Финансирование проектов недвижимости

[Student]

http://www.colliers.ru

http://www.noblegibbons.ru/


http://www.joneslanglasalle.ru

[AlexT]

спасибо за ответы и ссылки Почитал. очень интересная информация. Сейчас попробую обосновать,для чего мне нужна статистика по ставкам и прочее.
Мне необходимо оценить период окупаемости бизнес-центра.

Ниже выкладываю пример расчета. Посмотрите пожалуйста описание и приложение (расчет в экселе).

Если буду мнения и поправки, прошу написать.заранее спасибо.

Рассчеты

Общая площадь здания – 7 300 кв. м.

Цена, предложенная собственником составляет $ 20,5 млн. ($ 2808 за кв. м.)

Анализ окупаемости

В текущих условиях эксплуатации объекта: арендной ставке $ 40 за кв. м. в мес. и его арендопригодной площади в размере 80% (5 840 кв.м.) он может приносить валовой арендный доход в размере $ 2,8 млн. в год.
Стандартную недозагрузку площади арендаторами предлагается принять на уровне 5% от потенциального валового дохода.
Эксплуатационные расходы и налоги составят в сумме около 25% действительного валового дохода в год.
Рост арендных ставок предлагается принять на уровне 13% в первый год после начала эксплуатации, далее убывающей до 10%, а с 12 года рост арендных ставок будет находиться в пределах уровня инфляции и составит 8% в год в долгосрочной перспективе.
Дисконтирование чистого операционного дохода предлагается осуществлять по ставке 12%, учитывающей ожидаемые уровень рисков инвестора и инфляции в будущем.

Необходимые расчеты периода окупаемости бизнес-центра приведены в таблице в приложении



Итог

Цена, предложенная собственником составляет $ 20,5 млн. ($ 2 808 за кв. м.)

Приведенные расчеты показывают, что в текущих условиях эксплуатации бизнес-центра:

· полная окупаемость объекта в случае простого суммирования будущих денежных потоков составит 7,5 лет,

· полная окупаемость объекта с учетом приведения будущих денежных потоков на момент осуществления инвестиций в покупку (по ставке 12%) составит 10,5 лет.

[Максим Р]

финансирование кредитом будет?

[AlexT]

финансирование кредитом будет?

Есть 3 варианта:

собственные средства,
кредит долгосрочный
облигационный заем

Как вкаждом случае это повлияет на расчет?

[Максим Р]

ну думаю очевидно что за пользование чужими деньгами нужно будет заплатить и учесть проценты в составе потоков по операционной д-ти..

хотелось бы уточнить - представленный расчет является у Вас основным либо существует какой более детальный?

[AlexT]

ну думаю очевидно что за пользование чужими деньгами нужно будет заплатить и учесть проценты в составе потоков по операционной д-ти..

хотелось бы уточнить - представленный расчет является у Вас основным либо существует какой более детальный?

разумеется это предварительный вариант. Но если брать детально - это не особо повлияет на период окупаемости и соотв. стоимость недвижимости исходя из целевого периода.

Как с вашей точки зрения учет деталей (каких?) может существенно повлиять?

[AlexT]

Вопрос возник в рамкх той же самой темы -

в одной из статей на сайте написано: "Смысл ставки дисконтирования — отражение в расчетах влияния стоимости денег. Иногда уже этого определения бывает достаточно для того, чтобы принять решение о ее величине. Например, если проект будет финансироваться полностью за счет средств банковского кредита, то ставка дисконтирования равна процентной ставке по кредиту."

Тогда возникает вопрос, стоит ли включать в состав расходов выплаты процентов по кредиту? Получается ведь, что 2 разу учитывается одно и то же, или я неправ?

[kudeyar]

Подскажите, пожалуйста, где можно взять следующую информацию о различных секторах недвижимости (в основном интересуют жилая, офисная и скаладская), в основном для стран Восточной и Западной Европы:

- средняя стоимость строительства 1 кв.м.
- средние операционные расходы на 1 кв.м., или их средняя доля в ставках аренды.
- средняя девелоперская доходность (по инвестиционной доходности инфы вроде много).
- усредненные показатели компаний, инвестирующих в недвижимость, REIT и девелоперов: показатели рентабельности, возврата, реинвестирования.

желательно, чтобы прослеживалась динамика этих данных хотя бы лет за 5.

[nchuvakhin]

Подскажите, пожалуйста, где можно взять следующую информацию о различных секторах недвижимости (в основном интересуют жилая, офисная и скаладская), в основном для стран Восточной и Западной Европы

На сайтах брокеров и консультантов (CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield, Jones Long LaSalle и пр.)

[kudeyar]

эх, в бесплатных обзорах у них обычно как-то очень уж обобщенно и неконкретно.
в платных они больше инфы дают, интересно?

[nchuvakhin]

эх, в бесплатных обзорах у них обычно как-то очень уж обобщенно и неконкретно.

???

А в том разрезе, в котором Вы определили проблему, по-другому и не бывает. Если Вы хотите конкретики, ищите информацию не по Западной Европе, а по конкретному рынку: Лондон, Франкфурт, Париж и т.п. Там будет все: фонды площади, ставки арендной платы, процент вакантных площадей, ставки капитализации, недавние сделки, новое строительство...

[kudeyar]

ищите информацию не по Западной Европе, а по конкретному рынку: Лондон, Франкфурт, Париж и т.п.

это мысль.
можете какие-нибудь сайты порекомендовать?

[nchuvakhin]

можете какие-нибудь сайты порекомендовать?

Да я, в общем, уже порекомендовал:

CB Richard Ellis
Cushman & Wakefield
Jones Lang LaSalle

[kudeyar]

ок, спасибо!
а по вопросу "усредненные показатели компаний, инвестирующих в недвижимость, REIT и девелоперов: показатели рентабельности, возврата, реинвестирования" можете какие-то источники порекомендовать?
не обязательно статистику, может быть книги или статьи?

[nchuvakhin]

а по вопросу "усредненные показатели компаний, инвестирующих в недвижимость, REIT и девелоперов: показатели рентабельности, возврата, реинвестирования" можете какие-то источники порекомендовать?
не обязательно статистику, может быть книги или статьи?

Данные по REIT лежат вот здесь:

http://www.nareit.com/library/index.cfm

Данные по прямым институциональным инвестициям в недвижимость -- здесь:

http://www.ncreif.com/indices/

Важно только понимать, что данные NAREIT основаны на рыночной стоимости акций, а данны NCREIF -- на оценочной стоимости. Соответственно, последний раз, когда я считал, агрегатный индекс NAREIT имел бету порядка 0.5, а индекс NCREIF -- чуть меньше нуля...

[kudeyar]

благодарю!

[алия]

Пожалуйста, объясните как рассчитываются элементы по методу кумулятивного построения по оценке недвижимости, кроме безрисковой ставки. просто нигде толком не расписано, как хоть примерно посчитать риск вложения, риск ликвидности, инвестиционный менеджмент...Спасибо заранее