Вид для печати
Прошу подсказать порядок расчета рентабельности для длительных (больше года) проектов. При этом доходы появляются после первого года. Как считается PI - рентабельность по дисконтированным потокам - понятно. Немного не ясно как считать рентабельность по недисконтированным потокам. Делить чистую прибыль на все затраты проекта , и все? Или надо еще разделить на количество лет. Спасибо
Чаще всего используется не чистая прибыль, а прибыль до налогов и процентов (PBIT). Причем она может быть усреднена, если меняется от периода к периоду. Она может делиться на средние активы (сумма активов в начале и в конце проекта пополам), на начальные активы и т.д.
А Вам для чего?
Мне надо рассчитать рентабельность проекта, котрый длится период более года, хочу понять , корректно ли делить прибыль на затраты по проекту, без учета временного фактора.
Вполне корректно. Более того, для фондового рынка, который ориентируется на EPS, рентабельность оказывается более прозрачной и понятной, чем шаманские пляски вокруг CAPM+NPV или IRR.Цитата:
Сообщение от Realist
Имею перед глазами британский фонд, который считает приемлемость проектов по yield on cost. У них в управлении 1.5 ярда equity + кредитный рычаг. Пусть критики расскажут о своем объеме.
То есть если проект в течение трех лет генерирует 1 000 000 долларов чиcтой прибыли, а затраты проекта 3 000 000 , то рентабельность проекта в целом, по недисконтируемым потокам, равна 33% процентам, или еще надо разделить на три , то есть 11%? Какой вариант расчета более корректен?
Это всего или каждый год?Цитата:
Сообщение от Realist
Вопрос именно в том что всего, и естественно генерируется в последних периодах, а хочется понять именно рентабельность вложений в проект.
коллега, а поделитесь, на основании чего вы ее усредняете?.. Очень интересно.Цитата:
Сообщение от Genn
Чистая прибыль – суммарно 1 000 000 за три года. Т.е. в среднем 333 тыс в год.
"Инвестиции" (активы) – 3 000 000, срок 3 года, терминальная стоимость по окончании трех лет – ноль. (даже в металлолом ничего не сдают - но пусть так будет). Средние инвестиции за срок проекта (3000+0) / 2 = 1500 тыс.
Варианты расчета:
Рентабельность на первоначальные "инвестиции" – 333/3000 = 11%
Рентабельность на "средние инвестиции" – 333/1500 = 22%
Еще раз обращаю внимание, что часто используется не чистая прибыль после уплаты налога – а прибыль до уплаты налога и процентов. В примере данных о налогах и процентах нет. Предположим, что суммарная PBIT составит 2 000 000. Тогда рентабельность на первоначальные "инвестиции" – 22%, а на средние – 44%. Обращаю внимание, что чаще всего считается именно ARR = PBIT / Средние "инвестиции".
Вопрос – а на основании чего усредняем? Для сопоставимости средней прибыли и средних "инвестиций". Данный показатель придуман давно. Есть свои преимущества.
Вопрос – а как правильнее считать? Обычно этим вопросом не задаются – и просто расшифровывают формулу, использованную для расчета показателя. Обычно используют самое большое значение - его дает средняя прибыль на средние "инвестиции".
Спасибо в принципе понятно, вопрос такой - а не правильнее-ли делить затраты проекта (инвестиции) на три ( по количеству периодов), тогда ARR (по PBIT) будет 33%? Так не более корректно?
Нет не правильнее.Цитата:
Сообщение от Realist
Кстати говоря. Приведенные цифры показывают, что Вы довольно вольно обращаетесь с амортизацией. Если в начале проекта инвестиции в основные средства составили 3 млн, а через три года - остаточная стоимость ноль, то при расчете прибыли вы должны были вычитать по 1 млн амортизации в год. Амортизация оборудования (такого дорогостоящего) за три года - несколько удивительно.
Наверное вначале надо было указать суть проекта -это девелоперская деятельность. Поэтому я думаю амортизация здесь не играет большой роли.
Амортизация входит в расчет рентабельности.Цитата:
Сообщение от Realist
Исходя из сути проекта данные указаны не правильно. В девелоперском проекте не может быть терминальное значение равно нулю. Это широкораспространенная ошибка.
Если мы принимаем что все площади продаются, то терминальное значение вполне может равняться нулю.
Есть предложение , если есть потребность в решении полностью и подробно описать бизнес-кейс. Названия и города можно заменить на что-то другое - а остальное подробно.
Тогда можно будет говорить о решении. Сейчас каждый раз возникают новые уточнения, которые сильно изменяют необходимый для решения подход.
Постараюсь описать суть проекта:
Приобретение участка - сумма 1 000 000
Проектные работы - сумма 500 000. Срок - 1 год
Строительные работы - 3 000 000, срок 2 года.
Реализация площадей (всех) - 5 000 000. срок 3 квартала последнего года.
Принимаем, что обслуживание дома берет на себя сторонняя обслуживающая организация - поэтому в дальнейшем доходы не генерируются.
Налоги в расчете опускаются, как и более подробное описание работ. получается классическая схема из "Капитала" Деньги-Товар-Деньги.
Фактически вопрос в определении рентабельности проекта.
Затраты 1 года - 1 500 000 $. Доходов нет
Затраты 2 года - 1 500 000 $. Доходорв нет.
Затраты 3 года - 1 500 000 $. Доходы - 5 000 000$
Рентабельность = (500 000/4 500 000) - 11,1%
Рентабельность (если делит на среднюю величину инвестиций) -ARR= Net Profit(согласно нашим условиям)/Average Investments= 22%.
Правильно? И какой вариант более информативен и/или более принят.
В этом случае принято 500/4500 - рентабельность, или 5000/4500 - cash on cash.Цитата:
Сообщение от Realist
Только 11% рентабельности исчезающе мало. Нет кредитного плеча? Цены продажи не маловаты?
Спасибо, а цифры я в принципе привел условные. А корректно-ли показывать два расчета рентабельности - по Net profit и PBIT. Ваше мнение?
Я всегда опускаю расчет последствий по налогу на прибыль. Другие налоги - НДС, налог на имущество - указываются. В недвижимости термины EBITDA, PBIT - употребляются очень редко. Есть своя терминология - NOI, например, которая не имеет аналогов в других отраслях.Цитата:
Сообщение от Realist
Принято указывать ROE и ROI - отличаются кредитным плечом.
Спасибо