялся бы.

Автор не смог указать на главную особенность данного показателя - привязанность показателя к периоду. В нормальных учебных курсах не тратят времени на разыне варианты расчета - а берут пример инвестиционного проекта (скажем год на инвестиции и 4 года на амортизацию оборудования и реализацию проекта) - и показывают, как меняется ROI по мере начисления амортизации оборудования.

[пеппи]

@При этом используется "прибыль" за год и данные по балансу на начало и/или конец года.
@ - вопрос. если проект (проплаты -по строительству) начался в июле 2007 а закончился в июне 2008, за какой период надо брать баланс если есть годовой на 31декабря 2007 и допустим на полугодие на июнь 2008? и при этом в декабре 2007 -фирма не оплачивала работы(их не было). Походу может вы и были правы, что делить в данном случае надо на себестоимость. Только как это получается правильно ли, что себестоимость у нас вычитается и в числителе в доходах и в знаменателе..... Обосновать такой расчет как раз делением на себестоимость не очень секущему в этом руководству -проще всего, чем объяснять про суть инвестиционного капитала как была дискуссия ниже на форуме как раз про РОИ))). но мне важно же добраться до сути))).

[пеппи]

если делить на себестоимость -рои -14%, а если на усредненный капитал по балансу за год - то 200% , что выгоднее показать? и по чему будет больше вопросов- ясное дело по 2 варианту.

[Genn]

1. В первую очередь надо понять, что это не тот тип проекта к которому применяется ROI.

2. Показывают тот вариант, который ближе к правде. 14% (при делении на себестоимость) - очень сильно напоминает правду. (А с учетом стоимости денег IRR будет отрицательной.) 200% правду напомнить в этой связи никак не может. У вас "проект" краткосрочный - значит все "инвестиции" - есть краткосрочные кредиты. Отсюда и получается такая левая картинка.
Это кстати служит еще одним подтверждением, что ROI - не применим.

[пеппи]

[quote=Genn]1. В первую очередь надо понять, что это не тот тип проекта к которому применяется ROI.


- согласна, но другие варианты еще более неприемлимы- если иметь ввиду чдд и т.д. Проект закончен его уже надо анализировать на рентабельность.
2. Показывают тот вариант, который ближе к правде. 14% (при делении на себестоимость) - очень сильно напоминает правду. - спасибо. (А с учетом стоимости денег IRR будет отрицательной.) - поясните.

[Genn]

Возьмите все платежи по проекту. Представьте, что это заимствование по кредиту. Потом все поступления - если есть, или предположите, когда будут (только честно). Сделайте формульный worksheet - чтобы можно было изменять ставку начисления процентов и смотреть на результат. Меняйте ставку - и смотрите, что получится. При постепенном повышении ставки - поступлений хватит, чтобы расплатиться по кредиту и все. Это и будет фактически полученная Вами норма доходности (IRR). Потом сравните со ставкой заимствования (спросите у начальства - под какой % они деньги берут) - и сравните со своей полученой ставкой доходности. Если они берут деньги под 1.5..2.0% в месяц, то проект получится убыточный для хозяев.