как оценить инвест проект по аренде?

[smile]

Добрый день!
Подскажите, пожалуйста, как правильно оценить эффективность инвестиционного проекта по строительству здания (торгового, офисного, гостиничного) и последующей сдаче его в аренду?
Я знаю, что можно оценивать доход путем "сдачи объекта в аренду год", затем по ставке капитализации. Хотелось бы посоветоваться - правильно ли это?
Спасибо!

[nchuvakhin]

как правильно оценить эффективность инвестиционного проекта по строительству здания (торгового, офисного, гостиничного) и последующей сдаче его в аренду?

Построить реалистичную (с учетом кассового разрыва в ранний период эксплуатации) финансовую модель и по ней уже и оценивать... Или загнать все данные в Argus, а Argus сам все посчитает (он, правда, стоит порядка десяти тысяч долларов).

[Равиль]

Николай! А что такое этот Argus? Что делает эта программа? Что на входе, что на выходе? Вроде на "Западе" все в EXCEL все считают?

[smile]

К сожалению, я не знаю программу Argus, да и денег у меня лишних нет. Просто вопрос в чем: как оценить проект, если мы его не продаем? Строим и осталяем у себя, сдаем в аренду. Арендные платежи не сравнятся с ценой реализации, поэтому необходим какой-то адекватный подход к оценке таких проектов.

[Kumoha]

может быть немного раздвинуть рамки проекта (до 5-6 лет)? И не стоит забывать, про стоимость недвижимости, которая остается в собственности компании.

Просчитать доходы от реализации площадей, и акцентировать внимание инвестора на них.

[Genn]

К сожалению, я не знаю программу Argus, да и денег у меня лишних нет. Просто вопрос в чем: как оценить проект, если мы его не продаем? Строим и осталяем у себя, сдаем в аренду. Арендные платежи не сравнятся с ценой реализации, поэтому необходим какой-то адекватный подход к оценке таких проектов.

В оценке девелоперских проектов необходимо четко различать между собой периоды девелопмента и извлечения дохода. Период девелопмента отличается высокой степенью риска, высокой ставкой дисконтирования и заканчивается после сдачи в аренду 95% площадей.
После этого начинается период низкого риска и низкой ставки дисконтирования. По мере устаревания объекта его класс падает, риски получения дохода растут и растет ставка дисконтирования. А еще есть инфляция.

Если справитесь с расчетом проекта в условиях инфляции с переменными ставками дисконтирования - считайте на период срока аренды земельного участка (или 25 лет, т.к. современные здания дольше не стоят).

Если расчет с переменными ставками дисконтирования слишком сложен (что скорее всего) - считайте продажу сразу после достижения 95% заполняемости. Я спокойно отношусь к таким расчетам, и заставляю переделывать расчеты для горизонта в 10 лет, где люди не учитывают изменения характера риска.

[Andrey-Chechako]

точно! спасибо огромное за четкость! только сегодня два часа обсуждали и пришли к тому же.
Кстати, по ходу обсуждения размышляли об определении ставки дисконтирования, одно из мнений - можно ли брать рентабельность собственного бизнеса "сейчас" как базу для ставки дисконтирования?

[nchuvakhin]

Николай! А что такое этот Argus? Что делает эта программа? Что на входе, что на выходе?

Зависит от того, как Вы его используете... Можно делать оценку а-ля Excel: на входе -- укрупненные допущения по объекту в целом (метраж, ставка арендной платы за единицу площади, доля вакантных площадей и т.п.), на выходе -- операционная доходность, доходность собственного капитала и оценка. Можно делать оценку по детальным данным объекта: на входе -- реальные арендные договора и допущения о том, как их условия будут изменяться со временем (скажем, по одному договору Вы можете заложить рост арендной платы на 3% в год, по другому -- истечение в апреле 2009 года), на выходе --опять-таки операционная доходность, доходность собственного капитала и оценка. Можно использовать Argus как инструмент оперативного управления -- в нем можно хранить данные не только о договорах, но и о платежах по ним (т.е., можно видеть, кто из арендаторов регулярно опаздывает с платежами и т.п.) Можно использовать Argus как инструмент управления портфелем -- имея данные по отдельным объектам, включая цены их покупки и продажи, можно вести аналитику по портфелю в целом.

Но это все в прошлом. Разработчик недавно сильно раздробил линейку продуктов. Раньше было всего две версии -- полная и "легкая" (для брокеров). Сейчас на их месте стоит куча отдельных продуктов...

Вроде на "Западе" все в EXCEL все считают?

Укрупненно, на стадии проработки проекта или приобретения, считают обычно в Excel, но считать на основе договоров в Excel тяжело -- слишком много данных надо вводить (вообразите себе, скажем 40-этажное офисное здание или промышленный парк -- сотни арендаторов, каждый со своим договором)... Не говоря уже про ведение платежного календаря...

[Genn]

Кстати, по ходу обсуждения размышляли об определении ставки дисконтирования, одно из мнений - можно ли брать рентабельность собственного бизнеса "сейчас" как базу для ставки дисконтирования?

Рентабельность - слишком широкое понятие. ROI - может быть, но в недвижимости такой показатель применяется редко.
В идеале равновесной стабильной среды наверное показатель дисконтирования будет стремиться к ROI. Но на практике есть такие понятия как добавленная стоимость (Added Value), которая отражает разницу между требуемой рентабельностью и фактически создаваемой менеджментом. А еще есть разные диверсифицируемые/недиверсифицируемые составляющие риска.....

[Genn]

Но это все в прошлом. Разработчик недавно сильно раздробил линейку продуктов. Раньше было всего две версии -- полная и "легкая" (для брокеров). Сейчас на их месте стоит куча отдельных продуктов...

Argus - хороший продукт. Оценка девелоперского проекта делается легко и быстро. Самое главное - значительно снижаются риски формирования неправильных таблиц моделирования.

Интересное, что речь порой доходит до аудита финансовой модели здания, разработанной в Аргусе, по заказу инвестиционного консультанта будущего покупателя здания.