интересный проект

**esemenov** · 21.03.2006, 22:51

уважаемые коллеги,

Веду интересный проект. Строительство современной гостиницы. Условия следующие- российский партнер вкладывает долгосрочные права аренды земельного участка,согласование и строительство внешних коммуникаций согласования и разрешения на строительство, иностранный партнер - финансовые средства для реализации проекта. Интересная особеность, проект реализуется по схеме BOOT -то есть объект недвижимости после истечения действия арендного договора может быть выкуплен по определенной формуле расчета владельцем земельного участка.

Делая финансовые расчеты, сталкиваемся с горизонтом проекта в 30 лет( срок действия договора аренды) . Как на ваш взгляд возможно рассчитать residual value , а вместе с тем и стоимость выкупа доли инвестора. На такую перспективу рассчитать более или менее адекватный NOI для расчета стоимости здания через ставку капитализации достаточно сложно.
Как и предположить Cap Rate через 30 лет. DPP - 9 лет -двойной срок оккупаемости 18 лет с учетом дисконтирования.
Может у кого то есть опыт расчета таких долгосрочных проектов в недвижимости с подобными условиями сделки. Проблема в том что схему расчета выкупа необходимо уже сечас заложить в соглашение акционеров

**Равиль** · 22.03.2006, 00:33

Можно про Boot поподробнее. Насколько я понимаю компания реализуюущая проект (кстати, это проектная компания? В неё входят представители иностранного партнера?) берется его не только построить, но и эксплуатировать объект и получать доход до тех пор пока не будут возвращены инвестиции с заданной долей дохода. Так? Вообще это для нас редкие сделки и подробности очень интересны, не раскрывая коммерческих секретов, конечно.
А по поводу схемы расчета выкупа, на мой взгляд, необходимо определить формулу цены, привязав её к каким-то параметрам объекта или внешних условий. Говорить сейчас и считать сейчас, что это будет стоить через 30 лет вряд ли целесообразно. 30 лет назад в России был социализм. 20 лет тому назад баррель нефти стоил $10. 30 лет тому назад персональных компьютеров, мобильных телефонов и пр.пр. вообще не было. 30 лет это огромный срок. Может быть и гостиниц к тому времени таких, какие вы строите не будет. Или её придется сильно модернизировать. Или авария какая нибудь произойдет или природный катклизм и проживать там будет невозможно. Да мало ли что может быть. Кстати, 20 лет тому назад и 1 месяц не было аварии на Чернобыльской АЭС. Не было никаких террористов. Вообщем мой ответ вам понятен.

**nchuvakhin** · 22.03.2006, 01:06

Сообщение от esemenov

Как на ваш взгляд возможно рассчитать residual value , а вместе с тем и стоимость выкупа доли инвестора.

Точно -- никак. Пессимистически можно взять ноль (т.е., гостиница через 30 лет будет годна только на слом). Оптимистически -- NOI последнего года, капитализованный по ставке 6%. Ну и базовый сценарий где-то посередине...

**esemenov** · 22.03.2006, 15:28

Build Operate Own Transfer -это лишь принцип по которому мы должны строить отношения с инвестором. Наш закон о концессиях полон дыр , да и трактует лишь PPP проекты. Действительно создается SPV , в форме ООО. Разработана схема, по которой мы получаем гарантии получения контоля над объектом недвижимости после истечения срока действия договора аренды земельного участка. Все условия и требования прописываются в зарубежных юрисдикциях , имеющих судебную защиту соглашений акционеров и институт эскрол агентов... Применение подобных форм договоренностей необходимо лишь в редких случаях, когда требуется сохранить контроль над стратегическими земельными ресурсами.

Согласен по поводу пессимистического прогноза , проблема лишь в том, что периодически происходят capital expenditures, которые увеличивают ликвидационную стоимость объекта и уменьшают не только физический , но и моральный износ объекта. Как с этим быть??))

**Student** · 23.03.2006, 15:55

to esemenov,

у Вас всего два варианта для SHA: 1. четко прописать формулу NOI и зафиксировать CapRate (для 30 лет. гориз. можно взять ср. для Евроры) 2. указать, что цена будет средней от мнения 2-3-х независимых оценщиков. Можно указать сразу (Am. Apr. или E&Y) или сказать, что оценка должна быть, например, по англ. стандартам - для отсева росс. контор. рога и копыта

**esemenov** · 23.03.2006, 16:13

Отчасти согласен..
Noi весьма сложно просчитать в таком горизонте проекта..))

При выкупе доли инветора в последнем периоде при расчете финансового потока, для инвестора он будет положительный, то есть сохраняется типичный поток, для российской стороны отрицательный , так как она выкупает долю партера. Данную операцию можно отнести к проекту или это отдельная операция будет?
Если относить к проекту , то получается не типичный CF , что тогда лучше рассчитывать IRR или MIRR

**Student** · 23.03.2006, 18:55

to esemenov,

в подобных документах (SHA, SPA, PSA) практически никогда не указывают конкретную сумму, тем более на горизонте 30 лет - это очевидный риск для обеих сторон....

не очень понимаю ваш последний вопрос: есть CF росс. стороны, CF инвестора и CF проекта, которые никак не пересекаются.... что здесь не типичного?

**esemenov** · 23.03.2006, 19:17

я имел в виду деление на типичные и не типичные денежные потоки, потоки типичные , где минус в нулевом периоде( инвестиции), далее по периодам идут положительные значения. При наличие отрицательных значений в периодах возможно получить несколько значений ВНД..( не типичный поток).Вроде так .)

**esemenov** · 23.03.2006, 19:19

Уважаемый студент,

Расшифруйте плиз

(sha, Spa, Psa)?

Тема: интересный проект

Опции темы

интересный проект

Ваши права